РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 декабря 2022 года Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Федоровой Я.Е., с участием прокурора Изатуллаевой К.Т., при секретаре Цыганковой П.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8111/22 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности на выморочное имущество, выселении,
установил:
Истец ДГИ г. Москвы обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в котором просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры по адресу: ….., зарегистрированного 28.05.2019г. от имени Г.С.В. и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи квартиры 11.06.2019г., заключенный между ФИО4 и ФИО3, на квартиру по адресу: ……; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 04.12.2019г., заключенный между ФИО3 и ФИО5, ФИО1 на квартиру по адресу: …..; прекратить право собственности ФИО5, ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ….; признать право собственности города Москвы на квартиру по адресу: …..; выселить ФИО5, ФИО1 из квартиры по адресу: …….
Требования мотивированы тем, что собственником двухкомнатной квартиры по указанному адресу являлся Г.С.В., умерший 06.06.2016г. Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости, от имени умершего Г.С.В. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру в пользу ФИО4 на основании договора купли-продажи от 17.05.2019г., то есть, указанный договор купли-продажи квартиры зарегистрирован 28.05.2019г. от имени Г.С.В. спустя 3 года после его смерти. 21.06.2019г. зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ФИО4 на спорную квартиру, а 04.12.2019г. ФИО3 продает спорную квартиру по договору купли-продажи ФИО5 и ФИО1 Поскольку право собственности ФИО5 и ФИО1 основано на недействительной сделке, следовательно, право собственности на спорную квартиру подлежит прекращению. Таким образом, учитывая, что право собственности на спорную квартиру у ФИО5 и ФИО6 возникнуть не могло, то указанное имущество подлежит истребованию из незаконного владения титульного собственника и членов ее семьи в собственность города Москвы с выселением лиц, проживающих по указанному адресу, без предоставления иного жилого помещения.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения иск, просил в иске отказать по основаниям письменных возражений.
Представитель ФИО1, ФИО5 в судебном заседании также возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на добросовестность и должную осмотрительность ответчиками при заключении сделки.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом по последнему известному месту жительства.
3-е лицо ПАО Сбербанк России в суд не явились, представили письменные возражения.
3-е лицо Управление Росреестра по г. Москве, извещенные о дне рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск удовлетворению не подлежащим, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
Гражданские права и обязанности, согласно п/п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, возникают из договоров и иных сделок, а также из договоров иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В п.п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Как указано в п.п. 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В судебном заседании установлено, что Г.С.В. принадлежала квартира по адресу: ……, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и материалами регистрационного дела, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по запросу суда.
06.11.2016г. Г.С.В. умер.
Наследственное дело к имуществу умершего 06.11.2016г. Г.С.В. не открывалось.
17.05.2019г. между Г.С.В. и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ……. Переход права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован 28.05.2019г.
04.12.2019 г. между ФИО3, ФИО5, ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, с использованием кредитных средств, представленных ПАО Сбербанк.
04.12.2019 между ПАО Сбербанк и ФИО5, ФИО1 заключен кредитный договор ……, по условиям которого Банк предоставил Созаемщикам кредит на «Приобретение готового жилья» в размере 5 300 000 рублей, сроком на 240 месяцев, с даты фактического предоставления кредита, а Созаемщики обязались возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом в сроки и на условиях, предусмотренных Кредитным договором. В соответствии с п. 11 кредитного договора кредит предоставлен Созаемщикам на приобретение объекта недвижимости, находящегося по адресу: г. …...
Согласно условиям кредитного договора, указанный объект недвижимости предоставлен Созаемщиками Банку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в виде залога (ипотеки в силу закона) объекта недвижимости.
Согласно выписке из ЕГРН в отношении вышеуказанной квартиры зарегистрирован залог в пользу Банка, 19.12.2019 сделана запись регистрации № ……
Исходя из п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Залогодержатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать об отсутствии у залогодателя прав на распоряжение имуществом, в том числе передачу его в залог, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий залогодателя.
Для недвижимого имущества легитимирующим значением обладает запись в реестре, доверие которому также должно защищаться государством. Поэтому лицо, положившееся при совершении любой сделки на запись в реестре, должно быть защищено возможностью ссылаться на собственную добросовестность.
В частности, следует учитывать, что на момент возникновения ипотеки, имущество передается в залог законным титульным собственником (покупателем, о правах которого внесены записи в ЕГРП), который мог распорядиться им таким способом. Соответственно, возврат имущества и переход права собственности на объекты недвижимости к продавцу в связи с признанием недействительным договора купли-продажи не является одним из случаев прекращения залога, установленных ст. ст. 352. 354 ГК РФ. В этих случаях имущество может быть возвращено только с сохранением обременения в пользу залогодержателя, являющегося добросовестным.
При заключении кредитного договора представленные Созаемщиками правоустанавливающие документы по приобретаемой с использованием кредитных средств квартире Банком были проверены: представлен договор купли-продажи квартиры от 11.06.2019, заключенный между ФИО4 и ФИО3; представлена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой за Айнбундом ВЛ. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о чем в ЕГРН имелась запись государственной регистрации № ……. от 21.06.2019.
Указанные документы полностью подтверждали право собственности продавца квартиры Айнбунда ВЛ., и не давали Банку оснований сомневаться в его праве на продаваемый объект недвижимости.
В случае виндикации, если имущество приобретено залогодателем по возмездной сделке, такое имущество может быть истребовано собственником только в том случае, если залогодатель является недобросовестным приобретателем либо если имущество выбыло из собственности помимо воли собственника.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.
Таким образом, собственник имущества, истребующий имущество из чужого незаконного владения, должен доказать, что залогодатель являлся недобросовестным приобретателем.
