Дело №2-1419/2025

УИД: 61RS0009-01-2024-003021-26

Решение

Именем Российской Федерации

05 сентября 2025 года

Азовский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Яковлевой В.В.,

при секретаре Бабкиной В.А.,

с участием: представителя истца ФИО4,

ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Комитета имущественных отношений <адрес> о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Комитет имущественных отношений <адрес> с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новоалександровского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3070 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды земельного участка 20 лет.

На основании акта приема-передачи спорный земельный участок передан арендатору и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы в год составляет 29771 руб. в год.

Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы и пени выполняет ненадлежащим образом.

09.06.2022 истец направил в адрес ответчика претензию о выплате задолженности и расторжении договора аренды.

Претензия оставлена ответчиком без исполнения.

На основании изложенного с учетом уточнений истец просил суд: взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 158 322,21 руб., пени в размере 112 223,49 руб. Также истец просит расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков вернуть земельный участок истцу в надлежащем санитарном состоянии по акту приема-передачи.

Во встречном исковом заявлении ФИО1 указал, что согласно п. 1.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, на земельном участке с кадастровым номером № объектов недвижимого имущества не имеется. Между тем согласно выписке из ЕГРН от 2016 года, на указанном земельном участке зарегистрировано три хозяйственных построек и жилой дом.

Истец указал, что обратился в Комитет имущественных отношений <адрес> с уведомлением о наличии на арендованном земельном участке чужих строений и просил предпринять действия по освобождению земельного участка, однако, ответ на свое заявление истец по встречному иску не получил.

Невозможность использовать земельный участок по его целевому назначению, по мнению ФИО1, является основанием для расторжения договора аренды.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить с учетом уточнений, во встречных исковых требованиях просил отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, поддержал заявленные встречные исковые требования и просил их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений <адрес> просил отказать.

Выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.607 ГК РФ в аренду может быть сдан земельный участок.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ, подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 3 статьи 405 названного Кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что между ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новоалександровского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3070 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды земельного участка 20 лет.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком составил 29771 руб. в год. При этом, пунктом 3.2 договора было предусмотрено условие о том, что арендная плата вносится арендатором поквартально равными частями до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября и в соответствии с п. 3.4 Договора может изменяться по требованию арендатора.

Кроме того, п. 5.2 договора аренды было предусмотрено условие о том, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,08% от размера невнесенной платы.

Судом установлено, что между администрацией Новоалександровского сельского поселения и ФИО1 был подписан акт приема-передачи спорного земельного участка, копия которого приобщена к материалам дела.

Истец указал, что ответчик, несмотря на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером №, свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, у него образовалась задолженность, размер которой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составил 1583 322,21 руб.

Учитывая, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, на образовавшуюся задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были начислены пени в соответствии с п. 5.2 Договора аренды в размере 112 223,49 руб.

По мнению истца, неисполнение ФИО1 обязательств, предусмотренных договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, влечет расторжение договора и взыскание с арендатора в пользу арендодателя задолженности по арендной плате и пени.

Однако, суд не может согласиться с указанными доводами истца.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Исходя из положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в т.ч. в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а так же более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст. 619 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Между тем, исходя из п.27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2 так же разъяснено, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В судебном заседании ответчик утверждал, что был лишен возможности использовать спорный земельный участок, поскольку на земельном участке расположен жилой дом принадлежащий иному лицу и доступ к нему был ограничен, а его требования, направленные неоднократно в Комитет имущественных отношений <адрес> РО об устранении нарушений, осталось без удовлетворения.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что договор аренды носит взаимный характер и риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, а, следовательно, в случае невозможности использования арендованного имущество по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату.

Поскольку между сторонами договора аренды возник спор по вопросу внесения арендной платы, то при рассмотрении данного дела, когда ответчиком заявлено о невозможности использования имущества по назначению, юридически значимым обстоятельством, исходя из положений статей 611, 615 ГК РФ, является установление возможности использования имущества арендатором в соответствии с его назначением.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположен жилой дом с кадастровым номером № принадлежащий на праве собственности ФИО5

При этом, из представленных в материалы дела доказательств, не следует, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № представителями арендатора – администрацией Новоалександровского сельского поселения данный земельный участок был обследован на предмет отсутствия на нем строений и возможности предоставления его в аренду.

В договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на земельном участка с кадастровым номером № отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Судом установлено, что ФИО1 обратился в Комитет имущественных отношений <адрес> с уведомлением о наличии на арендованном земельном участке чужих строений и просил предпринять действия по освобождению земельного участка, однако, его требования удовлетворены не были.

На основании изложенного, суд считает, что в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт того, что арендатор не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам, а, следовательно, поскольку арендатору был предоставлен земельный участок, который он не имел возможности использовать по целевому назначению, то оснований для исполнения обязательств по внесению арендной платы у ФИО1 не имелось и заявленные Комитетом исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени не подлежат удовлетворению.

Поскольку судом не установлено нарушений условий договора аренды со стороны арендатора, то оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду неоднократного невнесения ФИО1 арендной платы, не имеется.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N № сформулирована правовая позиция, согласно которой к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером №

был изначально сформирован с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, то использование его ФИО1 было не возможно еще при заключении договора аренды.

Таким образом, суд полагает, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ может быть расторгнут по инициативе арендатора по причине невозможности использования земельного участка с кадастровым номером № по его назначению, поскольку данное обстоятельство, в силу положений п.2 ст. 620 ГК РФ, является основанием для расторжения договора и находит встречные исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Комитета имущественных отношений <адрес> о расторжении договора аренды - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2025 года.