Решение по делу № 2-171/2023 от 22.02.2023.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 февраля 2023 года г.Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе

председательствующего судьи Ивановой О.Б.,

при секретаре Карягиной К.Ю.,

с участием представителя истца: ФИО1,

ответчика: ФИО2,

представителя ответчика ФИО3: ФИО4,

ответчика: ФИО5,

третьего лица: ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-171/2023 (2-7395/2022) по иску ФИО7 к ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску ФИО2 к ФИО7, ФИО5 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 предъявил в суд иск к ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав в обоснование требований, что с 28.03.2006 года он является собственником двух жилых помещений, а именно, квартир, расположенных по адресу: 1) <адрес>, кадастровый №; 2) <адрес>, кадастровый №. В начале июля 2022 года ему поступил звонок от неизвестного лица, в ходе разговора неизвестный представился как потенциальный покупатель, интересующийся покупкой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. В ходе разговора неизвестный сообщил, что при проверке документов, представленных продавцом ФИО5 у него, возникли подозрения относительно юридической чистоты сделки, после чего потенциальный покупатель осуществил звонок истцу с целью удостовериться, осуществлял ли последний продажу объекта недвижимости. После указанного звонка истец через представителя обратился за соответствующими сведениями в Управление Росреестра по Самарской области. Из полученных сведений от государственного органа в виде выписок об основных характеристиках объектов недвижимости от 07.07.2022 года и выписок о переходе прав на объект недвижимости от 07.07.2022 истцу стало известно, что в настоящий момент объекты недвижимости отчуждены. Так квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № отчуждена 25.05.2022 года в пользу ФИО5, основанием перехода права указан договор купли-продажи от 25.05.2022 г. В дальнейшем квартира отчуждена в пользу ФИО2, основанием перехода права указан договор купли-продажи от 20.06.2022 г. Квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № отчуждена ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО5. Основанием перехода права указан договор купли-продажи от 25.05.2022 г. Собственником указанной квартиры на сегодняшний день числится ФИО5. Между тем, каких-либо сделок в отношении квартир он не совершал, каких-либо договоров с гражданином ФИО5 не подписывал, указанные объекты недвижимости выбыли из его владения помимо его воли. В настоящем случае договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 25.05.2022г., является недействительным (ничтожным) поскольку истцом не заключался и не подписывался. Договор купли-продажи, заключенный в дальнейшем между соответчиками ФИО5 и ФИО2, является недействительным (ничтожным) поскольку ФИО5 права на распоряжение имуществом не имел. Также недействительным (ничтожным) является договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ поскольку истцом не заключался и не подписывался. Поскольку имущество в настоящем случае выбыло из его владения помимо его воли, он вправе его истребовать.

Исходя из изложенного, истец просит суд:

1) Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО7;

2) Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2;

3) Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ;

4) Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 25.05.2022г., заключенный между ФИО5 и ФИО7;

5) Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО7, ФИО5 о признании её добросовестным приобретателем, в котором указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи она приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №) у ФИО5 за оговоренную в договоре сумму и на условиях, указанных в договоре. Изначально информацию о приобретённой квартире она увидела из объявления, размещённого на сайте «Авито», где был указан контакт продавца. После чего она с участием риелтора связалась с продавцом по указанному в объявлении телефону, в разговоре ей подтвердили, что заинтересовавшая ее квартира действительно продаётся. Ее риелтор совместно с ней проверил квартиру путём получения выписок из ЕГРН. Предварительно перед покупкой квартиры она неоднократно осматривала объект недвижимости путём просмотров, организованных продавцом ФИО5, который открывал квартиру и давал пояснения по поводу её состояния и имеющихся задолженностей по коммунальным платежам. Дверь квартиры не имела признаков взлома или замены замка. Какого-либо подозрения его поведение не вызывало, так как ФИО5 вёл себя уверенно, по всем возникающим вопросам давал пояснения, более того, торговался. Из выписки ЕГРН следовало, что он является единственным собственником квартиры. Также пояснил, что приобретал указанную квартиру в предпринимательских целях, поэтому продаёт дороже. Он всегда был на связи и в любое время был готов встречаться по этому вопросу. 15.06.2022 г. они встретились в целях заключения договора купли-продажи. Цена договора была достигнута в сумме 2 435 000 рублей. Порядок расчетов предполагал, что она в день подписания договора передает наличными ФИО5 денежные средства в сумме 100 000 рублей. Сумму 2 335 000 рублей она размещает на открытом ею аккредитиве в АО «Банк ДОМ.РФ», расположенном по адресу: <адрес>, которые ФИО5 сможет забрать после получения ею документов, подтверждающих регистрацию договора купли-продажи квартиры. Так они и поступили. Передача ею денежных средств подтверждается расписками от 15.06.2022 г., документами об открытии аккредитива. После подписания договора, 23.06.2022 г. она получила после регистрации документы, что подтверждало ее право собственности на квартиру. Также ей были переданы ключи от квартиры. После этого она ещё встречались с ФИО5 для урегулирования вопросов поверки и смены счётчиков в приобретенной ею квартире. При покупке спорной квартиры она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, что имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающиеся в следующем:

1. Сделка по покупке квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи квартиры от 15.06.2022 г., согласно которому цена квартиры составила 2 435 000 рублей, денежные средства продавцом ФИО5 получены в полном объёме.

2. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное ее распоряжение и владение, что не оспаривается истцом по первоначальному иску.

3. Добросовестность её действий при покупке спорной квартиры. Она не знала, не могла и не должна была знать, что ФИО5 неправомочен на отчуждение данного имущества. На момент покупки были собственноручно получены выписки из ЕГРН, свидетельствующие о праве собственности ФИО5, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - ФИО5, который в том числе осуществлял её показ.

4. Внесение записи о ее правах как покупателя в ЕГРП. Согласно п. 13. Постановления № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признаётся принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

За всё время, как она является собственником квартиры, никто в квартиру не приходил, какие-либо чужие вещи в квартире отсутствуют. На основании изложенного у нее есть все основания полагать, что ответчики находятся в сговоре, что ФИО7 был осведомлён о данной сделке и действовал совместно с ФИО5 Даже после обращения в суд ФИО7 ни разу не поинтересовался сохранностью квартиры лично. Более того, он даже не появлялся в управляющей компании - ТСЖ «Бриз», в целях предоставления информации о незаконном его лишении права собственности на квартиру. Сам истец по первоначальному иску проявлял полное безразличие по отношению к своему имуществу. Она узнала о том, что, якобы, незаконно приобрела квартиру от сотрудников полиции по телефону, к ней в квартиру никто не приходил.

На основании изложенного ФИО3 просит суд признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №). В удовлетворении исковых требований ФИО7 в части признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №) и истребовании из чужого незаконного владения отказать.

Истец по первоначальному иску ФИО7 в судебное заседание не явился, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО7 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что истец оспариваемые сделки не совершал, в какие-либо отношения с ответчиками не вступал, никаких документов не подписывал. Относительно встречных исковых требований возражал, полагая, что ФИО2 не были приняты все меры для должной осмотрительности и проверки сделки. Согласие супруги истца на совершение сделки должно было вызвать сомнение, поскольку оно было выдано нотариусом, который сложил свои полномочия. Просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала в полном объеме, встречные требования ФИО2 поддержала. Доводы истца о неосмотрительности ФИО2 не обоснованы, поскольку она приобрела квартиру у ФИО5, узнать историю жизни ФИО7 у нее не было возможности. МФЦ не предоставило бы ей сведения о том, был ли ФИО7 (предыдущий собственник) женат и есть ли согласие его супруги на отчуждение квартиры. Исходя из материалов дела ФИО7 не является добросовестным собственником, поскольку он как собственник должен оплачивать коммунальные платежи и следить за тем, в каком состоянии находится имущество. ФИО2 действовала открыто и добросовестно, все необходимые действия для проверки чистоты сделки предприняла, в связи с чем является добросовестным приобретателем. ФИО2 не знала о зло намерениях ФИО5, и о том, что он не настоящий собственник. Если бы ФИО2 знала, что перед ней мошенники, она бы не передала денежные средства в размере 2500 000 рублей. Денежные средства вносились на депозит, что делалось для того, чтобы проверить продавца ФИО5 Даже если ФИО5 не знал, что квартира изъята у собственника, но он вводил ФИО2 в заблуждение, потому что говорил, что является собственником квартиры. ФИО5 получил деньги по договору и передал их иным лицам. ФИО5 обманул ФИО2, потому что представился продавцом и не сообщил ей, что действует по просьбе иных лиц. Это мошенничество.

Ответчик ФИО5 исковые требования ФИО7 признал. Пояснил, что занимался заключением договоров купли-продажи квартир по просьбе знакомого по имени Антон, с которым познакомился в г. Санкт-Петербурге. Антон занимался продажами квартир и был там по работе. Антон предложил стать собственником квартиры в г. Тольятти и продать её. Ему нужен человек, который бы вступил в собственность и продать квартиру, чтобы ему не приезжать в г. Тольятти. Он согласился и уже 20 мая он приехал в МФЦ встретился с «якобы» собственником у которого были документы. Ему нужно было прийти подписать договор и все, а потом просто показывать квартиры клиентам и продавать их. Деньги по сделкам не передавались, Антон сказал, что расчет произведен безналичным порядком. Все общение шло через «Телеграмм». Его задачей было выставлять на продажу квартиры, потенциальным покупателям показывать квартиры, что он и делал, отвечал на их вопросы выдавая себя за собственника. Переговоры по телефону вел Антон с покупателями сам. Оспариваемые договоры с ФИО7 он не заключал и ничего у него не покупал. На сделках в МФЦ присутствовал другой мужчина, внешне похожий на истца ФИО7, худощавый, примерно того же возраста. С мужчиной, явившимся на сделку он связывался один раз по телефону. Его паспорт он не смотрел, не контактировал с ним. ФИО2 действительно заплатила деньги за приобретаемое имущество. ФИО2 он не сообщал о том, что фактически не является собственником отчуждаемой квартиры. Денежные средства, полученные по сделке, передал молодому человеку в медицинской маске, который находился в автомобиле, модель а/м и номер ему указал Антон в сообщении в «Телеграмм». Это был а/м Киа Рио белого цвета, гос/номер не помнит. Антон находился в г. Москве и попросил передать деньги знакомому. Номер телефона мужчины, с которым он связывался перед сделкой у него не сохранился, его ему дал Антон. Никаких зло намерений у него не было, и он не знал, что квартира изъята у истца ФИО7 незаконно. Желает вернуть ФИО7 квартиру, которая до настоящего времени находится у него в собственности. О том, законно ли это, не задумывался.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании пояснила, что ФИО7 является ее супругом, они состоят в браке, однако в настоящее время совместно не проживают. Исковые требования ФИО7 поддержала, просила признать сделки недействительными. Своего согласия на продажу квартиры она не давала, к нотариусу не ходила. Супруг лишь недавно рассказал ей о том, что какие-то мошенники продали две их квартиры, которые они приобрели для своих детей и не собирались продавать. Всеми платежами, в том числе коммунальными, занимался супруг, она данными вопросами не интересовалась, поскольку доверяла ему. Разрешение встречного иска оставила на усмотрение суда.

Свидетель ФИО8, допрошенная в судебном заседании, суду пояснила, что знакомых по имени Антон у нее нет. ФИО5 ей не знаком. Из присутствующих в зале судебного заседания никого не знает. Её номер телефона <***>, данный номер у нее больше 10 лет. Сын периодически бывает у нее в гостях, иногда звонит с её телефона, когда у него разрядится телефон. Сыну 31 год, его зовут Александр, он проживает и работает в г.Тольятти. Он разнорабочий. Сын никогда не уезжал работать в другие города. В пользование свою сим-карту никому не давала. Пояснила, что некоторое время назад ей на телефон от оператора сотовой связи «Мегафон» приходило оповещение, что имеется задолженность по оформленному на её имя номеру. Она спрашивала сына, есть ли у него номер в «Мегафон», он ответил, что нет. Поскольку телефонный номер +79370633568 ей не знаком, она ходила разбираться в офис Мегафон, где ей сказали, что в г. Алма-Аты она оформила сим карту. Она написала заявление, указав, что никогда не ездила в г. Алма-Аты. Буквально через час ей позвонили и извинились, сказали, что задолженность ошибочная. 08 марта 2022 г. она была дома с родителями за праздничным столом, а не покупала телефон в Казахстане. Паспорт не теряла, копию паспорта никому не отдавала и никуда не направляла. Каким образом на её имя был зарегистрирован телефонный номер +№, не знает.

Свидетель ФИО9, допрошенная в судебном заседании, суду пояснила, что ей знакомы ФИО2 и ФИО5 ФИО2 обратилась к ней по поводу обмена квартиры, сначала они продали ее квартиру, затем подыскивали новую квартиру. На сайте «Авито» ФИО2 сама нашла квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данную квартиру показывал им ФИО5 Квартира была с черновой отделкой, дверь старая (строительная), следов взлома не было. ФИО5 открыл дверь ключом. В квартире было пусто, только счетчики, окна, двери. ФИО5 также показал им <адрес>, от которой у него были ключи. Квартира была жилая, с мебелью. Они попросили еще раз показать <адрес>. Обсудили по поводу стоимости, он согласился продать квартиру за 2480 000 рублей. Далее они договорились встретиться у неё в офисе, куда все приехали с документами. Ее коллега занимается проверкой документов перед сделкой. Они были в офисе, еще немного поторговались. ФИО5 согласился скинуть цену еще немного, в итоге они купили квартиру за 2435 000 рублей. Они предложили ФИО5 провести сделку через аккредитив, он согласился. Это была гарантия, что деньги он получит, когда они получат квартиру. У ФИО5 была задолженность по коммунальным услугам, поэтому часть денег они отдали ФИО5 наличными под расписку на погашение долгов. Остальная часть денежных средств была положена на аккредитив. ФИО5 говорил, что квартира изначально покупалась для перепродажи. На тот момент это был май-июнь, цены на квартиры падали. Документы были «чистые», согласий не требовалось, потому что ФИО5 не состоял в браке. Проверяли предыдущую сделку и видели, что сделка была первичная. Они всегда проверяют документы на юридическую чистоту, через ФСС, сайт банкротства, заказывают выписки ЕГРН и смотрят, являются ли данные лица участниками судебных дел. Проверяли ФИО10 и ФИО7 Она говорила, что если есть долги, то он может не платить, т.к. данные долги все равно лягут на нового собственника. ФИО5 сказал, что он обещал погасить долги, поэтому они их погасили. По <адрес> также имелся долг. Они сидели у подъезда, обсуждали с ФИО2 сделку и в этот момент приходили еще люди смотреть квартиры ФИО10 Договорились по оформлению сделки, она уточнила в банке 15.06.2022 г., можно ли положить деньги на аккредитив. ФИО2 забрала из банка наличные средства, и они приехали в банк «ДОМ.РФ». Им оформили аккредитив, о чем есть платежное поручение на сумму 2335 000 рублей. 100 000 рублей были оформлены распиской от ФИО10 на погашение долгов по коммунальным платежам. Затем они пошли в МФЦ, оформились и получили опись. Потом поехали в ПАО «Сбербанк» с ФИО5 и оплатили задолженность по коммунальным платежам, после чего поехали в ТСЖ, проверили, что задолженность погашена. Вальтер вписали как новых собственников. Когда ФИО5 изначально к ним пришел, они вносили аванс в размере 10 000 рублей, была расписка от ФИО2, потом была переписана одна общая расписка на 100 000 рублей. Всего ФИО2 передала ФИО5 2 435 000 рублей, это все прописано в договоре. На протяжении всего времени общения ФИО5 вел себя корректно, грамотно, подозрений не вызывал. На все вопросы отвечал без запинок, спокойно. Говорил, что продал биткоины, инвестировал в квартиру и теперь её продает. ФИО5 говорил, что ему помогает друг Антон, который выставлял квартиру на «Авито». Антон связан с недвижимостью и поэтому консультирует ФИО5 Антона лично не видела, только говорила с ним по телефону, в основном с ним по телефону общалась ФИО2 Данную квартиру еще смотрела её коллега, но не стала брать её, потому что она была без ремонта. Она также выясняла, почему продают и общалась с Антоном, он ей сказал, что квартира куплена для перепродажи, что имеются долги. Все тоже самое, что и говорил ФИО5 Ей было известно, что у ФИО7 были иски по взысканию коммунальных платежей. Копию паспорта ФИО7 не запрашивали, он был им не нужен. Данные ФИО7 были в договоре, оригинал договора принес ФИО5 Если согласие супруги не представлено, то об этом должна быть пометка в Росреестре. Росреестр строго проверяет наличие согласия супруга. В данном случае согласие было получено, объект был «чистый».

ФИО11 Равильевна, допрошенная в судебном заседании, суду пояснила, что знакома с ФИО2 Договор заключался для проверки юридической чистоты квартиры по <адрес> не вела данную сделку, только проверяла документы. Пояснила, что их фирма проверяет для безопасности все квартиры, чтобы квартира не была в залоге, чтобы не велось банкротство, заказывают выписки ЕГРН о переходе права собственности и об объекте, проверяют сведения у судебных приставов о наличии исполнительных производств. В организации проверкой занимается только она. У неё есть доступ в личный кабинет Росреестра. Если бы по документам были бы какие-то проблемы, сделка не была бы заключена. Все документы были в порядке. Проверяли и ФИО5 и ФИО7 Ни продавцов ни риэлторов она не видела, занималась только документами.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области и Федеральной нотариальной Палаты Самарской области в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены. Возражений относительно заявленных требований не представили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования ФИО7 обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 также обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 1 ГК РФ условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются принадлежащее истцу субъективное материальное право или охраняемый законом интерес и факт его нарушения именно ответчиком. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 ГК РФ, а способы защиты - в ст. 12 ГК РФ, перечень которых не является исчерпывающим.

Гражданский кодекс Российской Федерации – в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Согласно положений ст. 209, ст. 218 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положениями ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с 27.03.2006 года (дата внесения записи регистрации в ЕГРН) истец ФИО7 являлся собственником квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес> кв. Основанием для возникновения права собственности послужили следующие документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54 от 02.09.2005 г., договор № 13034 от 04.02.2004 г., дополнительное соглашение № 1 от 26.08.2005 г., акт приема-передачи от 10.12.2005 г., договор № 130263 от 12.04.2004 г. и акт приема-передачи от 10.12.2005 г. (т. 1 л.д. 8-25).

Как указывает истец, в начале июля 2022 года ему поступил телефонный звонок от неизвестного лица, в ходе разговора неизвестный представился как потенциальный покупатель, интересующийся покупкой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В ходе разговора неизвестный сообщил, что при проверке документов, представленных продавцом ФИО5, у него возникли подозрения относительно юридической чистоты сделки, после чего потенциальный покупатель осуществил звонок истцу с целью удостовериться, осуществлял ли последний продажу объекта недвижимости. После указанного звонка истцом были получены выписки из Управления Росреестра по Самарской области, из которых стало известно, что объекты недвижимости отчуждены (л.д. 29-36).

Из представленных Управлением Росреестра по Самарской области на основании судебного запроса регистрационных документов в отношении спорного недвижимого имущества следует, что 20.05.2022 года между ФИО12 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 67).

В соответствии с условиями договора продавец ФИО7 продает, а покупатель ФИО5 покупает вышеуказанную квартиру за 2800000 рублей (п. 3 договора).

Кроме того, 20.05.2022 года между ФИО12 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 57).

В соответствии с условиями договора продавец ФИО7 продает, а покупатель ФИО5 покупает вышеуказанную квартиру за 6 150000 рублей (п. 3 договора).

На основании вышеуказанных договоров 25.05.2022 г. за ФИО5 зарегистрирован переход права собственности на квартиры по адресу: <адрес>, и по адресу: <адрес>, о чем Управлением Росреестра по Самарской области произведена регистрационная запись за № и № соответственно (т. 1 л.д. 31, 35).

Истец ФИО7 в обоснование заявленных требований указал, что данные договоры он не подписывал, о сделке по отчуждению вышеуказанных квартир ему стало известно только в июле 2022 года из выписок из ЕГРН.

Ответчик ФИО5 в ходе рассмотрения дела подтвердил, что он не приобретал их у ФИО7, а также лица выдаваемого себя за ФИО7 за счет личных денежных средств.

15.06.2022 г. <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, была продана ФИО5 ФИО2 по договору купли-продажи, по цене 2435000 рублей (т. 1 л.д. 74).

Денежные средства были переданы покупателем ФИО2 продавцу в полном объеме, о чем свидетельствуют представленные расписки от 15.06.2022 г. на сумму 2335000 рублей и 100000 рублей (т. 1 л.д. 187-188). При этом, денежные средства в сумме 2335000 рублей переданы посредством аккредитива в АО Банк «Дом.РФ».

Ответчиком ФИО5 факт проведения оплаты ФИО2 по договору в ходе рассмотрения дела подтвержден.

На основании договора от 15.06.2022 г. за ФИО2 зарегистрирован переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, о чем Управлением Росреестра по Самарской области произведена регистрационная запись за № (т. 1 л.д. 32).

В целях установления принадлежности подписи в договорах купли-продажи от 25.05.2022 г. по ходатайству представителя истца по первоначальному иску определением суда от 06.12.2022 г. по делу была назначена почерковедческая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр экспертиз» (т. 1 л.д. 207-209).

Заключением эксперта АНО «Центр экспертиз» № 5386 от 30.01.2023 г. сделаны следующие выводы:

1. Подпись от имени ФИО7, расположенная на договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 25.05.2022 г., выполнена не ФИО7, а другим лицом.

2. Подпись от имени ФИО7, расположенная на договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № от 25.05.2022 г., выполнена не ФИО7, а другим лицом (т. 2 л.д. 12-32).

Оценивая содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы.

Стороны выводы судебной экспертизы не оспаривали, на допросе эксперта не настаивали, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявляли.

В связи с чем, суд принимает заключение эксперта АНО «Центр экспертиз» № 5386 от 30.01.2023 г., как надлежащее доказательство по делу.

Также в материалы дела представлено согласие от 21.04.2022 года, по которому ФИО6 дала согласие своему супругу – ФИО7 на продажу (отчуждение) за цену и на условиях по своему усмотрению, нажитого ими в браке имущества, состоящего из квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, и квартиры по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 70).

В силу ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Статьей 253 ГК РФ предусмотрено, что участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Ст. 256 ГК РФ установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

А материалы дела представлено согласие от 21.04.2022 года подписано от имени ФИО6, удостоверенное нотариусом г. Тольятти ФИО13 и зарегистрировано в реестре: №.

Однако согласно выписки Министерства юстиции Российской Федерации из реестра нотариусов и лиц, сдавших квалификационный экзамен, нотариус ФИО13 прекратила свои полномочия на основании приказа № 21 от 15.02.2022 г. Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Самарской области (т. 2 л.д. 52-54).

Учитывая, что вышеуказанное согласие удостоверено 21.04.2022 г., а полномочия нотариуса ФИО13 прекращены на основании приказа №21 от 15.02.2022 г. данное согласие является недействительным.

В судебном заседании третье лицо ФИО6 пояснила, что своего согласия на продажу недвижимого имущества она не выдавала, подпись на бланке нотариально удостоверенного согласия ей не принадлежит, намерений продавать квартиры ни у неё, ни у супруга не было, т.к. они приобрели квартиры для своих детей.

В ходе рассмотрения дела стороны пояснили, что в настоящее время возбуждено уголовное дело № по факту обращения ФИО7, итоговый судебный акт по которому до настоящего времени не принят.

Ответчики ФИО5 исковые требования ФИО6 и встречные исковые требования ФИО2 признал.

В соответствии с п. 3 ст. 173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Суд находит, что волеизъявление ответчика ФИО5 признать иск в полном объеме не противоречит требованиям закона и не нарушает права и охраняемые законом интересы ответчиков, а также не ущемляет прав ФИО6 и ФИО2

Принимая во внимание указанные выше нормы материального права, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая признание ответчиком ФИО5 иска, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО7, поскольку договоры от 20.05.2022 г. купли-продажи квартир № и № по адресу: <адрес>, являются ничтожными сделками, так как у истца, как собственника спорного имущества, отсутствовало волеизъявление на его отчуждение ФИО5, оспариваемые договоры купли-продажи истец не подписывал, денежных средств по сделке не получал, своего согласия супруга истца – ФИО6 на продажу указанного имущества не давала.

Как следствие, по вышеуказанным основаниям является недействительным и договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 15.06.2022 г. между ФИО5 и ФИО2

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Суд полагает, что истец, как собственник спорного жилого помещения, имеет охраняемый законом интерес и действует добросовестно, защищая свое право на получение имущества путем признания недействительной ничтожной сделки.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что ФИО7 возможно состоял в сговоре с ФИО5, поскольку ФИО7 как собственник не следил за своим имуществом, посторонние люди имели ключи от принадлежащих ему квартир, квартиры свободно показывались людям, допускал задолженность перед управляющей компанией, суд находит голословными и не подтвержденными материалами дела.

