Решение по делу № 2-553/2025 от 23.06.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании убытков.

Дело № 2-553/2025

УИД 54RS0025-01-2025-001026-19

Поступило в суд: 13.05.2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Куйбышев НСО 10 июня 2025 г.

Куйбышевский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Исаева И.Н.,

при секретаре Наумовой Л.А.,

с участием представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании убытков,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора купли – продажи квартиры и взыскании убытков. В обоснование иска истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли-продажи с ФИО5, по условиям которого ФИО5 продал ей в собственность <адрес> общей площадью 45,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимость объекта составляет 1 350 000 руб., из которых 775 628 руб.25 коп. оплачено продавцу за счет средств материнского капитала, а 574 371 руб.75 коп. оплачено за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ей по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк. Согласно п. 3.7 договора продавец гарантирует, что на дату подписания договора он является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, не имеется. Ею все обязанности по договору исполнены, денежные средства перечислены на счет продавца.

Решением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 признан недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО5 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменно в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в указанной части постановлено новое решение, которым истребовано из чужого незаконного владения ФИО4 3/4 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, прекратив право собственности ФИО4 на указанную долю. Поскольку 3/4 доли квартиры у нею изъяты по тем основаниям, что признана недействительной сделка купли-продажи квартиры между ФИО5 и ФИО2, так ею нарушены права и законные интересы ФИО1 о чем она не знала и не должна была знать до заключения договора купли-продажи, то ФИО5 должен возместить ей все убытки. ДД.ММ.ГГГГ она направила ФИО5 предложение о расторжении договора, однако в 30-дневный срок не получила не него ответа, в связи с чем для защиты нарушенного права вынуждена обратиться в суд.

Для приобретения квартиры ею в ПАО Сбербанк был взят кредит на сумму 574 371 руб. 75 коп. под 13,868% годовых. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ею выплачены помимо основного долга проценты в сумме 144 040 руб.79 коп, то есть она понесла убытки.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи <адрес> общей площадью 45,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО5, взыскать с ФИО5 в её пользу 1 350 000 руб., уплаченных по договору, убытки в виде уплаченные ею процентов по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ПАО Сбербанк за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 144 040 руб.79 коп., расходы по уплате госпошлины в сумме 4000 и расходы по оплате услуг адвоката за составление искового заявления 10 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО4 поддержала основания и требования иска.

Представитель истца ФИО3 полагает, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, судебное извещение о времени и месте судебного заседания направленное по месту жительства ответчика, возвращено в суд почтовым отделением связи по истечении срока хранения.

Выслушав истца ФИО4 и её представителя ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п. 2 ст. 460 ГК РФ, правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал, а ФИО4 купила в собственность недвижимое имущество – <адрес> общей площадью 45,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 13-14).

В соответствии с п. 2.1 указанного договора стоимость объекта составляет 1 350 000 руб., часть стоимости в размере 775 628 руб.25 коп. оплачивается продавцу за счет средств материнского капитала, стоимость объекта в сумме 574 371 руб. 75 коп. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-35).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Куйбышевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, признан недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 Из чужого незаконного владения ФИО4 истребованы 3/4 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, право собственности ФИО4 на указанную долю прекращено (л.д. 15-22, 23-26).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО4 лишена возможности использовать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для целей, в которых она приобретала её у ответчика ФИО5 по договору купли-продажи, что в свою очередь свидетельствует о существенно изменившихся обстоятельствах после заключения указанного выше договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Суду не представлено доказательств свидетельствующих о том, что истец ФИО4 при заключении указанного выше договора купли-продажи знала или должна была знать о правах третьих лиц на квартиру по адресу: <адрес>.

Кроме того, как следует из п. 3.7 указанного выше договора куплипродажи продавец гарантировал, что на дату подписания договора он является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца ФИО4 о расторжении договора купли-продажи <адрес> общей площадью 45,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 – 462 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ, при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Обстоятельств свидетельствующих о том, что истец ФИО4 при заключении указанного выше договора купли-продажи знала или должна была знать о правах третьих лиц на квартиру по адресу: <адрес>, в судебном заседании не установлено.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта составляет 1 350 000 руб., часть стоимости в размере 775 628 руб.25 коп. оплачивается продавцу за счет средств материнского капитала, стоимость объекта в сумме 574 371 руб. 75 коп. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

Предоставления ПАО Сбербанк ФИО4 кредитных денежных средств в размере 574 371 руб. 75 коп. подтверждается кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого денежные средства предоставлены заемщику под 13,868 % годовых (л.д. 36-38).

Факт перечисления ответчику ФИО5 суммы в размере 574 371 руб. 75 коп. в счет оплаты стоимости указанной выше квартиры подтверждается выпиской из лицевого счета (л.д. 39).

Согласно справке об уплаченных процентах и основном долге за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по указанному кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уплатила проценты в размере 144 040 руб. 79 коп.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что с ответчика следует взыскать в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры в размере 1 350 000 руб. и убытки в размере 144 040 руб. 79 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ, при подаче искового заявления в суд истец ФИО4 уплатила государственную пошлину в размере 4 000 руб. (л.д. 3).

Таким образом, с учетом требований истца подлежащих удовлетворению, с ответчика следует взыскать в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Как следует из квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО4 оплатила услуги за составление искового заявления в размере 10 000 руб. (л.д. 30).

Учитывая характер заявленного спора, объем и сложность выполненной представителем работы по составлению искового заявления, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения представителю, исходя из требования разумности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя за составление искового заявления в размере 10 000 руб. следует удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 – 198, 235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес> общей площадью 45,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры в размере 1 350 000 руб., убытки в размере 144 040 руб. 79 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. и расходы на оплату услуг за составление искового заявления в размере 10 000 руб., всего взыскать 1 508 040 руб. 79 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись Исаев И.Н.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.