УИД 89RS0004-01-2021-006061-26

Дело № 2-14/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Новый Уренгой 17 июля 2023 года

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Волошиной С.С.,

при секретаре Баисовой М.К.,

с участием старшего помощника прокурора города Новый Уренгой ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО3 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа,

установил:

Истец Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 об изъятии путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащего ему недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью пропорционально размеру общей площади комнаты <адрес>; комнаты <адрес>; нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения; прекращении прав собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимого имущества и признании права собственности муниципального образования городской округ город Новый Уренгой на изымаемые для муниципальных нужд спорные объекты недвижимого имущества (т.1 л.д.4-7).

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 является собственником комнаты <адрес>. Распоряжением Администрации города Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] принято решение о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома по адресу: <адрес>. В связи с чем, во исполнение постановления Администрации города Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой необходимо осуществить мероприятия по изъятию для муниципальных нужд принадлежащих на праве собственности ответчику объектов недвижимости: комнату <адрес> площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения и нежилых помещений в жилом доме пропорционально размеру площади изымаемого жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, с приложением отчета об оценке. До настоящего дня подписанное соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд ответчиком в Администрацию города Новый Уренгой не представлено. С момента получения ответчиком уведомления о выкупе прошло более трех месяцев, в связи с чем, у Департамента возникло право на обращение с иском о принудительном изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с вышеизложенными исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой ФИО2, действующая на основании письменной доверенности [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.113), настаивала на удовлетворении исковых требований, полагала, что выкупная стоимость подлежит установлению в размере рыночной стоимости, установленной экспертом ФИО8 по второму варианту, полагая, что у ответчика не возникло убытков в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого помещения.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования признал с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, от проведения повторной экспертизы с целью определения выкупной цены с учетом использования вспомогательных помещений в общежитии отказался. На вопросы суда пояснил, что проживает в указанном жилом помещении до настоящего времени, иного помещения не имеет и не подыскивал, поскольку планирует заняться этим вопросом после получения выкупной цены, также указал, что в общежитии из вспомогательных помещений имеется постирочная, кухонное помещение, душевая, туалетные комнаты и комната для курения.

Старший помощник прокурора города Новый Уренгой ФИО1 в заключении полагала возможным удовлетворить исковое заявление, изъять жилое помещения по цене, указанной в отчете, прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение после фактической выплаты выкупной стоимости жилого помещения (т.2 л.д.115-116).

Заслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, заключение прокурора, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Конституцией Российской Федерации установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.3 ст.35 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с положениями п.3 и п.5 ст.279 Гражданского кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

В силу положений подпункта 3.2 п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст.239.2).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации либо органов местного самоуправления - в зависимости от того, для нужд какого уровня осуществляется изъятие (ст.56.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (п.2 ст.239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п.1 и п.2 ст.281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Размер возмещения за изымаемые земельные участки, рыночная стоимость жилого помещения, земельного участка, убытков, указанных в ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судом установлено и следует из материалов дела, ответчик ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения – <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра (т.1 л.д.14-17).

В комнате № <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ФИО3, что подтверждается справкой о зарегистрированных по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.114).

Распоряжением Администрации города Новый Уренгой [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ на основании заключений от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты], [суммы изъяты], [суммы изъяты] об оценке соответствия помещений требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. На Департамент городского хозяйства Администрации города Новый Уренгой возложена обязанность по организации мероприятий по переселению законно проживающих граждан из многоквартирных домов до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.9).

Постановлением муниципального образования город Новый Уренгой [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд», постановлено в целях сноса аварийного многоквартирного жилого дома (кадастровый номер <данные изъяты>), расположенного по адресу: <адрес> изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. На Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой возложена обязанность осуществить действия, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации (т.1 л.д.10-11).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 направлены проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, выкопировка об отчете об оценке возмещения за изымаемый объект в сумме 1 788 000 руб., кадастровые паспорта земельного участка и объекта недвижимости, указанное уведомление с вложением документов получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.35-55).

