№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 мая 2025 года Адрес
Октябрьский районный суд Адрес в составе председательствующего судьи Секретаревой И.А., при секретаре ФИО8, с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО14, ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, ФИО5, представителя ответчиков (истцов по встречному иску) ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности, обязании предоставить ключи от квартиры, по встречному исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к ФИО3 о признании доли в праве общей собственности на жилое помещение незначительной, о выкупе доли, прекращении права собственности на долю, признании права собственности,
установил:
в обоснование иска указано, что истец и ответчики являются собственниками общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №. Истцу принадлежит 3/10 доли в праве общей долевой собственности, что составляет 17,85 кв.м., ответчикам – остальные 7/10 доли. В связи с тем, что ответчики не оплачивают коммунальные услуги, имеется задолженность, истец намерен выделить лицевой счет на себя и использовать одну из комнат в квартире для личного пользования. Фактически ответчики пользуются иными квартирами, в которых проживают.
В спорной квартире проживает ответчик ФИО5 с семьей, сменил замки в квартире, истца в квартиру не пускают. Предложение истца от Дата о выделе ответчикам долю в праве общей долевой собственности на квартиру в натуре – комнату 6/17,6 кв.м. (на плане в техническом паспорте на квартиру) оставлено без ответа, хотя выдел доли в натуре возможен без несоразмерного ущерба квартире, является наименее затратным для сторон. Дата были предприняты действия истцом, направленные на примирение, но договоренности между сторонами не достигнуто.
ФИО3 просит выделить в натуре долю истца в общей долевой собственности на квартиру в размере 3/10 доли, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №, в виде комнаты 17,6 кв.м. (определенная изолированная часть квартиры, соответствующая доле истца); обязать ответчика ФИО5 предоставить истцу ФИО3 ключи от указанной квартиры.
Первоначально исковые требования были предъявлены истцом к ФИО4, ФИО5, ФИО16 (в связи с заключением брака Бобовская) ФИО6. В ходе судебного разбирательства было установлено, что ФИО7 подарила свою долю в праве общей долевой собственности ФИО5, в связи с чем, истцом было заявлено об исключении данного ответчика ФИО7 из числа ответчиков в связи с её выбытием из числа собственников.
Не согласившись с исковыми требованиями, ФИО4, ФИО5, ФИО15 предъявили встречные требования о выкупе 3/10 доли в квартире, как незначительной, пояснив, что выделить в натуре 3/10 доли ответчику невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В дальнейшем, уточнив исковые требования, поскольку ФИО7 перестала быть собственником доли в квартире, ФИО4, ФИО5 в обоснование иска указали, что спорная квартира была приватизирована истцами Дата на постоянно проживающих в ней членов семьи с 1982 года – истцов по встречному иску, а также родителей ответчика ФИО3 и истца ФИО4 – ФИО1 и ФИО2 в равных долях, по 1/5 доли каждому. Ответчик ФИО3 в приватизации не участвовал. После смерти родителей истец ФИО4 и ответчик ФИО3 приняли наследство, поэтому их доли в настоящее время составляют по 3/10 доли каждому в спорной квартире. Доли ФИО5, ФИО7 были равны – каждому по 2/10 доли. Дата ФИО7 подарила свою долю в квартире брату ФИО5, размер его доли в праве общей долевой собственности на квартиру равен 4/10 доли. В сумме доля истцов по встречному иску ФИО4, ФИО5 составляет 7/10 доли, что является значительной по сравнению с долей ответчика ФИО3 Истцы согласны выкупить у ответчика принадлежащие ему 3/10 доли в праве собственности на квартиру в размере, установленном экспертным заключением. Обращают внимание, что ответчик, заявляя первоначальные требования, не учел, что комнатой, которую он просит к выделу, с 1982 года и после приватизации пользуется семья истцов, что является исторически сложившимся условием и порядком пользования всем жилым помещением. Также указывают, что ответчик не намерен проживать в спорной квартире, поскольку у него есть иная квартира, в которой он проживает с семьей, а высказал желание сдавать комнату посторонним лицам, фактически превратив квартиру в коммунальную. При этом в квартире проживает семья истцов, их малолетние дети. Также указывают, что разрешить вопрос мирным путем истцы пытались еще в Дата после смерти наследодателя ФИО2, путем выкупа доли, ответчик не был готов дать ответ. После смерти родителей истцы, постоянно проживая в квартире, произвели в ней ремонт в период с Дата по август 2024, ответчик, зная о ремонте, участия в ней не принимал.
ФИО4, ФИО5 просят признать 3/10 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: Адрес, незначительной; возложить на ФИО5 обязанность произвести ФИО3 выплату денежных средств за 3/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: Адрес; прекратить право собственности ФИО3 на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение с момента получения им денежной компенсации за 3/10 доли; признать за истцами ФИО4, ФИО5 право собственности на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: Адрес, в равных долях с момента прекращения права собственности ФИО3 после выплаты истцами компенсации.
В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО3 не явился, извещен надлежащим образом. Суд рассматривает дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО14, ответчики (истцы по встречному иску) ФИО4, ФИО5, их представитель ФИО9 поддержали заявленные каждой стороной требования, возражая против удовлетворения требований друг друга.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).
