Дело № 3а-31/2023
(№ 3а-536/2022)
55OS0000-01-2022-000419-13
Строка стат. отчета 3.123
Омский областной суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе
председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Троицком Я.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 18 января 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в <...> м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 27-29, 82-87, 88-91, 196-198)
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 30)
На основании отчета об оценке от 10 августа 2021 года, выполненного ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» (оценщик ФИО2), 13 августа 2021 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости согласно отчету об оценке № <...> от 10 августа 2021 года. (т. 2 л.д. 100, 101)
Решением бюджетного учреждения от 10 сентября 2021 года №№ <...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 102-103)
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, 14 июня 2022 года административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнения требований просил признать незаконным решение бюджетного учреждения; установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке, а также обязать ответчика внести соответствующие изменения в ГКН. (т. 1 л.д. 5-7, т. 2 л.д. 7-9)
В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО3 уточнили заявленные требования, просили восстановить срок для обращения с настоящим административным исковым заявлением; признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости <...> рублей согласно заключению судебной экспертизы № <...> от 22 ноября 2022 года. Требования об обязании ответчика внести соответствующие изменения в ГКН не поддержали.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ФИО4 против восстановления срока, а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта, не возражал; полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать.
Представители бюджетного учреждения, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали. (возражения – т. 2 л.д. 98-99)
Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив оценщика ФИО2, эксперта ФИО5, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 110-114)
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Кадастровая стоимость земельного участка применяется, в частности, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, производится в соответствии с решением Омского городского Совета от 10 апреля 2019 года № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» с применением величины кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды № <...> от 23 декабря 2009 года ФИО1 являлся арендатором указанного земельного участка, в настоящее время срок действия договора аренды истек. (т. 1 л.д. 11-18) На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий административному истцу. (т. 2 л.д. 92-95) Между тем в производстве Первомайского районного суда г. Омска находится гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО1 о понуждении к заключению договора аренды спорного земельного участка; определением суда от 4 июля 2022 года производство по делу приостановлено. (т. 2 л.д. 82-87, 88-91, 231-233)
При таком положении ФИО1 обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 13 августа 2021 года ФИО1 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 февраля 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке от 10 августа 2021 года № <...>. (т. 2 л.д. 100, 101)
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
10 сентября 2021 года бюджетным учреждением принято решение № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 102-103)
Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 31 августа 2021 года, решение принято единогласно. (т. 2 л.д. 119-123)
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Как указано выше, оспариваемое решение принято 10 сентября 2021 года (т. 2 л.д. 102-103) Настоящее административное исковое заявление поступило в суд 14 июня 2022 года. (т. 1 л.д. 5-7)
Таким образом, срок, установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного производства Российской Федерации, административным истцом пропущен.
В ходе рассмотрения дела стороной административного истца заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока. (т. 2 л.д. 96)
Как следует из материалов дела, до подачи настоящего административного искового заявления, ФИО1 неоднократно обращался в суд с аналогичными административными исковыми заявлениями, которые определениями судьи от 1 декабря 2021 года и 15 марта 2022 года оставлены без движения; в связи с не устранением недостатков в установленный срок определениями судьи от 28 декабря 2021 года и 1 апреля 2022 года административные исковые заявления были возвращены. (т. 2 л.д. 222-223, 224, 225-226, 227)
При таком положении, учитывая, что административным истцом предпринимались меры по защите нарушенного права путем неоднократной подачи административных исковых заявлений, суд приходит к выводу об уважительности причин пропуска срока для обращения в суд, в связи с чем полагает возможным его восстановить.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 10 августа 2021 года, подготовленный ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» (оценщик ФИО2). (т. 1 л.д. 30-227)
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> рублей.
Определением Омского областного суда от 25 июля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № <...> от 10 августа 2021 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объекта по состоянию на 15 февраля 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 127-130)
По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 22 ноября 2022 года, согласно которому:
- в отчете ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» № 875-21 от 10 августа 2021 года имеются нарушения требований законодательства РФ об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № <...> от 10 сентября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:
замечание № 1, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно, в части: в разделе 3.2 отсутствуют правила (критерии) отбора объектов-аналогов в расчетную выборку;
замечание № 4, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно: к цене объекта-аналога № 1 не применена корректировка на отличие в стоимости земельных участков различных подсегментов рынка, при том, что фактически данный аналог относится к иному подсегменту относительно объекта оценки;
замечание № 5, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно: в таблице № 5.1.1 указано, что объект-аналог № 12 расположен на расстоянии более 500 м от значимой автодороги, при этом фактически данный земельный участок граничит с автодорогой ул. ФИО6;
- отчет № 875-21 от 10 августа 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в части:
- обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов в разделе 4.2 на стр. 36 Отчета отсутствует, что не соответствует п. 8 ФСО № 3;
- при формировании выборки объектов-аналогов не приведены правила (критерии) отбора аналогов в расчетную выборку, что не соответствует п. 22 «В» ФСО № 7;
- земельный участок с кадастровым номером <...> (объект-аналог № 2) находится в другом сегменте рынка относительно сегмента объекта оценки, и, следовательно, не подлежит использованию в качестве объекта-аналога, что не соответствует п. 22 «Б» ФСО № 7;
- к цене объекта-аналога № 1 не применена корректировка на различие в стоимости земельных участков различных подсегментов рынка, что не соответствует п. 22 «Д» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;
- в таблице 5.1.1 Отчета взамен фактической характеристики объекта-аналога № 12 «граничит с основной автодорогой» (ул. ФИО6), принята характеристика «расположен на расстоянии более 500 м от основной дороги», что приводит к неверному внесению корректировки на транспортную доступность в таблице 5.1.2 Отчета, что не соответствует требованиям п. 22 «Д» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 140-177)
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № <...> от 22 ноября 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, а также принимая во внимание пояснения допрошенных в судебном заседании оценщика ФИО2, эксперта ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 2 л.д. 140)
При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 875-21 от 10 августа 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении № <...> от 22 ноября 2022 года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.
При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 13 августа 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить срок для обращения в суд.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Датой подачи заявления считать 13 августа 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Ланцова М.В.
Мотивированное решение изготовлено 24 января 2023 года.