При определении того, является ли данное лицо добросовестным приобретателем, необходимо учитывать критерии, указанные в Постановлении КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов Г и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12», законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции.
Таким образом, для признания третьего лица добросовестным приобретателем должно быть доказано, что данное лицо не знало и не могло знать о приобретении имущества предыдущим собственником с нарушением действующего законодательств и что данное лицо проявило при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Необходимо учитывать, что вопрос о добросовестности приобретателя имущества ставится в зависимость от того, мог ли он знать о том, что предыдущим собственником имущество было приобретено с нарушением действующего законодательства, а не оттого, должен ли он был это знать.
При этом на момент отчуждения имущества залогодателю не должно иметься притязаний третьих лиц на данный объект (например, споров в суде, ареста имущества и т.д.), о которых ему было бы известно (например, если сведения о таких притязаниях могли быть получены из выписки из ЕГРН).
Как указано в Постановлении ФАС МО от 8 июня 2006 года N КГ-А41/4238-06, при виндикации имущества «в предмет доказывания по делу входит установление следующих обстоятельств: приобретено ли ответчиками недвижимое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, знал и могли знать об этом приобретатель имущества: выбыло ли имущество из владения собственника или лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли. При этом на собственнике лежит бремя доказывания того, что имущество выбыло из его владения или из владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо воли собственника или такого лица, а на ответчиках лежит бремя доказывания того, что они нс знали и не могли знать, что имущество приобретается у лица, не имеющего права его отчуждать; наличие в действиях приобретателя умысла или даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов как добросовестного приобретателя».
Таким образом, ввиду того, что залогодатели являлись добросовестными приобретателями, т.е. не знали и не могли знать о том, что предыдущим собственником недвижимое имущество приобретено с нарушениями действовавшего на момент продажи законодательства, то предмет ипотеки не может быть истребован у залогодателя.
Ненадлежащее выполнение публично-правовым образованием своих обязанностей привело к отчуждению спорного имущества, следовательно, Ответчики ФИО1, ФИО5 являются добросовестными приобретателями.
Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам исполнительных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г., согласно пи. 1. 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), го собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того или другою лица, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются: I) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения: 2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества: 4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Если жилое помещение выбыло из владения публично-правового образования помимо его воли, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе, от добросовестною приобретателя.
Как разъяснено в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного ФИО13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП утверждено Положение о Департаменте городского имущества города Москвы. Пунктом 4.2.80 (5) (в редакции 2013 года) на Департамент городского имущества города Москвы возложена организация контроля и учета жилых помещений, переходящих в порядке наследования в собственность города Москвы, или жилых помещений, освобождаемых в связи с выбытием граждан, обследования и контроля по недопущению незаконного заселения жилых помещений жилищного фонда города Москвы и их использованию, проведению работ по обеспечению сохранности имущества города Москвы.
Во исполнение функции контроля за жилыми помещениями, Правительством Москвы от 22 июля 2008 г. принято Постановление № 639-ПП «О работе с жилыми помещениями, переходящими в порядке наследования по закону в собственность города Москвы и с жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, освобождаемыми в связи с выбытием».
Пунктом 2.3. и Приложением 3 к Постановлению № 639-ПП утверждена форма «Предоставления информации об умерших одиноких гражданах, в том числе нанимателях, пользователях и собственниках жилых помещений, проживающих на территории административного округа города Москвы, о жилых помещениях в которых более шести месяцев никто не проживал или проживают лица, не зарегистрированные в них (в том числе временно) и/или не имеющие документов, являющихся основанием для вселения в жилое помещение в городе Москве, о жилых помещениях, в которых зарегистрированы одиноко проживающие граждане, за которые более шести месяцев не производится оплата жилого помещения, коммунальных услуг или оплата производится от имени умершего лица».
Разделом 2 Постановления Правительства № 639-ПП предусмотрены этапы взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы и организаций при освобождении жилых помещений жилищного фонда города Москвы в случае выбытия граждан в связи со смертью или иным причинам. Данные этапы взаимодействия заключаются в следующем: Органы ЗАГС на территории города Москвы два раза в месяц (не позднее 10 и 25 числа месяца) направляют в УФМС по г. Москве информацию об умерших гражданах. Отделы УФМС по г. Москве в административных округах: в 3х- дневный срок с момента поступления сведений из органов ЗАГС уведомляют Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, государственные казенные учреждения г. Москвы инженерные службы, управляющие организации о выбытии граждан в связи со смертью. Также осуществляют снятие с регистрационного учета по месту жительства умерших граждан на основании сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, паспортов ЗАГС: информируют об этом Департамент, организации по начислению платежей. Департамент осуществляет прием от УФМС, казенных учреждений инженерных служб, управляющих организаций сведений о выбытии граждан в связи со смертью граждан.
Все оспариваемые сделки прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по г. Москве.
С момента смерти Г.С.В. и до обращения с настоящим иском в суд ДГИ г. Москвы не совершено действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к спорной квартире (ДГИ г. Москвы квартиру в свое фактическое владение не принял, не проверял правомерность перехода квартиры в собственность ФИО4, не проверял правомерность заключения договора-продажи квартиры и перехода ее в собственность ФИО3, бремя ее содержания не нес, сохранность квартиры нс обеспечил).
При этом у истца имелась возможность провести надлежащую проверку представленных документов и выявить представленные ложные сведения.
Таким образом, при надлежащем исполнении обязанностей, возложенных на государственные органы, истец должен был установить факт совершения противоправных действий со спорной квартирой, однако этого не сделал.
В связи с тем, что ФИО5 и ФИО1 являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, признании права собственности на выморочное имущество, выселении, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд города Москвы.
Судья: