Дело № 2-909/2025

УИД: 33RS0017-01-2025-000630-22

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

2 сентября 2025 года город Радужный

Владимирской области

Собинский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего Трефиловой Н.В.,

при секретаре Балясниковой Е.Г.,

с участием

ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1,

третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков, встречному иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков,

установил :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором, ссылаясь на положения ст.ст. 15, 450, 452 Гражданского кодекса РФ, просит суд: 1) расторгнуть договор купли-продажи NN от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, заключенный между ФИО3 и ФИО1; 2) возвратить в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером NN; 3) взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере договорной стоимости земельного участка с кадастровым номером NN в сумме 250 000,00 руб.; 4) взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 в счет возмещения убытков 40 303,08 руб.; 5) взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 в счет возмещения расходов по уплате госпошлины 9 709,09 руб.

В обоснование исковых требований ФИО3 указала, что между ней и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи NN земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>. На основании указанного договора в ЕГРП внесена соответствующая запись.

ДД.ММ.ГГГГ она – ФИО3 обратилась в администрацию Собинского муниципального округа с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.

Уведомлением № РСИЖС-20NN-4 от ДД.ММ.ГГГГ ей было сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке ввиду ограничений, установленных ч. 4.14 раздела 4 Свода правил СП 4.13130.2013, согласно которой противопожарные расстояния до границ лесных насаждений от зданий и сооружений сельских населенных пунктов, а также от жилых домов на приусадебных участках должны составлять не менее 30 м.

Ширина земельного участка с кадастровым номером NN составляет 32 м. С учетом вышеуказанных норм и требования законодательства об отступлении от границы участка расстояния не менее 1 метра при осуществлении строительства, площадь застройки составит 1 кв.м (32м – 30м = 1 кв.м), что явно недостаточно для строительства жилого дома.

Для нее существенным обстоятельством было заключение договора купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство, предполагающее размещение на нем жилого дома. Параметры данного дома не являлись условием договора и не являются причиной отказа в согласовании строительства. Указанный земельный участок приобретался ей именно с целью строительства на нем жилого дома. Предвидя отсутствие возможности осуществления строительства жилого дома, она ни при каких условиях не заключила бы договор купли-продажи NN от ДД.ММ.ГГГГ.

Она – ФИО3 полагает, что ФИО1 знала о наличии ограничений на строительство жилого дома на продаваемом участке.

В связи с отсутствием специальных познаний в области права она после получения уведомления № РСИЖС-20NN-4 от ДД.ММ.ГГГГ заключила договор с юристом ФИО4, понеся таким образом убытки, непосредственно связанные с восстановлением нарушенного ответчиком права.

ДД.ММ.ГГГГ ей была направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи NN от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Данная претензия была направлена по адресу регистрации ответчика, а также через мессенджер «WhatsApp».

После направления данной претензии представители ответчика ФИО1 – ее мать ФИО2 и ФИО5, указавшая себя фактическим владельцем всех земельных участков данного кадастрового квартала. Они предложили обменять земельный участок с кадастровым номером NN на любой другой свободный участок в данной местности на основании п. 6.4 договора купли-продажи. Она – ФИО3 выбрала подходящий вариант, но представитель ответчика ФИО5 отказалась произвести обмен. При этом, она потратила денежные средства и время в связи с поездкой и осмотром предложенных ей участков.

ДД.ММ.ГГГГ она получила ответ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в которой ФИО1 согласилась на добровольное расторжение договора купли-продажи, просила выслать проект соглашения о расторжении сделки и назначить день совместного посещения МФЦ. Поскольку в ходе переговоров с ответчиком не было достигнуто соглашение о компенсации понесенных убытков, а также на полученный ответ ей была направлена претензия о компенсации убытков.

Ей было исполнено требование ответчика, подготовлены два проекта соглашения о расторжении договора купли-продажи (с условием о компенсации убытков и без такового), определен день подачи соглашения в МФЦ. Данная информация была заблаговременно отправлена электронной почтой ответчику, ее представителям, но никакой реакции не последовало (т. 1 л.д. 5-12).

