2-77/2023

УИД 23RS0003-01-2022-003559-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2022 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Зайцевой О.С.

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что 23 марта 2016 года между Истцом, как продавцом, и Ответчиком, как ·покупателем, заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (далее - Договор), по условиям которого первый обязался передать в собственность, а второй - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание, общей площадью 89,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее - Недвижимое имущество).

Согласно п. 2.1. Договора цена Недвижимого имущества составляет сумму в размере 6 500 000 рублей. Истец указывает, что в счет приобретенного объекта недвижимости ответчик передал ему только денежные средства в размере 2 400 000 руб., а именно: 250 000 руб. и 2 150 000 руб. при подписании договора. Остальная денежная сумма в размере 4 100 000 ответчиком ему не передавались ни в качестве займа, ни в качестве предоплаты по Договору, ни в каком ином качестве, соответственно, задолженность и обязательство по ее возврату у Продавца перед Покупателем не возникла, и не могла в последующем послужить основанием к зачету обязательств Покупателя перед Продавцом по Договору.

Так же не последовало исполнения ни одного из ежемесячных платежей (п. 2.2.3. Договора). Истцом неоднократно направлялись требования об уплате долга по Договору, однако до настоящего момента ни один из платежей, составивших порядок оплаты по Договору, не исполнен.

Ссылаясь на приведенное истец просил:

договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 23 марта 2016 года расторгнуть;

Недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание, общей площадью 89,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый № вернуть в собственность Истца.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, и просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения требования, представив письменные возражения по существу требований. В обоснование возражений ответчик сослался на то, что вступившим в законную силу решение Анапского районного суда от 08 июля 2019 года установлено, что ФИО3 полностью произвел расчет по спорному договору купли-продажи.

Кроме того, ФИО3 полагает, что истец пропустил трехгодичный срок на обращения в суд, что является самостоятельным основанием к отказу в требованиях, поскольку им подано исковое заявление об оспаривании сделки, совершенной в 2016 году, только в 2022 году.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 марта 2016 года между Истцом, как продавцом, и Ответчиком, как ·покупателем, заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (далее - Договор), по условиям которого ФИО1 обязался передать в собственность, а ФИО5 - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание, общей площадью 89,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее - Недвижимое имущество).

Согласно п. 2.1. Договора цена Недвижимого имущества составляет сумму в размере 6 500 000 рублей.

При этом стороны согласовали следующий порядок рассрочки оплаты:

2 150 000 (Два миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей - в качестве зачета «денежных средств, взятых в долг Продавцом у Покупателя согласно расписке от 30 января 2015 года, в счет оплаты части стоимости Недвижимого имущества» (п. 2.2.1 Договора);

250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей - в день регистрации перехода права собственности (п. п. 2.2.2. Договора);

4 100 000 (Четыре миллиона сто тысяч) рублей - по 250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей ежемесячно, начиная с 30 апреля 2016 года по 31 июля 2017 года и 100 000 (Сто тысяч) рублей - в срок до 31 августа 2017 года (п. 2.2.3. Договора).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 458 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обосновывая заявленные требования истец сослался на то, что в нарушении условий договора ответчик не полностью исполнил обязательства по договору и в счет приобретенного имущества передал ему денежные средства только в размере 2 400 000 руб. остальная денежная сумма передана не была.

Факт передаче денежных средств в размере 2 150 000 руб. и 250 000 руб. подтвержден распиской ФИО1 о получении денежных средств и сторонами по делу не оспаривается.

Суд полагает, что ФИО3 не представил доказательств передачи ФИО1 иных денежных средств по оспариваемому договору, поскольку материалы дела таких данных не содержат.

Ссылка ответчика ФИО3 о том, что в счет приобретаемого имущества, был осуществлен зачет требований по имеющимся у ФИО1 денежных обязательств по договору займа от 30 января 2015 года в сумме 2 150 000 руб. не может быть принята судом во внимание в силу следующего.

Доказательств передаче данных денежных средств ФИО1 ФИО3 не представил, а ФИО1 указанное обстоятельство отрицает, ссылаясь на то, что при подписании указанного выше договора он не обратил внимание на его текст, полагая, что денежная сумма в размере 2 150 000 руб., это те деньги, которые ему передан ФИО3 при подписании данного договора.

Приведенные выше доводы ФИО1 подтверждаются объективными доказательствами, а именно содержанием самого договора.

Как следует из содержания договора, подписанного сторонами 23 марта 2016 года при подписании данного договора ФИО3 передает ФИО1 денежные средства в размере 250 000 руб. Кроме того, в счет оплаты учитываются денежные средства в размере 2 150 000 руб., а оставшаяся сумма в размере 4 100 000 руб. уплачивается равными частями по 250 000 руб. ежемесячно до полного погашения долга.

Ранее было указано, что ФИО3 в тот же день, до подписания оспариваемого договора передал ФИО1 2 150 000 руб. (расписка от 23 марта 2016 года, то есть в день подписания договора).

Таким образом, если верить объяснением ФИО3 то получается, что он в момент подписания договора уже передан ФИО1 денежные средства в размере 4 550 000 руб. ( 2 150 000 руб. -долг, 2 150 000 руб. -в день подписания по расписке, 250 000 руб. -при подписании договора).

Поскольку сумма сделки 6 500 000 руб., то не было необходимости указывать, что уплата оставшейся части денег (4 100 000 руб.) осуществляется в рассрочку и прописывать в договоре график погашения долга.

При таких обстоятельствах, суд принимает за основу объяснения ФИО1 согласно которых по сделке за проданный объект им были получены денежные средства только в размере 2 400 000 руб.

Доводы ответчика ФИО3 о том, задолженности по оспариваемой сделке перед ФИО1 он не имеет, поскольку оплатил ФИО1 денежные средства в размере 4 550 000 руб. по договору, иные денежные средства он оплачивать не должен, поскольку решением Анапского районного суда от 08 июля 2019 года снижена покупная цена по договору, до оплаченной им суммы, не могут быть приняты судом во внимание в силу следующего.

Возражая против заявленных ФИО1 требований, ответчик ссылается на преюдицию, указывая что приведенных выше судебным постановлением установлен факт оплаты им по договору денежных средств в размере 4 550 000 руб.

Как следует из материалов дела действительно ФИО3 обратился в суд к ФИО1 о снижении покупной цена по оспариваемому договору сославшись на то, что в случае не оформления ФИО1 его прав по аренде земельного участка покупная цена по оспариваемому договору будет снижена до 5 500 000 руб.

Решением Анапского районного суда от 08 декабря 2019 года требования ФИО3 были удовлетворены.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как видно из содержания искового заявления ФИО1 и принятого по заявленным требованиям решения, предметом исследования суда, являлось исполнение либо не исполнение п. 3.1.4 оспариваемого договора, согласно которому ФИО1 должен был оформить право аренды на земельный участок, находящийся под объектом недвижимого имущества.

Судом было установлено, что ФИО1 данных обязательств не исполнил и покупная цена объекта была уменьшена до 5 500 000 руб.

Предметом исследования судом было именно приведенное выше обстоятельство, иные обстоятельства и условия оспариваемого договора, судом не исследовались и не могли быть исследованы в силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Более того, из протокола судебного заседания от 08 июля 2019 года следует, что стороны давали объяснения и судом исследовалось лишь одно обстоятельство, были выполнены ФИО1 условия п. 3.1.4 оспариваемого договора либо нет.

Исходя из приведенного, преюдициальное значение, для настоящего спора имеет ли одно обстоятельство, установленное судом по ранее рассматриваемому делу – уменьшение покупной цены до 5 500 000 руб.

Указание в описательной части приведенного выше решение суда о том, что ФИО3 произвел оплату по договору в размере 4 550 000 руб. не имеет и не может иметь преюдициальное значение, поскольку это не являлось предметом судебного разбирательства, по указанному обстоятельству стороны не давали объяснений и решений по нему не принималось.

Следовательно, совершая сделку по отчуждению недвижимого имущества, ФИО1 рассчитывал на получение денежных средств в размере договорной цены имущества, составляющей 5 500 000 руб., с учетом принятого решения, однако лишен оплаты неисполнением обязательств ФИО3

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. При этом в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Возражая против заявленных требований ответчиком, сослался на то, что истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в требованиях.

Суд полагает, что данный довод является ошибочным.

Согласно п. 2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ.

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

Суд полагает, что истец узнал о нарушении своего права только 16 января 2020 года, когда было окончено по существу рассмотрение дела судом апелляционной инстанции по требованиям ФИО3 об уменьшении покупной цены по оспариваемому договору. В суд ФИО1 обратился 01 июня 2022 года, то есть в пределах срока исковой давности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 26 марта 2016 года с рассрочкой платежа, заключенный между ФИО1 и ФИО3 в отношении объекта недвижимого имущества одноэтажного нежилого здания, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение суда является основанием для аннулирования записи о праве ФИО3 на указанный выше объект и восстановлении права ФИО1 на данный объект недвижимого имущества.

Определение судьи Анапского городского суда от 20 июня 2022 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложить арест, запрещено:

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению каких-либо регистрационных и учетных действий в отношении нежилого здания, общей площадью 89, 7 кв. м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, по вступлению решения суда в законную силу отменить, арест снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2023 года.

Председательствующий: