№ 2а-2710/2022

26RS0035-01-2022-003697-82

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Михайловск 03.10.2022

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Остапенко О.И.

при секретаре Полтарацкой Е.В.,

с участием

представителя административного истца по доверенности и ордеру адвоката Марченко О.В.,

представителя административного ответчика, заинтересованного лица по доверенностям ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО2 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, с участием заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, заключении договора аренды,

установил:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, мотивировав требования тем, что на основании договора № аренды земель населенных пунктов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского района СК, ему предоставлен земельный участок кн №, площадью 1000 кв.м., расположенный по <адрес> сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по СК №. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Шпаковского района СК выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - индивидуального жилого дома № на земельном участке по <адрес>. После получения разрешения на указанном земельном участке начато строительство. В период действия договора аренды земельного участка возведен объект незавершенного строительства — 18 % готовности, площадь застройки 48, 0 кв.м.

Право собственности на объект незавершенного строительства — 18 % готовности, площадь застройки 48, 0 кв.м, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по СК 30.05.2018г. №. На основании договора аренды № земельного участка из земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлен в аренду земельный участок к.н. №, площадью 1000 кв.м., расположенный по <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенное использование для строительства индивидуального жилого дома и ведения подсобного хозяйства. В связи с окончанием договора аренды № земельного участка из земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, истцом подано заявление в Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок. Однако, на его заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по <адрес>., комитетом по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края принято решение об отказе. Считает, данный отказ незаконным, поскольку с иском об изъятии земельного участка ответчик не выходил, при это земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства не подлежит продаже с аукциона. Истец не смог достроить объект, поскольку у него ухудшилось материальное положение, изменилось семейное положение, ему пришлось уехать на заработки, он женился, у него родилось двое детей. Из-за сложностей не смог достроить дом, однако, сейчас его собирается достроить дом и жить там всей семьей. В связи с чем просит суд признать незаконным отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес>. Обязать Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Определением, вынесенным протокольно, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Шпаковского муниципального округа Ставропольского края.

Административный истец ФИО2, извещенный своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился, хадатайств об отложении не представлено.

Суд в соответствии со ст. 150 КАС РФ, с учетом мнения лиц участвующих в деле, в том числе представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося административного истца, с участием его представителя.

Представитель административного истца по доверенности и ордеру адвокат Марченко О.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил суд удовлетворить. Дополнительно указала, что разрешение на строительство выдано до 2026 года, сейчас улучшилось материальное положение истца и он сможет достроить дом за три года, данного срока ему достаточно. Истец задолженности по арендным платежам не имеет.

Представитель административного ответчика Комитета по градостроительству земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа СК, а также представитель заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края по доверенностям - ФИО1 в судебном заседании возражала против заявленных требований административного истца. Поддержала доводы, изложенные в отзыве, из содержания которого следует, что истец уже получал земельный участок однократно для завершения строительства незавершенного объекта строительства, однако, данным сроком не воспользовался. При этом законом не предусмотрено повторное после однократного предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства незавершенного объекта строительства без торгов. Основания для повторного заключения договора аренды без торгов законом не предусмотрены. Дополнительно указала, что с иском об изъятии земельного участка к истцу до настоящего времени не обращались. Претензий относительно оплаты арендной платы не имеется. Единственным основанием для отказа в заключении договора аренды, явились вышеуказанные основания, при этом пакет документов предоставлен в полном объеме, оснований для возвращения не имелось, иных оснований для отказа не имелось. Просила в иске отказать.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, оценив доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 176 КАС РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» разъяснено, что судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № между Администрацией муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского рана Ставропольского края и ФИО2 по предоставлению земельного участка с КН № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес> на 10 лет для ИЖС. Договор зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации Шпаковского муниципального района <адрес> № утвержден градостроительный план земельного участка с КН №.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Шпаковского района Ставропольского края выдано разрешение на строительство объекта недвижимости – индивидуального жилого дома № на указанном земельном участке до ДД.ММ.ГГГГ, о чем представлено разрешение и имеется отметка в выписках из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрацией муниципального образования Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края земельному участку с КН № присвоен <адрес> РФ.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический план объекта незавершенного строительством объекта по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства 18 % готовности, площадь 37, 4 кв.м., 48 % площадь застройки, с КН № по <адрес>. Объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с КН №, что подтверждено выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, и техническим планом

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес> на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для продолжения строительства. Договор зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ на заявление ФИО2 о заключении договора аренды Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края дан ответ № об отказе в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства со ссылкой на ст. 39.20, пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку однократно на 3 года для продолжения строительства данный участок уже предоставлялся.

Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по <адрес> (аренда – ФИО2), для ИЖС, расположенного в зоне Ж-1, имеется объект незавершенного строительства с КН №, размерами 8м*6 м, выдано разрешение на строительство, фактические отступы от границ земельного участка соответствуют градостроительным регламентам и Правилам землепользования и застройки.

Согласно выпискам из ЕГРН данные о правообладателе земельного участка с КН № отсутствуют.

Оспаривая данный отказ, ФИО2 ссылается на то, что право на однократное трехлетнее предоставление земельного участка для завершения строительства им не было реализовано, сложное материальное положение и наличие на иждивении двух несовершеннолетних детей не позволило завершить строительство в установленный договором срок, участок был освоен, степень готовности объекта незавершенного строительства жилого дома 18%. Кроме того, Администрацией не заявлено требований об изъятии объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок со дня истечения действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Установив вышеуказанные обстоятельства и проверив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или 6 муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция нашла свое неоднократное отражение в кассационных определениях судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации № 18-КАД22-27-К4, № 19-КАД21-17-К5, определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации №308-ЭС22-3699.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2021 срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Административный истец при рассмотрении данного дела ссылается на наличие уважительных причин, по которым он не успел в установленный договором срок закончить строительство жилого дома. Указывает, что объект незавершенного строительства был построен им для улучшения жилищных условий ее семьи, в составе которой двое несовершеннолетних детей. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Суд считает, что оспариваемое истцом решение нарушает его права и законные интересы, как собственника незавершенного строительством объекта.

Отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес>, суд признает незаконным.

При этом, административный иск подлежит удовлетворению частично, поскольку положениями пункта 1 части 2, пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ не предусматривают полномочия суда по возложению на ответчика обязанности принятия конкретного решения, которое находится в его исключительной компетенции.

Таким образом суд приходит к выводу об отказе в иске в части возложения обязанности на Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов на 3 года.

В данном случае, суд, руководствуясь положениями пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, приходит к выводу о возложении на административного ответчика обязанности устранить в полном объеме допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

В связи с изложенным, и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление ФИО2 к Комитету по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, с участием заинтересованного лица администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, заключении договора аренды удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Комитета по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес>.

Возложить обязанность на Комитет по градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв. м, расположенного по <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

В окончательной форме решения суда принято 13.10.2022.

Судья О.И. Остапенко