Протокольным определением суда принят встречный иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании убытков, связанных с расторжением договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 350 712,17 руб.

В обоснование встречного иска ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 заключен договор NN купли-продажи земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п.п. 3.5, 4.4.4 указанного договора и п. 3.4 акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ознакомлен с ограничениями земельного участка, предусмотренными ст. 56 Земельного кодекса РФ. Земельный участок был осмотрен покупателем, качественное состояние земельного участка покупателя удовлетворяло, каких-либо дефектов и недостатков, о которых продавец не сообщила покупателю, ФИО3 не обнаружила, никаких претензий к продавцу не имела. Соответственно, лесные насаждения на участке при осмотре ФИО3 видела. Обязательства сторон по договору купли-продажи земельного участка полностью исполнены, расчет по сделке произведен в полном объеме, земельный участок передан и принят покупателем, нарушение существенных условий договора нет.

Спустя 3 недели она получила претензию ФИО3 о расторжении договора, компенсации убытков по тем основаниям, что ей выявлен недостаток земельного участка, выразившийся в невозможности строительства на нем жилого дома.

С данным недостатком она – ФИО1 не согласна, поскольку ограничения (обременения) в отношении земельного участка в ЕГРН не зарегистрированы. ФИО3 самостоятельно составляла договор купли-продажи земельного участка. В п. 4.4.4 договора ФИО3 сама указала, что ознакомлена с ограничениями земельного участка. Полагает, что ФИО3 было известно о противопожарных расстояниях до заключения договора. О строительстве жилого дома перед сделкой ФИО3 не говорила.

Поскольку она – ФИО1 не планировала строить на участке дом, то в администрацию не обращалась и градостроительный план земельного участка не заказывала, соответственно, она не могла знать о противопожарных ограничениях земельного участка на момент сделки.

В ответ на претензии ФИО3 она сообщила о своей готовности расторгнуть договор купли-продажи земельного участка при условии рассрочки платежа, предоставлении документов, подтверждающих ее выводы. С предложенными ей условиями ФИО3 не согласилась, увеличивала сумму убытков.

Доводы ФИО3 о невозможности строительства на земельном участке жилого дома документально не подтверждены. На земельном участке фактически возможно строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается градостроительным планом земельного участка и письмом администрации от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 может использовать земельный участок по прямому целевому назначению, ее права не нарушены, требования о расторжении договора являются необоснованными. В случае добросовестного поведения ФИО3 заявленные убытки у нее бы не возникли.

Она – ФИО1 является малоимущей, из-за психологического давления и нервного напряжения со стороны ФИО3 она не может работать. В период с января 2025 года по настоящее время она официально не работает, помогает своей многодетной маме по присмотру и уходу за младшим братом Тимуром, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Она не имеет финансовой возможности вернуть ФИО3 денежную сумму в размере 250 000,00 руб. единовременно. Для возврата стоимости земельного участка ей потребуются заемные или кредитные денежные средства с дополнительными расходами (процентами) под 24-30 % годовых, что создаст для нее дополнительные финансовые трудности.

На земельный участок были иные реальные покупатели, которые хотели посмотреть участок и заключить сделку купли-продажи.

Таким образом, из-за недобросовестного поведения ФИО3 по возвращению земельного участка она упустила возможность продать земельный участок другим лицам и будет вынуждена нести реальные убытки, связанные с расторжением договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 350 712,17 руб., а именно: расходы на возврат стоимости земельного участка – 250 000,00 руб., расходы на компенсацию убытков (стоимость заявленных ФИО3 к возмещению убытков) – 50 012,17 руб., расходы на оплату юридических услуг – 50 000,00 руб., расходы на оплату госпошлины за государственную регистрацию обратного перехода права собственности на земельный участок – 700,00 руб. (т. 2 л.д. 39-41).

Протокольными определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Собинского муниципального округа Владимирской области, ФИО2

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (т. 2 л.д. 74 об., 78), в суд не явилась.

В представленном письменном отзыве представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО3 – ФИО4 (т. 1 л.д. 127-128) просила встречный иск ФИО1 оставить без удовлетворения, указав, что кадастровые выписки, как полученные от продавца ФИО1 до заключения сделки, так и полученная ФИО3 после регистрации перехода права собственности не содержат каких-либо ограничений, предусмотренных ст. 56 Земельного кодекса РФ. Возврат полученного по сделке не образует состав убытков, доказательств несения которых ФИО1 не представлено. Статус малоимущего гражданина не подтвержден ФИО1 соответствующими документами, а полученный ей доход от продажи земельного участка в сумме 250 000,00 руб. явно не дает ей оснований для признания малоимущей. Доказательств психологического давления со стороны ФИО3 и сопутствующего ему нервного напряжения, как причинно-следственной связи, а также невозможности работать не представлено. ФИО1, предъявляя к взысканию понесенные судебные расходы в сумме 50 000,00 руб., называет их убытками и не представляет доказательств их несения (т. 2 л.д. 69-73).

В суде ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 против удовлетворения первоначального иска возражала, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным во встречном иске и письменном отзыве (т. 2 л.д. 8-10), дала объяснения, аналогичные содержанию встречного иска.

Дополнительно ФИО1 пояснила, что согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ограничения (обременения) в отношении земельного участка не зарегистрированы, информация о противопожарных ограничениях не указана. Данная выписка предоставлялась ФИО3 при заключении договора. Из содержания п. 4.4.4 договора следует, что покупатель был ознакомлен с ограничениями земельного участка, предусмотренными ст. 56 Земельного кодекса РФ. Договор составляла ФИО3, убедившая ее, что обладает познаниями в этой отрасли. Перед сделкой ФИО3 участок осмотрела, лесные насаждения видела, никаких недостатков не выявила, претензий не высказала. На участке допускается строительство дома с учетом требований градостроительного регламента и противопожарных норм. Участок возможно использовать по назначению. Аналогичная позиция содержится в письме администрации Собинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ. Расходы по оплате юридических услуг взысканию с нее не подлежат ввиду не предоставления кассового чека.

Третье лицо ФИО2 полагала требования первоначального иска необоснованными, требования встречного иска просила удовлетворить. Суду пояснила, что спорный земельный участок был приобретен ею за счет средств сертификата, выданного ей, как многодетной семье. Участок был оформлен в ее собственность, но она, переживая, что участок мог быть принудительно реализован по ее долговым обязательствам, подарила его своей дочери ФИО1 В дальнейшем, в январе 2025 года, они приняли решение продать участок, купить другой в черте г. Владимира. Об ограничениях в отношении данного земельного участка они не знали, при его покупке за счет средств сертификата участок проверялся администрацией. ФИО3 участок осмотрела, претензий не имела. ФИО3 были предоставлены все документы в отношении земельного участка. Градостроительный план на земельный участок они не запрашивали, ФИО3 данный документ у них не просила. Супруг ФИО3 на протяжении 10 лет занимается строительством каркасных домов, то есть должен знать, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома. Договор купли-продажи земельного участка составляла сама ФИО3

Представитель третьего лица администрации Собинского муниципального округа Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (т. 2 л.д. 77), в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 2 л.д. 67).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (т. 2 л.д. 76), в суд не явился.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в рассмотрении дела лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (ст. 469 Гражданского кодекса РФ). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст.ст. 476-477 Гражданского кодекса РФ несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

П.п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии пп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами, при этом могут устанавливаться такие формы ограничения прав на землю, как ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом (п. 3 ст. 56 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При разрешении спора, судом установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, участок расположен в границах ОАО «Трудовик», с кадастровым номером NN, имеет площадь 1745 +/-15 кв.м, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, отнесен к категории земель – земли населенных пунктов; каких-либо ограничений и обременений в отношении земельного участка не зарегистрировано (т. 1 л.д. 21-24).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО Асерховское Собинского района, утвержденными решением Совета народных депутатов МО Асерховское Собинского района от 2 августа 2013 года № 32/13 (в редакции от 21 марта 2023 года № 30/5), земельный участок с кадастровым номером NN расположен в территориальной зоне Ж-1 «Зоны застройки индивидуальными жилыми домами», в которой возможно размещение жилого дома с учетом требований градостроительного регламента и противопожарных норм (т. 2 л.д. 19-36).

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком по первоначальному иску ФИО1 (продавец) и истцом по первоначальному иску ФИО3 (покупатель) был заключен договор NN купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, участок расположен в границах ОАО «Трудовик», с кадастровым номером NN (т. 1 л.д. 13-17).

Условия договора сторонами исполнены, переход права зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ; за ФИО3 зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (т. 1 л.д. 21-24).

Между тем, судом установлено, что ни договор, ни акт приема-передачи, не содержат сведений о том, что несмотря на указание в выписке из ЕГРН на земельный участок в качестве единственного вида разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, фактическое возведение индивидуального жилого дома невозможно, что, с учетом данных в ЕГРН о виде его разрешенного использования, относится к скрытым недостаткам. Доказательств об обратном, как это предусмотрено ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, ответчик по первоначальному иску ФИО1 суду не представила.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 обязана была передать истцу по первоначальному иску ФИО3 земельный участок, пригодный для индивидуального жилищного строительства, отвечающий установленным градостроительным, земельным, санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ истец по первоначальному иску ФИО3 обратилась в администрацию Собинского муниципального округа с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, участок расположен в границах ОАО «Трудовик», с кадастровым номером NN, указав в сведениях об объекте капитального строительства: сведения о виде разрешенного использования объекта капитального строительства – объект индивидуального жилищного строительства, цель подачи уведомления – строительство, количество надземных этажей объекта – 2, высота объекта – 10, сведения об отступах от границ земельного участка – с севера 29 м, с запада 7 м, с юга 7 м, с востока 15 м, площадь застройки – 200 м, отклонение от предельных параметров не требуется (т. 1 л.д. 165-166). К уведомлению приложена актуальная выписка из ЕГРН на земельный участок, а также схема изображения планируемого к строительству объекта капитального строительства на земельном участке (л.д. 166об.-171).

Уведомлением № РСИЖС-20NN-4 от ДД.ММ.ГГГГ истцу по первоначальному иску ФИО3 было сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке ввиду ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующих на дату поступления заявления. Размещение указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства не допускается в соответствии с ограничениями, установленными законодательством Российской Федерации, а именно ч. 4.14 раздела 4 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного приказом МЧС России от 24 апреля 2013 года № 288. Согласно указанным нормативным актам противопожарные расстояния до границ лесных насаждений от зданий и сооружений сельских населенных пунктов, а также от жилых домов на приусадебных участках должны составлять не менее 30 м (т. 1 л.д. 172).

Как следует из схемы изображения планируемого к строительству объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 33:12:011201:1180, и не оспаривалось сторонами, что расстояние от западной до восточной границы данного земельного участка составляет около 32 м (т. 1 л.д. 177).

Согласно данным градостроительного плана земельного участка № РФ-33-5-12-2-09-2025-0124 от 2 июня 2025 года с западной стороны земельный участок с кадастровым номером 33:12:011201:1180 граничит с землями лесного фонда. Согласно Своду правил СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния до границ лесных насаждений от зданий и сооружений сельских населенных пунктов, а также от жилых домов на приусадебных участках должны составлять не менее 30 м. Указанные расстояния допускается уменьшать до 15 м, если примыкающая к лесу застройка (в пределах 30 м) выполнена с наружными стенами, включая отделку, облицовку (при наличии), а также кровлей из материалов группы горючести не ниже Г1 или распространению пламени РП1. Расстояния до границ лесных насаждений от садовых домов и хозяйственных построек (гаражей, сараев и бань) должны составлять не менее 15 м. В связи с этим строительство жилого дома на указанном земельном участке возможно с соблюдением требований правил землепользования и застройки, а также противопожарных и санитарных правил (т. 1 л.д. 217-218).

Разрешая настоящий спор, суд исходит из того, что, ответчиком по первоначальному иску ФИО1 был продан истцу по первоначальному иску ФИО3 участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома без применения специальных противопожарных материалов. Истец по первоначальному иску ФИО3 фактически ограничена в праве пользования земельным участком по его прямому назначению, в результате чего в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, наличие указанных ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора.

Поскольку спорный земельный участок, имеющий единственный вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, приобретался ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с целью строительства на нем индивидуального жилого дома, о чем заявлено истцом и подтверждается направленным ей в адрес администрации ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 3 недели с даты покупки, уведомлением о планируемом строительстве жилого дома, а после совершения сделки истцом была установлена ввиду противопожарных норм невозможность возведения на нем индивидуального жилого либо садового дома без использования при возведении наружных стен, отделки, облицовки, кровли материалов группы горючести не ниже Г1 или распространению пламени РП1, то есть специальных материалов, которые трудно воспламеняются и слабо поддерживают горение, характеризуются низкой скоростью распространения пламени и незначительным выделением тепловой энергии в процессе сгорания, по поверхности материала огонь вообще не будет распространяться, то проданный истцу ответчиком земельный участок имеет скрытый недостаток – не отвечает основному заявленному продавцом параметру в виде возможности возведения на нем индивидуального жилого (садового) дома без применения специальных противопожарных материалов.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества регулируются правилами ст. 557 Гражданского кодекса РФ, применяемыми во взаимосвязи с нормами ст. 475 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при существенных недостатках переданной недвижимости покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Нарушение условий договора со стороны ответчика по первоначальному иску ФИО1 является существенным, что ФИО3 доказано, поскольку использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства невозможно без несоразмерных расходов или затрат времени, что в свою очередь является основанием в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора.

При этом доводы ответчика по первоначальному иску ФИО1 о том, что при заключении договора купли-продажи ФИО3 осматривала земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, и замечаний к состоянию земельного участка не имела, не могут быть приняты во внимание, поскольку принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, сам по себе осмотр покупателем земельного участка не свидетельствует о его осведомленности о несоответствии участка установленным для индивидуального жилищного строительства требованиям, выявить наличие дефекта в виде невозможности возведения на нем индивидуального жилого (садового) дома без использования специальных противопожарных материалов, скрытых характеристиками участка, внесенными в ЕГРН.

Осмотр покупателем участка не подтверждает факт того, что истец по первоначальному иску ФИО3 до заключения договора владела информацией об установленных охранных зонах, поскольку, не обладая специальными познаниями, не получив такую информацию от продавца, ФИО3 не могла знать о наличии и объеме ограничений земельного участка. Доказательств наличия у нее такой информации до подписания договора, ответчиком по первоначальному иску ФИО1 в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

Также несостоятельна ссылка ФИО1 об отсутствии регистрации обременений на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, ввиду того, что в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец обязан сообщить покупателю не только информацию об обременениях участка, но и об ограничениях его использования.

Ссылка ФИО1 на то обстоятельство, что покупатель не уведомил продавца о своих намерениях строить дом, не может быть принята судом во внимание, поскольку приобретенный ФИО3 по договору купли-продажи земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, в связи с чем покупатель при его приобретении вправе была рассчитывать на его использование для возведения жилого дома без использования специальных противопожарных материалов.

Доказательств возникновения недостатка только после передачи земельного участка истцу, а также опровергающих существенность этого недостатка, ответчиком по первоначальному иску ФИО1 суду не представлено.

Поскольку судом установлено, что недостаток в виде невозможности возведения без использования специальных противопожарных материалов индивидуального жилого (садового) дома на спорном земельном участке имел место до заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что ответчик по первоначальному иску ФИО1 как собственник земельного участка на момент его отчуждения знала, но не сообщила истцу по первоначальному иску ФИО3 о наличии скрытого недостатка земельного участка.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о наличии у ФИО3 права отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Учитывая установленные обстоятельства, суд полагает необходимым расторгнуть договор NN купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, участок расположен в границах ОАО «Трудовик», с кадастровым номером NN.

