Решение по делу № 2-2990/2022 от 21.09.2022 | Центральный районный суд г. Барнаула (Алтайский край)

№ 2-2990/2022

УИД 22RS0068-01-2021-011016-31

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2022 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Корольковой И.А.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Несмашных ...., Несмашных .... к КЖКХ .... о возложении обязанности, признании права, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в суд к КЖКХ .... о возложении обязанности, признании права, прекращении права собственности. В обоснование указали, что администрация .... по договору передачи жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ передала, а граждане Несмашных приобрели комнаты № и № площадью 20,5 кв.м, и 12,7 кв.м соответственно, в .... по адресу: ...., по ? доле в праве собственности за каждым.

В соответствии со свидетельствами о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 и ФИО2 являются наследниками в равных долях умершего ФИО3 на 1/4 долю в праве собственности на комнату № и на 1/4 долю в праве собственности на комнату №.

В настоящее время в ЕГРН на комнаты № и № в .... зарегистрировано право общей долевой собственности, в размере 3/8 долей за ФИО2, 3/8 долей за ФИО1, 1/4 доли за ФИО4

В 2015 году в адрес истцов поступило письмо заместителя председателя комитета ЖКХ .... от ДД.ММ.ГГГГ №-м, в котором предлагалось воспользоваться правом преимущественной покупки комнаты № в указанной квартире. При этом, цена комнаты была указана в размере 750000 рублей, но истцы посчитали, что стоимость завышена.

В настоящее время истцы решили приобрести комнату в общую долевую собственность и обратились с данным вопросом в комитет ЖКХ ...., однако получили ответ от ДД.ММ.ГГГГ №/отв-3942, согласно которого семья в установленном порядке не признана малоимущей и нуждающейся в жилом помещении.

Истца, полагая, что их права нарушены, обратились в суд.

На основании изложенного, с учетом уточнения просили: обязать КЖКХ .... не позднее 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли – продажи комнаты № в .... в ...., определив стоимость указанной комнаты 823515 руб.; прекратить право муниципальной собственности городского округа – .... на комнату № в ...., в ...., после выплаты в полном объеме стоимости комнаты; признать за истцами право собственности по ? доле каждому на комнату № в .... в .....

В судебном заседании истцы, их представитель на уточненных требованиях настаивали, по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель КЖКХ .... в судебном заседании не согласился с выводами оценочной экспертизы, указав, что занижена стоимость комнаты, аналоги применены неверно.

Представитель третьего лица администрации .... в судебном заседании с требованиями не согласился, по доводам письменного отзыва.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, согласно положений ст. 167 ГПК РФ. Ходатайств об отложении разбирательства в адрес суда не поступало.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив собранные по делу доказательства, дав им оценку в совокупности по своему внутреннему убеждению, как того требует статья 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как следует из материалов дела, администрация .... по договору передачи жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ передала, а граждане ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО3 приобрели комнаты № и 4 площадью 20,5 кв.м, и 12,7 кв.м соответственно, в .... по адресу: .....

Собственником комнаты № является муниципальное образование – ...., что подтверждено актуальной выпиской о зарегистрированных правах, представленной истцами в материалы гражданского дела.

В 2015 году с целью улучшения жилищных условий истцам от имени комитета жилищно-коммунального хозяйства города было предложено воспользоваться правом преимущественной покупки комнаты № общей площадью 15,6 кв.м в .... по адресу: ...., что подтверждается письмом Комитета от ДД.ММ.ГГГГ №-м.

В 2021 году истцы решили приобрести указанную комнату в общую долевую собственность и обратились с данным вопросом в Комитет жилищно-коммунального хозяйства ...., однако получили ответ от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому семья в установленном порядке малоимущей и нуждающейся в жилом помещении не признана, соответственно, предоставить вышеназванную муниципальную комнату по договору социального найма жилого помещения не представляется возможным.

При рассмотрении спора суд руководствуется следующими положениями законодательства.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ комната отнесена к жилым помещениям. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Согласно части 1 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 2 ст. 59 ЖК РФ).

В силу части 3 ст. 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Пунктом 2.1. Положения о порядке и условиях продажи гражданам освободившихся жилых помещений муниципального жилищного фонда в коммунальной квартире на территории города Барнаула - Приложения к Решению городской Думы от 24 апреля 2015 года № 446, установлено, что освободившееся в коммунальной квартире жилое помещение, находящееся в собственности городского округа - города Барнаула Алтайского края, предоставляется по договору купли - продажи собственникам жилых помещений, проживающим в данной квартире, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, установленной в городе Барнауле, на основании их заявления, при условии отсутствия в квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом объектом договора купли-продажи является жилое помещение в виде комнаты или нескольких комнат в коммунальной квартире, предназначенное для постоянного проживания, на которое зарегистрировано право собственности за городским округом - городом Барнаулом Алтайского края (п. 2.5 вышеназванного Положения).

Исходя из п.3.1. Положения продажа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире оформляется договором купли- продажи, заключаемым Комитетом, действующим от имени собственника жилого помещения городского округа - города Барнаула Алтайского края, и физическим лицом, приобретшим это помещение.

Представитель КЖКХ г.Барнаула в судебном заседании обоснованных возражений против заключения договора купли – продажи не заявили. Доказательств в их обоснование не предоставляли. Фактически право истцов на преимущественный выкуп ответчиком не оспаривается.

Между сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене.

В целях установления стоимости спорной комнаты, определением суда назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Современный центр негосударственной экспертизы».

Согласно заключения судебной экспертизы рыночная стоимость комнаты № в .... в .... - 823515 руб.

Представитель ответчика ссылается, что занижена стоимость комнаты, неверно выбраны аналоги. Судом проверены возражения стороны и отклоняются по следующим основаниям.

На основании ст. 5 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" объектом оценки может быть "отдельный материальный объект (вещь)", под которым можно понимать и земельный участок, и строение, и комплекс недвижимости, и сервитут.

В силу ст. 3 указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом конкретном случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики оценки и вида определяемой стоимости.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», который содержит следующие понятия и положения:

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (п. 5 Стандарта).

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 Стандарта).

Согласно п. 11 данного Стандарта основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12-13 Стандарта).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 Стандарта).

При применении доходного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Поскольку заключение эксперта подлежит оценке как и любое доказательство по делу, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ на предмет относимости, допустимости и достоверности, то при оценке исследования подлежат проверке и примененные подходы к оценке, обоснование их применения, при применении сравнительного подхода подлежат проверке принятые объекты-аналоги, а именно их соответствие оцениваемому объекту по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

При определении рыночной стоимости объекта оценки специалистом применен сравнительный метод, приведено обоснование по отказу в применении затратного и доходного методов.

Применение достаточного числа объектов сравнения позволило сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости исследуемого объекта.

Представитель ответчика возражал относительно проведенного экспертного исследования, указав, что аналоги комнат не соответствуют исследуемому помещению.

При сравнительном методе на основе собранной информации экспертом для получения достоверного результата на дату оценки выделено 3 объекта, наиболее сопоставимых с рассматриваемым. Доказательств обратного суду не представлено. Позиция ответчика о не недопустимости исследуемых аналогов не подтверждена убедительными доказательствами.

Анализируя обоснованность сравнения комнат с наименьшей площадью (от 9,2 до 12,5 кв.м.), чем комната истцов (15,6 кв.м.), суд приходит к выводу, что в исследовательской части экспертного заключения содержатся сведения о примененных корректировках, указаны основные элементы сравнения, которые содержатся в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (СФО №7)». В результате внесения корректировок были получены скорректированные значения стоимости 1 кв.м. по каждому аналогу. Скорректированная стоимость 1 кв.м. площади оцениваемого объекта определена как средняя стоимость 1 кв.м. площади объектов – аналогов.

Таким образом, примененные экспертом аналоги в виде комнат позволили наиболее правильно определить стоимость жилых помещений, принадлежащих истцам с целью определения рыночной стоимости.

Аналоги взяты в схожем районе. Расчет корректировок произведен и содержится в заключении.

Судом исследован порядок применения сравнительного метода, подбора аналогов и установлено что при проведении исследования методики применены верно, аналоги адекватны предмету исследования и иным необходимым для учета факторам. Нарушений судом не установлено.

В судебном заседании был опрошен эксперт, который подтвердил сделанные им в заключении выводы и указал, что объекты – аналоги были выбраны максимально приближенные к объекту исследования в части площади, года постройки и иных характеристик. Исследуемый объект был осмотрен. Нахождение комнаты в коммунальной квартире или обычной не имеет значение для цены.

Относительно утверждений о занижении стоимости объекта оценки эксперт прокомментировал, что оборотоспособность комнаты на рынке ниже самостоятельной квартиры ввиду неудобства совместного проживания посторонних лиц.

В силу ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Оснований для назначения повторной и дополнительной экспертиз суд не усматривает.

Оценивая заключение эксперта от 16 мая 2022 года, суд находит его объективным, полным и обоснованным, с учетом соответствующей предмету исследования квалификации эксперта, проведенного им всестороннего исследования. Оснований сомневаться в выводах эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности в установленном законом порядке, данных о наличии какой – либо заинтересованности с его стороны у суда не имеется.

Каких-либо допустимых доказательств в подтверждение утверждений о занижении установленной цены комнаты ответчиком не представлено.

Представленные в материалы гражданского дела экспертные исследования по иным гражданским делам судом не принимаются как не относимые к спору доказательства. Исследования проведены по спорам связанным с выкупом аварийного жилья.

Таким образом, суд определяет размер компенсации за спорное имущество в сумме 823515 руб.

Суд приходит к выводу, что требование о заключение договора купли-продажи на определенных условиях о стоимости объекта подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Суд возлагает обязанность на КЖКХ .... заключить договор купли-продажи комнаты № в .... по адресу .... угол ...., .... с ФИО2, ФИО1, с передачей прав по ? доле в праве собственности каждому с определением выкупной стоимости 823515 руб., по ? доле с каждого.

Суд полагает возможным установить срок на исполнение решения суда в течение 3 месяцев, исходя из длительности совершения определенных процедурных действий.

Требования о прекращении права муниципальной собственности городского округа – .... на комнату и признании за истцами права собственности не подлежат удовлетворению, поскольку после заключения договора купли – продажи и регистрации его в Росреестре, право собственности переходит от ответчика к истцам.

В данной части иск заявлен излишне, спора о праве не имеется. Договор купли-продажи подлежит регистрации в установленном законом порядке. Принятие судом акта о регистрации и прекращении прав фактически подменяет компетенцию регистрационного органа.

На основании изложенного, требования подлежат удовлетворению в части.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с КЖКХ .... в пользу ФИО2, ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. каждому.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

Возложить обязанность на КЖКХ .... в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи комнаты № в .... по адресу .... ...., .... с Несмашных ...., Несмашных ...., с передачей прав по ? доле в праве собственности каждому с определением выкупной стоимости 823515 руб., по ? доле с каждого.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с КЖКХ .... в пользу Несмашных ...., Несмашных .... расходы по оплате госпошлины по 300 руб. каждому.

Решение может быть обжаловано в ....вой суд через Центральный районный суд .... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Королькова И.А.

....