В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
В вышеуказанном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 в пункте 36 указано, что при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Судом установлено, что ФИО3 и ответчики ФИО4, ФИО5 являются собственниками на праве общей долевой собственности жилого помещения – квартиры по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №. Истцу принадлежит 3/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ответчикам – остальные 7/10 доли, из них ФИО4 – 3/10 доли, ФИО5 – 4/10 доли, что подтверждается выписками из ЕГРН, договором дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Согласно техническому паспорту на жилое помещение по состоянию на Дата оно имеет наименование объекта: квартиры. Из плана квартиры и экспликации площади квартиры следует, что в ней имеются три жилые комнаты площадью 11,1 кв.м., 17,6 кв.м., 13,3 кв.м., также имеются коридор 5,0 кв.м., туалет 0,9 кв.м., ванная 2,0 кв.м., кухня 5,7 кв.м., встроенный шкаф 0,6 кв.м., коридор 3,3 кв.м.
Фактически в квартире проживают ответчики по первоначальному иску, что ими не оспаривается. При этом истец утверждает о фактическом проживании в спорной квартире семьи ответчика ФИО5, состоящую из него, супруги и ребенка, и проживании в ином месте ответчика ФИО4
Согласно справке № от Дата по адресу: Адрес, зарегистрированы: ФИО4 (владелец) – с Дата, ФИО5 (владелец) – с Дата, ФИО10 (владелец) – с Дата, ФИО11 (внук) – с Дата.
До приватизации квартиры проживающие в ней лица ФИО4, Г.А. и Н.А., а также родители истца ФИО3 и ответчика ФИО4 – ФИО2 и ФИО1 являлись нанимателями квартиры, которая являлась объектом государственной собственности в целом. В результате приватизации раздел квартиры не происходит, ее реальный раздел может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ.
Истцом рассчитано, что принадлежащие ему 3/10 доли в праве общей долевой собственности составляют 17,85 кв.м. от общей площади спорной квартиры, в которой имеется комната площадью 17,6 кв.м., которую он просит выделить ему как равнозначную размеру его доли, и предоставить ему ключи.
Проверив данный расчет, суд не соглашается с ним, поскольку исходя из общей площади квартиры в 59,5 кв.м., в размер 17,85 кв.м. должны входить не только жилая комната, но и часть находящихся в общем пользовании сособственников помещений: кухня, 2 коридора, туалет, ванная, встроенный шкаф.
В связи с чем, право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.
Самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенного в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью.
При этом, исходя из пояснений сторон, технического паспорта, суд приходит к выводу, что техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилого помещения площадью 17,6 кв.м., но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), без нарушения прав иных собственников квартиры не имеется, принимая во внимание, что комната площадью 17,6 кв.м. является проходной, через неё осуществляется вход в комнату площадью 13,3 кв.м.
При таких обстоятельствах выдел доли в праве общей долевой собственности невозможен, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3
Разрешая доводы встречного иска, суд приходит к выводу об их удовлетворении, исходя из нижеследующего.
Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что ФИО3 не проживает в спорной квартире, зарегистрирован и проживает по другому постоянному месту жительства, возможность предоставления истцу в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру, при использовании квартиры всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности не имеется, доказательств того, что у истца имеется существенный интерес в использовании имущества не представлено. При этом суд принимает во внимание действия сторон, начиная с 2020 года, направленных на урегулирование данного спора путем выкупа доли, когда был составлен по заказу ФИО10 отчет об оценке № для определения рыночной стоимости квартиры, поведение сторон в ходе судебного разбирательства, ходатайствовавших о предоставлении времени для согласования условий мирового соглашения с целью выкупа доли, а также наличие конфликтных отношений между сторонами, что не оспаривалось ими в судебном заседании, что свидетельствует о невозможности совместного проживания. Доказательств того, что истец пытался ранее вселиться в данную квартиру после приобретения права собственности в порядке наследования не представлено. В то время как материалами дела подтверждается, что ответчики длительное время проживают в данной квартире, несут бремя её содержания, о чем также свидетельствует наличие задолженности по оплате коммунальных платежей. При этом данный факт не является препятствием для разрешения заявленных требований, как по первоначальному, так и по встречному иску.
При таких обстоятельствах суд, оценив доводы сторон, приходит к выводу, что ФИО4 и ФИО5 имеют существенный интерес в пользовании квартирой, проживают в ней, сохраняя регистрацию на протяжении длительного времени, провели ремонт данной квартиры, содержат её в надлежащем состоянии для комфортного проживания.
С целью определения рыночной стоимости квартиры, доли истца, произведенных работ в ходе рассмотрения дела судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО12
Из заключения оценочной экспертизы от Дата следует, что рыночная стоимость квартиры по адресу: Адрес, в состоянии на момент проведения экспертизы составляет 6 344 600 руб., с учетом состояния квартиры на декабрь 2020 года по состоянию на дату оценки Дата – 5 631 800 руб. (ответ на вопрос №); рыночная стоимость 3/10 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в состоянии на момент проведения экспертизы – Дата составляет 1 903 380 руб. без учета корректировки на долевую собственность, 1 579 805 руб. с учетом корректировки на долевую собственность; рыночная стоимость 3/10 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в состоянии на момент проведения экспертизы с учетом состояния квартиры на декабрь 2020 года (без учета улучшений, произведенных ответчиками в период с Дата по Дата) по состоянию на дату оценки – Дата составляет 1 689 540 руб. без учета корректировки на долевую собственность, или 1 402 318 руб. с учетом корректировки на долевую собственность (ответ на вопрос №). За период с Дата по дату осмотра – Дата в квартире по адресу: Адрес, были произведены следующие работы: - коридор: замена обоев на стенах, выравнивание потолка, окраска потолка; - ванная комната и туалет: установлены новые трубы; - кухня: замена обоев на стенах, окраска стен, смена кафельного фартука, установка кухонного гарнитура, выравнивание и окраска потолка; - помещение № на поэтажном плане (комната): выравнивание и окраска стен и потолка; - помещение № на поэтажном плане (комната): выравнивание и окраска стен и потолка, оклейка стен обоями, окраска стен, замена линолеума; - помещение № на поэтажном плане (комната): изменения не зафиксированы. Указаны строительные материалы, которые могли быть использованы для ремонта квартиры в соответствии с имеющимися в материалах дела платежные и кассовые документы (ответ на вопрос №). Рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры по адресу: Адрес, по состоянию на момент проведения экспертизы, дату оценки Дата составляет 106 632 руб., по состоянию на момент проведения экспертизы с учетом состояния квартиры на декабрь 2020 года (без учета улучшений, произведенных ответчиками в период с Дата по Дата), по состоянию на дату оценки – Дата составляет 94 653 руб.
Суд принимает экспертное заключение эксперта ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО12 в качестве относимого и допустимого доказательства, сведений о том, что экспертиза проведена с нарушением требований закона не выявлено, оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, сомневаться в объективности и обоснованности экспертного заключения не имеется, поскольку экспертиза была назначена судом и проводилась в соответствии со ст. ст. 79 - 86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Экспертом исследованы все представленные на экспертизу документы, осуществлен осмотр объекта исследования, даны аргументированные ответы на постановленные перед ним вопросы, в экспертном заключении полно и всесторонне описан ход и результаты исследования, выводы являются логическим следствием осуществленного исследования, мотивированы.
Сторонами заключение эксперта не оспорено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд с целью исключения спора по дальнейшему использованию квартиры, учитывая пояснения сторон относительно установленного порядка пользования спорным имуществом, приходит к выводу, что доля в праве собственности истца с учетом установленных обстоятельств по делу подлежит признанию незначительной с осуществлением ему выплаты стоимости принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности, исходя из того, что истец ФИО3 не принимал участия в ремонте квартиры, что им не оспаривается, при этом наиболее справедливым и соответствующим интересам сторон, по мнению суда, будет рыночная стоимость 3/10 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в состоянии на момент проведения экспертизы с учетом состояния квартиры на декабрь 2020 года (без учета улучшений, произведенных ответчиками в период с Дата по Дата) в размере 1 689 540 руб. без учета корректировки на долевую собственность.
Принимая во внимание материальное положение ответчиков ФИО4 и ФИО5, имеющего материальную возможность произвести оплату, пояснения сторон в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу о возложении обязанности на ФИО5 произвести выплату ФИО3 денежных средств за принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру. При этом прекращение права ФИО3 на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №, производится с момента получения им денежной компенсации в размере 1 689 540 руб. Соответственно, с учетом позиции ответчиков относительно принятия ими в свою собственность доли выделяющегося собственника, 3/10 доли в праве общей долевой собственности, принадлежащие ФИО3, после получения им денежной компенсации подлежат признанию за ФИО4 и ФИО5 каждому по 3/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №. Решение суда является основанием для проведения соответствующих действий при регистрации данного права.
При вышеуказанных обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования ФИО3 и в части обязания предоставить ключи от квартиры по адресу: Адрес.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о выделе 3/10 доли в натуре в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №, в виде комнаты площадью 17,6 кв.м., обязании предоставить ключи от квартиры по адресу: Адрес, оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ФИО4, ФИО5 к ФИО3 о признании доли в праве общей собственности на жилое помещение незначительной, о выкупе доли, прекращении права собственности на долю, признании права собственности удовлетворить.
Признать 3/10 доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №, незначительной.
Возложить на ФИО5 (паспорт №) обязанность произвести выплату денежных средств 3/10 доли в праве общей долевой собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №, в размере 1 689 540 руб.
С момента получения ФИО3 (паспорт №) денежной компенсации в размере 1 689 540 руб. прекратить право ФИО3 на 3/10 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №.
Признать за ФИО4 (паспорт №), ФИО5 (паспорт №) право собственности каждого на 3/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Адрес, общей площадью 59,5 кв.м., кадастровый №, что составляет 3/10 доли в праве общей долевой собственности, принадлежавшей ФИО3.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд Адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.А. Секретарева
Мотивированное решение суда составлено Дата.