Судья Семенихин В.А. УИД 39RS0004-01-2022-004729-50
Дело № 2-411/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-3735/2023
05 июля 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Поникаровской Н.В.,
судей Мамичевой В.В., Мариной С.В.,
при помощнике судьи Козловой Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика администрации городского округа "Город Калининград" на решение Московского районного суда г. Калининграда от 14 марта 2023 г. по иску ФИО1, ФИО2 к администрации ГО «Город Калининград», Правительству Калининградской области о выделе доли в натуре, прекращении долевой собственности, признании права собственности на блок-секции.
Заслушав доклад судьи Мамичевой В.В., объяснения представителя администрации ГО "Город Калининград" – ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО1 – ФИО4, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к администрации городского округа «Город Калининград», Правительству Калининградской области, в котором просили признать за ФИО1 право собственности на блок-секцию по адресу: <адрес>, площадью 177,4 кв.м.; за ФИО2 право собственности на блок-секцию по адресу: <адрес>, площадью 177,8 кв.м.; прекратить права собственности истцов на 2 доли ИЖД по адресу: <адрес>13а.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что за ними зарегистрировано право собственности по ? доле за каждым на индивидуальный жилой дом площадью 363,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> №а, кадастровый №. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».
Дом является двухсекционным, изначально был поставлен на кадастровый учет 02.07.2011 г. Каждая секция является обособленной и изолированной, с отдельным входом, автономным отоплением, счетчиком на электричество. Секции как жилые помещения стояли на кадастровом учете до 01.03.2016 года, а затем были сняты с учета органом регистрации прав без уведомления собственников о совершенных действиях.
Истцами было подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области об изменении кадастрового учета здания с жилого на блокированный, регистрации права собственности на 2 секции, прекращении права собственности на жилой дом. Регистрационные действия были приостановлены в связи с необходимостью предоставления документов о вводе в эксплуатацию нового строения и впоследствии отказано в государственной регистрации прекращения права на доли в ИЖД по причине отказа в регистрации нового права.
Не согласившись с таким решением регистрирующего органа, истцы ранее обращались в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными уведомлений об отказах в государственной регистрации права от 02 июня 2021 г. и от 27 июля 2021 г., возложении обязанности зарегистрировать права собственности на две блок-секции и прекратить права собственности на две доли ИЖД по адресу <адрес>13а. Решением Московского районного суда г. Калининграда от 01 февраля 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 12 июля 2022 г., в удовлетворении данного административного иска отказано.
Поскольку существующий жилой дом фактически является блокированным домом, права на который зарегистрированы как на индивидуальный жилой дом, то, по мнению истцов, сохранение долевой собственности на дом не соответствует планировке дома, создает неудобства и ограничения в пользовании домом, регистрации членов семьи, продаже или обмене жилых помещений. При этом истцы ссылаются на то, что предоставление разрешительных документов невозможно, так как реконструкция и ремонтные работы не проводятся, на зарегистрированный дом не могут выдаваться разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
Решением Московского районного суда г. Калининграда от 14 марта 2023 г. исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены.
Произведен раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером №
ФИО1, ФИО2 выделены в натуре принадлежащие по 1/2 доли за каждым в праве собственности на указанный жилой дом.
За ФИО1 признано право собственности на блок-секцию по адресу: <адрес> площадью 177,4 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером №
За ФИО2 признано право собственности на блок-секцию по адресу: <адрес> площадью 177,8 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером №
Прекращено право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №
В апелляционной жалобе ответчик администрация городского округа «Город Калининград» просит указанное решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении требований истцов отказать.
Указывает, что дома блокированной застройки не являются видом индивидуальных жилых домов, для их строительства и реконструкции получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным.
В отношении спорного объекта недвижимости таких разрешений в установленном законом порядке ни истцам, ни предыдущим собственникам долей в праве общей долевой собственности на жилой дом не выдавалось, надлежащие меры к легализации объектов блокированной застройки ими не предпринимались. Спорный объект недвижимого имущества возведен без получения в соответствии с требованиями статей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также без соответствующей проектной документации, поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке как индивидуальный жилой дом.
Настоящие исковые требования, которые фактически направлены на изменение статуса дома с индивидуального на жилые дома блокированной застройки, свидетельствуют о намерении в обход установленных законом процедур для домов блокированной застройки ввести в эксплуатацию указанные объекты недвижимости.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, представитель ответчика Правительства Калининградской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области не явились, извещены надлежащим образом. С учетом положений ст.ст. 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН долевыми собственниками индивидуального жилого дома с КН № площадью 363,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на кадастровый учет 02.07.2011 г., являются истцы ФИО2 (1/2 доли) и ФИО1 (1/2 доли).
Так, в частности, 07 ноября 2007 г. между ФИО1, ФИО5 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве на неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.
Кроме того, 07 октября 2016 г. между ФИО2 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> (право собственности ФИО2 зарегистрировано органом регистрации прав 11 октября 2016 г.). Вышеуказанная ? доля в праве собственности на жилой дом принадлежала ранее продавцу ФИО7 на основании заключенного договора купли-продажи от 19 января 2010 г. (дата регистрации 22 января 2010 г., запись регистрации №).
Спорный жилой дом расположен на земельном участке, площадью 600 +\- 8,6 кв.м, с кадастровым номером 39:15:141709:47 (категория земель - земли населенных пунктов).
На основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 06 октября 2020 г. № 2445/кми изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с кадастровым номером 39:15:141709:47 с «под жилой дом индивидуального жилищного фонда» на «блокированная жилая застройка» (л.д. 130 т. 2).
