54RS0№...-28
Дело №...
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 января 2026 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Акимовой Ю.В. рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТУФА по УГИ в НСО к ФИО1 об изъятии объектов незавершенного строительства,
установил:
ТУФА по УГИ в НСО обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнения исковых требований просило изъять объекты с кадастровыми номерами №... (степень готовности 49%), принадлежащие ответчику на праве собственности, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №... путем продажи с публичных торгов.
В обоснование иска указано, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером №..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес>»), категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для завершения строительства.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №... где арендодателем от имени собственника федерального имущества выступает ТУФА по УГИ в НСР, а арендатором является ФИО1
Земельный участок предоставлен на основании распоряжения №...-р от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ для завершения строительства, сроком на три года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
На участке имеются объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №... (степень готовности 15%), №... (степень готовности 15%), №... (степень готовности 49%), принадлежащие ФИО1 на праве собственности.
Срок действия указанного договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, строительство объектов не завершено. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке осуществляется строительство. Помимо указанных объектов незавершенного строительства, возведен фундамент для строительства объекта капитального строения.
Поскольку земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, его предоставление является однократным для завершения строительства в пределах трехлетнего срока, ответчик по заявленному иску, нарушивший свои обязательства по завершению строительства спорных объектов в установленные сроки, в настоящее время использует земельный участок без правовых на то оснований.
Представитель ТУФА по УГИ в НСО в судебном заседании исковое заявление поддержал, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске, также пояснил, что результаты судебной экспертизы не оспаривает.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, ФИО1 о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, в обоснование возражений пояснили, что строительство всех трех складов на арендованном земельном участке завершено на 100%, что исключает возможность изъятия объектов по ст. 239.1 ГК РФ. В связи с тем, что на спорном земельном участке располагаются объект недвижимости ответчика, у последнего имеется исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без торгов на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Представителем ответчика представлен письменный отзыв на исковое заявление.
Выслушав пояснения представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1) и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 2).
Как неоднократно отмечалось Конституционным Судом Российской Федерации, в случаях принудительного изъятия имущества у собственника - независимо от оснований такого изъятия - должен осуществляться эффективный судебный контроль, который может быть либо предварительным, либо последующим и служит гарантией конституционного принципа неприкосновенности собственности (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 9-П и от ДД.ММ.ГГГГ N 3-П, определения от ДД.ММ.ГГГГ N 758-О и от ДД.ММ.ГГГГ N 714-О-П).
Осуществление такого контроля подразумевает, в том числе, необходимость проверки действительного наличия оснований, указанных уполномоченным органом в качестве целей принудительного изъятия имущества, их соответствия закону.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом (пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной правовой нормы принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частями 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Судом установлено, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером №..., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – производственное здание. Участок находится в 50 метрах от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для завершения строительства.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №...-рз, где арендодателем от имени собственника федерального имущества выступает ТУФА по УГИ в НСР, а арендатором является ФИО1, что подтверждается договором аренды и выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 30-33)
Земельный участок предоставлен на основании распоряжения №...-р от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ для завершения строительства, сроком на три года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
В целях застройки земельного участка с кадастровым номером №... ФИО1 были получены разрешения на строительство трех зданий складов: разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №... (объект с кадастровым номером №...:173), разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №№... (объект с кадастровым номером №...), разрешение от ДД.ММ.ГГГГ №... (объект с кадастровым номером №... (т. 1 л.д. 182, 184,186).
Кроме того ФИО1 было получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №... на реконструкцию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №... со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 188-190, 198-199).
Согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15-28) на земельном участке с кадастровым номером №... имеются объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №... (степень готовности 15%), №... (степень готовности 15%), №... (степень готовности 49%), принадлежащие ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН, в которых содержатся сведения о степени готовности объектов (т. 1 л.д. 34-44).В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.
Таким образом, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения (незавершения) строительных работ, а не отсутствие документа на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права на законченный строительством объект.
Из представленных доказательств следует, что строительство объекта с кадастровым номером №... завершено, что подтверждается техническим планом (т. 1 л.д. 191-200), справкой для ввода объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 201), выполненными кадастровым инженером ФИО2 В администрацию р.<адрес> Новосибирского района Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о вводе объекта в эксплуатацию (т. 1л.д. 202-203). Объект поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №..., право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 2 л.д. 11-13), объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... снят с кадастрового учета.
Строительство объекта с кадастровым номером №... завершено, что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 44-53). В администрацию р.<адрес> Новосибирского района Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о вводе объекта в эксплуатацию (т. 2л.д. 63-64). Объект поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый №..., право собственности ФИО1 зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 2 л.д. 96-98), объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... снят с кадастрового учета.
Строительство объекта с кадастровым номером №... завершено, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ.
В материалы дела ответчиком представлено заключение ООО «СтройТехЭкспертПроект» №№..., из которого следует, что строительство здания склада образованного завершением строительства исходного объекта с кадастровым номером №..., расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер земельного участка №... проводилось с соблюдением основных строительных норм и правил. Организация и выполнение строительства осуществлялись в соответствии с региональными и федеральными положениями. Смонтированные строительные конструктивные элементы здания, завершенного строительством на период обследования (начало мая 2025 года) имеют работоспособное состояние, обеспечивающее необходимую несущую способность, устойчивость, эксплуатационную надежность н безопасность, как отдельных конструкций, так и здания в целом и не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений. Основные объемно-планировочные и конструктивные решения, исполненные при строительстве здания завершенного строительством, удовлетворяют основным требованиям действующих строительных норм и правил, техническому регламенту о безопасности зданий и сооружена (Федеральный закон от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Здание склада завершенное строительством с общей площадью – 705 кв.м. и его размещение на земельном участке с кадастровым номе №... соответствует требованиям нормативных документов по планировке и застройке территории, параметрам разрешенного использования земельного участка и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах. Здание склада общей площадью - 705,0м2, образованное завершение строительства исходного объекта с кадастровым номе №..., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №..., является капитальным строением, оборудовано необходимыми инженерными системами, имеет строительную готовность 100% и рекомендуется к вводу в эксплуатацию по заявлен назначению и оформлению в установленном порядке.
Поскольку между сторонами возник спор является ли объект с кадастровым номером №... объектом завершенного строительства, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО НПО «Экспертиза и право».
В соответствии с заключением АНО НПО «Экспертиза и право» №... от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что объект с кадастровым ноомером №... является объектом капитального строительства. Процент готовности объекта капитального строительства с кадастровым номером №... составляет 100%.
Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов Э. приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении Э. документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации Э., образовании, стаже работы.
При таких обстоятельствах суд считает, что заключение Э. отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.
Заключение Э. подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, Э. не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, ввиду чего основания не доверять выводам экспертизы у суда отсутствуют.
Таким образом, материалами дела достоверно установлено, что строительство объектов с кадастровыми номерами №..., №... завершено, право собственности на объекты с кадастровыми номерами №..., №... зарегистрировано за ответчиком, не оспорено, не признано недействительным.
В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
При этом положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, направлены на завершение строительства таких объектов, устранение юридической неопределенности судьбы земельного участка.
Указанная норма предоставляет суду право, а не обязывает к изъятию объекта у собственника по решению суда, что предполагает оценку всех обстоятельств дела при принятии такого решения.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Принимая во внимание вышеизложенное, то обстоятельство, что из документов следует, что объекты незавершенного строительства достроены, строительство объектов осуществлялось в течении срока действия разрешений на строительство, право собственности на объекты с кадастровыми номерами №... зарегистрировано за ответчиком, не оспорено, не признано недействительным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья - М.В. Попова