Решение по делу № 2-420/2022 от 01.07.2022 - о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело № 2-420/2022

УИД - 56RS0024-01-2022-000638-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2022 года п. Новосергиевка Оренбургской области

Новосергиевский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Дроновой Т.М.,

при секретаре Миморовой С.А.,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Сузановская» ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Сузановская» к ФИО4, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Сузановская» (ООО «Агрофирма Сузановская», общество) обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО4, ФИО6, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агрофирма Сузановская» и ответчиками был заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер № сроком на 5 лет. Данным договором предусмотрено условие о наличии у арендатора преимущественного права выкупа земельных долей в указанном земельном участке. В ДД.ММ.ГГГГ обществу стало известно, что ФИО4 стал собственником доли в земельном участке кадастровый номер №, поскольку ФИО6 продала ему свою долю на основании договора купли-продажи. ФИО6 получила проданную долю в наследство, соответственно ей перешли все обязательства от наследователя ФИО39, который подписал договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. После вступления в наследство ФИО1 не уведомила общество о намерении продать долю. Действиями ФИО1 нарушены условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и права общества.

Истец просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками, недействительным, исключить запись регистрации из ЕГРН о переходе права долевой собственности на земельную долю от продавца к покупателю.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области.

В ходе рассмотрения дела истец ООО «Агрофирма Сузановская» уточнил правовые основания заявленных требований, на основании ст. 168 ГК РФ просил признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ответчиками, ничтожной, исключить запись регистрации из ЕГРН о переходе права долевой собственности на земельную долю от продавца к покупателю.

В судебном заседании представитель истца ООО «Агрофирма Сузановская» ФИО2, действующий на основании доверенности, уточненные требования поддержал, просил удовлетворить. Указал, что права общества нарушены, так как истец имел преимущественное право на покупку спорной земельной доли в соответствии с договором аренды, также нарушен Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Срок исковой давности не пропущен на основании ст. 181 ГК РФ, так как о сделке общество узнало в июне-июле 2021 года.

Ответчики ФИО6, ФИО4, извещенные надлежащим образом о времени, дате и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Ответчик ФИО6 представила письменное заявление о признании иска, последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5, действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении иска отказать. Указал, что между ФИО6 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельной доли, который зарегистрирован. Пункт 2.2.5 договора аренды говорит о преимущественном выкупе арендатором всего земельного участка, а не его доли. Размер долей, которые подлежат преимущественному выкупу, не указан. На дату сделки ООО «Агрофирма Сузановская» была собственником долей в земельном участке с кадастровым номером №. Судом было вынесено решение ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении требований ООО «Агрофирма Сузановская» к ФИО4, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи. Общество знало о сделке с ДД.ММ.ГГГГ, просил применить срок исковый давности к заявленным требованиям. Также указал, что истец злоупотребляет своими правами.

Третье лицо Управление Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, третьего лица в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а в случае нежелания воспользоваться данным правом, на принципе преимущественного права также других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов (пункт 6 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что решением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска ООО «Агрофирма Сузановская» к ФИО4, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи отказано, поскольку истец узнал о совершенной сделке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО4 и ФИО6, в момент получения выписки из ЕГРН на земельный участок кадастровый номер № - ДД.ММ.ГГГГ. С иском ООО «Агрофирма Сузановская» обратилась первоначально ДД.ММ.ГГГГ к мировому судье судебного участка № 2 Новосергиевского района Оренбургской области, который был оставлен без движения. ДД.ММ.ГГГГ иск был подан в Новосергиевский районный суд Оренбургской области. Следовательно, срок защиты нарушенного права, три месяца пропущен.

При рассмотрении данного дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агрофирма Сузановская», именуемым в дальнейшем Арендатор, в лице директора ФИО8, действующего на основании Устава и приказа от ДД.ММ.ГГГГ №, с одной стороны и собственниками земельных долей ФИО9, ФИО10, ФИО40, ФИО41, ФИО11, ФИО42, ФИО43, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО3, от имени которых действовала ФИО32 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, именуемые в дальнейшем Арендодатели, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью кв.м по адресу: , сроком на 5 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 6.2 договора аренды, если за три месяца до окончания срока аренды, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, ни одна из сторон письменно надлежащим образом не сообщит о своем намерении прекратить действие договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ продлен на вышеуказанных условиях и на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела. Сведений о расторжении договора аренды или о прекращении по нему обязательств не имеется.

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по окончании срока аренды по настоящему договору или выкупа земельных долей из арендуемого земельного участка.

Таким образом, ООО «Агрофирма Сузановская» имеет право преимущественного выкупа земельных долей из арендуемого земельного участка при его продаже арендодателями, являющимися собственниками долей земельного участка с кадастровым номером № перед третьими лицами, которое должно производиться в установленном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядке.

Исходя из положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации правопреемство - это переход прав и обязанностей от одного лица (субъекта права) к другому. Правопреемство может осуществляться в силу закона, договора или других юридических оснований.

