Решение по делу № 2-117/2023 от 25.05.2023 - об уменьшении продажной цены объекта недвижимости.

Производство № 2-117/2023 г.

Дело (УИД) 48RS0017-01-2023-000142-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2023 г. с. Тербуны

Тербунский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Баранова С.В.,

при секретаре Рязанцевой О.Ю.,

с участиемпредставителя истца по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 об уменьшении продажной цены объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 об уменьшении продажной цены объекта недвижимости. Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора ФИО2 продала ФИО3 земельный участок, площадью 3200 кв.м., к/н №, расположенный в <адрес> и 62/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом к/н №, расположенный по адресу: <адрес>, 1/2 долю в праве общей долевой собственности на хозяйственные постройки при доме, принадлежащие продавцу на основании решения Тербунского районного суда Липецкой области от 18.05.2022 года по делу № 2-4/2022. Данное имущество передано продавцом покупателю на основании акта приема-передачи от 16.03.2023 года. Между тем, при подписании акта приема-передачи были выявлены недостатки, которые препятствуют проживанию в доме, а именно:

- не был передан проект газификации жилого дома и летней кухни, следовательно, невозможно проверить на незаконное переоборудование;

- газовое оборудование не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, что подтверждается актом оценки технического состояния бытового газоиспользующего оборудования № 0644, выданным 16.03.2023 года АО «Газпром», в АОГВ -17,4 Борино не работала автоматика и запальная горелка, срок эксплуатации АОГВ и газовой плиты истек, газовая плита была заменена и не соответствовала акту осмотра недвижимого имущества от 18.01.2023 года;

- пролет кирпичного забора от кирпичного гаража был сломан;

- отсутствовало электричество в трех спальнях, зале, на кухне и в холодной пристройке, осветительные приборы были сняты, электропровода были срезаны под самый потолок.

Поскольку повреждены электропровода, а также газовое оборудование представляет опасность и не может быть использовано в соответствии со своим назначением, использовать жилой дом для проживания не только не возможно, но и представляет опасность для жизни и здоровья ФИО3 и членов его семьи.

Так же весь участок был захламлен, по участку, а также под навесом и сараям были разбросаны мертвая птица, шкура животного, кошки и перья от птиц. Под навесом для сена и рядом осталось сено, которое уже не пригодно для использования. Причина смерти животных не известна, следовательно, необходимо проводить дезинфекцию земельного участка и хозяйственных построек, так как опасно разводить животных для личного подсобного хозяйства в связи с возможным заражением их инфекционными заболеваниями.

ФИО2 отказалась устранять приведенные недостатки, а также уменьшать покупную цену.

Истец полагает, что на основании ст.475 ГК РФ он вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

На основании изложенного просил снизить стоимость имущества по договору купли-продажи от 22.02.2023 года на 200000 рублей и установить стоимость доли дома и хозяйственных построек в 1091136 рублей.

В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования и просил уменьшить стоимость долей в доме и хозяйственных постройках по договору купли-продажи на 231360 рублей. Установить стоимость долей в доме и хозяйственных постройках в размере 1059776 рублей, а общую стоимость по договору вместе с земельным участком в размере 1268640 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 37314 рублей.

Истец, будучи уведомленным о времени иместе рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его интересы на основании доверенности представляла ФИО1, которая поддержала уточненные заявленные требования и пояснила, что стороны по делу состояли в зарегистрированном браке и имеют общих детей. В период брака и после его расторжения, но в период ведения совместного хозяйства супруги осуществили реконструкцию принадлежащего до брака ФИО2 дома, который расположен по адресу: <адрес>. Ими также были возведены хозяйственные постройки при доме. В судебном порядке определены доли сторон по делу как в жилом доме, так и в хозяйственных постройках. В ходе рассмотрения одного из дел ФИО3 и ФИО2 заключили медиативное соглашение по условиям которого ФИО2 продает принадлежащие ей долю в доме и хозяйственных постройках, а также земельный участок ФИО3 Стороны договорились, что ФИО2 определенное время вправе проживать в доме. 18 января 2023 года сторонами был составлен акт осмотра недвижимого имущества и зафиксировано в каком состоянии находится имущество на момент достижения договоренности о заключении договора купли-продажи, сделаны фотографии. 22.02.2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который отражает все существенные условия. В договоре также закреплено, что ФИО2 до 20.03.2023 года имеет право безвозмездного пользования домом и земельным участком. При осмотре дома 16.03.2023 года в момент выезда ФИО2 из дома было установлено, что в доме вышел срок эксплуатации газового оборудования, не работает автоматика и запальная горелка, не представлен проект на газификацию дома и летней кухни, разрушен пролет кирпичного забора, вышел срок эксплуатации газовой плиты, невозможно проверить наличие электричества в некоторых комнатах.ФИО3 утверждает, что при снятии осветительных приборов из комнат были укорочены провода, которые выходят из потолка и единственным выходом является проведение новой проводки в ряде комнат. ФИО3 обратился в ООО «Консалтинговая фирма «Управление инвестициями» и, которое составило отчет о рыночной стоимости работ и материалов для восстановления жилого дома.

ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований и пояснила, что изложенная представителем истца хронология событий соответствует действительности.Доли сторон по делу в доме и хозяйственных постройках были определены судебным решением. Медиативное соглашение, в котором была зафиксирована договоренность сторон по делу о купле-продаже долей в праве общей долевой собственности на дом и хозяйственные постройки, а также земельного участка, было подписано 16.01.2023 года, а 18.01.2023 года был произведен осмотр дома. По результатам осмотра был составлен и подписан акт, в котором отражено, что дом находится в удовлетворительном состоянии.К акту приложены фотографии. По условиям медиативного соглашения она была вправе проживать в доме до 20.04.2023 года. Также по условиям соглашения бытовая техника и предметы домашнего обихода и обстановки, находящиеся в доме она вправе распоряжаться самостоятельно по своему усмотрению. 22.02.2023 года был заключен договор купли-продажи,в котором были отражены все существенные условия, в том числе по его стоимости, а также определен срок ее проживания в доме до 20.03.2023 года Она выехала из дома раньше приведенной даты, 16.03.2023 года подписывался акт приема-передачи проданного имущества. Отраженные в акте недостатки не были предметом обсуждения на момент первоначального осмотра и на них не было акцентировано внимание. Проекта газа на дом у нее нет, так как он находится у ФИО3, который представлял его при рассмотрении иных дел в суд, а она сфотографировала его. Проект на газификацию летней кухни не изготавливался, а ФИО3 в период совместной жизни самостоятельно сдоме, после газового счетчика произвел врезку в существующую газовую трубу и вывел трубу в летнюю кухню. АОГВ, газовая плита устанавливались в доме в период совместной жизни с ФИО3, который выехал из дома только летом 2021 года. Сотрудники газовой службы ежегодно проводили поверку газового оборудования и не давали предписаний для его замены. Газовое оборудование находится в том состоянии, в котором оно было на моментосмотра дома в январе 2023 года. В комнатах дома она действительно сняла люстры и плафоны, при этом провода остались тойже длинны, которой они были. Все розетки находятся в рабочем состоянии. При установке лампочек будет освещение во всем доме. Проводку в доме делал самостоятельно ФИО3 и именно он решал какой длины провода вывести из потолка. Кирпичный забор возле дома делал своими силами ФИО3 На момент осмотра дома 18.01.2023 года зафиксировано на фотографии, что кирпичная кладка разрушается. Когда сошел снег кирпичная кладка была все потрескана. Никакого механического воздействия на забор не было, он разрушился в связи с его некачественной кладкой со стороны ФИО3

Выслушав стороны, свидетеля ФИО6, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Пункт 1 ст.549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.ст.550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Ст.557 ГК РФ определяет, что случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В судебном заседании установлено, что 18.05.2022 года Тербунским районным судом рассмотрено гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе, по иску ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери ФИО8, ФИО14 к ФИО3 об исключении из раздела части жилого дома, признании права собственности на доли в жилом доме, с вынесением решения.

Приведенным решением установлено, что стороны по делу состояли в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ. Брак прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи Тербунского судебного участка Тербунского судебного района Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ.

Супруги Б-вы в период брака произвели реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, который принадлежал ФИО5, до брака, а также возвели ряд хозяйственных построек.

Супруги Б-вы проживали в приведенном доме с момента заключения брака, а летом 2021 года ФИО3 выехал из дома.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 утверждал, что все работы в доме он выполнял собственноручно и ему оказывалась только подсобная помощь.

Судом признаны произведенные в доме в период брака супругов улучшения существенными и неотделимыми. ЗаФИО3 признано право собственности на 38/100 доли жилого дома, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, а за ФИО4 на 62/100 доли дома. Доля каждого из них в хозяйственных постройках определена как 1/2 доля.

Из медиативного соглашения заключенного 16.01.2023 года между ФИО3 и ФИО5 следует, что стороны достигли договоренности о том, что ФИО2 продает ФИО3 принадлежащие ей доли в доме и хозяйственных постройках, а также земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости. Цена договора составляет 1500000 рублей. Стороны договорились составить акт осмотра недвижимого имущества. ФИО7 предоставляется право безвозмездного пользования домовладением до 20.04.2023 года. Стороны пришли к соглашению, что бытовая техника и предметы домашнего обихода, обстановки, находящиеся в приведенном выше доме ФИО2 вправе распоряжаться указанными вещами самостоятельно и по своему усмотрению.

18.01.2023 года сторонами медиативного соглашения произведен осмотр дома и составлен акт осмотра согласно которому жилой дом и находящиеся в нем помещения находятся в удовлетворительном состоянии. Коммуникации (газ, электричество, холодная вода и канализация находятся в удовлетворительном состоянии. Забор с воротами и калиткой также находится в удовлетворительном состоянии. К акту приложены фотографии.

22.02.2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи принадлежащих ФИО2 62/100 долей в доме, 1/2 доли в хозяйственных постройках и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Общая цена объектов недвижимости составляет 1500000 рублей, из них стоимость земельного участка составляет 208864 рубля, доля в праве на жилой дом и хозяйственные постройки 1291136 рублей. По условиям договора 300000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания договора, 1200000 рублей обязуется выплатить до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились, что ФИО2 имеет право безвозмездного пользования домом до 20.03.2023 года. Договор купли-продажи заверен нотариально, нотариусом нотариального округа Тербунского района ФИО10.

02.03.2023 года ФИО3 зарегистрировал право собственности на 68/100 доли дома, приобретенного у ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.03.2023 года.

По утверждению ФИО2 на момент рассмотрения настоящего дела в суде ФИО3 не выплатил ей 1200000 рублей.

16 марта 2023 года сторонами договора составлен акту приема передачи земельного участка и жилого дома. Покупатель при подписании данного акта указал на следующие недостатки: истек срок эксплуатации газового оборудование АОГВ-17,4 и газовой плиты, в АОГВ не работает автоматика и запальная горелка; продавцом не представлен проект на газ, проект на газификацию летней кухни, в связи с чем не представляется возможным проверить газовое хозяйство на переоборудование; сломан пролет кирпичного забора; не представляется возможным проверить наличие электричества в трех комнатах, зале и кухне, а также отмечен ряд недостатков, которые не имеют отношения основаниям и предмету иска.

В силу ч. 1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом сторонам по делу разъяснены положения приведенных статей, а также разъяснено, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносил обстоятельства на обсуждение сторон.

Из приведенных выше доказательств следует, что на момент достижения договоренности о заключении договора купли-продажи земельного участка и долей в праве собственности на дом и земельный участок, сторонами не обсуждался вопрос о наличии на руках у продавца проекта газификации дома и срока службы газового оборудования.

Истец утверждал, что проект на газификацию находится у ответчика, так как право собственности на дом было зарегистрировано за ним.

Ответчик утверждал, что все документы из дома забрал ФИО9, когда выезжал из дома летом 2021 года и при рассмотрении ряда дел в суде он предъявлял среди прочих документов проект на газификацию дома, с которого она снимала копию.

Заявляя требования о снижении стоимости продаваемого объекта, истец рассчитал стоимость по разработке проекта на газификацию дома и летней кухни, полагая, что без разработки проекта невозможно пользоваться газовым оборудованием в доме и будет прекращена поставка газа.

Из сообщения начальника эксплуатационной службы филиала АО «Газпром газораспределение Липецку» в с.Долгоруково, представленного по запросу суда, следует, что проектная документация на жилой дом, расположенный по адресу:<адрес> имеется, разработанный ПСБ ОАО «Липецкоблгаз» № 2636-2006. В доме установлено АОГВ-17,4 год выпуска 18.05.2005, газовая плита ПГ-4 Гефест 08.2016 года выпуска, ВПГ Лар-Газ 2016 года выпуска. Дальнейшая эксплуатация газоиспользующего оборудования возможна, при условии замены или технического диагностирования АОГВ-17,4, так как истек срок эксплуатации газоиспользующего оборудования. Проектная документация на дом в наличии, что не влечет к прекращению подачи газа. Проектная документация на газификацию летней кухни отсутствует, что делает невозможным эксплуатацию газоиспользующего оборудования в ней. В данном случае следует произвести обрезку (отключение) газопровода в летнюю кухню, а после разработки проекта произвести врезку и пуск газа.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что отсутствуют обстоятельства влекущие отключение газа в доме по адресу: <адрес>.

Стороны в силу ст.421 ГК РФ свободны в заключении договора и самостоятельно определяют его условия.

То обстоятельство, что истек срок службы газоиспользующего оборудования не может повлечь уменьшение продажной цены дома, поскольку истецпроживающий в доме с 2004 года по лето 2021 года в качестве главы семьи знал о дате установления газового оборудования в доме, обязан был знать о сроке службы газоиспользующего оборудования и истечении данного срока. При заключении договора купли-продажи в условиях договора стороны не закрепляли, что продавец обязуется установить новое газовое оборудование для покупателя. Цена определялась именно из того состояния дома, оборудования и коммуникаций, в котором он находится.

