Дело № 2-5588/2025
07RS0001-02-2025-004486-87
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Нальчик 30 сентября 2025 года
Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего – судьи Бажевой Р.Д.,
при секретаре судебного заседания – Нальчиковой М.Х.,
с участием:
заявителя ФИО1 ФИО11
представителя заинтересованного лица УФНС России по КБР - ФИО2 ФИО12,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 ФИО13 об установлении факта владения квартирой,
установил:
ФИО1 ФИО14 обратилась в суд с заявлением об установлении юридического факта владения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в течение 5 лет 8 месяцев, 2 комнатной квартирой № на основании договора ДУ № А1 (9) заключенного с ФИО3 ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной в многоквартирном дома (ЖКС «Эсфера Сити) по адресу: КБР, <адрес>, Блок А1, кадастровый №.
Заявление мотивировано тем, что она является участников долевого строительства и приобретателем <адрес> на основании договора ДУ № А1 (9) заключенного с ФИО3 ФИО16 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной в многоквартирном доме ЖСК «Эсфера Сити» построенном по адресу: КБР, <адрес> застройщиком ООО «Гарантгрупп». Согласно выписки из ЕГРЮЛ учредителями являются ФИО3 ФИО17 и ФИО4 ФИО18 директором является ФИО3 ФИО19 Застройщик ФИО3 ФИО20 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировал право собственности на её квартиры, указанную в договоре ДУ от ДД.ММ.ГГГГ в указанном МКД на физическое лицо ФИО4 ФИО21 о чем она узнала в апреле 2022 года в офисе застройщика.
Сотрудник ЖК «Эсфера Сити» нарочно передал ей уже подписанный договор купли- продажи представителем ФИО4 ФИО22 - ФИО5 ФИО23 На её встречный вопрос почему цена в договоре занижена и кем является ФИО4 ФИО25 ейответили, что это председатель ЖСК «Эсфера Сити» и он принял объект в эксплуатацию, поставил на кадастровый учет в связи с этим весь дом ФИО6 32 первично зарегистрирован на него, для дальнейшей передачи в собственность дольщикам. Полагая, что в ненадлежащем порядке получила исполнения по договору ДУ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с Застройщиком, ею поступило обращение к ведущему нашу группу дольщиков менеджеру с просьбой дать разъяснения по поводу сомнительной регистрации права на третье лицо, указав гарантии п.4 договора, который гласит, что «Застройщик обязуется ФИО1 ФИО24 передать квартиру свободной от прав и притязаний третьих лиц; передача объекта Застройщиком и принятие Участником долевого строительства осуществится по акту подписанному сторонами.» Ей пояснили, Застройщик передал указанную в Договоре квартиру через председателя ЖСК «Эсфера- Сити», формально оформив передачу договором купли-продажи. Согласно актуальной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) от ДД.ММ.ГГГГ годв ФИО4 ФИО26 и ФИО3 ФИО27 являются соучредителями и соучастниками ССЮ "ГАРАНТГРУПП", владея по 50 % уставного капитала общества. ФИО3 ФИО29 также является учредителем ЖСК «Эсфера Сити», где Председателем Правления является ФИО4 ФИО28. В договоре купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии нет никаких данных свидетельствующих о регистрации её права собственности на основании передаточного акта от Застройщика либо от Председателя правления жилищно-строительного кооператива, не указано конкретно кем является продавец по отношению к компании Застройщика.
Указанные обстоятельства - передачи ей квартиры не по акту, а по формальному договору через лицо, которое в настоящее время является учредителем Застройщика и председателем правления ЖСК «Эсфера Сити» являются причиной необоснованного начисления налоговым органом НДФЛ и привлечения её к административной ответственности.
В октябре 2023 года (спустя более 5 лет со дня полной оплаты по ДДУ № А1 (9)) реализовала квартиру, с целью приобрести жилье для своей семьи. В связи с отсутствием сведений о фактическом периоде владении ею квартирой, налоговый орган привлек её к ответственности по ст. 122 п.1 НК РФ, за совершение налогового правонарушения в виде штрафов, начислении недоимки по НДФЛ в размере 262 820, 28 руб.
ДДУ заключен 7 февраля 2018 года, и произведена полная оплата в 2018 году, минимальный срок владения которого 3 года считается не с момента регистрации, а с момента полной оплаты стоимости по ДДУ. Признание судом факта владения ею указанной квартиры более 5 лет требуется для освобождения от НДФЛ при продаже жилого помещения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
В возражении на заявление об установлении факта владения квартирой представитель заинтересованного лица УФСН России по КБР заявление просит оставить без удовлетворения.
Указывает, что органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в адрес управления представлен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ б/н, в котором отсутствует какая-либо информация о договоре ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ № А1 (9). Согласно представленному Росреестру договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ б/н цена сделки составляет 5800000 руб., а не 2800000 руб. Полагает, что представленный договор от ДД.ММ.ГГГГ № А1 (9) не является документом, подтверждающим право регистрации на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: КБР, <адрес>, кадастровый №. По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
В дополнении к возражению представитель УФНС России по КБР указывает, что незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не считается заключенным. Без договора по общему правилу запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.
Заявитель ФИО1 ФИО30 в судебном заседании заявление поддержала в полном объеме, просила его удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица УФСН России по КБР поддержав доводы возражения и дополнения к нему, просил заявление оставить без удовлетворения.
Заинтересованные лица Межрегиональная инспекция ФНС по Северо-Кавказскому федеральному округу, ФИО3 ФИО31 ФИО4 ФИО32 ЖСК «Эсфера Сити», Управление Росреестра по КБР, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явились, о причинах неявки суд не уведомили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, в связи, с чем дело рассмотрено без их участия.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
Возможность установления факта владения и пользования недвижимым имуществом предусмотрена п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ.
Данная норма не исключает возможности установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом, в том числе на праве собственности.
В силу ст. 265 ГПК РФ, суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
По смыслу закона, суд вправе установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности в случае, если отсутствует спор о праве и если данный факт не может быть установлен в ином порядке.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 5 п. 3 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
В силу ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Как указано в ч. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Исходя из ч. 2 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с ч. 6 ст. 16 Закона N 214-ФЗ после передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Местной администрацией г.о. Нальчик ФИО3 ФИО33 выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями подземным 2-х уровнем паркингом, по адресу: КБР, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО35 и ФИО1 ФИО34 заключен договор № А1 (9) участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по № в г. Нальчике.
По условиям указанного договора Застройщик (физическое лицо, имеющее на праве свидетельства о праве собственности земельный участок и привлекающее денежные средства для строительств Многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по <адрес>) приняло на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить Многоэтажный дом и после получения Разрешения на ввод в Многоэтажного дома в эксплуатацию передать соответствующий Объект долевого строительства Участнику долевого строительства на земельном участке, расположенном по адресу: КБР, <адрес>.
Предметом договора является <адрес> подъезде (блок) № этаж №, общей площадью 64,7 кв.м.
Застройщик обязуется предоставить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации Договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства (раздел 4 Договора).
Цена договора составляет 1617500 руб.. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства за квартиру на расчетный счет или вносит наличными денежными средствами в кассу Застройщика, цена за квадратный метр составляет 25000 руб. (раздел 6 Договора).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО36 на основании договора участия в долевом строительстве внесена сумма в размере 1617500 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № А1 (9) от ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Местной администрации г.о. Нальчик от ДД.ММ.ГГГГ №, в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения, получателем разрешения указан ФИО4 ФИО37
ДД.ММ.ГГГГ Местной администрацией г.о. Нальчик ФИО4 ФИО38 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении объекта капитального строительства в отношении, которого выдано разрешение на строительство №.
Постановлением Местной администрацией г.о. Нальчик от ДД.ММ.ГГГГ № объекту недвижимого имущества на <адрес>, ввод в эксплуатацию которого разрешен № от ДД.ММ.ГГГГ, присвоен адрес: КБР, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 ФИО40 и ФИО1 ФИО39 заключен договор купли-продажи <адрес> Блок А1 по адресу: КБР, <адрес>, общей площадью 64,1 кв.м., расположенной на 4 этаже многоквартирного жилого дома. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство № от 3 июля 218 года о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись № (п. 1.2. договора).
Совокупность вышеизложенных обстоятельств, позволяют суду прийти к выводу, что договор № А1 (9) участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ФИО6 в <адрес>, заключенный между ФИО3 ФИО41 и ФИО1 ФИО42. ДД.ММ.ГГГГ, заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отсутствие регистрации договора долевого участия в строительстве в данном случае не свидетельствует о том, что договор является незаключенным, и не может повлечь для заявителя неблагоприятные последствия, поскольку договор не зарегистрирован по вине застройщика, а заказчик свои обязательства выполнил в полном объеме.
Нормы Закона N 214-ФЗ обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
Исходя из положений абз. 4 п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости, в том числе в случае, когда факт такой оплаты позволил налогоплательщику участвовать в программе по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства и безвозмездно получить от Фонда поддержки обманутых дольщиков в собственность иное жилое помещение.
Учитывая надлежащее исполнение своих обязательств заявителем ФИО1 ФИО43, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных заявителем, суд приходит к выводу, что заявление об установлении факта владения квартирой расположенной в многоквартирном дома (ЖКС «Эсфера Сити) по адресу: КБР, <адрес>, Блок А1, кадастровый № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (отчуждение квартиры по договору купли-продажи ФИО7 ФИО44) подлежит удовлетворению.
Факт отсутствия спора о праве нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
заявление ФИО1 ФИО45 об установлении факта владения квартирой, удовлетворить.
Установить юридический факт владения ФИО1 ФИО46 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в течение 5 лет 8 месяцев, 2 комнатной квартирой № на основании договора ДУ № А1 (9) заключенного с ФИО3 ФИО47 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной в многоквартирном дома (ЖКС «Эсфера Сити) по адресу: КБР, <адрес>, Блок А1, кадастровый №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме через Нальчикский городской суд КБР.
Мотивированное решение изготовлено 9 октября 2025 года.
Председательствующий