Решение по делу № 2-1089/2023 от 17.04.2023

Дело № 2-1089/2023

УИД №16RS0042-03-2022-012447-92

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 апреля 2023 года г. Набережные Челны

Республика Татарстан

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шайхразиевой Ю.Х.,

при секретаре судебного заседания Хамматуллиной И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, признании права собственности на квартиру, признании наличия обременения (ипотеки) на квартиру и обращении взыскания на квартиру путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены,

установил:

Банк ВТБ (публичное акционерное общество) обратился в суд с иском к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, признании права собственности. В обоснование иска указано следующее:

В соответствии с условиями кредитного договора от ... ФИО1 был предоставил кредит вразмере 2 355 405,00 рублей сроком на 182 месяца, с взиманием за пользование кредитом 8,8 % процентов годовых для целевого использования, а именно: на строительство и приобретение прав на объект долевого участия, квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, ...

Ответчик за счет кредитных средств на основании договора участия в долевом строительстве № 34/01-Б1Б1-57 от 19.12.2019 приобрел право требования к ООО «Современный строитель» передаче объекта долевого строительства 2-х комнатной квартиры общей проектной площадью 55,49 кв.м., в строящемся многоквартирном жилом доме со строительным адресом: <...> блок секция Б1, кв. 57.

Согласно п. 4.2.2 договора о долевом участии 34/01-Б1Б2-57 от 19.12.2019 с момента государственной регистрации договора, о долевом участии и до регистрации права собственности дольщика на объект - требование на объект находится в залоге у Банка в обеспечение исполнения по кредитному договору.

В соответствии с п. 4.2.2 договор о долевом участии в строительстве при регистрации права собственности на квартиру одновременно подлежит регистрации возникающей на основании закона залог (ипотека) в пользу Банка ВТБ (ПАО). С момента государственной регистрации ипотеки, квартира считается в залоге у Банка.

В нарушение принятых на себя обязательств по кредитному договору ответчик уклоняется от регистрации права на объект недвижимости и регистрации ипотеки в регистрирующем органе. Одновременно с заявлением о регистрации ипотеки должна быть предоставлена закладная. Отсутствие зарегистрированного права собственности существенным образом нарушает права кредитора, поскольку отсутствует возможность зарегистрировать ипотеку, что нарушает права Банка на обеспечение исполнения обязательств, принятых ответчиком.

Последний платеж был произведен 23.12.2021. Задолженность ответчика на 29.04.2022 составляет 2524099 рублей 21 копейка, из которых 2228573 рубля 76 копеек остаток ссудной задолженности, 82962 рубля задолженность по плановым процентам, 11706 рублей 43 копейки задолженность по пени по плановым процентам, 200857 рублей 02 копейки задолженность по пени по просроченному долгу.

Истец просит расторгнуть кредитный договор, взыскать сумму задолженности в размере 2524099 рублей 21 копейка; расходы по уплате государственной пошлины в размере 26820 рублей. Признать за ФИО1, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> блок секция Б1, ...Российская Федерация, Республика Татарстан, городской округ, <...> кв. ...). Признать за Банком ВТБ (публичное акционерное общество) наличие обременения (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: <...> ... (Российская Федерация, Республика Татарстан, городской округ, <...> ...

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан произвести государственную регистрацию права собственности за ФИО1, с одновременной регистрацией обременения (ипотеки) данной квартиры в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество).

Обратить взыскание на 2-х комнатную квартиру, общей проектной площадью 55,49 кв.м., в строящемся многоквартирном жилом доме со строительным адресом: <...> д... (Российская Федерация, Республика Татарстан, городской округ, <...> ...) определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% рыночной цены.

Представитель истца в суд по извещению не явился, в заявлении просит дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель Управления Росреестра по Республике Татарстан представил отзыв на исковое заявление в котором просил в иске отказать, исключить их числа ответчиков.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, в порядке заочного производства.

Изучив в судебном заседании материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация /кредитор/ обязуется предоставить денежные средства /кредит/ заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу части 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 9 статьи 77.1 указанного Федерального закона, продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями кредитного договора от ... ФИО1 был предоставил кредит вразмере 2 355 405,00 рублей сроком на 182 месяца, с взиманием за пользование кредитом 8,8 % процентов годовых для целевого использования, а именно: на строительство и приобретения прав на объект долевого участия, квартиру, расположенную по адресу: <...> ...

Ответчик за счет кредитных средств на основании договора участия в долевом строительстве ... приобрел право требования к ООО «Современный строитель» передаче объекта долевого строительства 2-х комнатной квартиры общей проектной площадью 55,49 кв.м., в строящемся многоквартирном жилом доме со строительным адресом: <...> ...

В соответствии с п. 4.2.2 договора о долевом участии в строительстве при регистрации права собственности на квартиру одновременно подлежит регистрации возникающей на основании закона залог (ипотека) в пользу Банка ВТБ (ПАО). С момента государственной регистрации ипотеки, квартира считается в залоге у Банка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.05.2022 имеется запись об объекте недвижимости – квартире 57, расположенной по адресу: <...>. Однако запись о праве ответчика на данный объект и запись об ипотеке в пользу Банка отсутствует. Объект долевого строительства сдан, обязательства по договору долевого строительства ООО «Современный строитель» исполнены.

В нарушение принятых на себя обязательств по кредитному договору ответчик уклоняется от регистрации права на объект недвижимости и регистрации ипотеки в регистрирующем органе. Одновременно с заявлением о регистрации ипотеки должна быть предоставлена закладная. Отсутствие зарегистрированного права собственностисущественным образом нарушает права кредитора, поскольку отсутствует возможность зарегистрировать ипотеку, что нарушает права Банка на обеспечение исполнения обязательств, принятых ответчиком.

01.11.2021 истец обращался к ФИО1 с требованием о досрочном истребовании задолженности и намерении расторгнуть кредитный договор.

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в порядке установленном Законодательством о государственной регистрации прав, в том числе на основании правоустанавливающих и иных документов.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих исковых требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку обязательства заемщика по возврату кредита и уплате процентов нарушены, в связи с чем, у кредитора возникло право на досрочное взыскание долга по кредиту с обращением взыскания на заложенное имущество, являющегося обеспечением исполнения обязательств. Исходя из общей суммы задолженности, подлежащей взысканию по обязательствам, стоимости предмета залога, суд приходит к мнению об обоснованности иска и в части обращения взыскания на предмет залога, так как допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно для истца, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости предмета залога. Оснований для отказа в обращении взыскания на предмет залога, предусмотренных статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Таким образом, установленные статьей 50 и пунктами 1, 5 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" условия для обращения взыскания на заложенное в обеспечение исполнения кредитных обязательств недвижимое имущество в данном случае выполняются.

Согласно оценке стоимость квартиры расположенной по адресу <...> составляет 4898 000 рублей.

Суд считает возможным определить начальную продажную цену равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости заложенного имущества, в размере 3918 400 рублей, из расчета 4898 000 рублей х 80%.

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд праве уменьшить неустойку (пени).

Как следует из диспозиции данной статьи, основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. В данном случае суд не усматривает явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в сумме 26820 рублей.

В соответствии со статьями 95, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Русоценка» подлежат взысканию судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 10000 рублей.

Исковые требования к Управлению Росреестра по Республике Татарстан удовлетворению не подлежат, так как он является ненадлежащим ответчикам. Управление Росреестра по Республике Татарстан лишь осуществляет внесение записи ЕГРН на основании решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-196, 198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, признании права собственности на квартиру, признании наличия обременения (ипотеки) на квартиру и обращении взыскания на квартиру путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор ... заключенный между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 ...) в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН<***>) задолженность по кредитному договору ..., в размере 2524099 (Два миллиона пятьсот двадцать четыре тысячи девяносто девять) рублей 21 копейка, из которых 2228573 (Два миллиона двести двадцать восемь тысяч пятьсот семьдесят три) рубля 76 копеек остаток ссудной задолженности, 82962 (Восемьдесят две тысячи девятьсот шестьдесят два) рубля задолженность по плановым процентам, 11706 (Одиннадцать тысяч семьсот шесть) рублей 43 копейки задолженность по пени по плановым процентам, 200857 (Двести тысяч восемьсот пятьдесят семь) рублей 02 копейки задолженность по пени по просроченному долгу, расходы по оплате государственной пошлины в размере 26820 (Двадцать шесть тысяч восемьсот двадцать) рублей.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> ...

Признать за Банком ВТБ (публичное акционерное общество) наличие обременения (ипотеки) на квартиру расположенную по адресу: <...> ...

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...> ..., путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 3918 400 (Три миллиона девятьсот восемнадцать тысяч четыреста) рублей.

Данное решение суда является основанием для учетно-регистрационных действий в отношении указанной квартиры в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В удовлетворении иска Банка ВТБ (публичное акционерное общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан отказать.

Взыскать с ФИО1 (...) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русоценка» (ИНН <***>) расходы за проведение экспертизы в размере 10000 (Десять тысяч) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись Ю.Х. Шайхразиева

Мотивированное решение изготовлено 25.04.2023