Дело № 2-12/2025
54RS0013-01-2023-002247-64
Поступило: 31.05.2023 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2025 г. г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Болбат Н.С., при помощнике судьи Диденко М.П., с участием ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к ФИО1 о расторжении договора, о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Администрация МО «Светлогорский городской округ» обратилась к ФИО1 с иском, просила признать текущими платежами и взыскать задолженность по арендным платежам по договору 64/10 от 12.10.2006, по договору №02-0021/2001 от 26.10.2001, всего в размере 880 708,01 руб., неустойку -141 349,83 руб., а всего 1 022 057,84 руб..
В обоснование иска указано, что между истцом и ООО «ПРОМ-ИНВЕСТ» был заключен договор аренды земельного участка №02-0021/2001 от 26.10.2001 сроком до 19 октября 2004 года, по которому передано несколько земельных участком, расположенных на <адрес> в <адрес>. После неоднократных переуступок земельные участки были переданы ФИО1. В свою очередь в дальнейшем ФИО1 передал права и обязанности по Договору аренды №02-002/2001 от 26.10.2001 третьим лицам- С.А. и Ф.В.. 11.08.2020 Арбитражным судом Новосибирской области принято к производству заявление ФИО1 о признании его несостоятельным (банкротом). В рамках дела о банкротстве вышеуказанные сделки по переуступке прав были признаны недействительными. В настоящее время у ФИО1 по Договору 02-0021/2001 от 26.10.2001 имеется задолженность по текущим платежам. Кроме того, у ФИО1 на основании Договора №64/10 от 12.10.2006 находится в аренде земельный участок с №, расположенный по адресу: <адрес> В настоящее время у ФИО1 имеется задолженность по арендной плате, являющиеся текущими платежами, за период аренды с 12.04.2022 по 30.06.2022 в размере 208 771, 54 руб., с 01.07.2022 по 31.12.2022 в размере 475 682 руб., а всего 684 753,54 руб., на указанную сумму задолженности начислены пени в размере 131 560, 43 руб.. Всего задолженность по текущим платежам в настоящее время составляет 880 708,01 руб., пени 141 349,83 руб..
При рассмотрении настоящего дела истцом были уточнены исковые требования (л.д.191-199 т.2), просил взыскать с ФИО1 задолженность по арендным платежам по Договору аренды № 02-0021/2001 от 26.10.2001 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № в размере 705 956,99 рублей; взыскать задолженность по арендным платежам по Договору аренды № 64/10 от 12.10.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 826 945,31 рубля; расторгнуть с ФИО1 договор аренды №02-0021/2001 от 26.10.2001 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № расторгнуть е ФИО1 договор аренды №64/10 от 12.10.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером №
Согласно последним уточнениям (л.д. 114-119 т.3), истец просил принять отказ от иска к ФИО1 в части взыскания задолженности по арендным платежам по Договору аренды №02-0021/2001 от 26.10.2001 в отношении земельных участков с КН № в размере 705 956,99 руб.; взыскать задолженность по арендным платежам по Договору аренды №64/10 от 12.10.2006 в отношении земельного участка с КН № в размере 4 826 945,31 руб., расторгнуть договор аренды №02-0021/2001 от 26.10.2001 в отношении земельных участков с КН №.
В обоснование уточнённого иска указали, что 01.02.2025 Н.Т. оплатила за ФИО1 задолженность по договору №02-0021/2001 от 26.10.2001 в размере 540 227,24 руб. основного долга, пени-165 728,85 руб.. Просит расторгнуть договор аренды от 2001 года в связи с систематическим, длительным, постоянным нарушением сроков внесения арендной платы, что является существенным нарушением сроков внесения арендной платы, что является существенным нарушением. Кроме того, арендуемые земельные участки длительное время не используются ответчиком по назначению.
Определением Бердского городского суда Новосибирской области от 24 апреля 2025 был принят частичный отказ и прекращено производство по делу в части исковых требований Администрации МО «Светлогорский городской округ» к ФИО1 о взыскании с ФИО1 задолженности по арендным платежам по договору аренды №02-0021/2001 от 26.10.2001 в отношении земельных участков с КН № в размере 705 956,99 руб..
При рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 43 ГПК РФ, была привлечена к участию в деле Ф.Е. (л.д.250 т.3).
Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании поддержал свои возражения, полагает, что оснований для расторжения договора аренды от 2001 года не имеется, поскольку задолженность погашена, в настоящее время участки активно осваиваются. Оснований для взыскания задолженности по договору аренды от 2006 года не имеется, поскольку он является ненадлежащим ответчиком.
Заслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, судом установлено следующее.
Статьей 22 Земельного кодекса РФ (в ред. 21.07.2005 г.) предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (абз.2)
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (абз.4).
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (абз.5).
Согласно абз.1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2).
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абз.1 ст. 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст. 310 ГК РФ).
12 октября 2006 года между главой Светлогорского городского округа и ООО «Балтсибнефть» был заключен договор аренды №64/10-2006 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 20 000 кв.м., №, категория земель- земли поселений, цель использования –строительство гостиницы. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ и действует до ДД.ММ.ГГГГ. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до окончания срока аренды в соответствии с п.2.1 Договора или досрочного его расторжения, на основании действующего законодательства или условий настоящего договора. Размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством РФ и решениями представительного органа муниципального образования и указывается в ежегодной декларации по арендной плате за землю, являющейся неотъемлемой частью Договора (л.д.63-65 т.1).
Как следует из содержания искового заявления согласно Уведомлению от 19 июня 2007 года ООО «Балтсибнефть» передали права и обязанности по Договору ООО «Престо», которые в свою очередь передали земельный участок ФИО2. В свою очередь ФИО2 по Соглашению от 18.05.2010 передал права и обязанности на земельный участок П.А..
20.12.2012 г. года на основании Постановления Главы администрации МО городское поселение «Город Светлогорск» от 25.10.2010г. №325 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с КН № расположенного по Калининградскому проспекту в городе Светлогорске», П.А. заключает с администрацией МО «Светлогорский район» Соглашение ДАЗ № 64/10- 2006/Д1 -99/12-2012 о внесении изменений в Договор, согласно которым разрешенное использование изменено на - «для размещения дома отдыха». Изменен срок аренды участка на «с 12.10.2006 года» по «11.10.2055 г.». Размер арендной платы определяется на каждый год в соответствии с законодательством РФ и решениями районного Совета депутатов Светлогорского района, и указывается в ежегодно предоставляемом Арендатором расчете по арендной плате за землю. Также Соглашением предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0.1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки (л.д.66-70 т.1).
22 февраля 2016 года права и обязанности по Договору перешли от П.А. к Ф.Е..
Впоследствии Ф.Е. передала права и обязанности М.И. Соглашение зарегистрировано в Росреестре 24.10.2019 г..
На основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 30.12.2019 г., зарегистрированного в Росреестре 15.01.2020 г. арендатором по договору аренды № 64/10 от 12.10.2006 г. земельного участка с кадастровым номером № становится ФИО1, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.187-205 т.1).
10.11.2020 г. по соглашению о передаче прав и обязанностей ФИО1 передал права и обязанности по Договору 64/10 от 12.10.2006 Ф.В. (л.д.71-73 т.1).
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2021 по делу №А45-18065/2020 соглашение «О передаче прав и обязанностей по Договору №02-0021/2001 на передачу в аренду городских земель от 26.10.2001» от 10.11.2020, заключенное между ФИО3 было признано недействительным (л.д.222-225 т.1).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021 вышеуказанное определение оставлено без изменения (л.д.226-227 т.1).
Регистрация перехода прав и обязанностей по Договору 64/10 от 12.10.2006 от Ф.В. обратно к ФИО1 произошла 12.04.2022.
Истец полагает, что ФИО1 был арендатором по Договору 64/10 от 12.10.2006 с 15.01.2020 по 01.12.2020 и является арендатором с 12.04.2022 по настоящее время. Соответственно у него имеется неоплаченная задолженность по арендной плате за период аренды с 01.01.2021 по арендной плате за период аренды с 01.01.2021 по 31.12.2022 в размере 1 752 728 руб. ( с учетом оплаты), с 01.01.2023 по 16.10.2023 в размере 852 397,58 руб., а всего 2 605 125,58 руб., на указанную сумму задолженности начислены пени (за вычетом периодов моратория) в размере 2 221 819,73 руб. (л.д.69 т.3).
