УИД № 34OS0000-01-2021-000691-94

Дело № 3а-309/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 20 сентября 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «<.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 574 +/- 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 1194 310 рублей 32 копейки. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, нарушает его права, поскольку влечет уплату налоговых платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценке составляет 614 000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела стороны, заинтересованные лица и их представители не явились, возражений по сути заявленных требований и замечаний относительно выводов судебной оценочной экспертизы не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

В поступившем до судебного заседания письменном заявлении представитель административного истца ООО «<.......>» ФИО1 исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 1042 958 рублей, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил. В заявлении представитель ФИО2 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 27 марта 2013 года ООО «<.......>» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 574 +/- 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – под территорию магазина (т. 1 л.д. 154-156).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области»; внесена в сведения ЕГРН 27 декабря 2020 года. Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка в размере 1194 310 рублей 32 копейки определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 16, 152).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №1060/21-Н от 26 ноября 2021 года, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Ангара», согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 614 000 рублей (т. 1 л.д. 23-138).

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением Волгоградского областного суда от 14 января 2022 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно выводам экспертного заключения № 9188/5-4 от 16 августа 2022 года отчет имеет несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 1042 958 рублей (т. 1 л.д. 223-250).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта.

Эксперт ФИО3 является заведующей строительно-техническим отделом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее строительное образование, квалификацию судебного эксперта, достаточных стаж работы как по специальности (более 18 лет), так и экспертной деятельности (более 10 лет), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В заключении экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка. При этом им учтено, что земельный участок расположен в центральной части <адрес> Волгоградской области, в исторически сложившемся торговом кластере (колхозный рынок) с хорошей транспортной доступностью.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является корректным. Экспертом проанализирована открытая информация из интернет ресурсов о спросе и предложении за период с 1 января 2019 года по 1 января 2020 года на земельные участки с разрешенным использованием – под коммерческие объекты, расположенные в г. Михайловка Волгоградская области, из которых отобрано три объекта-аналога, имеющих характеристики, сопоставимые с объектом исследования.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности, на торг; на местоположение в пределах города; на размер земельного участка; на наличие/отсутствие коммуникаций; на благоустройство. Отказ от использования иных корректировок подробно мотивирован. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики как объекта оценки, так и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет, выполненный оценщиком ООО «Оценочная компания «Ангара», приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 (использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке), что оказало существенное влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может, отклоняется судом со ссылкой на статью 59 КАС РФ.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 1194 310 рублей 32 копейки превышает его рыночную 1042 958 рублей примерно на 13%, что в абсолютном выражении составляет 151 352 рубля 32 копейки (то есть менее, чем в два раза), и затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что уточненные административные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России при проведении судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 7 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 144).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 574 +/- 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1042 958 (один миллион сорок две тысячи девятьсот пятьдесят восемь) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2022 года.