ФИО1, ФИО2 являются арендаторами данного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м, что подтверждается соглашением №-и/з от 23.10.2020 г. о замене лица на стороне арендатора и о внесении изменений и дополнений в Договор № 7986-и аренды земельного участка от 27.10.2008 г.
В соответствии с техническим заключением, выполненным ООО «ТрансЗападСтрой» в 2022 году, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, отвечает требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки в СП 55.13330.2016. В частности, подъезды дома разделены глухой стеной на всю высоту здания, образуя два автономных жилых блока, каждый блок имеет отдельный выход на придомовой земельный участок, отделенный от соседнего забором, жилые блоки имеют свои инженерные системы (отопление, водо-, газоснабжение, канализацию), отдельные счетчики для учета показаний, а также собственные договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания за ФИО2 и ФИО1 права собственности на две блок-секции в порядке раздела жилого дома в натуре и прекращения их права собственности на индивидуальный жилой дом.
При этом суд исходил из того, что спорный объект недвижимого имущества фактически является жилым домом блокированной застройки, между истцами сложился определенный порядок пользования домом не в целом, а его отдельными частями, которые являются изолированными друг от друга, имеют отдельные входы и системы коммуникаций; помещения общего пользования (коридоры, лестничные клетки) в указанном доме отсутствуют.
Однако с таким выводами судебная коллегия согласиться не может.
При этом апелляционная инстанция исходит из положений гражданского и градостроительного законодательства, изложенных в ст.ст. 218 ГК РФ, ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 51, 51.1, 55 ГрК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 г., в которых указано на недопустимость легализации гражданского правонарушения, которым является самовольное строительство и недопустимость введения в гражданский оборот объекта, самовольно возведенного гражданином без получения соответствующей разрешительной документации и не принявшего мер к его легализации перед началом строительства.
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 19 марта 2014 г., признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В указанном выше Постановлении Пленума ВС РФ № 10/22 также указано на то, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (п.26).
Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы не допускать явного злоупотребления правом легализовать самовольную постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).
При этом разъяснение пункта 26 Постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 Постановления № 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.
На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления №10/22 и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 года №14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса РФ, утвержденного информационным письмом №143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.
Законом регламентирована процедура создания объектов индивидуального жилищного строительства и объектов блокированной жилой застройки. Порядок создания данных объектов отличен как по составу документов, так и по действиям, которые должны совершить их застройщики.
Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что спорный жилой дом с кадастровым номером 39:15:141709:74 изначально был возведен не как индивидуальный жилой дом, а как объект блокированной жилой застройки без получения в соответствии с требованиями ст.ст.51, 55 Градостроительного кодекса РФ разрешений на строительство такого объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, а также без предварительной разработки проектной документации, и поставлен на кадастровый учет в упрощенном порядке без получения разрешительной документации как индивидуальный жилой дом и оформлен в долевую собственность.
При этом спорный объект, в отношении которого заявлен иск, изменений не претерпевал и изначально возводился в сегодняшних существующих параметрах.
При таком положении, когда собственники сами определили статус объекта и легализовали его, все последующие изменения с указанным объектом также зависят от их волеизъявления с учетом предусмотренной законом возможности.
Оформление права собственности на данный объект и постановка его на кадастровый учет с назначением «индивидуальный жилой дом» позволили застройщикам избежать необходимых административных процедур, выполнение которых требовалось при строительстве дома блокированной застройки: разрешение на строительство, разработка и проверка проектной документации на предмет соблюдения всех нормативов и требований.
При этом первоначально на стадии застройки ничего не препятствовало обратиться за получением разрешительной документации и приступить к возведению объекта в соответствии с установленными правилами либо перед оформлением прав на такой объект и постановкой на кадастровый учет с назначением «индивидуальный жилой дом» поставить вопрос о введении в гражданский оборот такого объекта с иным назначением, соответствующим его характеристикам - дом блокированной жилой застройки.
При заключении соответствующих договоров, являвшихся основанием для возникновения прав на жилой дом, проявив разумную осмотрительность и осторожность, истцы (в том числе ФИО1 при приобретении прав на неоконченный строительством объект и первоначально как застройщик), могли и должны были проверить проектную документацию и правомерность возведения предыдущими правообладателями спорного объекта, который фактически представлял собой дом, состоящий из двух обособленных секций.
В случае несогласия с оформлением объекта в собственность со статусом «индивидуальный жилой дом» истцам ничего не препятствовало отказаться от такого приобретения. Приобретая право общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, истцы приняли на себя весь риск ответственности за соответствующие неблагоприятные последствия.
Иной подход ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
С учетом изложенного, действия самих истцов, в том числе и первоначальные действия ФИО1 как застройщика, привели к возникновению трудностей в оформлении прав на объект в его фактическом статусе и состоянии, а именно: возведение объекта в отсутствие разрешительной документации, определение статуса возведенного объекта с назначением индивидуального жилого дома, регистрация права собственности на индивидуальный жилой дом.
Такие действия судебная коллегия расценивает в качестве злоупотребления правом, однако в соответствии со ст. 10 ГК РФ такое право судебной защите не подлежит.
Так, согласно п.1 ст.11 ГК РФ суд осуществляет защиту только нарушенных или оспоренных гражданских прав.
В соответствии с п.3, п.4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1).В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2). В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п.3).
С учетом установленных по делу обстоятельств, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска и признания за истцами права собственности на дом блокированной жилой застройки.
Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Московского районного суда г. Калининграда от 14 марта 2023 года отменить и принять по делу новое решение, которым ФИО1, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к Администрации городского округа «Город Калининград». Правительству Калининградской области о разделе жилого дома, выделе долей в натуре, прекращении права долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на блок-секции - отказать.
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 18.07.2023 г.
Председательствующий:
Судьи: