31RS0004-01-2023-000465-60 дело № 2-486/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 мая 2023 года город Валуйки
Валуйский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Порошина А.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Косовой О.И.,
с участием истицы ФИО1 и ее представителя адвоката Бабенковой С.В., ответчика ФИО2 и его представителя адвоката Гапеевцевой М.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Согласно исковому заявлению 28.11. 2022 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Истица свои обязательства по договору исполнила, передав недвижимое имущество покупателю, ответчик от исполнения принятых обязательств уклоняется, оплату денежных средств по договору не произвел.
ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по вышеуказанному адресу, прекратив право собственности ФИО2 на спорное недвижимое имущество.
В судебном заседание истица и ее представитель адвокат Бабенкова С.В. исковые требования поддержали. Пояснили, что ответчик являлся сожителем истицы, в силу чего взаимоотношения были доверительные. Поскольку ФИО1 были нужны деньги на лечение, она решила продать ответчику свой дом и землю, поскольку полагала, что у него имеются деньги. Был составлен спорный договор, истица передала дом и земельный участок ответчику, но последний денежные средства за недвижимое имущество не уплатил. Уточнили, что накануне совершения сделки в доме по адресу: <адрес> никто не проживал, истица покинула своё жилище добровольно, переехав жить к сожителю. Обратили внимание на преклонный возраст заявителя и отсутствие у него в собственности иных жилых объектов. В качестве единственного правового основания к расторжению спорной сделки привели ее безденежность.
Ответчик и его представитель адвокат Гапеевцева М.Б. в судебном заседании с иском не согласились в полном объеме. Пояснили, что стоимость приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 100 000 руб. ФИО2 оплатил ФИО1 полностью наличными деньгами до подписания договора. Сделка была заключена истицей добровольно, ранее она публично высказывала желание реализовать имущество. Право собственности на спорное недвижимое имущество было оформлено за ответчиком в установленном порядке. ФИО1 присутствовала при оформлении сделки, понимала смысл происходящего, собственноручно заполнила все необходимые документы, поставила подписи, что следует из реестрового дела. Полагали, что никаких правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку расчет с заявителем произведен в полном объеме до подписания договора, именно такой порядок исполнения сделки был установлен сторонами добровольно.
Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что ФИО1 на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 6, 7).
28.11. 2022 года между ФИО1 и ФИО2 в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 7 указанного соглашения, договор подтверждает передачу имущества от продавца к покупателю, и имеет силу передаточного акта. Согласно п. 4 договора, стороны договорились о том, что общая цена сделки составляет 100 000 руб., которые покупатель передал продавцу до его подписания (л.д. 5).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в соответствии с требованиям ч. 1 ст. 556 ГК РФ осуществлено по подписанному сторонами указанному договору, что подтверждено сторонами и показаниями допрошенных свидетелей.
09.12.2022 года за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, что подтверждается текущими выписками из ЕГРН (л.д. 8-13, 20-21, 22-23), а также предоставленным филиалом ППК «Роскадастр» по Белгородской области по запросу суда реестровым (регистрационным) делом недвижимого имущества (л.д. 67-76).
Согласно материалов реестрового (регистрационного) дела недвижимого имущества (л.д. 67-76), ФИО1 лично присутствовала в регистрирующем органе при оформлении отчуждения спорного недвижимого имущества, подала заявления о перерегистрации жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, с неё (Головатской) на имя ФИО2, подписала заявление о том, что на момент приобретения и продажи недвижимости в браке не состояла, никаких обременений имущества не имеется.
В судебном заседании истица не отрицала, что сделка была совершена в соответствие с ее волей, в здравом уме и памяти, но утверждала, что денежные средства от продажи дома и участка она от покупателя не получила до настоящего времени.
В досудебном порядке она обращалась с претензией о передаче ей 100 000 руб. по договору купли-продажи недвижимости к ответчику (л.д. 3), на которую последний не отреагировал.
В качестве доказательств описанному истица обеспечила явку свидетеля ФИО6, пояснений суду относительно обстоятельств совершения спорной сделки купли-продажи недвижимого имущества не давшей, но заявившей о том, что денежных средств от продажи дома ее мать ФИО1 не получала.
Ответчик, в свою очередь, пояснил, что наличные денежные средства он передал истице в полном объеме лично в руки до подписания договора. Уточнил, что до заключения сделки истица проживала с ним в его доме, спорным жилым домом не пользовалась, добровольно его покинула, поскольку перешла жить к нему. Затем по своей воле ФИО1 решила продать ему недвижимость, договорившись о цене, он отдал сожительнице деньги купюрами по 5 000 руб. в начале ноября 2022 года, далее был составлен договор купли-продажи, переоформлено право собственности на имущество. Став собственником недвижимости, с января 2023 он сдает спорный жилой дом в возмездную аренду, следит за его состоянием и оплатой коммунальных услуг.
В качестве доказательств описанному, ответчик обеспечил явку свидетелей ФИО7, ФИО8 показавших, что давно знакомы с ФИО1 и ФИО2, часто общаются с ними. Свидетелям известно, что заявитель собиралась каким-то образом передать жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> своему сожителю ФИО2, об этом она лично им говорила. В конце 2022 она продала дом ответчику. Со слов ФИО2 им известно, что деньги он передал истице, право собственности на недвижимость за ним оформлено, но сами они (свидетели) очевидцами передачи денежных средств не были. Уточнили, что ФИО1 никогда не упоминала о том, что деньги ФИО2 за дом ей не заплатил, никаких претензий к нему она не предъявляла до последнего времени. Ответчик располагал суммой в пределах цены спорной сделки, поскольку ранее был трудоустроен и получает пенсию.
На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного кодекса, не применяются.
По общему правилу, предусмотренному п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно разъяснениям абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В рассматриваемом случае, с учетом положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств того, что ответчик не произвел оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.
При этом, суд не принимает в качестве допустимых и достаточных доказательств по делу в соответствующей части показания опрошенных в судебном заседании свидетелей. Поскольку в силу положений ст.ст. 55, 59, п. 1 ст. 160 ГПК РФ факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний при наличии письменных доказательств, опровергающих данный факт.
С учетом наличия в оспариваемом договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка пункта 4, согласно которому покупатель передал продавцу денежные средства в размере 100 000 руб. до подписания договора, суд приходит к выводу о том, что факт несоблюдения ответчиком условий договора об уплате стоимости недвижимого имущества не может быть установлен только на основании свидетельских показаний близкого родственника истицы свидетеля ФИО6 (заинтересованного лица) при отсутствии соответствующих письменных доказательств. Буквальное толкование приведенного условия договора «передал до подписания настоящего договора», указывает на соответствующее событие (действие), как случившееся в прошедшем времени, то есть фактически состоявшееся.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности на основе принципов относимости и допустимости, суд не находит оснований для расторжения договора купли-продажи от 28.11.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО2 по приводимому стороной истца доводу о его безденежности.
Суд отмечает, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 12 ГПК РФ).
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истица каких-либо объективных доказательств в обоснование заявленных ею требований, за исключением показаний свидетеля ФИО9 (дочери), не представила.
Текст оспариваемого договора купли-продажи однозначно свидетельствует о купле - продаже объектов недвижимости, и передаче денежных средств покупателем продавцу до подписания договора. Следовательно, довод истицы о безденежности оспариваемого договора не нашел своего подтверждения. Показаниями свидетелей подтверждается отсутствие каких-либо имущественных претензий истицы к ответчику.
Иных оснований для расторжения договора купли-продажи стороной истца не приведено. В силу императивного принципа состязательности спора, суд не вправе исследовать не заявленные инициатором иска иные правовые основания.
С учетом положений статьи 431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, истица подтвердила факт оплаты ей цены отчуждаемого ею недвижимого имущества и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.
На момент заключения сделки действительная воля истицы была направлена на отчуждение земельного участка и дома, денежные средства по сделке были ФИО1 получены в полном объеме, сделка исполнена сторонами, переход права собственности зарегистрирован.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Первого кассационного суда обще юрисдикции от 11.08.2021 года № 88-18646/2021.
Довод стороны истца о том, что спорный дом является единственным жильем для ФИО1, не имеет правового значения для разрешения заявленного спора. Кроме того, истица в настоящее время постоянно зарегистрирована в ином домовладении, в силу чего вправе пользоваться таковым для проживания.
С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения иска у суда не имеется и в его удовлетворении надлежит отказать
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать.
Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд через Валуйский районный суд в течение 1 (одного) месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.
Решение суда принято в окончательной форме «12» мая 2023 года.
Судья