Решение по делу № 3А-55/2025 от 27.05.2025 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-55/2025

55OS0000-01-2024-000935-49

Строка стат. отчета 3.123

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Щевровской Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 мая 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирская логистическая компания» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирская логистическая компания» (далее – ООО «Сибирская логистическая компания», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 12142 +/- 39 кв.м, местоположение: <...> (том 1 л.д. 245-248).

Кадастровая стоимость земельного участка, оспариваемая административным истцом, определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 10 152 776,14 рублей; дата начала применения – 1 января 2023 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 6 декабря 2022 года (том 1 л.д. 249).

9 сентября 2024 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 164 706 рублей, определенной на основании отчета об оценке объекта от 24 июня 2024 года № 48/24-О, подготовленного ООО «ОМЭКС» (оценщиком ФИО1).

Решением бюджетного учреждения от 8 октября 2024 года № ОРС-55/2024/000104 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение размера налоговых платежей, общество 16 декабря 2024 года обратилось в суд с настоящим административным иском об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости 4 164 706 рублей, определенной на основании названного выше отчета об оценке объекта оценки (том 1 л.д. 3-7).

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца ФИО2 уточнил заявленные требования в части размера рыночной стоимости, просил признать незаконным решение бюджетного учреждения, установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 7 515 898 рублей на основании отчета об оценке объекта оценки от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О, ссылаясь на устранение в нем замечаний (том 3 л.д. 244).

Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, ссылаясь на его обоснованность. Разрешение требования об установлении рыночной стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда (письменные возражения и пояснения - том 2 л.д. 1-2, том 3 л.д. 212, 239, 221-224, 231-234, том 4 л.д. 205-211).

Представитель Администрации г. Омска ФИО4 в судебном заседании полагал, что оспариваемое решение является законным, поскольку указанные в нем замечания № 6 и № 7 соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом (письменные отзывы – том 1 л.д. 239, том 2 л.д. 247, том 3 л.д. 209, 252).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 2 л.д. 17-21).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 9 сентября 2024 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года. К заявлению приложил отчет об оценке объекта оценки от 24 июня 2024 года № 48/24-О (том 1 л.д. 19-20, 27-225, том 2 л.д. 5).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Бюджетным учреждением 8 октября 2024 года принято оспариваемое решение № ОРС-55/2024/000104 об отказе в установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с указанием на то, что в отчете ООО «ОМЭКС» от 24 июня 2024 года № 48/24-О выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пунктов 22, 30 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, подпункта 2 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, пункта 4 ФСО № III, а именно:

подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, фактически по нижним границам диапазона значений удельных показателей стоимости, для каждой из ценовых зон (замечание № 1);

оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения скорректированных цен аналогов с максимальным относительным отклонением от среднего в выборке, исключение из выборки аналогов с крайними значениями цен с целью уменьшения коэффициента вариации не является процессом «нормализации», значение коэффициента вариации не является свидетельством однородности выборки аналогов (замечание № 2);

в основу расчета корректировки на местоположение (таблица 6.3.5 отчета) оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2023 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «157,1%», при этом приведенные (таблица 2.1 отчета) интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон и индексы ценовых зон, не подтверждены и не обоснованы, являются мнением экспертов, которое не подтверждается рыночными данными (замечание № 3);

в отчете отсутствуют скриншоты о продаже аналогов № 21-43, не принятых оценщиком в расчете, в связи с чем проверить корректность выводов оценщика о характеристиках не принятых к расчету земельных участков не представляется возможным; отсутствуют скриншоты Информационных писем НП «Омская коллегия оценщиков» от 29 мая 2024 года исх.№ 8/24 и 19 июня 2024 года исх.№ 131/23, на основании которых оценщиком исключено 16 оферт из первичной выборки; на странице 28 отчета оценщик ссылается на анализ рынка земли, опубликованный в сети Интернет, однако указанный адрес сайта является адресом электронной почты (замечание № 4);

объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, объекты-аналоги № 1-7, 10, 12-14, 16 имеют частичное или полное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, но при расчете оценщик вводит понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объекта, в тексте объявлений аналогов № 1-7, 10, 14 отсутствует информация о наличии ограждения (замечание № 5);

у аналога № 8 имеются дефекты формы (часть участка в виде острого угла), что не позволяет его эффективную эксплуатацию в полном объеме, однако оценщик игнорирует дефекты и не вводит необходимую корректировку, искажая и снижая стоимость оцениваемого объекта недвижимости (замечание № 6);

в письме НП «Омская коллегия оценщиков» от 29 мая 2024 года исх. №8/24 цена аналога с кадастровым номером № <...> по состоянию на 3 мая 2024 года составляет 9 000 000 рублей, однако оценщик для расчета использует более раннее объявление от 23 августа 2023 года с ценой предложения 7 500 000 рублей (замечание № 7);

в таблицах 6.3.4, 6.3.5 отчета у аналога № 14 указана функция использования - «основной», тогда как вид использования аналога № 14 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 8);