Пунктом 3 ст. 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Исходя из указанной нормы, подлежит прекращению право собственности истца с погашением записи в ЕГРН о государственной регистрации за истцом права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, участок расположен в границах ОАО «Трудовик», с кадастровым номером NN, а стороны возврату в первоначальное положение, восстановив право собственности ответчика на указанный земельный участок.

Разрешая исковые требования о взыскании денежных средств, переданных по сделке купли-продажи земельного участка, суд приходит к следующему.

По смыслу положений п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является возврат полученного по сделке тому лицу, от которого оно получено, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установлено, что денежные средства по сделке в сумме 250 000,00 руб. были получены ФИО1 от ФИО3

С учетом изложенных выше положений Гражданского кодекса РФ, а также с учетом установленного факта оплаты покупки за счет средств ФИО3, суд считает, что при расторжении договора купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 250 000,00 руб. должны быть взысканы в пользу ФИО3 с ФИО1

Также истцом по первоначальному иску ФИО3 заявлено требование к ФИО1 о взыскании убытков в сумме 40 303,08 руб., из которых: расходы по государственной регистрации права собственности – 700,00 руб., расходы по оплате юридических услуг – 39 000,00 руб., расходы по оплате отправления досудебных претензий – 603,08 руб. (310,24 + 292,84).

К способам защиты гражданских прав, предусмотренным ст. 12 Гражданского кодекса РФ, относится, в частности, возмещение убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности, или имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из содержания п. 2 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии со ст. 1082 Гражданского кодекса РФ в качестве возмещения вреда предусмотрено возмещение убытков.

Согласно п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу ст. 393 Гражданского кодекса РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков.

После заключения между ФИО1 и ФИО3 спорного договора NN купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, последняя в этот же день безналичным расчетом через ПАО Сбербанк уплатила госпошлину за государственную регистрацию прав в сумме 700,00 руб. (т. 1 л.д. 18-20).

В связи с расторжением указанного договора по приведенным выше основаниям, суд полагает, что именно неправомерные, недобросовестные действия ответчика по первоначальному иску ФИО1 привели к возникновению убытков истца по первоначальному иску ФИО3, возникших в связи с уплатой ей госпошлины за регистрацию права собственности по договору, в отношении которого судом принято решение о его расторжении.

Таким образом, требование ФИО3 о возмещении убытков в сумме 700,00 руб. подлежит удовлетворению.

Требования ФИО3 о взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме 39 000,00 руб. и расходов по оплате отправления досудебных претензий в сумме 603,08 руб. убытком не являются, подлежат рассмотрению в качестве требований о взыскании по настоящему делу судебных расходов в соответствии с положениями главы 7 Гражданского процессуального кодекса РФ.

С учетом вышеприведенного комплекса правовых норм и установленных по делу обстоятельств суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска ФИО1 к ФИО3 о возмещении убытков.

Обстоятельств, указывающих на недобросовестное поведение ФИО3 при совершении спорной сделки купли-продажи земельного участка, при рассмотрении дела не установлено, доказательств этому не представлено. Возврат полученного по сделке, в отношении которой судом принято решение о ее расторжении, не образует совокупность обстоятельств, необходимых в силу положений ст.ст. 15, 1064 Гражданского кодекса РФ, для возмещения убытков.

В соответствии со ст.ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст.ст. 98, 99 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку в ходе разрешения спора суд пришел к выводу об удовлетворении требований первоначального иска ФИО3 и отказе в удовлетворении требований встречного иска ФИО1, то ФИО3 имеет право на возмещение понесенных ей судебных расходов за счет ФИО1

Как следует из разъяснений п.п. 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Между ИП ФИО4 (исполнитель) и ФИО3 (заказчик) заключен договор NN-П/25 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию следующих услуг правового характера: устная консультация (с изучением документов) по вопросу расторжения договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ – 3 000,00 руб.; подготовка (составление) досудебной претензии о расторжении договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ – 8 000,00 руб.; подготовка (составление) искового заявления о расторжении договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ – 10 000,00 руб.; представление интересов заказчика при проведении переговоров с продавцом и иными заинтересованными лицами в рамках досудебного урегулирования – 10 000,00 руб.; представление интересов заказчика в судебных органах всех инстанций в связи с вышеуказанным иском – 15 000,00 руб. за 1 судодень в судах первой и апелляционной инстанций; подготовка ходатайств, запросов, заявлений, соглашений, уточнений, дополнений, жалоб и иных документов в связи с вышеуказанным иском – 10 000,00 руб. за 1 документ, подготовка апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу – 15 000,00 руб. за 1 документ. Исполнитель вправе оказывать заказчику по его просьбе иные услуги правового характера, связанные с предметом договора, и не включенные в перечень услуг, указанных в п. 1.1 договора (п.п. 1.1, 1.2, 3.1 договора) (т. 1 л.д. 41).

Согласно акту приема-передачи услуг от ДД.ММ.ГГГГ по договору NN-П/25 от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 оказаны ФИО3 следующие услуги: ДД.ММ.ГГГГ – устная консультация (с изучением документов) по вопросу расторжения договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 3 000,00 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – подготовка (составление) досудебной претензии от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 8 000,00 руб.; с 7 по ДД.ММ.ГГГГ – представление интересов заказчика при проведении переговоров с продавцом и иными заинтересованными лицами в рамках досудебного урегулирования, стоимостью 10 000,00 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – подготовка (составление) проекта соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 10 000,00 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – подготовка (составление) досудебной претензии от ДД.ММ.ГГГГ о компенсации убытков, понесенных покупателем в связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка, стоимостью 8 000,00 руб. Общая стоимость оказанных услуг составила 39 000,00 руб. (т. 1 л.д. 42).

Факт оплаты ФИО3 указанных юридических услуг, оказанных ей ИП ФИО4, в сумме 39 000,00 руб. подтвержден квитанциями к приходному кассовому ордеру NN от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 11 000,00 руб., NN от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000,00 руб., NN от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 18 000,00 руб. (т. 1 л.д. 44).

Из представленных в дело документов следует, что ИП ФИО4 фактически оказаны ФИО6 юридические услуги, связанные с досудебным урегулированием настоящего спора, а именно: юридическая консультация; ДД.ММ.ГГГГ составлена претензия о расторжении договора купли-продажи; ДД.ММ.ГГГГ составлена претензия о возмещении убытков, связанных с расторжением договора; составлен проект соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка; велись переговоры, в том числе путем переписки по электронной почте, в мессенджерах (т. 1 л.д. 27-29, 32-37, 40, 148-150).

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, судебные расходы, связанные с составлением претензии от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка в сумме 8 000,00 руб., суд признает необходимыми при обращении в суд с настоящим иском, поскольку они связаны с исполнением требований п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание содержание ответа ФИО1 на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, в котором она выразила свое согласие на расторжение договора купли-продажи земельного участка и предложила подготовить, направить в ее адрес проекты соглашений о расторжении договора (т. 1 л.д. 32-33), суд также признает необходимыми при обращении в суд с настоящим иском расходы по оплате юридических услуг, связанных с составлением соглашения о расторжении договора в сумме 10 000,00 руб., ведению переговоров по вопросам, связанным с расторжением договора, в сумме 10 000,00 руб.

Расходы по оплате юридических услуг по оказанию консультации в сумме 3 000,00 руб. суд также признает необходимыми при обращении в суд с настоящим иском расходами ввиду того, что ФИО3 познаниями в области юриспруденции не обладает.

При этом суд признает отсутствие необходимости несения ФИО3 судебных расходов, связанных с оформлением и направлением претензии от ДД.ММ.ГГГГ о компенсации убытков, связанных с расторжением договора, в сумме 8 000,00 руб., поскольку данная процедура не является обязательной в силу закона (т. 1 л.д. 34-37).

Таким образом, суд находит доказанным факт несения ФИО3 расходов по оплате юридических услуг, а также связь между понесенными ей издержками и рассмотренным судом делом в сумме 31 000,00 руб.

Установление размера и порядка оплаты услуг представителя относится к сфере усмотрения доверителя и поверенного и определяется договором. Суд не вправе вмешиваться в эту сферу, однако может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя в качестве критерия разумность понесенных расходов.

Обязанность суда определять разумный предел возмещаемых расходов на оплату услуг представителя прямо предусмотрена нормами процессуального права и является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения данных расходов, с целью установления баланса между правами лиц, участвующих в деле.

Учитывая приведенные обстоятельства, удовлетворение первоначального иска, отказ в удовлетворении встречного иска, категорию спора, объем и сложность дела, фактически оказанные юридические услуги, фактический объем оказанных представителем юридических услуг, время занятости представителя при совершении юридических действий и составления документов, исходя из принципов разумности, справедливости, наличие допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих факт несения судебных расходов по оплате услуг представителя, требования разумности и целесообразности их несения при сложившейся ситуации, сумму компенсации расходов на услуги представителя в целях обеспечения баланса прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, суд определяет подлежащую возмещению сумму расходов по оплате юридических услуг в размере 17 000,00 руб.

Данная сумма является разумной и обоснованной, позволяющей соблюсти необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, учитывающей соотношение расходов с объемом защищенного права ФИО3, а также с объемом и характером услуг, оказанных представителем. Оснований для снижения суммы возмещения расходов по оплате юридических услуг в большем размере суд не усматривает.

Также ФИО3 заявлено о взыскании почтовых расходов в сумме 603,08 руб. (310,24 + 292,84).

Материалами дела установлено, что ИП ФИО4 оказаны услуги, связанные с составлением претензий от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, почтовой связью указанные претензии отправлены непосредственно самой ФИО3, за что последней лично оплачено ДД.ММ.ГГГГ 310,24 руб. (т. 1 л.д. 30-31), ДД.ММ.ГГГГ 292,84 руб. (т. 1 л.д. 38-39).

Учитывая удовлетворение первоначального иска, отказ в удовлетворении встречного иска, а также то, что данные расходы понесены лично ФИО3, по договору об оказании юридических услуг почтовые расходы не входят в стоимость оказанных юридических услуг, суд считает подлежащим взысканию в пользу ФИО3 возмещение почтовых расходов в размере 310,24 руб. за отправление претензии от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для взыскания в пользу ФИО3 возмещения почтовых расходов за отправление претензии от ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает, так как направление данной претензии в силу закона обязательным не являлось.

В любом случае затраты, связанные с защитой права, должны быть сопоставимы с ценностью защищаемого права. Оценка разумности произведенных судебных расходов, их сопоставимость, определение справедливого размера входят в компетенцию суда первой инстанции.

В соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате госпошлины 8 521,00 руб., с учетом цены иска (250 700,00 руб.).

В связи с удовлетворением первоначального иска и отказом в удовлетворении встречного иска основания для взыскания в пользу ФИО1 судебных расходов отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО3 (СНИЛС NN) к ФИО1 (паспорт серии NN) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 (СНИЛС NN) и ФИО1 (паспорт серии NN), в отношении земельного участка с кадастровым номером NN, расположенного по адресу: <...>

Взыскать с ФИО1 (паспорт серии NN) в пользу ФИО3 (СНИЛС NN) оплаченные по договору купли-продажи земельного участка NN от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 250 000,00 руб.

После выплаты ФИО1 (паспорт серии NN) взысканных по настоящему решению суда денежных средств в сумме 250 000,00 руб. прекратить право собственности ФИО3 (СНИЛС NN), с погашением записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности, на земельный участок с кадастровым номером NN, расположенный по адресу: <...> и восстановить право собственности ФИО1 (паспорт серии NN) на земельный участок с кадастровым номером NN, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серии NN) в пользу ФИО3 (СНИЛС NN) в возмещение убытков 700,00 руб., в возмещение расходов по оплате юридических услуг 17 000,00 руб., в возмещение почтовых расходов 310,24 руб., в возмещение расходов по уплате госпошлины 8 521,00 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 (паспорт серии NN) к ФИО3 (СНИЛС NN) о взыскании убытков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Собинский городской Владимирской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Н.В. Трефилова

Дата составления мотивированного решения – 16 сентября 2025 года.