В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Дела, возникающие из наследственных правоотношений, связаны с переходом имущественных прав и обязанностей в порядке универсального правопреемства от наследодателя к наследникам.

ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, после его смерти заведено наследственное дело №. С заявлением о принятии наследства к нотариусу после смерти ФИО1 обратилась его жена ФИО6, просившая в том числе выдать ей свидетельство о праве на наследство по закону на долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: . Иные наследники ФИО33, ФИО34, ФИО35 отказались от своих прав на наследственное имущество. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на спорную долю в праве общей долевой собственности земельного участка.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из положений статей 549-551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, именуемым в дальнейшем Покупатель, с одной стороны и ФИО6, именуемой в дальнейшем Продавец, с другой стороны, заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на основании которого ФИО6 продала ФИО4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью кв.м, расположенную по адресу: , кадастровый номер №, за 10 000 руб. Земельная доля принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследования по закону №, зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ.

Заключая вышеназванную сделку ни продавец, ни покупатель не уведомили общество о намерении продать земельную долю.

При совершении регистрации оспариваемой сделки, участникам было известно об обременении в виде договора аренды, о чем имеется отметка в выписке. Данное обстоятельство участниками было проигнорировано.

Представителем ФИО4 в суд была предоставлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из которой усматривается, что ФИО6 получила от ФИО4 за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер №, 100 000 руб.

Представителем ООО «Агрофирма Сузановская» представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из текста которой усматривается, что ФИО6 за земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер №, получила 30 000 руб. Расписка на 100 000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ неверная.

Судом установлено, что спорная земельная доля продана ФИО6 ФИО4 за 30 000 руб.

Учитывая, что после вступления в права наследования ФИО6 является правопреемником ФИО1 к ней перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды, соответственно перед продажей доли земельного участка ФИО4 ФИО6 должна была предложить истцу выкупить долю арендуемого им земельного участка.

ООО «Агрофирма Сузановская» и ФИО4 являются участниками общей долевой собственности в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общество также является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Учитывая, что договор аренды не оспорен и не отменен, арендодатели - сособственники долей спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность, с учетом условий данного договора аренды и положений ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» у общества имеется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли при их продаже на прочих равных условиях, как перед иными участниками гражданского оборота, так и перед участниками общей собственности на спорный земельный участок.

Таким образом, сделка, заключенная между ФИО6 и ФИО4 была заключена с нарушением положений договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что за истцом было закреплено преимущественное право на выкуп отчуждаемой земельной доли с учетом его статуса арендатора.

Суд считает, что заключение ничтожного договора ответчиками нарушает потенциальное право истца, как совладельца земельных долей в спорном земельном участке, а также право общества, как сельскохозяйственной организации, заинтересованной в приобретении земель сельскохозяйственного назначения, на приобретение земельных участков, как арендатора и общедолевого собственника, что соответствует нормам гражданского и земельного законодательства.

Поэтому, исходя из оценки совокупности обстоятельств дела, в данном рассматриваемом случае правовые основания для удовлетворения требований истца судом установлены.

При таких обстоятельствах, спорный договор купли-продажи заключен с нарушением действующего законодательства и не влечет юридических последствий.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что сделка, заключенная между ФИО6 и ФИО4 является ничтожной и недействительна с момента ее совершения.

Довод представителя ответчика ФИО4 о том, что пункт 2.2.5 договора аренды говорит о преимущественном выкупе арендатором всего земельного участка, а не его доли, суд не принимает во внимание, поскольку согласно пункту 2.3.4 договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по окончании срока аренды по настоящему договору или выкупа земельных долей из арендуемого земельного участка.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Также суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки. С ФИО6 в пользу ФИО4 подлежит взысканию 30 000 руб., полученные по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ судебный акт, в резолютивной части которого решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, запись о праве № ФИО4 на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью кв.м, расположенный по адресу: сельсовет, кадастровый номер № подлежит аннулированию из ЕГРП.

Суд не может согласиться с заявлением представителя ответчика о применении к исковым требованиям истца срока исковой давности, поскольку в соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Истец узнал о совершенной сделке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО4 и ФИО6, в момент получения выписки из ЕГРН на земельный участок кадастровый номер № - ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском ООО «Агрофирма Сузановская» обратилась в Новосергиевский районный суд Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, срок защиты нарушенного права, предусмотренный нормами ст. 181 ГК РФ, не пропущен.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца ООО «Агрофирма Сузановская».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Сузановская», , расположенного по адресу: , к ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженцу , паспорт №, зарегистрированному по адресу: , ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженке , паспорт №, зарегистрированной по адресу: , о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО6 на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью кв.м, расположенный по адресу: сельсовет, кадастровый номер №.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО6 на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью кв.м, расположенный по адресу: сельсовет, кадастровый №, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО4 30 000 рублей по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новосергиевский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Т.М. Дронова

Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2022 года.

Председательствующий Т.М. Дронова