в разделе 7 на странице 91 отчета указана ссылка на пункт 30 ФСО № 7 и далее, на странице 92 отчета, оценщик указывает диапазон, в котором может лежать рыночная стоимость объектов оценки «+/- 10%», чем вводит в заблуждение, поскольку в задании на оценку в пункте 11 раздела «Допущения, на которых должна основываться оценка» указано «Итоговая величина стоимости объекта(ов) оценки указывается в виде округленной величины», то есть без указания границ интервалов, в котором может находиться эта стоимость (замечание № 9);

в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки:

- в разделе 1.2 на странице 7 отчета указаны индекс юридического/почтового адреса заказчика оценки, не соответствующий действительному индексу указанного адреса;

- на страницах 34 (таблица 3.3.2), 48 отчета оценщик указывает среднее значение срока экспозиции земельных участков сегмента «Производственная деятельность» в размере 24,6 месяца, однако в таблице 6.3.5 на страницах 78-83 отчета указывает срок экспозиции объекта оценки 30,4 месяцев, пояснения о расхождении значений сроков экспозиции в отчете отсутствуют;

- в таблицах 6.3.4, 6.3.5 на страницах 62-67, 78-83 отчета, в строке «Условия рынка. Время продажи/предложения» даты предложения к продаже аналогов 1, 7 не соответствуют датам, указанным в скриншотах объявлений на страницах 120, 142 отчета;

- в таблице 6.3.4 на страницах 62-67 отчета в строке «Диапазон удельной рыночной стоимости в сегменте «Производственная деятельность» для ЦЗ, руб./кв.м» значение диапазонов для аналогов № 8, 12 не соответствуют значениям, указанным в таблице 2.1 на странице 38 отчета;

- в таблицах 6.3.1, 6.3.4 на страницах 58, 62-67 отчета у аналогов/оферт № 12, 15 ссылки на источник информации не соответствуют ссылкам, указанным на страницах 158, 172 отчета;

- в таблице 6.3.5 на страницах 73-83 отчета у объекта оценки указан вид разрешенного использования по документу – «Занят объектом недвижимости складского назначения (склад № 2, 3, 4)», однако по данным выписки из ЕГРН на страницах 96-100 отчета разрешенное использование земельного участка «промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека»;

- таблицы в отчете размещены в хаотичном порядке (замечание № 10) (том 2 л.д. 7-11).

В ходе судебного разбирательства представителем Администрации г. Омска также приведены доводы в судебном заседании и письменных отзывах о наличии недостатков в отчете ООО «ОМЭКС» от 24 июня 2024 года № 48/24-О, представленном в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в бюджетное учреждение и изначально в суд.

Так, Администрацией г. Омска обоснованно отмечено, что в указанном отчете оценщик неправомерно и необоснованно произвел отбор аналогов, в частности, оценщиком необоснованно приняты оферты № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12, чем допущены нарушения пункта 22 ФСО № 7 (подбор наиболее схожих с объектом оценки аналогов) и пунктов 5, 7, 10 ФСО № V (учет актуальности рыночной информации при сравнительном подходе к оценке), в результате чего существенно занижена действительная рыночная стоимость оцениваемого участка. Кроме того, оценщик некорректно провел нормализацию выборки аналогов, руководствуясь не только экстремальностью значений скорректированных цен, а сроком экспозиции участков на рынке и отклонением цены от среднего арифметического значения выборки, допустив нарушения пунктов 22, 25 ФСО № 7. Также некорректно рассчитал весовые коэффициенты аналогов, необоснованно руководствуясь не только величиной валовой коррекции, а сроком экспозиции участков на рынке и отклонением цены от среднего арифметического значения выборки, в нарушение требования названных пунктов ФСО № 7 (том 1 л.д. 239).

В соответствии с отчетом ООО «ОМЭКС» от 24 июня 2024 года № 48/24-О рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 мая 2024 года составила 4 164 706 рублей.

В ходе рассмотрения дела административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке объекта оценки от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О, подготовленный оценщиком ООО «ОМЭКС» ФИО1 с учетом приведенных выше замечаний Администрации г. Омска и замечаний №№ 6, 7, изложенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 мая 2024 года составляет 7 515 898 рублей (том 4 л.д. 80, пояснения оценщика к исправленному отчету - 201-204).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав содержание отчета от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О, суд считает, что в нем устранены имевшиеся ранее недостатки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок).

Как указано выше, оценщиком исправлены приведенные замечания Администрации г. Омска к отчету от 24 июня 2024 года № 48/24-О (изначально представленному) и к отчету от 6 февраля 2025 года (промежуточный отчет, том 3 л.д. 14-204), а также признанные обоснованными судом и Администрацией г. Омска нарушения, содержащиеся в оспариваемом решении бюджетного учреждения:

- замечание № 4 об отсутствии в отчете скриншотов (не влияющее на результат рыночной стоимости);

- замечание № 6 применительно к объекту-аналогу № 8 (земельный участок с кадастровым номером № <...>, в исправленном отчете - объект-аналог № 14), данный аналог исключен в исправленном отчете при формировании первичной выборки (срок экспозиции оферты превышает среднерыночный срок экспозиции объектов оценки) (страница 59 исправленного отчета);

- замечание № 7, для объекта-аналога № 2 с кадастровым номером № <...> принята цена продажи/предложения 9 000 000 рублей, являющаяся актуальной (действительной) по состоянию на дату оценки (страница 63 исправленного отчета) (том 3 л.д. 231-234).

Описки (опечатки), ошибки, указанные в замечании № 10 решения бюджетного учреждения, не влияющие на размер рыночной стоимости, в исправленном отчете отсутствуют.

С учетом замечания Администрации г. Омска об использовании в первоначальном отчете объектов-аналогов № 2, 4-8, 10, 12 при недопустимом их отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки» (при сроке, превышающем средний срок экспозиции в размере 24,6), а также при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по данному параметру, в исправленном отчете указанные объекты-аналоги исключены (страницы 58-60 исправленного отчета).

При подготовке исправленного отчета оценщиком также принято во внимание замечание Администрации г. Омска о некорректности нормализации выборки, в частности, исключены показатели срока экспозиции участков на рынке и отклонения цены от среднего арифметического значения выборки (страница 76 исправленного отчета).

Кроме того, в отчете об оценке объекта оценки от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О весовые коэффициенты к объектам-аналогам присвоены исходя из критерия «абсолютная валовая корректировка», при этом такие факторы, как «превышение срока экспозиции объектов-аналогов», а также «степень отличия цены объектов-аналогов от средней цены объектов-аналогов итоговой выборки» во внимание не приняты (страницы 73-78 исправленного отчета).

Из письменных пояснений оценщика к исправленному отчету от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О также следует, что в полном объеме учтены замечания Администрации г. Омска, при этом частично приняты во внимание замечания о наличии нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения (том 4 л.д. 201-204).

Иные замечания бюджетного учреждения, содержащиеся в оспариваемом решении бюджетного учреждения, являются несостоятельными в силу следующего.

Так, указание в решении бюджетного учреждения от 8 октября 2024 года № ОРС-55/2024/000104 на то, что подбор большинства принятых оценщиком аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона удельных показателей стоимости для каждой из ценовых зон, отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, необоснованно.

Вопреки данному замечанию, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете. Мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов. Необходимость описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, не являющихся аналогами применительно к объекту оценки, не предусмотрена действующим законодательством об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.

Подбор аналогов осуществлен оценщиком на уровне ниже среднего значения диапазона, основаны на анализе диапазона цен применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне.

Доводы административного ответчика о том, что оценщик исследует рынок не в полном объеме, искажая и снижая рыночную стоимость, основаны на анализе диапазона цен объектов-аналогов применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне, что соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации.

Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, несостоятельно, поскольку в соответствии с первоначальным отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2023. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2023 года и Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон.

Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное в аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории (Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области), учитывает распределение ценовых зон.

Таким образом, использование Справочника при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов оценщика в данной части.

Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о том, что оценщик вводит понижающие корректировки на наличие ограждения на земельных участках. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Согласно отчету, корректировка на наличие у объектов улучшений (забор, ограждение) применялась на основании данных Справочника.

Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка на форму земельного участка («основной» или «вспомогательный» вид использования) к аналогу № 14 (в исправленном отчете аналог № 6), не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 14 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 126-132 исправленного отчета). Земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.

Вопреки доводам бюджетного учреждения итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рассчитана в соответствии с требованиями пункта 14 ФСО VI, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть представлена «в виде числа». Приведение на страницах 79-80 исправленного отчета диапазона, в котором может лежать рыночная стоимость объекта оценки, основано на положениях пункта 30 ФСО № 7, согласно которому после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. В этой связи оснований для вывода о введении пользователей отчета в заблуждение не имеется.

Допущенные оценщиком в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, в исправленном отчете устранены.

Иных возражений относительно отчета от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О процессуальными оппонентами не приведено.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривается сторонами и заинтересованным лицом, что первоначально представленный отчет об оценке объекта оценки от 24 июня 2024 года № 48/24-О требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не соответствует, следовательно, он не мог быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим отказ бюджетного учреждения в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, является правильным. Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка и формы его принятия.

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения в обжалуемом решении, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представленный административным истцом отчет об оценке от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Оценщиком изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки, проанализированы и выбраны для расчета рыночной стоимости в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 объекты-аналоги в соответствующем сегменте земельных участков, подходящие по критериям.

Оценка проводилась по состоянию на 15 мая 2024 года.

Представители административного ответчика и заинтересованных лиц не оспаривали тот факт, что в представленном отчете учтены замечания, влияющие на правильность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы воспользоваться не пожелали, не возражали против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с указанным выше отчетом.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, суду не представлено.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 26 марта 2025 года № 48VZ/24-О требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного отчета.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявления в бюджетное учреждение следует считать 9 сентября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 мая 2024 года в размере его рыночной стоимости 7 515 898 рублей.

Датой подачи заявления считать 9 сентября 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сибирская логистическая компания» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение суда изготовлено 2 июня 2025 года.