Дело № 2-232/2025
УИД 61RS0051-01-2025-000195-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«19» июня 2025 года с. Заветное
Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Червякова И.Н.,
при секретаре Штрыковой С.В.,
с участием ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Заветинского района Ростовской области о признании нежилого здания жилым домом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Заветинского района Ростовской области о признании нежилого здания жилым домом, в котором указал, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание (бытовое здание для животноводческой фермы, дом растениеводов и животноводов) с кадастровым номером №, Литер Б, площадью 104,5 кв. м, адрес: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №. 13 января 2025 года он обратился в МАУ МФЦ Заветинского района с заявлением о переводе указанного нежилого задания в жилое помещение. Письмом главы Администрации Заветинского района ФИО2 от 21.02.2025 № истцу отказано в оказании заявленной муниципальной услуги.
Так, согласно экспертному исследованию № от 14.04.2025 установлено, что на дату осмотра 01.04.2025 нежилое двухэтажное здание (бытовое здание, дом растениеводов и животноводов) с кадастровым номером №, Литер Б, площадью 104,5 кв. м, адрес: 347435, <адрес>, имеет признаки индивидуального жилого дома и соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому/жилому помещению и пригодно к круглогодичному проживанию. Следовательно, дом растениеводов и животноводов является жилым домом (помещением), истец с 25.09.2006 прекратил свою деятельность в качестве ИП и не имеет никакого отношения к крестьянскому (фермерскому) хозяйству.
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Орган местного самоуправления в пределах предоставленной ему компетенции уполномочен принять решение об отказе в переводе нежилого помещения в жилое помещение на основании положений статьи 24 ЖК РФ, предоставляющей органу эти полномочия.
Согласно части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Однако в обжалуемом письме Администрации в нарушение части 2 статьи 24 ЖК РФ указаний на конкретные нарушения условий перевода, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, несоответствия нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, не указаны.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, а также жилой дом - индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособным состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Просит признать нежилое здание (бытовое здание для животноводческой фермы, дом растениеводов и животноводов) с кадастровым номером №, Литер Б, площадью 104,5 кв. м, адрес: 347435, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, жилым домом.
От <адрес> поступило возражение на исковое заявление, в котором они просят в исковых требованиях отказать, рассмотреть дело в отсутствии представителя (л.д. 69-70).
Надлежащим образом уведомленные третьи лица – представитель Администрации Шебалинского сельского поселения Заветинского района Ростовской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представители Управления Росреестра по Ростовской области, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно абз. 2 ч.1 ст.673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Жилым помещением согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ, порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
На основании ч. 1, 4 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
Согласно ч. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
В соответствии с п. 4, 5 ч. 1 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, а также жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.
Согласно п. 10, 12 ч. 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
В судебном заседании нашло подтверждение, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание (бытовое здание для животноводческой фермы, дом растениеводов и животноводов) с кадастровым номером №, Литер Б, площадью 104,5 кв. м, адрес: 347435, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, также принадлежащий на праве собственности истцу (л.д. 51, 63, 74-89).
13 января 2025 года ФИО1 обратился в МАУ МФЦ Заветинского района с заявлением о переводе указанного нежилого задания в жилое помещение. В ответном письме главы Администрации Заветинского района ФИО2 от 21.02.2025 № истцу отказано в оказании заявленной муниципальной услуги (л.д. 28). Однако в письме Администрации в нарушение части 2 статьи 24 ЖК РФ указаний на конкретные нарушения условий перевода, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, несоответствия нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, не указаны.
Из выводов экспертного заключения № от 14.04.2025 следует, что осмотром на месте установлено, что территория земельного участка кадастровый № была освоена, имелись вспомогательные сооружения, исследуемый объект обжит. Инженерные коммуникации подключены и функционировали. К земельному участку, на котором расположен исследуемый объект имеется подъезд для пожарных машин. На дату осмотра 01.04.2025 нежилое двухэтажное здание (бытовое здание, дом растениеводов и животноводов), Литер Б, площадью 104,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, имеет признаки индивидуального жилого дома и соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому/жилому помещению и пригодно к круглогодичному проживанию (л.д.29-65).
Суд не может согласится с доводами ответчика о том, что истца отсутствуют основания для признания объекта недвижимости жилым поскольку данный объект размещен на земельном участке с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование", поскольку Областным законом от 22.07.2003 №19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" на территории Заветинского района не допускается строительство жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществление совей деятельности.
Так согласно ч.ч.4,5 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.
Статьей 21.2 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" установлено, что строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, не допускаются на территориях следующих муниципальных образований: "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", "<адрес>", данная норма закона введена 28.02.2022 года.
Вместе с тем, согласно технического паспорта, спорный объект недвижимости был возведен истцом в 2010 году, из сообщения Администрации Шебалинского сельского поселения от 16.06.2025, следует объект недвижимости был возведен в 2010 году для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Таким образов объект недвижимости создавался ФИО1 в 2010 году, который был индивидуальным предпринимателем, для ведения хозяйства, в тоже время на тот период отсутствовала норма, запрещающая строительство (возведение) жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Учитывая данные обстоятельства, а также то, что спорный объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому/жилому помещению в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, суд полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Заветинского района Ростовской области о признании нежилого здания жилым домом - удовлетворить.
Признать нежилое здание (бытовое здание для животноводческой фермы, дом растениеводов и животноводов) с кадастровым номером №, Литер Б, площадью 104,5 кв. м, адрес: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, - жилым домом.
Решение является основание для внесения изменения в Единый государственный реестр недвижимости в разделы назначение - жилое помещение, наименование - жилой дом.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья: И.Н. Червяков
Мотивированное решение составлено 20.06.2025 г.