Дело № 2а-605/2025
10RS0006-01-2025-000528-31
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Лахденпохья Республика Карелия 12 августа 2025 года
Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Снетковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ФИО1 и ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании уведомлений незаконными, понуждении к действиям,
установил:
ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением по тем основаниям, что на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений (далее – Министерство) от ДД.ММ.ГГГГ №-м/20р административному истцу утверждена схема расположения земельного участка на КПТ, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет. Далее административный истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Министерство, рассмотрев заявление, направило в адрес административного истца проект договора аренды указанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ органом регистрации прав осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № на основании пп. А п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
По результатам рассмотрения указанного заявления Министерство подготовило проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, получив который, административный истец подписал договор, оплатил выкупную стоимость земельного участка, государственную пошлину за осуществление государственной регистрации права и направил весь комплект документов в адрес Министерства для последующей государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ Управление Росреестра по <адрес> (далее – Управление) сообщило о приостановлении осуществления государственной регистрации прав в отношении вышеназванного земельного участка в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного и кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной. В обоснование принятого решения орган регистрации, ссылаясь на положения ст. 39.3 ЗК РФ, Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указал, что в ЕГРН имеется актуальная запись от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка. Тогда как заявление административного истца о намерении приобрести земельный участок в собственность подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период, когда право аренды еще отсутствовало. В связи с чем, по мнению органа регистрации прав, был нарушен публичный порядок предоставления земельного участка в собственность административного истца, а именно: предоставление, земельного участка в обход установленной процедуры предоставления земельных участков, поэтому договор купли-продажи спорного земельного участка является ничтожной сделкой (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).
С указанным решением административный истец не согласен. Со ссылками на нормы права, истец отметил, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. Основания для приостановления приведены в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, а требования к документам изложены в ст. 21 указанного закона. В данном случае, в оспариваемом уведомлении не указано, требованиям каких нормативных актов не соответствует форма и содержание представленных на регистрацию документов. Доводы органа регистрации прав о том, что представленный на регистрацию договор купли-продажи является ничтожной сделкой, являются несостоятельными, поскольку к ничтожным сделкам ГК РФ относит сделки, являющиеся таковыми в силу прямого указания закона. По мнению истца, в рассматриваемом случае договор купли-продажи может рассматриваться как оспоримая сделка, но для этого отсутствуют основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, а также законодательством о государственной регистрации прав. То обстоятельство, что заявление о предоставлении в собственность спорного земельного участка подано до регистрации права аренды не свидетельствует о незаконности заключенного договора купли-продажи, поскольку в рассматриваемом случае имеется нарушение Министерством сроков рассмотрения заявлений граждан.
В исковом заявлении истец просит признать незаконным уведомление Управления от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между Министерством и ФИО1; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №; взыскать с Управления в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
Также, ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением по тем основаниям, что Распоряжением Министерства от ДД.ММ.ГГГГ №-м/20р ей утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Вступившим в законную силу решением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу № 2а-800/2024 удовлетворен административный иск ФИО2 о признании незаконным бездействия Министерства, выразившегося в нерассмотрении вышеуказанного заявления административного истца в установленный законом срок. Во исполнение решения суда Министерство в адрес административного истца направило проект договора аренды спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ органом регистрации прав осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратилась в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № на основании пп. А п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
По результатам рассмотрения заявления административного истца Министерство подготовило проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, получив который, истец подписала договор, оплатила выкупную стоимость земельного участка, государственную пошлину за осуществление государственной регистрации права и направила весь комплект документов в адрес Министерства для последующей государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ Управление сообщило о приостановлении осуществления государственной регистрации прав в отношении вышеназванного земельного участка в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного и кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной. В обоснование принятого решения орган регистрации, ссылаясь на положения ст. 39.3 ЗК РФ, Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, ст. 433 ГК РФ, указал, что в ЕГРН имеется актуальная запись от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка. Тогда как заявление административного истца о намерении приобрести земельный участок в собственность подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период, когда право аренды еще отсутствовало. В связи с чем, по мнению органа регистрации прав, был нарушен публичный порядок предоставления земельного участка в собственность административного истца, а именно: предоставление, земельного участка в обход установленной процедуры предоставления земельных участков.
С указанным решением административный истец не согласился, привел в иске доводы, аналогичные тем доводам, которые изложены в иске ФИО1 и просил: признать незаконным уведомление Управления от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между Министерством и ФИО2; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №; взыскать с Управления в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела по административным исковым заявлениям ФИО1 и ФИО2 объединены в одно производство.
В судебном заседании, при надлежащем извещении, стороны по делу отсутствовали.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направив письменные отзывы на указанные исковые заявления.
Письменный отзыв на исковое заявление ФИО1 мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ представитель Министерства обратился с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №. Государственным регистратором прав ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД № на основании пунктов 5, 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по следующим причинам. Министерством был представлен Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 (далее - Договор), заключенный с ФИО1, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №. Также в ЕГРН содержатся сведения об аренде участка в пользу ФИО1 Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи был заключен без проведения торгов на основании Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. В регистрирующий орган была представлена копия заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в собственность. На момент обращения (ДД.ММ.ГГГГ) Участок не был ещё предоставлен ФИО1 в аренду. В данном случае был нарушен публичный порядок предоставления земельного участка - предоставление земельного участка в обход установленной процедуры предоставления земельных участков. Договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Министерством и ФИО1, является ничтожной сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта, и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Аналогичный отзыв направлен административным ответчиком по требованиям ФИО2, из которого следует, что в ЕГРН содержаться сведения об аренде земельного участка в пользу ФИО2 Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, также приложена копия заявления ФИО2 о предоставлении земельного участка в собственность за плату от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 был заключен только ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, вся совокупность условий, предусмотренных абз. «а» п. 1 Постановления №, необходимых для продажи земельного участка без проведения торгов, появилась только ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ. Заявление от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает намерение ФИО2 приобрести земельный участок в нарушение требований действующего законодательства сразу в собственность без торгов. В данном случае был нарушен публичный порядок предоставления земельного участка - предоставление земельного участка в обход установленной процедуры предоставления земельных участков. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12, заключенный между Министерством и ФИО2, является ничтожной сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта, и при этом посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Представитель Управления считает, что основания для удовлетворения административных исков отсутствуют.
Остальные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебном заседании отсутствовали.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В судебном заседании установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1 500 кв.м. в целях «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках».
Распоряжением Министерства от ДД.ММ.ГГГГ №-м/20р ФИО1 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 1 500 кв.м., местоположение: Российская Федерация, <адрес>, Хийтольское сельское поселение, район <адрес>. Земельный участок расположен в кадастровом квартале №. Категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования земельного участка - «ведение личного подсобного хозяйства». Пунктом 2 распоряжения ФИО1 предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка для цели использования – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. Согласно п. 3 распоряжения предоставление земельного участка возможно в случае проведения работ по формированию согласованного земельного участка и постановке его на кадастровый учет.
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка.
На указанное заявление сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 на подписание направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с указанием на недопустимость присвоения договору аренды номера и даты.
Направленный в адрес ФИО1 проект договора аренды подписан административным истцом и возвращен в адрес Министерства. Договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, подписанному Министерством и ФИО4, присвоена дата «19.12.2024» и номер «№-м/112».
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка на основании пп. А п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
На указанное заявление сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Министерством заключен договор купли-продажи указанного земельного участка №-м/12.
В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства, площадь - 1 500 кв.м., дата присвоения кадастрового номера – ДД.ММ.ГГГГ. В отношении земельного участка установлено обременение в виде права аренды в пользу ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 49 лет.
Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Решением от ДД.ММ.ГГГГ № ПСЗУ-20№-3 Министерство сообщило административному истцу о принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Распоряжением Министерства от ДД.ММ.ГГГГ №-м/20р ФИО2 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 1 216 кв.м., адрес (описание местоположения): Российская Федерация, <адрес>, Куркиекское сельское поселение, <адрес>, земельный участок расположен в кадастровом квартале №. Вид разрешенного использования земельного участка - «Ведение огородничества (код 13.01)». Земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-1 зона индивидуальной жилой застройки». Категория земель - «земли населенных пунктов». Пунктом 2 распоряжения ФИО2 предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка для цели использования - ведение огородничества. Согласно п. 3 распоряжения предоставление земельного участка возможно в случае проведения работ по формированию согласованного земельного участка и постановке его на кадастровый учет.
ДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду.
Решением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу № 2а-800/2024 признано незаконным бездействие Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, выразившееся в нарушении сроков рассмотрения указанного заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду, и на Министерство возложена обязанность в течение 5 дней принять решение по указанному заявлению и ответ направить в адрес заявителя.
После разрешения указанного административного дела, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка на основании пп. А п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
Во исполнение указанного выше решения Лахденпохского районного суда сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлен на подписание проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. В сопроводительном письме обращено внимание на недопустимость присвоения номера и даты договору аренды.