Наличие в продаваемом доме отопления, электричества, устройства сантехнического оборудования не относится к числу существенных условий договора, предусмотренных законом (ст.558 ГК РФ) и не препятствует продажи объекта недвижимости.

Истцом не представлено доказательств, что с момент первоначального осмотра дома 18.01.2023 года по 16.03.2023 года ответчик ухудшил состояние газоиспользующего оборудования или ввел покупателя в заблуждение по каким-либо моментам.

По утверждению ответчика именно истец произвел врезку трубы в существующий газопровод для летней кухни.

Истец данного обстоятельства не оспорил.

Следовательно, данная врезка является незаконной и подлежит отключению.Узаконение самовольной врезки произведенной истцом за счет ответчика противоречит закону.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что не имеется основания для уменьшения продажной цены дома на стоимость разработки проектов и стоимость установки нового газоиспользующего оборудования в доме.

Обсуждая вопрос об уменьшении продажной цены дома на стоимость восстановления разрушенного кирпичного пролета забора, суд исходит из следующего.

Представитель истца утверждал, что ФИО3 собственноручно строил кирпичный забор возле дома, в подтверждение представив фотографию.

ФИО2 подтвердила, что данный забор построен собственноручно истцом по делу.

Из представленной представителем истца фотографии, сделанной при составлении акта 18.01.2023 года, следует, что кирпичный пролет частично находится под сугробом снега, а его правая сторона имеет сквозную щель и имеется разрушение кладки.

Сделанная истцом фотография состояния кирпичной кладки после сходя снега, позволяет сделать вывод, что кладка полностью разошлась.

Истец не представил доказательств того, что данные повреждения возникли из-за каких-либо противоправных действий ФИО2 связанных неправильной эксплуатацией данного забора или каких-либо механических воздействий с ее стороны.Внешнее состояние забора позволяет сделать вывод, что кладка пришла внегодность из-за того, что некачественно было произведено устройство фундамента и кладки. Является общеизвестным фактом, что при некачественном устройстве фундамента происходят трещины в кладке и как следствие ее разрушение, что произошло в данном случае.

Таким образом, требования истца об уменьшении продажной цены в связи с некачественным выполнением работ с его стороны, являются незаконными.

Обсуждая требования истца, об уменьшении продажной стоимости в связи с тем, что требуется замена электропроводки в доме, суд также находит их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Представитель истца обосновывал требования в указанной части тем, что истец проводя проводку во всем доме оставил выходящие из потолка концы провода на достаточно большом расстоянии от потолка, что давало беспрепятственно подключить осветительные приборы. Когда он осматривал дом в марте 2023 года, он увидел, что концы проводов торчат из потолка так, что невозможно будет установить осветительные приборы.

Ответчик утверждал, что именно Б.В.ВВ. оставил провода такой длины, которая существует на сегодняшний день, так как именно он подключал световые приборы к данным проводам. Осветительные приборы были ею сняты и забраны из дома. Она не производила укорачивание проводов.

Из представленных фотографий следует, что из потолка в различных помещениях дома выходят электрические провода различной длинны.

Доказательств того, что ФИО3 оставлял провода при подключении осветительных приборов длиннее, чем они существуют сейчас суду не представлено, а также не представлено доказательств, что данная длинна проводов исключает возможность подключения световых приборов и требует замены проводки во всех перечисленных помещениях.

Из приведенных выше доказательств суд пришел к выводу, что с момента осмотра дома 18.01.2023 года ФИО2 никаким образом не ухудшила его состояние и не произвела каких-либо действий, которые должны повлечь уменьшение продажной цены дома.

Желание истца после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на все домовладение за собой обновить имеющееся в доме газовое оборудование, проводку и забор не основано на законе и противоречит закрепленному ст.ст.309, 310 ГК РФ.

Описанный в исковом заявлении беспорядок на земельном участке при доме, как пояснил представитель истца, являются иллюстрацией отношения ответчика к продаваемому недвижимому имуществу и стоимость по наведению порядка истцом не оценивалась и к взысканию не заявлялась.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме, у суда не имеется основания для взыскания понесенных истцом судебных расходов, которые им заявлены ко взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 в иске к ФИО2 о соразмерном уменьшении продажной цены 62/100 долей в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на хозяйственные постройки, расположенные по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от 22.02.2023 года, заключенному между ФИО3 и ФИО2, отказать,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Тербунский районный суд.

Председательствующий /подпись/ С.В. Баранов

Мотивированное решение изготовлено 01 июня 2023 г.