Согласно ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Часть 9 указанной статьи закона предусмотрено, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Соглашение о выкупе жилого помещения сторонами не достигнуто, что следует из материалов дела.

В соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты], выполненного <данные изъяты>, рыночная стоимость недвижимого имущества комнаты <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме и доли земельного участка под жилым объектом составляет 1 616 000 руб.; размер убытков, понесенных собственником в результате изъятия жилого помещения составляет 172 000 руб. Размер возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, рыночная стоимость объекта оценки и размера убытков составляет 1 788 000 руб. (т.1 л.д.46-48).

Поскольку между сторонами имеется спор по определению стоимости изымаемого имущества, а также то, что указанное экспертное заключение в соответствии с ч.2 ст.12 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на момент рассмотрения дела в суде не соответствовало по своей актуальности, исходя из даты его составления, определением суда от 18.01.2022 года была назначена судебная оценочная экспертиза (т.1 л.д.80-81).

Как следует из заключения эксперта <данные изъяты>, размер возмещения по состоянию на дату проведения судебной оценочной экспертизы (ДД.ММ.ГГГГ) за изымаемое жилое помещение – <адрес> составляет 2 162 000 руб., которая включает рыночную стоимость жилого помещения, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в МКД и земельный участок площадью пропорционально размеру общей площади жилого помещения 1 932 000 руб. и убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка и жилого помещения 230 000 руб. (т.1 л.д.85-160).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за изымаемое жилое помещение, проведение экспертизы поручено экспертам <данные изъяты> (т.1 л.д.202-203).

Заключением эксперта <данные изъяты> установлено:

1. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> требовал капитального ремонта по состоянию на дату первой приватизации квартиры в доме, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

2. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> требовал капитального ремонта по состоянию на дату первой приватизации спорной квартиры <адрес>, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

3. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> требовал капитального ремонта по состоянию на дату государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру <адрес>, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

4. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения <адрес>, в текущих ценах по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата первой приватизации квартиры в доме) составляет 603 000 руб.; на дату приватизации спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ – 603 000 руб.; на дату государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 668 000 руб.; на текущую дату проведения оценочной экспертизы на ДД.ММ.ГГГГ составляет 693 000 руб.

5. Размер возмещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (по состоянию на дату проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы) за изымаемое жилое имущество, а именно – <адрес> составляет (без учета суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома и помещения) вариант № 1 - 3 285 319 руб., вариант № 2 - 3 156 843 руб. (т.2 л.д.1-105).

Экспертное заключение <данные изъяты> не вызывает сомнений в объективности и обоснованности, оно не содержит каких-либо противоречий. Экспертное заключение подготовлено по всем вопросам, поставленным перед экспертом судом, его выводы отвечают принципам полноты и обоснованности, являются последовательными и не противоречат материалам дела и представленным доказательствам. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит фотоматериал, сведения о примененных экспертом при исследовании методиках, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В п.7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года, отмечено, что по смыслу ст.282 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.3 ст.55, п.1 ст.62 Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Такой подход призван обеспечивать права и законные интересы сторон в процедуре изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случаях, когда в связи с невозможностью проведения процедуры в установленные законом сроки, например, при не достижении соглашения, стоимость изымаемого имущества изменяется в ту или иную сторону.

Достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного жилого помещения с учетом принадлежащих ответчику долей на земельный участок и общего имущества, убытков в порядке ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации на дату принятия судом решения сторонами суду не представлено.

Отчет об оценке от <данные изъяты> и заключение эксперта <данные изъяты> на момент рассмотрения дела в суде не соответствуют по своей актуальности, исходя из даты его составления, следовательно, определенные оценщиками рыночные цены утратили свою актуальность, в связи с чем, суд их не принимает во внимание.

Исходя из изложенного, суд полагает, что именно экспертное заключение <данные изъяты> отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности и принимается как наиболее соответствующее выкупной стоимости изымаемого имущества с учетом положений ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при расчете выкупной стоимости принадлежащего ФИО3 имущества, суд исходит из определенной указанным экспертным заключением рыночной стоимости изымаемого имущества в размере 3 285 319 рублей по первому варианту, включающему в себя убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого помещения).

Доводы представителя истца об отсутствии оснований для включения в выкупную стоимость сумму убытков и принять во внимание вариант № 2 подлежат отклонению.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, действующее законодательство не связывает возможность возмещения убытков только при наличии реально понесенных расходов в связи с изъятием жилого помещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку ответчик ФИО3 пояснил суду, что до настоящего времени проживает в жилом помещении <адрес>, а истец в нарушение ст. 56 ГПК РФ обратного не опроверг, суд при определении размера убытков принимает вариант оценки № 1, включающий в себя убытки в связи с изменением места проживания.

Разрешая вопрос о возможности включения в выкупную стоимость сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд приходит к выводу о наличии у ФИО3 права на дополнительную гарантию, предусмотренную статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в виде возмещения расходов на произведенный капитальный ремонт в сумме 693 000 руб., на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014).

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 №389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 №1334-О-О и от 14.07.2011 №886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

Согласно техническому паспорту дом по адресу: <адрес>, относится к III группе капитальности (т.1 л.д.186-199).

В этот период времени действовало Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденное Госстроем СССР 08.09.1964, которое утратило силу с 01.07.1989 в связи с изданием постановления Госстроя СССР от 30.06.1989 №113.

Данным Положением в зависимости от материала жилые дома были разделены на следующие шесть групп с установлением нормативных усредненных сроков их службы:

1 - каменные, особо капитальные; фундаменты - каменные и бетонные, стены – каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные – 150 лет;

2 - каменные, обыкновенные; фундаменты - каменные, стены каменные (кирпичные) или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам – 125 лет;

3 - каменные облегченные; фундаменты - каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия - деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам – 100 лет;

4 - деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые; фундаменты - ленточные бутовые, стены - рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные – 50 лет;

5 - сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты - на деревянных стульях или бутовых столбах, стены - каркасные, глинобитные и др., перекрытия – деревянные – 30 лет;

6 - каркасно-камышитовые и прочие облегченные – 15 лет.

В таблице 5 Положения установлена периодичность осмотра и производства различных видов ремонта для шести групп жилых домов. Согласно таблице, для четвертой группы периодичность проведения комплексного капитального ремонта установлена 1 раз в 18 лет.

В соответствии с п. 9 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий все работы по капитальному ремонту жилых и общественных зданий делятся на следующие группы: комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции; выборочный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Согласно п. 10 Положения комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства в них. В силу п. 13 Положения выборочный капитальный ремонт должен производиться в таких жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В таблице 5 Положения помимо сроков проведения комплексного капитального ремонта установлены и сроки проведения выборочного капитального ремонта, который для домов, относящихся к 4 группе, составляет 6 лет.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 утверждены ведомственные строительные нормы Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее по тексту ВСН 58-88(р)), действующие с 01.07.1989 и до настоящего времени. Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании п. 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В приложении №2 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов» установлена продолжительность эффективной комплектации до постановки на капитальный ремонт, которая в целом определена от 10 до 25 лет, а при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также для открытых сооружений (спортивных, зрелищных и т.п.) этот срок установлен от 8 до 12 лет.

В приложении №3 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий и объектов» установлена продолжительность эксплуатации отдельных элементов жилых зданий, которая для различных конструктивных элементов составляет до 3 до 80 лет.

Сроки проведения капитального ремонта многоквартирных жилых зданий регламентированы Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).

Эксперт ФИО8 пришла к выводу, что дом по адресу: <адрес> на дату первой приватизации дому было ДД.ММ.ГГГГ, физический износ более 30% нуждался в проведении капитального ремонта.

