Решение по делу № 3А-2/2023 от 13.03.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

3а-2/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Мещеряковой О.Н.,

с участием

представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником здания с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость здания (<скрыто> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

ФИО2 обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, представив отчет ЧПО ФИО3 № от 16.08.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 16.08.2021.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № от 27.10.2021 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета, использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 16.08.2021.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель администрации г.Рязани в письменной правовой позиции полагал требования административного истца не подлежащими удовлетворению.

Представитель филиала ФГУП «ФКП Росреестра» в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются учреждением ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов учреждения.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено, что административный истец является здания с кадастровым №, площадью 551.7, назначение: нежилое, местоположение: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области по состоянию на 01 января 2020 года была проведена ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии с Постановлением Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость здания с кадастровым № по состоянию на 01.01.2020 составляет <скрыто> рубля.

01.10.2021 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявителем был приложен отчет ЧПО ФИО3 № от 16.08.2021 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного здания в размере <скрыто> руб. по состоянию на 16.08.2021.

27.10.2021 ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, а именно, неподтвержденных данных о характеристиках объекта оценки (строительного объёма, года постройки, наличия коммуникаций), использование неактуальных справочных данных 2020 года, использование при расчёте затратным подходом данных Справочника КО Инвест 2017 г. без приведения корректировки к дате оценки; расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости (использованы неправильные корректирующие коэффициенты; в рамках сравнительного и доходного подходов определена стоимость единого объекта недвижимости – без определения стоимости земельного участка и последующего выделения стоимости объекта капитального строительства); нарушение требований законодательства об оценочной деятельности (не отражены сведения о балансовой стоимости, не описаны количественные и качественные характеристики земельного участка, на котором расположен объект оценки, не произведен анализ рынка земельных участков, ценообразующих факторов и др.) (том 1, л.д. 6-10).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета ЧПО ФИО3 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости здания судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Рязанской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России № от 14.03.2022 в отчете ЧПО ФИО3 № от 16.08.2021 об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым № использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости не допущены, указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость указанного здания экспертом не определялась.

При этом в экспертном заключении ФБУ Рязанская ЛСЭ Минюста России отсутствует исследование вопроса об использовании в отчёте неполных и недостоверных данных, расчетных или иных ошибках и сделан вывод о допустимости ошибок и использования неполных и недостоверных данных, поскольку рассчитанная стоимость укладывается в определённый экспертом доверительный интервал стоимости. Определяя доверительный интервал рыночной стоимости, эксперт рассчитал его для низкой активности рынка, поскольку отнёс г.Рязань к депрессивным регионам – объектам на значительном удалении от региональных центров, и применил приведённое в таблице 2 учебно-методического пособия «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности» значение интервала +/- 20%, в то время как город Рязань относится к региону со средней развитостью рынка – региональным центрам, для которого в данной таблице указан интервал +/- 15 %.

В связи с указанными обстоятельствами у суда возникли сомнения в правильности экспертного заключения, по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № от 23.09.2022, проведенной ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России, отчет ЧПО ФИО3 № от 16.08.2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, оценщиком допущены нарушения требований ФСО, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки. В частности, экспертом выявлены использование неподтверждённых данных о характеристиках объекта оценки (года постройки, строительного объёма), неактуальных справочных данных, неполный анализ рынка, ошибки в применении корректирующих коэффициентов.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки, не оспаривалось представителями сторон.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО».

Проводивший экспертизу эксперт ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным частично удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

При определении рыночной стоимости здания с кадастровым №, эксперт ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России, осуществив сбор и анализ информации в отношении данного объекта, с учётом достаточного количества объектов-аналогов в сегменте объектов коммерческой недвижимости производственно-складского назначения, применил сравнительный подход. Отказ от применения иных подходов к оценке мотивирован.

Определяя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, эксперт исходил из назначения, фактического использования, местоположения, физических характеристик данного объекта.

Анализ рынка в указанном сегменте проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Экспертом устранена неясность расчёта в части применения корректировки выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости в дополнительном заключении № от 08.02.2023, рыночная стоимость здания с кадастровым № в ценах по состоянию на 16.08.2021 определена в размере <скрыто> руб..

Суд полагает, что заключение проведённой эксперта ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России повторной судебной экспертизы, с учётом дополнений соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объекта, не представлено. В обоснование возражений против определённой экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России стоимости представитель административного истца ссылалась на решение суда об установлении рыночной стоимости иного, сходного по техническим характеристикам объекта. Однако решение суда в отношении иного объекта не может быть принято как отвечающее требованиям относимости по настоящему административному делу доказательство.

Суд приходит к выводу о достоверности определённой экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России итоговой величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости в размере <скрыто> руб.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» от № от 27.10.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым № равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 16 августа 2021 года.

Датой обращения с заявлением считать 1 октября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) -

Копия верна. Судья Е.А. Хмельникова

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2023 г.