Истец также обращает внимание на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 01.02.2023 по иску Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к Ф.В. о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, которым истцу было отказано во взыскании задолженности по вышеуказанному договору аренды с Ф.В., в связи с тем, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.06.2021 по делу №А45-18065/2020 соглашения о передаче прав и обязанностей от ФИО1 к Ф.В. в отношении земельного участка с КН 39:17:010022:13 были признаны недействительными, и суд в порядке ст. 167 ГК РФ разъяснил право истца обратиться с соответствующим иском к ФИО1 (л.д.225-229 т.3).
Между тем, решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 06.04.2023 были удовлетворены исковые требования Ф.Е.. Суд признал недействительной сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №64/10-2006 аренды земельного участка от 12 октября 2006 года, заключенное 15 октября 2019 года между Ф.Е. и М.И.; признал недействительной сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №64/10-2006 аренды земельного участка от 12 октября 2006 года, заключенное 30 декабря 2019 года между М.И. и ФИО1; применил последствия недействительности ничтожных сделок- возвратил права и обязанности по договору №64/10-2006 аренды земельного участка от 12 октября 2006 года в отношении земельного участка площадью 20000 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, целевое назначение-для размещения дома отдыха, <адрес>, Ф.Е. и исключил из ЕГРН запись о правах ФИО1 (л.д.87-94 т.2).
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17.10.2023 вышеуказанное решение суда оставлено без изменения (л.д.95-110 т.2).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).
Истец возражал относительно замены ненадлежащего ответчика, полагал, поскольку в решении суда не указано, что сделка считается недействительной с момента ее заключения в данном случае, надлежащим ответчиком является ФИО1.
Между тем суд обращает внимание на то, что вопрос момента недействительности сделки определен законом, в п.1 ст. 167 ГК РФ, в связи с чем дополнительных указаний в резолютивной части решения не требуется.
Исходя из содержания вышеуказанного решения следует, что Ф.Е. на основании соглашения от 22.02.2016 года о передаче прав и обязанностей по договору №64/10-2006 аренды земельного участка от 12.10.2006, заключенного с администрацией МО «Светлогорский городской округ» являлась арендатором земельного участка <адрес>, Калининградский проспект, сроком на 49 лет.
Поскольку последующие соглашения о переуступках в отношении спорного земельного участка были признаны недействительными и применены последствия недействительности сделки, арендатором спорного земельного участка с 22.02.2016 года является Ф.Е..
Таким образом, ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по требованиям о расторжении договора аренды №64/10 от 12.10.2006 в отношении земельного участка с КН 39:17:010022:13 и взыскании задолженности по данному договору аренды, в связи с чем требования в данной части удовлетворению не подлежат.
Истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды №02-0021/2001 от 26.10.2001.
26.01.2001 г. между Администрацией Светлогорского городского округа и ООО «ПРОМ-ИНВЕСТ» был заключен договор №02-0021/2001 на передачу в аренду городских земель, на <адрес> в <адрес> (л.д.29-35 т.1).
06 февраля 2002 года между Администрацией Светлогорского городского округа и ООО «ПРОМ-ИНВЕСТ» было заключено дополнительное соглашение №1 к Договору №02-0021/2001 на передачу в аренду городских земель от 26.01.2001, которым был продлен срок аренды до 05.02.2051 г. (л.д.36-42 т.1).
Соглашением от 23.05.2003 г., заключенным между ООО «ПРОМ-ИНВЕСТ» и ООО «Витязь-Калининград» были переданы права и обязанности по Договору №02-0021/2001 на передачу в аренду городских земель от 26 октября 2001 года с Дополнительным соглашением №1 от 06 февраля 2002 года (л.д.43-46 т.1) на земельные участки с кадастровыми номерами №
Как следует из искового заявления в дальнейшем права и обязанности по Договору аренды неоднократно передавались, экземпляры соглашений арендодателю не предоставлялись.