В связи с чем, требования ФИО7 о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировании регистрационной записи № ДД.ММ.ГГГГ, а также применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировании регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая встречные требования ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В абзаце втором пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П указано, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Конституционный Суд Российской Федерации указывал в Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П, что согласно пункту 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в системе действующего правового регулирования приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, признается добросовестным, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что он знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права; соответственно, указанное положение в части, относящейся к понятию «добросовестный приобретатель», не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что приобретатель признается добросовестным, если не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, и принял все разумные меры для выяснения его правомочий.

Как ранее установлено судом, 15.06.2022 г. между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по условиям которого ФИО5 продал ФИО2 указанное жилое помещение по цене 2435000 рублей (т. 1 л.д. 74). Денежные средства за проданное имущество были переданы и получены ФИО5 в полном объеме, что подтверждается документально и не оспаривается ответчиками по делу (т. 1 л.д. 187-188). При этом, денежные средства в сумме 2335000 рублей переданы посредством аккредитива в АО Банк «Дом.РФ». Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Самарской области, о чем произведена регистрационная запись за №63:09:0101180:5804-63/458/2022-4 (т. 1 л.д. 32).

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пояснений ответчика ФИО2, информацию о продаже квартиры она увидела из объявления на сайте «Авито», совместно с риелтором они проверили квартиру путём получения выписок из ЕГРН. Предварительно перед покупкой квартиры ФИО2 неоднократно осматривала объект недвижимости с участием своего риэлтора и продавца ФИО5, который открывал квартиру и давал пояснения по поводу её состояния и имеющихся задолженностей по коммунальным платежам. Дверь квартиры не имела признаков взлома или замены замка. Какого-либо подозрения поведение продавца не вызывало. Из выписки ЕГРН следовало, что ФИО5 является единственным собственником спорной квартиры.

После того как ФИО2 и ее риелтор убедились в чистоте сделки, 15.06.2022 г. был подписан договор купли-продажи. Оснований сомневаться в праве продавца отчуждать спорное имущество у них не было.

Таким образом, передача от ФИО2 ФИО5 денежных средств подтверждается расписками от 15.06.2022 г. и документами об открытии аккредитива. После подписания договора 23.06.2022 г. ФИО2 получила документы с регистрации, также ей были переданы ключи от квартиры.

Данные обстоятельства по мнению суда свидетельствуют о том, что ФИО2 очень тщательно и досконально проверяла документы на приобретаемый ею объект недвижимости, обратившись к риэлтору и получив все необходимые выписки убедилась, что квартира не обременена правами третьих лиц, не является предметом спора и т.д.

Указанные доводы ответчика подтверждаются показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей – директора риэлтерского агентства ООО «Сфера» ФИО9 и специалиста по недвижимости ООО «Сфера» ФИО14, не доверять показаниям которых у суда оснований не имеется, поскольку они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, и их показания согласуются с пояснениями ответчика ФИО2 и ответчика ФИО5 Свидетели не являются лицами заинтересованными в исходе дела.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Суд находит убедительными доводы ответчика ФИО2 о том, что она является добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, поскольку в ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что ФИО2 на день заключения договора купли-продажи спорного имущества действовала добросовестно, осмотрительно и разумно, путем истребования перед заключением сделки выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Так, при покупке спорной квартиры она проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок, что имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающиеся в следующем.

Сделка по покупке квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 15.06.2022 г., согласно которому цена квартиры составила 2 435 000 рублей, денежные средства продавцом ФИО5 получены в полном объёме. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры имущество поступило в полное исключительное распоряжение и владение ФИО2, что не оспаривается истцом по первоначальному иску;

При этом суд соглашается с доводами ответчика о том, что она не знала, не могла и не должна была знать, что ФИО5 неправомочен на отчуждение данного имущества. На момент покупки были собственноручно получены выписки из ЕГРН, свидетельствующие о праве собственности ФИО5, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца - ФИО5, который в том числе осуществлял её показ. При этом, запись о правах ФИО2, как покупателя, была внесена в ЕГРП.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности встречных требований ФИО2 о признании ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО7.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО7.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и аннулировать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.03.2023 г.

Судья Иванова О.Б.