Направленный в адрес ФИО2 проект договора аренды подписан административным истцом и возвращен в адрес Министерства. Договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, подписанному Министерством и ФИО5, присвоена дата «09.12.2024» и номер «№-м/112».
По результатам рассмотрения заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ между Министерством и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи №-м/112 земельного участка с кадастровым номером №.
В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - ведение огородничества. Территориальная зона «Ж-1 зона индивидуальной жилой застройки, площадь – 1 216 кв.м., дата присвоения кадастрового номера – ДД.ММ.ГГГГ. В отношении земельного участка установлено обременение в виде права аренды в пользу ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет.
ДД.ММ.ГГГГ представитель в Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.
Аналогичными уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ и от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> приостановило государственную регистрацию прав ФИО1 и ФИО2 соответственно, по тем основаниям, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, является ничтожной (п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ). Со ссылками на статьи 39.3, 39.14, 39.17 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ, государственные регистраторы в оспариваемых уведомлениях указали, что Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия представлены на регистрацию договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером № (ФИО1) и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером № (ФИО2). Представленные договоры купли-продажи заключены без проведения торгов на основании Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 – 2024 годах». В ЕГРН содержатся сведения об аренде земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. На момент подачи заявлений ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельных участков в собственность, договоры аренды, заключенные с ФИО1 и ФИО2, не были зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, в соответствии со ст. 433 ГК РФ договоры аренды являлись незаключенными. Для предоставления в собственность указанных земельных участков на основании Постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ № не соблюдены условия предоставления земельных участок в собственность, а именно: наличие права аренды на момент подачи заявления о предоставлении в собственность и отсутствие нарушений при использовании земельных участков, так как ФИО1 и ФИО2 не приступили к использованию земельных участков, не платили арендную плату, проверка надлежащего использования не представлялась возможной (учитывая время года). Ввиду того, что нарушен публичный порядок предоставления земельных участков, предусмотренный ст. 39.14 ЗК РФ, заключенные с ФИО1 и ФИО2 договоры купли-продажи земельных участков, являются ничтожными.
Административные истцы, не согласившись с принятыми решениями, обратились в суд с настоящими административными исками.
Разрешая исковые требования административных истцов, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости регулируются положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, что следует из содержания части 1 статьи 1 указанного Федерального Закона (Закон № 218-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: 1) в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; 2) в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; 3) в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственной регистрации кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приведены в ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Частью 1 указанной статьи определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В силу положений пунктов 5 и 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является: непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Согласно пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 – 2024 годах…» (далее – Постановление №) допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Как указано выше, в целях государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия направило в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес> направило договор от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный с ФИО1, и договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участок с кадастровым номером №, заключенный с ФИО2
При принятии оспариваемых уведомлений административный ответчик пришел к выводу о том, что на момент подачи ФИО1 и ФИО6 заявлений о предоставлении земельных участков в собственность, договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № не были зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, Министерством не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, и представленные на регистрацию договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 и от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 являются ничтожными.
Однако, суд не может согласиться с оспариваемыми уведомлениями по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 названного выше Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).
Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).
Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.
В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа государственной власти, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.
По мнению суда, заявления заинтересованных лиц о предоставлении земельных участков в собственность, не являются документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав.
В данном случае, заслуживают внимания доводы административных истцов, изложенные в исковых заявлениях, о том, что заявления о предоставлении земельных участков в собственность поданы заблаговременно, поскольку Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия существенно нарушаются сроки рассмотрения заявлений, что подтверждается вышеизложенной хронологией принятия решений по заявлениям, а также многочисленной судебной практикой, в том числе решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятого по иску ФИО2 о признании незаконным бездействия.
Суд приходит к выводу, что подачей соответствующих заявлений административные истцы ФИО1 и ФИО6 лишь выразили свое волеизъявление на приобретение земельных участков в собственность на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, которое в любом случае могло быть реализовано не ранее возникновения такого права на приобретение земельного участка.
При этом необходимо учесть, что право на приобретение земельных участков в собственность на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, у каждого из административных истцов возникло в период действия указанного постановления, то есть с даты государственной регистрации права аренды земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ (ФИО1) и с ДД.ММ.ГГГГ (ФИО2).
По мнению суда, административный ответчик, ссылаясь на положения п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в оспариваемых уведомлениях не указал, какие документы, необходимые для государственной регистрации не были представлены Министерством ДД.ММ.ГГГГ, а также не указал каким нормативным актам не соответствуют форма и содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 и №-м/12.
Приостановление государственной регистрации прав, административный ответчик фактически обосновал незаконностью обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №), ранее государственной регистрации права аренды, и как следствие ничтожностью сделок ввиду нарушения публичного порядка предоставления земельных участков, то есть в обход установленной процедуры предоставления земельных участков.
Оценивая указанный довод, необходимо отметить, что порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определен в ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ). Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
Вместе с тем, в оспариваемых уведомлениях административный ответчик не указал, какая конкретно норма права была нарушена действиями административных истцов, выразившимися в заблаговременном направлении заявлений о предоставлении земельных участков в собственность, учитывая, что в силу общих начал и смысла гражданского законодательства реализация любого права, поставленного в зависимость от заявительного характера, возможна не ранее возникновения такого права.
При этом, действующее гражданское и земельное законодательство, а также положения Федерального закона № 218-ФЗ не содержат императивного запрета на направление соответствующего заявления до даты возникновения права. Сроки направления таких заявлений указанными нормами права также не регулируются.
В данном случае, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, разрешая в мае 2025 года заявления ФИО1 (от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО2 (от ДД.ММ.ГГГГ), правомерно определили наличие у административных истцов права на приобретение земельных участков в соответствии с положениями пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в частности:
соответствие вида разрешенного использования земельных участков положениям указанного постановления - «ведение личного подсобного хозяйства» и «ведение огородничества»;
предоставление в аренду земельных участков с кадастровыми номерами № и № до истечения срока действия постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №;
наличие волеизъявления ФИО1 и ФИО2 на приобретение земельных участков в собственность до истечения срока действия постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №;
соответствие площади испрашиваемых земельных участков Закону Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК «О максимальном размере общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство»;
отсутствие выявленных и неустраненных нарушений действующего законодательства при использовании земельных участков.
При этом, довод административного ответчика, положенный, в том числе, в основу оспариваемых решений, о том, что ФИО1 и ФИО2 не приступили к использованию земельных участков, не платили арендную плату, проверка надлежащего использования не представлялась возможной (учитывая время года), в данном случае не может быть принят во внимание, поскольку при отсутствии (на момент принятия решения ДД.ММ.ГГГГ по заявлениям о предоставлении земельных участков в собственность) у органа государственной власти информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельных участков, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в силу п. 1 ст. 445 ГК РФ и пп. А п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № не имело законных оснований для отказа ФИО7 и ФИО2 в заключении договоров купли-продажи.
По мнению суда, вывод административного ответчика о том, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером № (ФИО1) и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером № (ФИО2) являются ничтожными, основан на неправильном толковании норм материального права.
Так, в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Таким образом, к ничтожным сделкам относятся сделки, являющиеся таковыми в силу прямого указания закона, либо сделки, совершенные с нарушением закона, и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Однако, как указано выше, административным ответчиком не приведено нормы права, которая нарушена административными истцами при подаче заявлений о предоставлении земельных участков в собственность ранее возникновения права на приобретение в собственность земельных участков.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 и №-м/12 ничтожными сделками. При этом, в силу положений Федерального закона № 218-ФЗ наличие у сделок признака оспоримости не является основанием для приостановления государственной регистрации права.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что у Управления Росреестра по <адрес> отсутствовали основания для приостановления государственного кадастрового учета. Оспариваемые решения не соответствуют требованиям закона, поскольку в уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета земельного участка не указано каким нормативным актам (нормам права) не соответствуют действия административных истцов, связанных с обращением в Министерство с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность ранее даты возникновения права, а также форма и содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав на основании договоров купли-продажи земельных участков.
Согласно положениям пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
Поскольку административным ответчиком не проверялось наличие иных оснований для отказа в государственной регистрации права, то на Управление Росреестра по <адрес> должна быть возложена обязанность по повторному рассмотрению обращения Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлениями о государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.
В соответствии с положениями ст. 277 КАС РФ административный ответчик обязан в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу сообщить об исполнении решения суда по административному делу истцу и в суд.
В соответствии со ст. 111 КАС РФ с административного ответчика в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в виде госпошлины, оплаченной при подаче в суд административного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
р е ш е н и л:
Административный иск удовлетворить частично.
Признать незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ и от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ о приостановлении государственной регистрации прав на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 и от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в течение 7 дней с даты вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявления Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода прав и регистрации права собственности:
ФИО1 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №;
ФИО2 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в пользу ФИО1 и ФИО2 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд, в размере по 3 000 (три тысячи) рублей в пользу каждого.
Сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и административному истцу в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья И.В. Жданкина
Мотивированное решение изготовлено 26.08.2025.