Согласно сведениям из ЕГРН на спорные земельные участки, арендатором стал ФИО1, на основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 02-0021/2001.
Истец просит расторгнуть с ФИО1 договор аренды, поскольку имелась задолженность по арендной плате, которая только при рассмотрении настоящего дела была погашена. Кроме того, ответчик не использует спорные земельные участки по назначению.
Согласно выпискам из ЕГРН на земельные участки № вид разрешенного использования данных земельных участков-строительство жилых объектов-индивидуальное, секционное, блокированное жилищное строительство, строительство нежилых объектов- пансионаты, санатории, дома отдыха, гостевые дома и другие объекты рекреационного назначения (л.д.74-217 т.2, 12-58 т.3).
Как следует из акта выездного обследования, составленного Администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» Отдел муниципального контроля от 14 марта 2025 спорные земельные участки не используются, на территории земельных участков отсутствуют объекты строительства (л.д.145-148 т.3), представлена фототаблица земельных участков с кадастровыми номерами №
Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
28 июля 2023 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды №02-0021/2001 в связи с просрочкой внесения арендной платы по договору (л.д.20-22,23-33 т.2).
Положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025) существенное нарушение договора аренды публичного земельного участка, в том числе заключенного на срок более чем пять лет, не является основанием для досрочного расторжения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
ФИО1 представлены доказательства освоения спорных земельных участков:
-договор 2/03 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Констракшн Менеджмент Групп», на устройство временного строительного ограждения участков на период строительства, уборку территории с вывозом крупного мусора для организации начала строительства, планировку ландшафта, выравнивания участков спец техникой перед началом строительства, санитарную вырубку и вывоз погибших деревьев с корчевкой пней перед началом строительства (л.д.179-181 т.3), факт оплаты по договору подтверждается квитанцией на сумму 250 000 руб. (л.д.183 т.3), фотографии (л.д.189-190 т.3);
-договор 3/03 от 03 марта 2025 года с ООО «Констракшн Менеджмент Групп» на подеревнюю съемку, таксацию зеленых насаждений, лесопатологическое обследование, подготовку документов для получения порубочного билета; разработку генерального плана участков с посадкой потенциальных объектов строительства, с соблюдением Регламентов и Правил землепользования и застройки, границ, санитарно-защитных зон и других ЗОУИТ (л.д.191-195), факт оплаты по договору подтверждается квитанцией на сумму 295 000 руб. (л.д.195 т.3);
-уведомления Администрации МО «Светлогорский городской округ» от 16 апреля 2025 о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (л.д.192-230 т.3);
-договор подряда №13/10-2025 от 13.10.2025 с ООО «Балт Строй Проект» по поставке и монтажу капитальных жилых строений в количестве 5 (пять) штук общей площадью теплового контура 80 кв.м. по технологии панельно-каркасного домостроения на фундаменте железобетонная плита (л.д.53-63 т.4), факт оплаты по договору 6500 000 руб. подтверждается платежными поручениями (л.д.83-85 т.4);
-технические условия №Z-8791/25 на присоединения к электрическим сетям АО «Россия Янтарь» (л.д.64-65 т.4).
Также представлено определение Арбитражного суда Новосибирской области (л.д.240-245 т.3) от 07.12.2020 по делу №А45-18065/2020, которым заявление ФИО1 о признании его несостоятельным (банкротом) было удовлетворено, была введена процедура реструктуризации долгов на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.10.2024 признаны погашенными требования кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов должника. Производство по делу №4-А45-18065/2020 о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 было прекращено (л.д.246-248 т.3).
Проанализировав представленные доказательства, принимая во внимание, что задолженность по арендным платежам была погашена, в отношении ФИО1 была возбуждено процедура банкротства, которая препятствовала освоению и использованию земельных участков, в настоящее время ответчик осваивает земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования, суд не находит оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» к ФИО1 о расторжении договора, о взыскании задолженности по арендной плате отказать.
Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.
Судья /подпись/ Н.С. Болбат
Мотивированное решение изготовлено 14.01.2026