Дело № 2-1-324/2025
УИД № 73RS0012-01-2025-000465-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 мая 2025 года г. Димитровград
Ульяновская область
Мелекесский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Рыбакова И.А.,
при секретаре Веденевой Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР» о признании одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СПЕКТР» о признании одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом недействительным, указывая, что управление домом *** осуществляет ООО «СПЕКТР» на основании договора управления многоквартирным домом №19/23 от 15 мая 2023 года.
14.04.2025 ответчик разместил на досках объявлений данного дома уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора №19/23 (далее по тексту - Уведомление). В обоснование одностороннего отказа ответчик сослался на положения п. 9.4.1 договора №19/23, ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), ст. 450.1 Гражданскою кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ). Одновременно в уведомлении ответчик указал, что причиной принятия решения об одностороннем расторжении договора №19/23 послужило не достижение взаимопонимания и не утверждение собственниками жилых помещений в доме тарифа на текущий ремонт кровли.
Односторонний отказ от договора №19/23 считают не соответствующим действующему законодательству.
Просят признать односторонний отказ ООО «СПЕКТР» от исполнения договора №19/23 от 15.05.2023 управления многоквартирным домом *** Мелекесского района Ульяновской области, оформленный уведомлением от 14.04.2025, недействительным.
Представитель, отсутствующего в судебном заседании истца ФИО1, ФИО3 в судебном заседании исковые требования по изложенным в иске доводам поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без своего участия.
Представитель ответчика ООО «СПЕКТР» ФИО4 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие извещенных и неявившихся лиц.
Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, ООО «СПЕКТР» выбрано собственниками многоквартирного дома в качестве управляющей организации и осуществляет управление домом *** Мелекесского района Ульяновской области на основании договора управления многоквартирным домом №19/23 от 15.05.2023.
17.03.2025 и 14.04.2025 ответчик уведомил собственников указанного многоквартирного дома, разместив объявление об одностороннем отказе от исполнения договора №19/23 в соответствии в положениями п. 9.4.1 договора №19/23, ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 450.1 Гражданскою кодекса Российской Федерации. Причина принятия решения об одностороннем расторжении договора №19/23 – не достижение взаимопонимания и не утверждение собственниками жилых помещений в доме тарифа на текущий ремонт кровли.
Договор управления многоквартирным жилым домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, а его предметом является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
Прекращение данного вида особого обязательства по инициативе управляющей компании не предусматривается законом. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке лишь по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом процедура изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
При этом несогласие истцов с принятым решением управляющей компании само по себе не влечет возникновение на стороне ответчика права на расторжение договора по смыслу общих норм гражданского законодательства, поскольку с учетом особенностей правового регулирования возникших между сторонами правоотношений (жилищных правоотношений) надлежащим способом защиты имущественного положения управляющей компании будет являться процедура изменения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (пункт 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491), либо оспаривание принятого решения общего собрания в случае несогласия с ним по причине экономической необоснованности (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого договору социального найма собственности").
Возможность расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрена положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно частями 8, 8.1 и 8.2 данной статьи.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм жилищного законодательства, право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом предоставлено собственникам помещений при наличии определенных условий.
В качестве обоснования расторжения договора управления многоквартирным домом ООО «СПЕКТР», которое является управляющей организацией, указано на не достижение с собственниками соглашения относительно размеры платы на содержание и ремонт многоквартирного жилого дома и установление на общем собрании собственников тарифов, которые, по мнению управляющей компании, являются экономически необоснованными.
Поскольку размер платы за ремонт общего имущества в многоквартирном доме является существенным условием договора управления и соглашения относительно размера платы за содержание и ремонт сторонами не достигнуто, данное обстоятельство, по мнению ответчика предоставляет право управляющей компании на односторонний отказ от договора управления и его расторжение.
Вместе с тем, вопреки этим доводам предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (управляющая организация) по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность (собственники помещений многоквартирного дома), допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац 2 пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт жилого помещения, равно как и не предоставляют управляющей организации право на односторонний отказ от договора управления многоквартирным жилым домом.
Изменение размеры платы за ремонт осуществляется в порядке, установленном жилищным законодательством, однако не предоставляет управляющей компании право на отказ от договора управления в случае, если предложенные управляющей компанией тарифы не приняты собственникам на общем собрании.
Разрешая спор суд, руководствуясь статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что недостижение соглашения относительно тарифа на ремонт, не являются существенным нарушением условий договора, что не предоставляет управляющей организации право его расторжения.
Поскольку управляющей организацией в качестве правового обоснования указано на недостижение с собственниками многоквартирного дома соглашения относительно размера платы на текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, при этом решение общего собрания собственников об утверждении тарифа на содержание и ремонт управляющей организацией не оспаривалось, равно как и не инициировалось общее собрание собственников по вопросу расторжения договора управления, суд находит обоснованным требования о признании недействительным односторонний отказ ООО «СПЕКТР» (ИНН <***>) от исполнения договора №19/23 от 15.05.2023 управления многоквартирным домом *** Мелекесского района Ульяновской области, оформленный уведомлением от 14.04.2025.
При этом суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика, что они не расторгают договор, а отказываются от его пролонгации. Однако, из исследованных в судебном заседании документов следует, что ООО «СПЕКТР» в одностороннем порядке отказывается от договора управления жилым домом и уведомляет о его расторжении.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕКТР» о признании одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом недействительным удовлетворить.
Признать односторонний отказ ООО «СПЕКТР» (ИНН <***>) от исполнения договора №19/23 от 15.05.2023 управления многоквартирным домом *** Мелекесского района Ульяновской области, оформленный уведомлением от 14.04.2025, недействительным.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Мелекесский районный суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме – 28 мая 2025 года.
Судья И.А. Рыбаков