Решение по делу № 02-0570/2025 от 14.04.2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 апреля 2025 года.

Кунцевский районный суд адрес

в составе судьи Воронковой Л.П.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-570/25 по иску фио к фио фио, ООО «Реальные инвестиции», фио о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительной сделки, истребование квартиры из чужого незаконного владения, возвращении квартиры, по встречному иску фио фио к фио о признании прекратившей права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета, по встречному иску фио к фио, фио фио о признании добросовестным приобретателем квартиры,

УСТАНОВИЛ:

фио, с учетом уточнений, обратилась в суд с иском к ФИО1 З.Т.О., ООО «Реальные инвестиции», фио, в котором просит:

- признать недействительным договора купли -продажи квартиры расположенной по адресу: адрес, кадастровым номером77:07:0004001:2162 от 24 апреля 2015года заключенный между фио фио паспортные данные и фио фио паспортные данные.

- применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись о регистрации №77-77/011-77/011/063/2015-611/2 от22.05.2015 права собственности на имя фио фио паспортные данные на квартиру с кадастровым номером 77:07:0004001:2162 расположенной по адресу: адрес.

- признать недействительным договора купли -продажи квартиры расположенной по адресу: адрес,с кадастровым номером77:07:0004001:2162 от 18.июля 2018года заключенный между фио фио паспортные данные и фио паспортные данные.

- применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись о регистрации №77:07:0004001:2162-77/004/2018-3 от 25.07.2018 права собственности на имя фио паспортные данные на квартиру с кадастровым номером 77:07:0004001:2162 расположенной по адресу: адрес.

- истребовать квартиру 67, расположенную по адресу: адрес из чужого незаконного владения фио паспортные данные.

- возвратить квартиру с кадастровым номером 77:07:0004001:2162 расположенной по адресу: адрес в собственность фио фио паспортные данные.

Иск мотивирован тем обстоятельством, что в апреле 2015г. истец обратился в ООО «Реальные инвестиции» для получения кредитных денежных средств в размере сумма, в предоставлении которых истцу было отказано ввиду наличия непогашенного кредита в размере сумма в другом банке.

Сотрудники указанной организации предложили истцу передать в залог принадлежащую истцу спорную квартиру, а они сами погасят ее кредит.

В связи с чем, 24 апреля 2015 г. истец заключил с ФИО1, договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.

27.06.2019 года старшим следователем 9 отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по адрес майором юстиции фио возбуждено уголовное дело №11901450179003147 по ч.3 ст30,ч.4 ст.159 УК РФ.

Приговором Хамовнический районный от 28.06.2023 года по уголовному делу №1-006/2023 ФИО1 о, фиоо, фио, фио были признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159, ч.3 ст. 30 ч 4 ст. 159 УК РФ

Потерпевшим по данному делу признана ФИО2 паспортные данные.

Указанным приговором суда была установлена вина фио фио, в совершении преступления по ч.4 ст. 159 УК РФ (завладение квартирой, принадлежащей на праве собственности фио путем обмана стр.287 Приговора).

Таким образом, сделка, заключенная между истцом и фио фио от 24.04.2015г. подлежит признанию недействительной в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, фио фио не приобрел прав на владение, пользование и распоряжение спорной квартирой, а полученные им документы, подтверждающие наличие таких прав, юридической силы не имели, и фио фио не вправе был распоряжаться данной квартирой.

В связи с тем, что недействительная сделка не влечет за собой правовые последствия с момента заключения такой сделки, то сделка по отчуждение спорной квартиры фио от 18.07.2018г. также подлежит признанию недействительной.

фио М.С. предъявил встречный иск, в котором просит признать его добросовестным приобретателем квартиры по адресу: адрес.

Встречный иск мотивирован тем обстоятельством, что спорное жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 77:07:0004001:2162, состоящую из трех комнат, общей площадью 56,7 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого 12-ти этажного дома по адресу: адрес, принадлежало фио на праве собственности.

24 апреля 2015 года между фио и ФИО1 О. был заключен договор купли- продажи квартиры, согласно которому фио продала квартиру ФИО1 З.Т.О. за сумма, о чем имеется расписка фио от 24.04.2015 года написанная собственноручно, подтверждающая получение денежной суммы в размере сумма за проданную квартиру.

Согласно сообщению из ТрансКапиталБанка, фио полностью исполнила обязательства по кредитному договору 05.05.2015 года, залог в отношении спорного жилого помещения прекращен.

Договор купли-продажи, заключенный 24 апреля 2015 года между фио и ФИО1 О. был оформлен при личном участии фио, которая подписала собственноручно данную сделку. Согласно записи о государственной регистрации права от 22 мая 2015 года ФИО1 О. являлся собственником спорного жилого помещения, который по прошествии более трех 18.07.2018 г. по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств произвел отчуждение жилого помещения (квартиры) новому собственнику - фио, который является титульным собственником спорной квартиры более шести лет.

фио М.С. является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 18 июля 2018 г., заключенного между ним и ФИО1 фио право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

25 июля 2018 года на спорную квартиру зарегистрирован залог, залогодержателем является "Акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк".

На момент приобретения квартиры фио никакими сведениями о спорности квартиры не обладал, и знать о них не мог, поскольку продавец предоставил сведения об отсутствии правопритязаний третьих лиц, в том числе выписку из лицевого счета, где отсутствуют зарегистрированные лица.

На сегодняшний день, фио владеет по праву собственности и пользуется открыто спорной квартирой более шести лет. Ранее никаких требований к нему не предъявлялись, о возникновении спора на принадлежащую ему на праве собственности квартиру он узнал только на основании поданного иска.

фио М.С. полагает, что незаконные действия фио и ФИО1 О. не могут повлиять на возникшее у него право собственности на жилое помещение, поскольку он является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

С 25 июля 2018 г. он оплачивает коммунальные услуги, после приобретения в собственность произвел ремонт спорной квартиры, в спорной квартире в месте с ним зарегистрированы его несовершеннолетние дети фио паспортные данные, фио, ДД.ММ.ГГГГ г.р., а так же супруга фио и теща фио, другого жилого помещения он не имеет.

Таким образом, спорное жилое помещение приобретено фио более шести лет на основании возмездной сделки. К моменту приобретения фио права собственности, спорное имущество было зарегистрировано более трех лет за продавцом ФИО1 О., в спорной квартире фио не была зарегистрирована. При заключении договора купли-продажи с использованием кредитных средств с ФИО1 О., покупатель фио проверял действительность представленных ему ФИО1 О. (продавцом) документов, осматривал спорное жилое помещение. Принадлежность квартиры продавцу ФИО1 З.Т.О. проверялась работниками банка при выдаче кредита, после чего документы проверялись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, сведения об арестах или судебных спорах, имеющихся в отношении спорной квартиры, отсутствовали.

Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности приобретателя фио спорной квартиры.

В судебном заседании истец фио, ее представитель поддержали иск по основаниям, изложенным в нем, встречный иск не признали.

В судебном заседании представитель ответчика фио первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал по основаниям, изложенным в нем.

В судебное заседание ответчики ФИО1 О., ООО «Реальные инвестиции» не явились, извещены, причины неявки суду не сообщили.

В судебное заседание третьи лица не явились, извещены, причины неявки суду не сообщили.

В порядке ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Абзацем первым пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно п. 35 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из ст. 301, 302 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пп. 35 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

Положениями ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лит. действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (Обзор судебной практики Верховного Суда PON 4, 2017).

Из материалов дела следует, что 24 апреля 2015 г. истец заключил с ФИО1 О., договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес.

По заявлению фио, считавшей указанную сделку неправомерной, 27.06.2019 года старшим следователем 9 отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по адрес майором юстиции фио возбуждено уголовное дело №11901450179003147 по ч.3 ст30,ч.4 ст.159 УК РФ.

Как следует из постановления следователя, непозднее 22.05.2015 года, неустановленные лица от имени ООО «РЕАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ», имея умысел на незаконное завладение правом на чужое недвижимое имущество, принадлежащие фио, будучи осведомлёнными о наличии у нее задолженности по выплате ипотечного кредита и наличие в собственности у нее квартиры по адресу; адрес, действуя путем обмана, под предлогом погашения указанной задолженности, ввели фио в заблуждение в части своих истинных намерений и убедили о наличии намерений и возможности предоставление ей денежного займа под залог указанной квартиры. Затем, действуя путем обмана, от имени фиоО. в офисе неустановленного нотариуса по неустановленному адресу, вуалируя свои действия исключительно подвидом предоставление займа, с целью извлечения прибыли в виде процентов от его погашения, ввели в заблуждение фио о своих истинных намерениях, под видом заключении договора займа, подменили вторые листы договора купли-продажи от 24.04.2015 года, квартиры расположенной по адресу: адрес,которрые она подписала, не ознакомившись с данным договором.

Приговором Хамовнический районный от 28.06.2023 года по уголовному делу №1-006/2023 ФИО1 О, фиоО, фио ФИО3 были признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159, ч.3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ

Потерпевшим по данному делу признана ФИО2, паспортные данные.

В соответствии со ст. 61 ч. 4 ГПК РФ, вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу обязательным для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствий действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, сделка, заключенная между истцом и фио фио фио. от 24.04.2015г. подлежит признанию недействительной в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество даже от добросовестного приобретателя, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения помимо их воли. (и.4 ст. 302 введен Федеральным законом 16.12.2019 года № 430-ФЗ и действует с 01.01.2020 года в соответствии со ст. 4 ГК РФ обратной силы не имеет.)

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В данном случае, фио представлена совокупность указанных доказательств. В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска в части признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, с прекращением права собственности фио на квартиру и регистрации права собственности на нее за фио

В связи с удовлетворением первоначального иска и установлении судом факта выбытия имущества из владения истца, помимо его воли, встречный иск подлежит отклонению, независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования фио к фио фио, ООО «Реальные инвестиции», фио о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительной сделки, истребование квартиры из чужого незаконного владения, возвращении квартиры удовлетворить частично.

Признать договор купли продажи квартиры от 24 апреля 2015 года заключенный между фио и фио Теймар-оглы зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 22 мая 2015 года, № 77- 77/011-77/011/063/2015-611/2 недействительным.

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: адрес из чужого незаконного владения фио.

Прекратить право собственности фио на квартиру расположенную по адресу: адрес от 25 июля 2018 года зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве регистрационной номер 77.07.0004001-2162-77/004/2018-3.

Решение является основанием для погашения права собственности фио на квартиру по адресу адрес, per запись77.07.0004001-2162-77/004/2018-3 и регистрации права собственности фио на квартиру расположенную по адресу адрес

В удовлетворении остальной части исковых требованиях - отказать.

Во встречных исковых требованиях фио фио к фио о признании прекратившей права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета и фио к фио, фио фио о признании добросовестным приобретателем квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «14» апреля» 2025 года

Судья Л.П. Воронкова