Решение по делу № 2-785/2023 от 28.03.2023 - о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, о применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить основной договор, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

№

№

28 марта 2023 года <адрес>

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Всеволожский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи ФИО10

при помощнике ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО4 о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, о применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить основной договор, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка, совершённую между ФИО5 и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки; обязать ФИО5 заключить основной договор с истцом; взыскать с ФИО5 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 150 руб., взыскать с ФИО4 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 150 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО5 заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 предварительного договора ФИО3 и ФИО5 договорились заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, д. Мистолово, <адрес>, уч. 22, площадью 2.920 м2, с кадастровым номером №, с находящимся на нём объектом незавершённого строительства – жилым домом. Основной договор должен быть заключён не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истец передала ответчику ФИО5 предусмотренный предварительным договором задаток в размере 10.000.000 руб. ФИО5 в установленный предварительным договором срок не выполнил ряд предусмотренных законодательством Российской Федерации и пунктом 2.5 предварительного договора обязательств, в частности ответчик-1 не зарегистрировал право собственности на объект незавершённого строительства – жилой дом, расположенный на земельном участке, а также не получил нотариально удостоверенное согласие супруги на заключение сделки купли-продажи объекта как совместно нажитого имущества. ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером № что исключило возможность истца заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истец и ответчик ФИО5 вступили в переговоры о заключении основного договора или возврате задатка, задаток до настоящего времени не возвращён. Позднее истцу стало известно, что земельный участок и жилой дом, расположенный на нём, были переданы ответчиком ФИО5 в собственность ответчика ФИО4 В январе 2022 года истец направила претензию в адрес ответчика ФИО5, претензия вернулась в адрес отправителя. Претензия ответчику ФИО4 направлена по месту нахождения принадлежащего ему земельного участка и жилого дома.

Представитель истца ФИО3 - ФИО8 в судебное заседание явилась, просила удовлетворить исковые требования, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 и её представитель ФИО9 в судебное заседание явились, просили отказать истцу в удовлетворении исковых требований, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях, и применить последствия пропуска срока исковой давности, указав, что согласно п. 3.3 предварительного договора истец оплачивает ответчику ФИО5 задаток в размере 7.000.000 руб. наличными денежными средствами на расчётный счёт ответчика ФИО5 В подтверждение передачи ему денежных средств истец представил 3 расписки на 2.000.000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ, 3.760.000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ (с указанием в расписке на безналичный перевод на счет ответчика-1 в <данные изъяты> 240.000 руб.), а также 3.000.000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ, что в общей сумме составляет 9.000.000 руб., а не 10.000.000 руб., как указывает истец в исковом заявлении, что противоречит п. 3.3. Предварительного договора, в котором задаток установлен в размере 7.000.000 руб. Более того, истец не прикладывает к исковому заявлению платежный документ, подтверждающий перечисление 240.000 руб. в безналичной форме ответчику ФИО5 В предварительном договоре указано, что работы по завершению строительства должны быть выполнены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и таким образом, считают, что довод истца об отсутствии у ответчика ФИО5 намерения заключить сделку купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ несостоятелен с учетом передачи денежных средств истцом по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, а также с учетом того, что истец сам в исковом заявлении указывает на возникновение права собственности на незавершенный объект строительства от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО5 и ответчиком ФИО4 заключён в нотариальной форме договор купли-продажи. Ответчик ФИО4 является добросовестным приобретателем, т.к. он возмездно приобрел недвижимое имущество. ФИО4 не знала и не могла знать о заключении между истцом и ответчиком ФИО5 предварительного договора, при заключении сделки полагался на данные из ЕГРН, а также на проверку объекта нотариусом.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ста. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (истец, покупатель) и ФИО5 (ответчик-1, продавец) заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2.920 м2, с кадастровым номером №, с находящимся на нём объектом незавершённого строительства – жилым домом (объект) (п. 1.1 предварительного договора). Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона (п. 1.2 предварительного договора). Существенным условием для заключения основного договора является исполнение продавцом обязанности по снятию обременения объекта, указанного в п. 1.2 настоящего договора (п. 1.4 предварительного договора). Стороны договорились заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 предварительного договора (основной договор), на следующих условиях: продавец продаёт, а покупатель покупает земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2.920 м2, с кадастровым номером №, с находящимися на нём объектами незавершенного строительства, указанными на прилагаемом к договору плане (п. 2.1 предварительного договора).

Стоимость объекта составляет 42.000.000 руб. является окончательной и изменению не подлежит. Расчёты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся следующим образом: покупатель 7.000.000 руб., оставшуюся сумму в размере 35.000.000 руб. покупатель оплачивает по курсу 68.67 с использованием индивидуального сейфа банка. Передача денежных средств продавцу в счёт оплаты объекта недвижимости осуществляется в течение 5 дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости покупателю (п. 2.3 предварительного договора). Существенным условием договора купли-продажи является проведение продавцом работ по завершению строительства жилого дома на приобретённом продавцом земельном участке, а также оказание услуг по регистрации права собственности на оконченный строительством жилой дом. (п. 2.5 предварительного договора). В срок до ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется своими силами и за свой счёт провести работы, указанные в приложении № к договору и сдать их результата покупателю.

Неисполнение обязанностей, предусмотренных данным пунктом является основанием для применения к продавцу штрафных санкций, предусмотренных основным договором (п. 2.9 предварительного договора). Стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта (п. 3.2 предварительного договора).

В целях обеспечения обязательства по заключению основного договора купли-продажи покупатель уплачивает продавцу обеспечительный платёж – задаток в размере 7.000.000 руб. Задаток уплачивается наличными денежными средствами на расчётный счёт продавца. Задаток уплачивается после подписания настоящего договора частями. Окончательный расчёт по уплате обеспечительного платежа должен быть произведён в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. После заключения основного договора денежные средства, внесённые в качестве задатка покупателю, не возвращаются, а засчитываются продавцом в счёт оплаты объекта по основному договору. В случае, если основной договор не заключён по вине продавца, задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере в срок не позднее 3-х дней с момента получения продавцом требования о его возврате (п. 3.3 предварительного договора). Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до вступления в силу основного договора купли-продажи (п. 4.1 предварительного договора) (л.д. 18-19).

В материалы дела представлены расписки ФИО5 о получении от ФИО3 денежных средств: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3.000.000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на суммы в размере 3.760.000 руб. и 240.000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3.000.000 руб. (л.д. 20-22).

Согласно представленному в материалы дела отчёту об основных и зарегистрированных правах на объект недвижимости, право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в адрес ФИО5 претензию об истребовании земельного участка из незаконного владения ФИО4 и исполнении обязательства по передачи в собственность ФИО3 земельного участка на условиях предварительного договора, либо дополнительно согласованных; либо о выплате задатка в двойном размере в сумме 20.000.000 руб. Данные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела копией претензии, копией конверта, отчётом об отслеживании почтового отправления (л.д. 31-34).

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ИП ФИО3 (арендатор) и ФИО5 (арендодатель), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). Срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). Арендная плата составляет 230.000 руб. в месяц (п. 3.1 договора).

Также в материалы дела представлено копия нотариально удостоверенного согласия ФИО2 на продажу земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нём жилым домом, расположенных по адресу: <адрес>, между истцом и ответчиком ФИО5 не заключён, каких-либо дополнительных соглашений об изменении срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, между сторонами не заключалось.

Доказательств обращения ФИО3 к ФИО5 в суд с требованием о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Поскольку в суд не представлено сведений направления ответчику ФИО5 до ДД.ММ.ГГГГ предложения заключить основной договор, то заключенный между истцом и ответчиком ФИО5 предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным.

При изложенных обстоятельствах требование истца об обязании ответчика ФИО5 заключить основной договор купли-продажи по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законным и обоснованным.

Указание в пункте 4.1 предварительного договора о том, что он действует до момента до вступления в силу основного договора купли-продажи, суд не принимает во внимание, поскольку он противоречит абзацу 2 пункта 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Кроме того, суд принимает во внимание ходатайство ответчика ФИО4 о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно условиям предварительного договора, стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2 предварительного договора). Таким образом, истец должна была узнать о нарушении своего права ДД.ММ.ГГГГ, когда не был заключён основной договор купли-продажи в предусмотренный предварительным договором срок.

Исковое заявление о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, о применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить основной договор, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины направлено в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37), то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Доказательств, подтверждающих наличие уважительных причин пропуска срока исковой давности и обстоятельств, предусмотренных ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом в судебное заседание не представлено, поэтому суд с учетом положений п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Поскольку истцу отказано, в удовлетворении требований о признании договора недействительным, то и не подлежат применению последствия недействительности сделки.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований о признании недействительной сделку купли-продажи земельного участка, совершенную между ФИО5 и ФИО4, о применении последствий недействительности сделки согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, об обязании ответчика ФИО5 заключить основной договор и взыскать расходы по уплате государственной пошлины, ФИО3, паспорт №, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский Областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья: