Решение по делу № 02-2806/2023~М-0173/2023 от 24.08.2023 - об обязании ответчика внести изменения в договор, инструкцию по эксплуатации квартиры, о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, судебных расходов.

УИД: 77RS0022-02-2023-000281-10 Дело № 2-2806/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 августа 2023 года адрес

Преображенский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2806/23 по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» об обязании ответчика внести изменения в договор, инструкцию по эксплуатации квартиры, о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Середнево» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, обязании внести изменения в передаточный акт, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, в обоснование требований указав, что 03.11.2020 года между ФИО2, ФИО3 и ООО «СЗ «Середнево» заключен договор участия в долевом строительстве № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2). Объектом долевого строительства является квартира № 344, площадью 63,80 кв.м., расположенная по адресу: адрес, адрес, ОАО «Марьинская птицефабрика», вблизи адрес, уч. № VIII-1/1, корп. 1.5, стоимость которого составила 7 030 760 рублей 00 копеек.

12.07.2022 года истцам передан объект долевого строительства, между сторонами подписан передаточный акт. Одновременно с приемкой квартиры истцами составлен акт осмотра квартиры, в котором отражен перечень замечаний относительно качества выполненных застройщиком строительно-отделочных работ в квартире, и передан застройщику для устранения в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта осмотра квартиры.

Во исполнение принятых на себя обязательств застройщик устранил меньшую часть строительных дефектов, в связи с чем стороны подписали акт об устранении замечаний от 24.08.2022 года. Однако в полном объеме в срок до 09.09.2022 года оставшаяся часть дефектов не была устранена.

17.09.2022 года истцами организовано проведение осмотра объекта долевого строительства ООО «ЭнерджиТехСтро», по результатам которого исследованием специалиста от 30.09.2022 года установлено, что общая стоимость работ и материалов по устранению дефектов составляет 810 241 рубль 54 копейки.

В соответствии с п. 1.1 передаточного акта к договору участия в долевом строительстве общая приведенная площадь квартиры (с учетом двух балконов) составляет 63,30 кв.адрес этом площадь каждого балкона составляет 0,2 кв.м.

Однако в переданной истцам квартире имеются два французских балкона, которые являются неэксплуатируемыми площадками, не подлежат включению в общую приведенную площадь квартиры, в связи с чем истцам подлежит возврат излишне уплаченной цены договора в размере 99 180 рублей, исходя из расчета 110 200 (стоимость 1 кв.м.)*0,4 кв.м.

На основании изложенного, истцы, уточнив требования, просят суд соразмерно уменьшить цену договора № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК) участия в долевом строительстве от 03.11.2020 года на сумму 598 544 рубля 93 копейки в связи с недостатками объекта долевого строительства, взыскать в пользу истцов их стоимость, уменьшить цену договора № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК) участия в долевом строительстве от 03.11.2020 года на сумму 99 180 рублей 00 копеек в связи с уменьшением площади квартиры на 0,9 кв.м. и взыскать в пользу истцов указанную сумму, обязать ответчика ООО «СЗ «Середнево» внести изменения в п. 3.2 передаточного акта к договору № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК) участия в долевом строительстве от 03.11.2020 года, указав в нем, что в квартире истцов имеются два французских балкона в соответствии с п. 3.1.3 СП 54.13330.2022, обязать ответчика внести информацию в Инструкцию по эксплуатации квартиры, указав, что в квартире истцов имеются «Французские балконы», которые не являются эксплуатируемыми и не предназначены для нахождения на них людей, взыскать с пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 60 000 рублей 00 копеек, расходы на составление досудебного исследования в размере 31 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 296 рублей 00 копеек.

Представитель истцов ФИО4 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме.

Представители ответчика ФИО5, ФИО6 против удовлетворения исковых требований возражали, полагая требования истцов необоснованными.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 03.11.2020 года между ФИО3, ФИО2 и ООО «СЗ «Середнево» заключен договор участия в долевом строительстве № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК), условиями договора между сторонами согласован объект долевого строительства квартира, условный номер 344, этаж расположения 8, номер подъезда (секции): 5, проектная площадь 63,40 кв.м., по строительному адресу: адрес, адрес, ОАО «Марьинская птицефабрика», вблизи адрес, уч. № VIII-1/1, корп. 1.5.

12.07.2022 года между ООО «СЗ «Середнево» и ФИО3, ФИО2 подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК).

В ходе приемки истцами выявлены многочисленные недостатки в отделке квартиры и зафиксированы в акте осмотра от 12.07.2022 года. По истечении 60 дней выявленные недостатки не устранены в полном объеме.

По инициативе истца проведено исследование, в ходе которого ООО «ЭнерджиТехСтро» установлено, что стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения дефектов в соответствии с локальным сметным расчетом № 1, составляет 810 241 рубль 54 копейки. Стоимость услуг по договору составила 31 000 рублей 00 копеек, оплачена истцами в полном объеме, что подтверждается квитанцией от 17.09.2022 года № 239.

В ходе рассмотрения дела в связи с несогласием представителя ответчика с исследованием истцов, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭКСПЕРТЭКС».

Заключением эксперта установлено, что в квартире по адресу: адрес, кв-л № 25, д. 1, корп. 2, кв. 344, имеются строительные недостатки (повреждения) или нарушения строительных норм, представленные в таблице № 1. Несоответствия между строительными характеристиками спорного объекта и условиями договора участия в долевом строительстве № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК) от 03.11.2020 года обнаружены. Исходя из результатов исследования по данному вопросу, эксперт сделал вывод о том, что балконные пространства (площадки) в спорном жилом помещении, согласно проектной документации и норм действующего законодательства являются «французскими» балконами. Площадки данных «французских» балконов не являются эксплуатируемыми и не предусматривают нахождение на них людей. Дефекты, выявленные экспертом и представленные в таблице № 2, не могли появиться на объекте экспертизы в процессе естественного износа и эксплуатации квартиры. Они образовались в результате некачественных строительно-монтажных и отделочных работ в квартире, несоблюдения технологии производства строительных работ, низкой квалификации специалистов, проводивших работы, а также должным отсутствием работы по строительному контролю, являются производственными. Стоимость устранения выявленных строительных недостатков в жилом помещении (квартире) № 344, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, кв-л № 25, д. 1, корп. 2, общей площадью (с учетом летних помещений) 63,30 кв.м., составляет 598 544 рубля 93 копейки.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт перед проведением экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, указанное экспертное заключение выполнено экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ. Заключение экспертизы соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении не усматривается.

Кроме того, в судебном заседании были опрошен эксперт ООО «ЭКСПЕРТЭКС» ФИО7, который полностью подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении, ответил на все вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением, каких-либо противоречий в объяснениях эксперта и данном им заключении не установлено.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Разрешая заявленные исковые требования, учитывая, что ООО «СЗ «Середнево» является застройщиком жилого дома, расположенного по адресу: адрес, кв-л № 25, д. 1, корп. 2, недостатки строительных работ в квартире № 344 обнаружены в течение предусмотренного законом пятилетнего срока, в течение которого истцы, как потребители, имеют право на обращение к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора, данный факт нашел свое подтверждение и в ходе судебного разбирательства по делу, в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительства в связи с выявленными недостатками денежные средства в размере 598 544 рублей 93 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

Из указанного следует, что дольщик вправе, в том числе, требовать соразмерного уменьшения цены, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

По смыслу приведенных правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение (строительства) «французского балкона» (неэксплуатируемой площадки) вместо балкона, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что тип помещения предусмотренный условиями договора при строительстве дома не изменялся, что построен именно балкон, а не «французский» балкон.

В свою очередь в процессе рассмотрения спора стороной истца представлены со своей стороны доказательства несоответствия построенного по договору долевого участия в строительстве объекта, в рассматриваемом случае «французского» балкона, что влечет изменение общей площади объекта.

Как следует из содержания передаточного акта, застройщик передал участнику объект долевого строительства – квартиру, назначение: жилое помещение № 344, общей площадью 62,90 кв.м., общая приведенная площадь (с учетом летних помещений) 63,30 кв.м.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности за истцами на квартиру, общей площадью 62,90 кв.м.

В то время как, согласно п. 3.2 договора объект долевого строительства – жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: 344, этаж расположения 8, номер подъезда (секции):5, проектная общая площадь: 63,40 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 63,80 кв.м., количество комнат:2, проектная площадь комнат: 26,20 кв.м., проектная площадь помещений вспомогательного назначения: 37,20 кв.м. в количестве 7 шт.: холл, проектной площадью: 2,30 кв.м., с/у, проектной площадью: 3,50 кв.м., холл, проектной площадью: 2,80 кв.м., кухня, проектной площадью: 18,80 кв.м., с/у, проектной площадью: 3,10 кв.м., гардероб, проектной площадью: 2,10 кв.м., холл, проектной площадью: 5,40 кв.м., проектная площадь летних помещений: 0,40 кв.м. в количестве 2 шт.: балкон, проектной площадью: 0,20 кв.м., балкон, проектной площадью: 0,20 кв.м.

Таким образом, застройщиком нарушены основные условия Договора, поскольку характеристики помещения (квартиры) не соответствуют, указанным в пункте 3.2, а именно: фактически вместо летнего помещения балкон построен «французский» балкон, что влияет на общую площадь квартиры и цену договора.

Пунктом 4.1 договора цена объекта долевого строительства установлена в размере 7 030 760 рублей 00 копеек, что соответствует 63,80 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 110 200 рублей за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В силу п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 договора.

Разница между проектной и фактической площадью квартиры составила: 63,80-62,9= 0,9 кв.м., что составляет 99 180 рублей 00 копеек.

Согласно представленной эксперту ответчиком проектной документации балконные пространства (площадки) в спорном жилом помещении являются «французскими» балконами.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭКСПЕРТЭКС» сделан следующий вывод: балконные пространства (площадки) в спорном жилом помещении, согласно проектной документации и норм действующего законодательства являются «французскими» балконами. Площадки данных «французских» балконов не являются эксплуатируемыми и не предусматривают нахождение на них людей.

В силу ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно Своду правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 декабря 2016 г. № 883/пр) площадь французского балкона, в том числе имеющего нижнюю грань проема с наружной стороны от коробки балконного блока, образованную в пределах толщины стен, в составе площади летних помещений не учитывается.

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводом истца о том, что разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 0,9 кв.м., что в стоимости составляет 99 180 рублей 00 копеек, в связи с чем, исковые требования истцов о взыскании с ответчика разницы в стоимости квартиры в размере 99 180 рублей 00 копеек подлежат удовлетворению.

Установление указанных обстоятельств является основанием для возложения на застройщика обязанности внести изменения в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК) от 03.11.2020 года, а также в приложении № к договору, передаточный акт от 12.07.2022 года, сведения о наличии в жилом помещении «французских балконов», а также внести изменения в Инструкцию по эксплуатации квартиры истцов, в части указания на наличие в жилом помещении «французских балконов» не являющихся эксплуатируемой площадью и не предназначенных для нахождения на них людей.

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда по 10 000 рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации морального вреда явно завышена.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Также суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях в судебные расходы по составлению досудебного исследования в размере 31 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 12 296 рублей 00 копеек, расходы по оказанию юридической помощи в размере 30 000 рублей 00 копеек.

Требования в указанной части суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку несение вышеперечисленные расходов истцами подтверждено документально, указанные расходы являются необходимыми для обращения в суд с настоящим иском.

Кроме того с ООО «СЗ «Середнево» в пользу ООО «ЭКСПЕРТЭКС» также подлежат взысканию судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» в пользу ФИО2, ФИО3, в равных долях, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в связи с выявленными строительными недостатками в размере 598 544 рублей 93 копеек, в связи с уменьшением площади квартиры на 0.9 кв.м. в размере 99 180 рублей 00 копеек, расходы по оплате досудебного исследования в размере 31 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 12 296 рублей 00 копеек, расходы по оказанию юридической помощи в размере 30 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» в пользу ФИО2, ФИО3 компенсацию морального вреда в размере по 10 000 рублей 00 копеек.

Обязать общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» внести изменения в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве № Середневский Лес-1.5(кв)-5/8/9(2) (АК) от 03.11.2020 года, а также в приложение № 1 к договору, передаточный акт от 12.07.2022 года, сведения о наличии в жилом помещении «французских балконов».

Обязать общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» внести изменения в Инструкцию по эксплуатации квартиры истцов, в части указания на наличие в жилом помещении «французских балконов» не являющихся эксплуатируемой площадью и не предназначенных для нахождения на них людей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК СЕРЕДНЕВО» в пользу ООО «ЭКСПЕРТЭКС» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 120 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд адрес в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

О.А. Казанцев