Таким образом, при расчете выкупной стоимости принадлежащего ФИО3 имущества, суд исходит из определенной указанным экспертным заключением рыночной стоимости изымаемого имущества в размере, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома включая земельный участок, а также сумме убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, определенных в заключении эксперта <данные изъяты> отвечает с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 3 978 319 руб. (3 285 319 руб. + 693 000 руб.).

Согласно п.20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику компенсации.

Таким образом, принимая во внимание, что ФИО3 компенсирована выкупная цена изымаемого жилого помещения в полном объеме по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о зарегистрированном праве собственности ФИО3 на жилое помещение – <адрес>, суд полагает требования истца о прекращении права собственности ФИО3 на изымаемое помещение и признании права собственности на указанное жилое помещение за муниципальным образование город Новый Уренгой являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

При определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения у ФИО4 экспертом учитывалась стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, компенсацию за капитальный ремонт и иные убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, таким образом, ФИО3 компенсирована выкупная цена изымаемого жилого помещения в полном объеме по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Требования истца о прекращении права собственности ФИО3 и признании права собственности за муниципальным образованием городской округ город Новый Уренгой на изымаемые для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <адрес>; нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, суд находит излишне заявленными, в связи с чем, в удовлетворении данной части исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Экспертом ФИО8 заявлено ходатайство о взыскании расходов на проведение экспертизы, назначенной определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с ее неоплатой ФИО3 в размере 35 000 руб. согласно счету на оплату.

Разрешая данное ходатайство, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела в рамках настоящего дела, определением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам <данные изъяты>, при этом расходы на проведение экспертизы возложены на истца Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой и ответчика ФИО3 в равных долях.

Стоимость экспертизы составила 70 000 руб., ? доля ответчика составляет 35 000 руб.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судебная оценочная экспертиза экспертами <данные изъяты> фактически проведена, о чём свидетельствует экспертное заключение <данные изъяты>, которое послужило основанием для частичного удовлетворения исковых требований Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой.

Ответчиком ФИО5 обязанность по оплате судебной экспертизы не исполнена.

Требования истца удовлетворены частично. Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, как в пользу ответчика, так и истца. Поскольку выкупная цена определена судом в большем размере, чем заявлено истцом в иске, и, таким образом, рыночная стоимость жилого помещения в исковом заявлении была заявлена неправомерно, имеются основания для взыскания с ответчика расходов на оплату судебной экспертизы.

Суд определяет пропорцию удовлетворенных требований истца в размере 44,94%, исходя из размера выкупной стоимости, заявленной в иске, и размера выкупной стоимости, установленной судом (1 788 000 руб. х 100 : 3 978 319 руб.), таким образом, отказано в удовлетворении 55,06% исковых требований.

Следовательно, расходы на проведение экспертизы ООО «Агентство оценки и консалтинга» должны быть распределены следующим образом:

70 000 руб. х 44,94% = 31 458 руб. с Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой;

70 000 руб. х 55,06% = 38 542 руб. с ответчика ФИО3

Таким образом, ходатайство экспертной организации подлежит удовлетворению.

При этом суд, в отсутствие заявления истца о пропорциональном распределении расходов за проведение судебной экспертизы, при принятии итогового решения не распределяет между сторонами расходы по оплате проведенной по делу судебной экспертизы с учетом пропорционально удовлетворенных требований, между тем, истец не лишен права обратиться с соответствующим заявлением.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО3 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа удовлетворить частично.

Изъять у ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с выплатой денежных средств в сумме 3 978 319 руб.

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение – <адрес> с момента выплаты ему компенсации за изымаемое жилое помещение, определенного судом к взысканию с Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой.

Признать право собственности за муниципальным образованием город Новый Уренгой на жилое помещение - <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и консалтинга» ИНН <***> ОГРН <***> расходы на проведение экспертизы в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.С. Волошина

Решение в окончательной форме изготовлено 19 июля 2023 года.