Дело № 2а-99/2025 УИД: 23RS0013-01-2024-002618-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 13 февраля 2025 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи - Шевчук Т.В.,
при секретаре судебного заседания - Полухиной Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Гулькевичский район в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации МО Гулькевичский район, в котором просит признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Гулькевичский район № <данные изъяты> от 01.07.2024г. «Об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание магазина», расположенного на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>; обязать администрацию МО Гулькевичский район выдать разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание магазина», расположенного на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>
В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности на основании договора дарения недвижимого имущества от 25.09.2024г. принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 165,0 кв.м., степенью готовности – 80 %, проектируемое назначение – нежилое, адрес (местоположение): <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной 26.09.2024г.
Указанный объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>
Предыдущий собственник (ФИО2) использовал на праве аренды земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, на основании Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г.
При переходе права собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты>, истцу перешли права по Договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г. на земельный участок.
В соответствии с п. 7.2 Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г., он действует по 28 мая 2024 г.
После истечения срока договора аренды предыдущий арендатор (ФИО2) продолжил пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Администрации МО Гулькевичский район, таким образом согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с отсутствием намерения администрации МО Гулькевичский район на расторжение договора, учитывая, что по договору регулярно производится начисление и оплата арендной платы в установленные сроки, истец считает, что Договор аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г., является действующим и считается продленным на неопределенный срок.
До настоящего времени Администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района не обращалась в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Требований о расторжении Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г. со стороны уполномоченного органа также не заявлялось.
08.12.2023г. администрацией МО Гулькевичский район было выдано разрешение на строительство№ <данные изъяты> объекта капитального строительства «Здание магазина». На основании данного разрешения было осуществлено строительство Здания магазина, осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 27 мая 2024 г. было завершено строительство объекта капитального строительства «Здание магазина». Предыдущий арендатор обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание магазина», письмом от 01.07.2024г. № <данные изъяты> ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В судебное заседание стороны, надлежаще уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, не явились. В своих заявлениях дело просили рассматривать в их отсутствие.
Представитель административного ответчика направил в суд письменные возражения против удовлетворения требований истца.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора дарения недвижимого имущества от 25.09.2024г. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 165,0 кв.м., степенью готовности - 80 %, проектируемое назначение - нежилое, адрес местоположение): <данные изъяты>.
Предыдущий собственник (ФИО2) использовал на праве аренды земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, на основании Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г.
При переходе права собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты>, истцу перешли права по Договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г. на земельный участок.
В соответствии с п. 7.2 Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г., он действует по 28 мая 2024 г.
После истечения срока договора аренды предыдущий арендатор (ФИО2) продолжил пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Администрации МО Гулькевичский район, таким образом согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с отсутствием намерения администрации МО Гулькевичский район на расторжение договора, учитывая, что по договору регулярно производится начисление и оплата арендной платы в установленные сроки, истец считает, что Договор аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г., является действующим и считается продленным на неопределенный срок.
До настоящего времени Администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района не обращалась в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Требований о расторжении Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г. со стороны уполномоченного органа также не заявлялось.
08.12.2023г. администрацией МО Гулькевичский район было выдано разрешение на строительство№ <данные изъяты> объекта капитального строительства «Здание магазина».
В течение срока действия Договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г. на основании данного Разрешения на строительством <данные изъяты> от 08.12.2023 г. было осуществлено строительство Здания магазина, осуществлён государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства.
27 мая 2024 г. было завершено строительство объекта капитального строительства «Здание магазина».
25 июня 2024 года предыдущий арендатор (ФИО2) обратился в Администрацию МО Гулькевичский район с заявлением о выдаче разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание магазина».
Письмом исх. № <данные изъяты> от 01.07.2024 г. «Об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Управление архитектуры и градостроительства Администрации МО Гулькевичский район сообщила, что согласно выписке из ЕГРН от 25.06.52024 г. срок действия договора аренды земельного участка от 28 ноября 2022 г. № <данные изъяты> до 28.05.2024 г. В ходе осмотра установлены несоответствия: благоустройство выполнено не в соответствии с разделом 2 «Схема планировочной организации»; фасады объекта, состав помещений в объекте не соответствуют разделу 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; требования раздела 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» выполнены не в полном объеме. В ходе проверки наличия и правильности оформления предоставленных документов установлены несоответствия: отступы от границ земельного участка до выстроенного объекта указанные в схеме, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда) и координатам объекта техническом плане объекта, выполненном ИП <данные изъяты>., не соответствуют проектной документации от 2023 года 019-082023, выполненной ИП <данные изъяты>.; план здания в техническом плане не соответствует разделу 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда) не соответствует разделу 2 «Схема планировочной организации», в части отображения подключения к инженерным сетям, водоснабжение и водоотведение не предусмотрено проектной документацией, точка подключения ЛЭП не со стороны <данные изъяты>, в части благоустройства. Не представлен акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией) электроснабжение.
Считая данный отказ незаконным, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.
Статьей 55 ГрК РФ регламентированы понятия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, порядок и основания его выдачи.
В силу п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства.
Пунктом 2 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» или Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство.
Пунктом 3 ст. 55 ГрК РФ установлен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство, акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией), схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с п. 6 ст. 55 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является: отсутствие документов, казанных в частях 3 и 4 настоящей статьи; несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка; несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, за исключением случаев изменения площади объекта капитального строительства в соответствии с частью 6.2 настоящей статьи; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, за исключением случаев изменения площади: объекта капитального строительства в соответствии с частью 6.2 настоящей статьи; соответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В силу п. 8 ст. 55 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.
При этом п. 7 ст. 51 ГрК РФ установлено, что разрешение на строительство также выдается при условии представления правоустанавливающих документов на земельный участок.
К правоустанавливающим документам на земельный участок в целях применения п. 7 ст. 51 ГрК РФ и п. 3 ст. 55 ГрК РФ согласно положений ЗК РФ можно отнести документы, подтверждающие предоставление земельного участка на праве аренды, вещном или ином праве в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и предусматривающие возможность возведения на таком участке объекта недвижимости, предусмотренного градостроительной документацией публично-правового образования.
Правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе договор аренды, должны быть действующими при обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство и в период возведения объекта капитального строительства.
Согласно выводам, изложенным в Определении Верховного суда Российской Федерации от 23.01.2024 года № 305-ЭС23-20117 по делу № А41-96091/2022, истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который правомерно возведен в период действия разрешения на строительство на арендованном участке, не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на нарушение пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса. Градостроительным законодательством не установлен срок для обращения за получением разрешения на ввод в эксплуатацию правомерно возведенного объекта. Однако введение объекта в эксплуатацию должно быть осуществлено в разумные сроки с учетом необходимости оформления правоустанавливающих документов на объект и для скорейшего достижения той цели, для реализации которой участок был предоставлен в аренду.
Правоустанавливающим документом, на основании которого предыдущий арендатор (ФИО2) осуществлял использование публичного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и в соответствии с которым Администрацией МО Гулькевичский район было выдано Разрешение на строительство № <данные изъяты> объекта капитального строительства «Здание магазина» является Договор аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г.
Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство № <данные изъяты> на участке, предоставленном в аренду по Договору аренды земельного участка № <данные изъяты> от 28 ноября 2022 г., осуществил строительство спорного объекта капитального строительства «Здание магазина».
Факт завершения строительства объекта по состоянию на 27.05.2024 г. подтвержден: техническим планом объекта капитального строительства от 27.05.2024 г.; схемой, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, планировочную организацию земельного участка от 27.05.2024 г.; актом № <данные изъяты> приемки законченного строительством объекта от 27.05.2024г.; актом, подтверждающим соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 27.05.2024 г.; документом, подтверждающим соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 27.05.2024 г.
Объект капитального строительства «Здание магазина» полностью соответствует разрешенному использованию земельного участка, требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство, за исключением изменения площади объекта в соответствии с п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ, параметры построенного, объекта капитального строительства «Здание магазина» соответствуют проектной документации, за исключением изменения площади объекта в соответствии с п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ.
Доводы Административного ответчика об установленных в ходе осмотра несоответствиях в части благоустройства выполнен не в соответствии с разделом 2 «Схема планировочной организации»; фасады объекта, состав помещений в объекте не соответствуют разделу 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения»; требования раздела 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» выполнены не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Доводы Административного ответчика об установленных в ходе осмотра несоответствиях в части отступов от границ земельного участка до выстроенного объекта указанных в схеме, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда) и координат объекта в техническом плане объекта, выполненном ИП <данные изъяты>., проектной документации от 2023 года <данные изъяты>, выполненной ИП <данные изъяты>. суд находит необоснованными, отступы, указанные в схеме и техническом плане четко соответствуют проектной документации <данные изъяты>.
В соответствии с ч.2 ст. 227 КАС РФ, суд обязан административному ответчику указать на устранение нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствий к их осуществлению.
Восстановление нарушенных прав административного истца подлежит путем возложения обязанности на Администрацию устранить допущенные нарушения прав ФИО1 выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд
решил:
Административный иск ФИО1 к администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Гулькевичский район в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства Администрации МО Гулькевичский район № <данные изъяты> от 01.07.2024 г. «Об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание магазина», расположенного на земельном участке, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>
Обязать Администрацию МО Гулькевичский район выдать разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание магазина», расположенного на земельном участке, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м., общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Т.В. Шевчук