Копия

Уникальный идентификатор дела

№RS0№-32

Производство №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июля 2025 года город Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего – судьи Котешко Л.Л.,

при секретаре судебного заседания – Деминой А.Д.,

с участием председателя ЖСК «Усадьба» – ФИО1,

представителя истца – ФИО2,

представителя ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – ФИО7,

представителя ответчика Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива «Усадьба» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительство Севастополя, о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-строительный кооператив «Усадьба» (далее – ЖСК «Усадьба») обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит признать недействительным соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, №, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что ЖСК «Усадьба» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, является арендатором земельного участка с № площадью 14 984 кв.м по адресу: <адрес>», с видом разрешенного использования «Жилая застройка». По условиям договора срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В октябре 2023 года истцу стало известно, что ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, которые являются собственниками жилых домов, расположенных в границах ЖСК, стали соарендаторами вышеуказанного земельного участка, в ЕГРН внесены сведения о соглашении о присоединении к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Истец настаивает, что оспариваемый договор аренды является недействительным, поскольку заключен с нарушением порядка, установленного ст. 39.20 ЗК РФ, в отсутствие согласия истца на вступление ответчиков, не являющихся членами ЖСК, в договор аренды земельного участка Кооператива. Кроме того, площадь участка многократно превышает площадь расположенных на нем и принадлежащих ответчикам объектов недвижимости, участок включает в себя также объекты общего пользования ЖСК, дороги, сети инженерных коммуникаций, зеленые насаждения, жилые дома, принадлежащие другим членам ЖСК и прочее. Поскольку оспариваемое Соглашение заключено без согласия истца, наличие которого в силу ст. 39.20 ЗК РФ является обязательным, истец просит признать соглашение недействительным.

Представитель истца и председатель ЖСК «Усадьба» на удовлетворении иска настаивали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков относительно удовлетворения исковых требований возражали. Ранее ответчики представили в материалы дела письменные возражения, ссылаясь на то, что оспариваемый договор прав и законных интересов истца не нарушает, ответчики являются собственниками жилых домов, расположенных в границах Кооператива, и как следствие имеют право на пользование соответствующим земельным участком.

Ранее представителем ответчика Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя представлено в материалы дела заявление о применении срока исковой давности, в котором ссылается на то, что проект соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка был получен представителем ЖСК «Усадьба» ФИО ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись ФИО на проекте Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а с настоящим иском истец обратился в августе 2024 года, т.е. за пределами срока исковой давности

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд с учетом положений ст. 167 ГПК РФ и мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, выслушав участников процесса, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.

Из материалов дела следует, что земельный участок № по адресу: <адрес>» находится в собственности города федерального значения Севастополь.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя ДД.ММ.ГГГГ N 883-ПП, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является исполнительным органом государственной власти города Севастополя, реализующим государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжением государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя.

Согласно пункту 2.3 Положения Департамент осуществляет управление и распоряжение имуществом и землями в пределах своей компетенции.

Пунктом 2.11 указанного Положения установлено, что основной задачей Департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.

По договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (арендодатель) и ЖСК «Усадьба» (арендатор), истец является арендатором земельного участка с №, площадью 18 865 кв.м, расположенного по адресу<адрес> со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Департамент передал, а Кооператив принял вышеуказанный земельный участок.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, № записи №

Согласно доводам представителя истца, из письма Севрприроднадзора от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес соарендаторов земельного участка о недопустимости уничтожения объектов растительного мира, Кооперативу стало известно, что в ЕГРН внесены сведения о регистрации договора аренды земельного участка с № за ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Департамент (арендодатель) и ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4 (арендаторы) подписали соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Соглашение о присоединении). Из содержания соглашения усматривается, что оно заключено на основании ст. 450 ГК РФ, ст. 35 и ст. 39.20 ЗК РФ с учетом права собственности арендаторов на объекты недвижимости в границах арендуемого земельного участка с №.

