Судья Зернова Е.Н. 19RS0003-01-2021-000708-40
Дело № 33-8761/2023
2.147
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
02 августа 2023 года г. Красноярск
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Деева А.В.,
судей Шиверской А.К., Макурина В.М.,
при ведении протокола помощником судьи Гончаровой Т.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шиверской А.К. гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,
по апелляционной жалобе с дополнениями к ней представителя ответчика ФИО1 – ФИО2,
на заочное решение Центрального районного суда г. Красноярска от 16 февраля 2022 года, которым постановлено:
«Требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска задолженность по договору аренды земельного участка № от 30.08.2016 за период с 08.07.2020 по 31.12.2020 в размере 518 813 рублей 20 копеек, пени за период с 12.09.2020 по 11.12.2020 в размере 4 384 рубля 46 копеек.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 8 431 рубль 98 копеек».
Заслушав докладчика, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Департамент горимущества обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате. Требования мотивированы тем, что 30 августа 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 947 кв.м, в том числе: 887 кв.м – охранная зона инженерных сетей, сроком с 12 августа 2016 года по 11 февраля 2021 года. Расчет годового размера арендной платы осуществлен на основании ст. 12 Закона Красноярского края от 04 декабря 2008 года № 7-2542 «Об урегулировании земельных отношений в Красноярском крае», решения Красноярского краевого Совета депутатов от 14 октября 2008 года №В-43 «Об утверждении положения об арендной плате за землю в г. Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Согласно условиям договора размер арендной платы за участок составляет 89 850 рублей 33 копейки в месяц. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей, истец просил взыскать с ФИО1 образовавшуюся за период с 08 июля 2020 года по 31 декабря 2020 года задолженность по арендной плате в размере 518 813 рублей 20 копеек, пени за период с 12 сентября 2020 года по 11 декабря 2020 года в размере 4 384 рубля 46 копеек.
Судом постановлено указанное выше заочное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 просит заочное отменить решение суда как незаконное, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает, что между сторонами договор аренды не был заключен, арендные отношения отсутствовали, поскольку ФИО1 дополнение к договору от 30 августа 2016 года не подписывал, отказавшись от совершения указанных действий, что следует из переписки сторон (письма от 10 ноября 2020 года, от 02 марта 2021 года). Полагает, что правовые основания для внесения арендной платы земельного участка у ФИО1 не возникли, поскольку по вине истца ФИО1 не имел возможности использовать земельный участок по его прямому назначению, а именно в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Обращает внимание, что ФИО1 не смог осуществить завершение строительства объекта, расположенного на участке, ввиду отказа ему в выдаче разрешения на строительство (по причине отсутствия прав на землю). Вышеуказанный объект незавершенного строительства находился в собственности ФИО1 в период с 08 июля 2020 года по 09 декабря 2020 года. Кроме того, судом не дана оценка методу расчета арендных платежей; истцом применены размеры коэффициентов, не предусмотренные Законом Красноярского края от 04 декабря 2008 года «Об регулировании земельных отношений в Красноярском крае».
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 просит заочное отменить решение суда, отказав в удовлетворении исковых требвоаний. Указывает, что взыскание арендных платежей за период, когда ФИО1 не имел возможности использовать земельный участок по его целевому назначению, то есть после 20 августа 2020 года, является незаконным. Решением Центрального районного суда г. Красноярска по делу № 2а-1285/2021 действия ДМИиЗО, выразившиеся в отказе предоставления в аренду спорного земельного участка, признаны незаконными. За период с 25 июня 2020 года по 25 августа 2020 года (период владения объектом незавершенного строительства) арендные платежи за пользование земельным участком должны составить, согласно приведенного расчёта, 16 054 рубля 23 копейки.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не сообщивших суду об уважительности неявки.
В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах заявленных требований, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с абзацем 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В силу положений п. 3 ст. 420, ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 августа 2016 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношения администрации г. Красноярска (арендодателем) и ООО «Добродом» в лице генерального директора А.А.А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 01 августа 2016 года, принял в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранной зоны инженерных сетей электроснабжения, теплоснабжения, канализации, водоснабжения, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях строительства здания магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 1947 кв.м, в том числе: 887 кв.м - охранная зона инженерных сетей.
По условиям вышеуказанного договора срок аренды участка установлен с 12 августа 2016 года по 11 февраля 2021 года (п.2.1 договора), размер арендной платы за участок - 89 850 рублей 33 копейки в месяц (п. 3.1).
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что за нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
12 августа 2016 года ООО «Добродом» приняло земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.
25 июня 2020 года между ООО «Добродом» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 приобрел в собственность объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. Степень готовности объекта незавершенного строительства 90%, площадь застройки 125,2 кв.м, кадастровый номер №.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08 июля 2020 года.
20 августа 2020 года между ФИО1 и ООО «Мастер» (до изменения наименования ООО «Добродом») заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец ФИО1 продал, а покупатель ООО «Мастер» купил в собственность вышеуказанный объект недвижимости (л.д. 115 т.1).
Государственная регистрация договора произведена 09 декабря 2020 года.
11 декабря 2020 года и 05 февраля 2021 года Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в адрес ФИО1 направлены предупреждения № и № (соответственно) с требованием погасить задолженность по арендной плате, пени.
В установленный срок требование ответчиком не исполнено.
Согласно представленному истцом расчету задолженность ФИО1 по арендной плате за период с 08 июля 2020 года по 31 декабря 2020 года (исходя из установленного договором размера платы 89 850 рублей 33 копейки в месяц) составила 518 813 рублей 20 копеек, сумма задолженности пени за период с 12 сентября 2020 года по 11 декабря 2020 года - 4 384 рублей 46 копеек.
Разрешая при таких обстоятельствах спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами права, регулирующими спорные правоотношения, и установив, что после приобретения в собственность объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости не исполнял, пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований, в связи с чем взыскал с ФИО1 в пользу Департамента горимущества задолженность по договору аренды земельного участка № от 30 августа 2016 года за указанный в иске период в размере 518 813 рублей 20 копеек, пени - 4 384 рублей 46 копеек.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, судебная коллегия, вместе с тем, находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о неверном исчислении периода взыскания задолженности по арендной плате, поскольку обжалуемым решением взыскана задолженность в том числе за период, когда уже ответчик не являлся собственником объекта незавершенного строительства.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года № 13), по смыслу ст. ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Принимая во внимание то обстоятельство, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка; с учетом установленного факта владения ФИО1 на праве собственности объектом незавершенного строительства, расположенным на спорном земельном участке, вплоть до 09 декабря 2020 года, задолженность по арендной плате подлежит взысканию за период с 08 июля 2020 года по 09 декабря 2020 года.
Задолженность по арендной плате за период с 08 июля 2020 года по 09 декабря 2020 года составляет 455 048 рублей 45 копеек, исходя из расчета: 249 262 рубля 21 копейка (июль-сентябрь 2020 года) + 89 850 рублей 33 копейки (октябрь 2020 года) + 89 850 рублей 33 копейки (ноябрь 2020 года) + 26 085 рублей 58 копеек (с 01 декабря по 09 декабря 2020 года, из расчета: 89 850,33/31 день х 9 дней).
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым заочное решение суда изменить, взыскав с ФИО1 в пользу Департамента горимущества задолженность по договору аренды земельного участка № от 30 августа 2016 года за период с 08 июля 2020 года по 09 декабря 2020 года в размере 455 048 рублей 45 копеек, а также определив ко взысканию с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 794 рубля 33 копейки.
В остальной части заочное решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы ответчика не подлежит.
Оснований для изменения размера подлежащей взысканию пени не имеется, поскольку сумма подлежащей взысканию пени за период с 12 сентября 2020 года по 11 декабря 2020 года составляет 4 430 рублей 03 копейки (из расчёта: за период с 12 сентября 2020 года по 09 октября 2020 года: 249 262,21 рублей х 28 дней х1/300 х 4,25% = 988,74 рублей; за период с 10 октября по 09 ноября 2020 года: 339 112,54 рублей х 31 день х 1/300 х 4,25% = 1 489,27 рублей; за период с 10 ноября 2020 года по 09 декабря 2020 года: 428 962,87 рублей х 30 дней х 1/300 х 4,25% = 1 823,09 рублей; за период с 10 по 11 декабря 2020 года: 455 048,45 рублей х 2 дня х 1/300 х 4,25 % = 128,93 рублей; 988,74 рублей + 1489,27 рублей + 1823,09 рублей + 128,93 рублей = 4 430,03 рублей).
Судом в обжалуемом решении пени взысканы в меньшем размере, в сумме 4 384 рубля 46 копеек.
Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что взыскана может быть только задолженность по арендной плате за период с 25 июня 2020 по 20 августа 2020 года, то есть от даты составления договора купли-продажи, по которому ФИО1 приобрел у ООО «Добродом» земельный участок, до даты составления договора об его отчуждении, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права. В соответствии с ч. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка методу расчёта арендных платежей также подлежат отклонению, поскольку задолженность рассчитана исходя из размера арендной платы, установленного п.3.1 договора аренды земельного участка – 89 850 рублей 33 копейки в месяц.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Заочное решение Центрального районного суда г. Красноярска от 16 февраля 2022 года в части взыскания задолженности по арендной плате и размера государственной пошлины изменить.
Взыскать ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска задолженность по договору аренды земельного участка № от 30 августа 2016 года за период с 08 июля 2020 года по 09 декабря 2020 года в размере 455 048 рублей 45 копеек.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 7 794 рубля 33 копейки.
В остальной части заочное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика и дополнениям к ней представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 без удовлетворения.
Председательствующий: А.В. Деев
Судьи: А.К. Шиверская
В.М. Макурин
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 10.08.2023