Дело № 2-354/2025

УИД: 25RS0011-01-2025-000473-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2025 года г.Спасск-Дальний

Приморского края

Спасский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Сивер Н.А.,

при секретаре Шлыгиной Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ВЫБОР» о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ :

ФИО2 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР» заключен договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ без номера, согласно которому истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, собственником которой являлся, а ответчик принял квартиру. Переход права собственности на квартиру к ответчику зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № №, выданной ДД.ММ.ГГГГ, и материалами регистрационного дела, подтверждающими личное обращение представителя ответчика в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на основании договора. Однако истец и ответчик не осуществили расчеты по договору, ответчик не передавал непосредственно истцу денежные средства за квартиру, о чем свидетельствует отсутствие документов, подтверждающих передачу денежных средств истцу, отсутствует расписка в передаче денег истцу, отсутствуют платежные документы перечисления денежных средств за квартиру по счету ответчика. В соответствии с п.3.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились произвести расчет за отчуждаемый объект в течение ДД.ММ.ГГГГ после государственной регистрации права собственности и получения зарегистрированных документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по <адрес>. Оплата по договору не поступила от ответчика истцу до настоящего времени. Обязательства по договору считаются исполненными с момента оплаты покупателем цены договора (п. 2.4 договора). Истец фактически не передавал ответчику квартиру, формально был составлен акт приема-передачи жилого помещения. Ответчик не оплачивает коммунальные услуги и другие платежи по содержанию квартиры в надлежащем состоянии, ответчик не вселялся в квартиру, не проживает и не зарегистрирован в ней; финансово-лицевой счет на квартиру не переоформлялся в связи со сменой собственника на ответчика. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Первореченский районный суд <адрес> к ответчику с исковым явлением об исполнении обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ и оплате проданной квартиры. До искового заявления истица обращалась с претензией к ответчику, которую он проигнорировал. Исковое заявление определением от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без рассмотрения по причине неявки сторон в судебное заседание. Потом подавались многочисленные жалобы на данное определение суда, которое не было отменено. Истица обращалась с заявлением в суд о рассмотрении дела в ее отсутствие, однако судом это заявление было оценено, как заявление на рассмотрение дела в отсутствии истца только на одну дату. Определением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ наложены обеспечительные меры на спорный объект недвижимости, которые отражены в Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Истица является многодетной матерью, имеющей на иждивении №: ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р, ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ р. и ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и не имела возможности лично являться в суд, тем более проживает постоянно в <адрес>. По представленной Выписке из ИГР ЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ООО «ВЫБОР» исключен из реестра ДД.ММ.ГГГГ, и согласно п.97 данной Выписки имеется информация об отсутствии движения денежных средств по счетам или отсутствии открытых счетов. Тем самым у ответчика отсутствовали денежные средства для оплаты полученной квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость квартиры составляет СУММА 1. Полагала, что ответчик ООО «ВЫБОР» неосновательно обогатилось, став собственном <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <адрес>, на <адрес>. С момента заключения договора у ответчика (покупателя) возникла обязанность по оплате стоимости квартиры, что предусмотрено п.2.4. договора, однако неоплата со стороны ответчика составляет № цены договора. Таким образом, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры, что относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

По изложенному, истец просила суд:

- принять исковое заявление о расторжении договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР», прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру и признании права собственности за истицей и восстановить срок для обращения в суд за защитой нарушенного права;

- расторгнуть договор купли продажи квартиры без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР»;

- прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственность «ВЫБОР» на объект недвижимого имущества, кадастровый №-тикомнатную квартиру, общей площадью 137,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>;

- аннулировать запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР» № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- признать право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, кадастровый №, - <адрес>

Истец ФИО2, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, не настаивала на личном участии в рассмотрении дела.

Ее представитель - адвокат Филимонова Г.А., действующая на основании доверенности, в представленном суду заявлении доводы и требования искового заявления поддержала, просила удовлетворить и рассмотреть исковое заявление в отсутствие истца и ее представителя.

Представитель ответчика ООО «ВЫБОР» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен по последнему известному в Российской Федерации адресу местонахождения юридического лица, сведений об уважительности неявки в судебное заседание представителя ответчика суду не представлено.

В соответствии со ст.ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, пришёл к выводу, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Рассматривая ходатайство истца о восстановлении срока исковой давности суд пришел к выводу о его восстановлении.

Согласно части 1 статьи 200 ГПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Частью 2 статьи 200 ГПК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По условиям договора оплата производится в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности и получении зарегистрированных документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на купленный объект недвижимости, и получены зарегистрированные документы в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В заключенном сторонами договоре понятие банковского дня согласовано не было.

