УИД 37RS0010-01-2022-002977-91
Дело № 2-2541/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2022 года город Иваново
Ленинский районный суд г.Иваново в составе
председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,
секретаря Никифоровой К.Р.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчиков ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Иванова, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным (незаконным) условия (пункта) договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Иванова, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным (незаконным) условия (пункта) договора аренды земельного участка, мотивировав его следующим.
Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании Договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ. В данном договоре имеется пункт 6.3 следующего содержания: «Договор прекращается в случаях: - в случае отказа от договора. Сторона договора обязана предупредить об отказе другую сторону за один месяц.». С данным пунктом (условием договора) истец не согласна, полагает, что он нарушает ее права, противоречит ст. 610 ГК РФ (поскольку данной нормой предусмотрен иной срок предупреждения – за 3 месяца), ч. 9 ст. 22 ЗК РФ (поскольку по требованию арендодателя расторжение договора аренды возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором), руководствуясь данным пунктом договора, арендодатель злоупотребил правом, действовал недобросовестно, отказался от договора без крайней необходимости; данное условие договора противоречит сущности срочного обязательства; его включение в договор должно квалифицироваться как действия в обход закона, соответственно, оно является ничтожным в силу ст. 10 ГК РФ. Истец пользуется спорным земельным участком около 12 лет; он формировался и предоставлялся через аукцион на основании ее заявления; отказ от договора в период сельскохозяйственных работ недопустим. В настоящее время истец не считает данный договор прекращенным, поскольку уведомления об отказе от договора она не получала, доверенности на его получение никому не выдавала.
На основании изложенного истец просит суд признать пункт 6.3 Договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ несоответствующим ст. 22.9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46 Закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с запретом его использования.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, пояснила, что действия ответчика по отказу от спорного договора аренды не оспаривала.
Представитель ответчиков ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав следующее. На основании постановления Главы города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ № между Администрацией города Иванова и ФИО1 заключен Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № площадью 595 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для огородничества, с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок. На основании письма-уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе от договора аренды земельного участка 29.07.2022 данный договор был прекращен в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Все условия договора аренды (в том числе срок аренды, прекращение договора аренды при одностороннем отказе, срок уведомления при одностороннем отказе) сторонами были согласованы, он был заключен без протокола разногласий, в судебном порядке не оспаривался. Специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом 20.04.2022 был осуществлен выезд на участок по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что на участке строения и сооружения отсутствуют, складированы доски, имеются плодовые деревья, кустарники, два парника, часть участка заросла травой, большая часть участка захламлена строительным мусором. Учитывая вышеизложенное, Администрацией города Иванова была инициирована процедура прекращения договора аренды в порядке статьи 610 ГК РФ. ФИО1 01.06.2022 было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка, которое, согласно информации УФПС Ивановской области АО «Почта России», было вручено ФИО1 посредством простой электронной подписи 28.06.2022. В соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды земельного участка договор прекратил свое действие по истечении одного месяца с момента получения арендатором уведомления (распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №). Администрация тем самым реализовала свое право, предусмотренное статьей 610 ГК РФ, на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный и. 2 ст. 610 ГК РФ, является самостоятельным и безусловным основанием для прекращения договора аренды и не обязывает арендодателя его обосновывать. Соответствующий отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении от 01.06.2022 №, является законным и не нарушающим прав истца.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что между истцом ФИО1 (арендатор) и Администрацией города Иванова в лице председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом (арендодатель) был заключен Договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, площадью 595 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях огородничества (далее – Договор аренды, спорный договор).
Срок аренды земельного участка (согласно п. 2.1 Договора аренды) установлен с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок.
Пунктом 6.3 Договора аренды, с которым не согласна истец, предусмотрено, что договор прекращается в случае отказа от договора, при этом сторона договора обязана предупредить об отказе другую сторону за один месяц (далее – оспариваемый пункт, оспариваемое условие договора).
В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 4 ст. 421 условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Оспаривая п. 6.3 Договора аренды, истец ссылается на противоречие его требованиям закона, в частности, п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, вопреки доводам истца, по смыслу указанной нормы, трехмесячный срок предупреждения об отказе от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок (в том числе земельного участка), не является императивным и может быть изменен по соглашению сторон договора.
В пункте 6.3 спорного договора стороны согласовали месячный срок предупреждения об отказе от договора, что в силу вышеизложенного толкования п. 2 ст. 610 ГК РФ не противоречит.
В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, следовательно, может быть прекращена по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ); при одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на срок, если такой отказ предусмотрен законом или договором (ст. 450.1 ГК РФ); при одностороннем отказе от договора, заключенного на неопределенный срок (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Указанное толкование норм п. 2 ст. 610 ГК РФ означает, что право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, фактически является обязательным условием таких договоров, а право сторон согласовать иной срок предупреждения об отказе от договора, чем установленный законом, является законодательным закреплением свободы договора (ст. 420 ГК РФ).
Реализация сторонами спорного договора вышеуказанных норм закона при установлении в Договоре аренды условия, изложенного в п. 6.3, соответственно, не может быть расценена как недобросовестное поведение какой-либо из сторон сделки и злоупотребление ею своим правом (ст. 10 ГК РФ).
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
Доводы ответчика о незаконности оспариваемого условия Договора аренды со ссылкой на ч. 9 ст. 22 ЗК РФ также являются несостоятельными, поскольку данная норма закона, предусматривающая возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды его арендатором, распространяет свое действие лишь в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде земель, когда обе стороны договора рассчитывают на длительные правоотношения, исходя из целей использования земельного участка, что предполагает наличие дополнительных гарантий прав арендатора.
Спорный Договор аренды заключен на неопределенный срок, что не исключает возможности его прекращения в любое время, в том числе, в связи с односторонним отказом арендатора от договора, следовательно, в указанном случае нет оснований для дополнительного ограничения прав арендодателя на односторонний отказ от такого договора.
Нормы ст. 46 Закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» оспариваемым условием Договора аренды не нарушены, поскольку данная статья предусматривает внесение изменений в закон; какие иные конкретные нормы данного закона нарушены, истцом не указано.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку оспариваемое условие договора требованиям закона не противоречит, его норм не нарушает, основания для признания недействительным Договора аренды в соответствующей части – в части условия, предусмотренного в п. 6.3, - отсутствуют.
Суд также соглашается с доводами ответчика о невозможности оспаривания части сделки, если такая сделка прекращена.
Из объяснений ответчика и представленных им документов следует, что 28.06.2022 ФИО1 получила от Администрации города Иванова уведомление об отказе от Договора аренды, данный отказ не оспаривала, в связи с чем данный договор прекратил свое действие по истечении месячного срока с момента получения ею уведомления.
Ответчик факт получения ею данного уведомления отрицает, не признает принадлежность ей подписи в этом уведомлении, однако подтверждает, что не оспаривала указанное решение и/или действия органа местного самоуправления.
Согласно объяснениям сторон и обозренной и приобщенной к материалам дела копии решения Ленинского районного суда г. Иваново от 21.11.2022 по административному делу № 2а-2183/2022, ФИО1 06.07.2022 обратилась в Администрацию города Иванова с заявлением о предоставлении ей арендуемого земельного участка в собственность, однако 20.07.2022 ответчик отказал истцу в его предоставлении; данное решение суд счел незаконным, нарушающим законное право истца на приватизацию земельного участка без проведения торгов.
Указанное решение не вступило в законную силу, срок его апелляционного обжалования на момент рассмотрения дела не истек.
Учитывая изложенное, исходя из преследуемой истцом цели приобрести спорный земельный участок в собственность, и принимая во внимание, что в настоящий момент Договор аренды является прекращенным в связи с односторонним отказом от него арендодателя, суд приходит к выводу о том, что, обращаясь в суд с рассматриваемым иском, ФИО1 избран ненадлежащий способ защиты своего права.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к Администрации города Иванова, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным (незаконным) условия (пункта 6.3) Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации города Иванова, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным (незаконным) условия (пункта 6.3) Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Шолохова Е.В.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 19.12.2022