В соответствии с п. 1 Соглашения о присоединении арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают и используют на условиях Договора аренды совместно с ЖСК «Усадьба» как арендатором по договору аренды, земельный участок с КН 91:02:003006:31, расположенный по адресу: г. Севастополь, по <адрес>, в районе ГСК «Железнодорожник».

По условиям Соглашения о присоединении арендная плата определяется для арендаторов путем заключения соглашения с ЖСК «Усадьба» на осуществление компенсации части арендной платы, которую уплачивает кооператив (п. 2). Условиями использования указанного в п. 1 земельного участка арендаторы признают условия Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, учетный № (п. 3). Арендаторы используют земельный участок на условиях Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ учетный № с момента государственной регистрации Соглашения о присоединении к Договору (п. 4).

Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя произведена государственная регистрация указанного Соглашения.

Истец настаивает, что Соглашение было заключено с нарушением положений действующего законодательства, а именно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является недействительным.

В соответствии с п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае, если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

С учетом разъяснений, которые даны в п.п. 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» двухсторонний договор аренды может быть трансформирован в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом, законодательство Российской Федерации не содержит запрета на присоединение нового арендатора к ранее возникшему обязательству, которое в результате такого присоединения трансформируется в обязательство с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако, следует отметить, что отсутствие запрета на присоединение третьего лица к обязательству не означает, что такое присоединение осуществляется без согласия всех сторон обязательства.

Так, в силу п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). То есть для присоединения третьих лиц к любому договору требуется согласие всех его сторон. Такое согласие стороны могут дать, в том числе, заранее. Волеизъявление может быть совершено, в частности, путем включения в договор условия о том, что стороны согласны на присоединение к договору третьих лиц.

Как следует из п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания уполномоченный орган направляет иным правообладателям зданий, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды.

Согласно п.7 ст. 39.20 ЗК РФ, в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п.6 ст. 39.20 ЗК РФ арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В силу п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ, договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п.п. 2-4 ст. 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Между тем, при отсутствии такого условия в договоре он не может быть трансформирован в договор с множественностью лиц на стороне арендатора до тех пор, пока в нем такое условие не появится, поскольку ч.9 ст.39.20 ЗК РФ содержит императивную норму о необходимости включения такого условия в договор.

Однако, договор аренды, по которому ЖСК «Усадьба» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, с момента его заключения до момента совершения обжалуемых действий был двухсторонним, в нем отсутствует условие о согласии сторон на вступление в договор иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, согласие на присоединение третьих лиц к договору аренды заявитель не давал.

При этом, присоединение нового арендатора к ранее возникшему обязательству осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды; заключению любого дополнительного соглашения к договору предшествует подготовка (разработка) проекта такого дополнительного соглашения.

В силу положений п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, а также с учетом того, что присоединение нового арендатора к договору аренды влияет на права и обязанности другого арендатора, такое дополнительное соглашение к договору аренды должно заключаться всеми сторонами (арендодатель, арендатор, новый арендатор), его предметом должно быть не только присоединение к договору нового арендатора, но и определение условий совместной аренды земельного участка. В частности, должны быть определены доли арендаторов в праве пользования земельным участком в соответствии с п.10 ст.39.20 ЗК РФ, размер их обязательств по внесению арендной платы, порядок пользования земельным участком, обязанности по его содержанию и пр. Кроме того, поскольку условие о согласии сторон на вступление в договор иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в договоре аренды отсутствует, то данное условие в соответствии с п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ подлежало обязательному включению в договор аренды дополнительным соглашением сторон.

Как указано в Определении Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-14590 по делу №А46-12947/2016, в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех собственников; в конкретном рассматриваемом случае это - соглашение о вступлении в договор. При этом заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя.

Таким образом, при наличии оснований для присоединения нового арендатора к договору аренды, Департамент должен был подготовить и направить истцу и ответчикам (новым арендаторам) проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего вступление указанного лица в договор на стороне арендатора и внесение в договор необходимых изменений. В случае отказа истца от дачи согласия на вступление ответчиков ФИО5, ФИО6, ФИО3 и ФИО4 в договор на стороне арендатора или от заключения дополнительного соглашения об изменении договора, Департамент имел бы возможность (и в силу п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ был бы обязан) обратиться в суд с требованием о понуждении заявителя к заключению дополнительного соглашения к договору.

Вместе с тем, предложений от Департамента о заключении соглашения об изменении договора аренды истец не получал. Доказательства обратного ответчиком не представлены.

При этом, ссылка ответчиков на право стать соарендатором в Договоре аренды не отменяет того факта, что Департамент нарушил положения ст.39.20 ЗК РФ, устанавливающей порядок заключения договора аренды и включения в него новых арендаторов. Таким образом, Департаментом нарушен порядок заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (вступления в договор/ присоединения к договору нового арендатора). Соглашение могло быть заключено только при наличии согласия истца на вступление ответчиков – физических лиц в договор аренды (часть 9 статьи 39.20 ЗК РФ), иной подход противоречит принципам равенства участника участников гражданских правоотношений и свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из буквального толкования абзаца 2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ для признания оспоримой сделки недействительной необходимо представление доказательств, подтверждающих нарушение прав и законных интересов истцов. Согласно абзацу первому п.3 ст.166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По мнению суда, в данном случае спорным Соглашением, заключенным ответчиками, нарушены права и законные интересы истца, поскольку спорное Соглашение заключено с установленными нарушениями, истец, как арендатор земельного был лишен возможности урегулировать условия об изменении порядка исчисления арендной платы о порядке пользования земельным участком арендаторами и др. Вступление в договор аренды нового арендатора не может не влиять на порядок пользования арендуемым земельным участком, а также объем прав и обязанностей сторон по договору. Кроме того, площадь земельного участка в отношении которого ответчиками заключено Соглашение о присоединении к договору аренды, значительно превышает площадь жилых домов ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, при этом ответчиками в ходе судебного разбирательства не представлено доказательств, подтверждающих необходимость использования участка большего размера, как и доказательств выполнения обязанности по уплате аренды по заключенному Соглашению.

Указанное нарушает права и законные интересы истца как арендатора земельного участка с КН 91:02:003006:427, который своего согласия на вступление ответчиков в договор аренды не давал и не участвовал в определении условий Соглашения.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае нарушенное право истца может быть восстановлено путем признания договора недействительным, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Представитель Департамент в ходе судебного разбирательства представила заявление о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что оспариваемое соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка было получен представителем ЖСК «Усадьба» ФИО ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется подпись ФИО на проекте Соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно положениям статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как следует из части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В подтверждение полномочий ФИО на получение оспариваемого соглашения представителем Департамента представлена доверенность ЖСК «Усадьба» на имя ФИО от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия один года.

Вместе с тем, как следует из названной доверенности ФИО наделен только полномочиями представлять интересы Кооператива в судах общей юрисдикции и арбитражных судах со всеми процессуальными действиями и правами, осуществлять права стороны в исполнительном производстве с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» и совершать любые юридические и фактические действия по выполнению настоящего поручения.

Таким образом, ФИО не был наделен полномочиями на получение проекта соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку его полномочия ограничивались представительством в судебных органах и в органах принудительного исполнения.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с позицией истца относительно того, что о наличии оспариваемого Соглашения Кооператив узнал из письма Севприроднадзора, датированного ДД.ММ.ГГГГ, а поскольку с настоящим иском ЖСК «Усадьба» обратился ДД.ММ.ГГГГ посредством почтового отправления, суд приходит к выводу, что срок давности истцом не пропущен

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Жилищно-строительного кооператива «Усадьба» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительство Севастополя, о признании сделки недействительной – удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, №, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 11.07.2025.

Председательствующий – <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>