Поскольку стороны не согласовали понятие банковского дня в договоре, суд полагает, что в данной ситуации следует руководствоваться положениями гл. 11 ГК РФ и исчислять срок календарными днями в соответствии со ст. 190 ГК РФ, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Таким образом, суд пришел к выводу, что с учетом срока исполнения обязанности покупателя по оплате цены квартиры - в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности и получении зарегистрированных документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, течение срока исковой давности началось ДД.ММ.ГГГГ.

Положениями частей 1 и 2 статьи 204 ГПК РФ предусмотрено, что срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено.

Из текста искового заявления следует, что истица обращалась в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права ДД.ММ.ГГГГ. Однако ДД.ММ.ГГГГ суд оставил иск без рассмотрения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что течение срока исковой давности не прерывалось и не приостанавливалось. Срок исковой давности на обращение в суд в установленном законом порядке за защитой нарушенного права истек ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 205 ГПК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В обоснование причин уважительности пропуска срока исковой давности, истица указала на проживание в <адрес> с пятью несовершеннолетними детьми 2008, 2019, 2021, 2022, 2024 годов рождения, а также на обращение в суд в установленном законом порядке за защитой нарушенного права.

Применяя разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно которым в соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Оценив причины пропуска срока, приведенные истцом в ходатайстве о его восстановлении, суд признает их уважительными, поскольку обстоятельства, на которые истец ссылался, являются исключительными и объективными, и препятствовали своевременному обращению в суд.

На основании изложенного, ходатайство о восстановлении пропущенного срока подлежит удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, Рева В.А. изменила фамилию на «Сариеву» в связи со вступлением в брак, о чем свидетельствует представленная суду ксерокопия паспорта.

Как следует из материалов дела (договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) истцу на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>, г Спасск-Дальний, <адрес>.

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Рева В.А. и ООО «Выбор», последнее приобрело у истца жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Пунктом 3.1 вышеуказанного договора установлено, что по соглашению сторон цена квартиры составляет 148 500 (сто сорок восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей. Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что стороны договорились произвести расчет за отчуждаемый объект в течение трех банковских дней после государственной регистрации права собственности и получении зарегистрированных документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем спорного объекта является ООО «Выбор», дата, номер и время государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ № №.

Судом установлено из содержания искового заявления, что денежные средства в счет оплаты стоимости приобретаемого жилья в размере, оговоренном договором, ООО «Выбор» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не переданы.

Доказательств передачи стоимости спорной квартиры покупателем продавцу, вопреки положениям ст.56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

Кроме того, из представленной суду выписки из ЕГРЮЛ в отношении юридического лица ООО «Выбор» следует, что ДД.ММ.ГГГГ юридическое лицо прекращено; согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного юридического лица отсутствуют движения средств по счетам или отсутствуют открытые счета; в течение последних ДД.ММ.ГГГГ (на дату ДД.ММ.ГГГГ) юридическим лицом не представлялись документы отчетности.

На основании определения Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на указанный объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ наложены прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости.

Однако, после регистрации перехода права собственности на спорную квартиру ответчиком данное определение не было оспорено до настоящего времени.

Согласно приложению № к договору от ДД.ММ.ГГГГ между Рева В.А. и ООО «Выбор» подписан акт о передаче продавцом в собственность покупателя жилого помещения по адресу: <адрес>.

Однако, как сообщил суду в ходе подготовки к судебному разбирательству представитель истца, передача спорной квартиры была формальной, поскольку, по прошествии определенного времени после регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости истец прибывала в данную квартиру, и установила, что замки в двери не заменены, в квартире никто не проживает.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в - собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 3 статьи 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Таким образом, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку стороной ответчика не представлено доказательств наличия в его распоряжении в период заключения спорного договора купли-продажи денежной суммы, достаточной для оплаты цены договора, доказательств оплаты истцу стоимости квартиры не представлено.

При этом, в силу вышеприведенных разъяснений Верховного Суда РФ, спорная квартира подлежит возврату продавцу, то есть истцу.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В связи с изложенным, и в остальной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «ВЫБОР» - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – квартиры с кадастровым номером №, общей площадью <адрес>, заключенный между Рева В.А. и Обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР».

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ВЫБОР» (ИНН/КПП № ОГРН №) на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <адрес>

Аннулировать запись о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР» № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

Признать право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества, кадастровый №, - <адрес>

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Приморский краевой суд в апелляционном порядке путем подачи жалобы через Спасский районный суд Приморского края.

Мотивированное решение составлено 10 апреля 2025 года.

Судья Н.А. Сивер