Дело № 2-6423/2025

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года <адрес>

<адрес>

Наро-Фоминский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Жихоревой А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Специализированный застройщик ПКС <данные изъяты>» о признании недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ к договору №) участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику АО «СЗ ПКС <данные изъяты>» о признании недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ к договору №) участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №), в соответствии с которым застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, сдать в эксплуатацию и передать в собственность истца после окончания строительства объект недвижимости - квартиру с условным номером 163, количество комнат – 2, этаж – 2, подъезд – 9, общей проектной площадью 56,82 кв.м. Цена договора 5 303 400,00 руб. была оплачена истцом в полном объеме. Согласно п. 6.1 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта участнику долевого строительства – в течение трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию, в тот же день ответчик направил истцу соответствующее уведомление о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком был направлен односторонний передаточный акт, который, по мнению истца, составлен с грубыми нарушениями законодательства. В адрес истца уведомление о приемке объекта направлено не было, таким образом, не соблюдена процедура передачи объекта.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что площадь объекта долевого строительства не соответствует площади, указанной в договоре: в оспариваемом акте 56,8 кв.м., тогда как в договоре – 56,82 кв.м. Право собственности на квартиру зарегистрировано ответчиком, о направлении истцу уведомления ФИО1 узнала при рассмотрении гражданского дела № по иску к застройщику о взыскании неустойки. Исходя из почтовой описи вложения, было направлено только сообщение о завершении строительства, о готовности объекта к передаче истец не уведомлялся.

Представитель ответчика АО «<данные изъяты>» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в возражениях, пояснила, что разница в площади менее 5% не подлежит компенсации. Кроме того, данное обстоятельство не является основанием для отказа в подписании акта приема-передачи. Указала на злоупотребление истцом своими правами, полагала, что предъявление настоящего иска обусловлено намерением истца увеличить период для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Пояснила также, что истец на протяжении двух лет живет и пользуется спорной квартирой. О наличии в ней строительных недостатков истцом не заявлено.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с ч.ч. 4, 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Судом установлено из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны, и АО «Специализированный застройщик <данные изъяты>» с другой, был заключен договор участия в долевом строительстве №).

Согласно условиям вышеуказанного договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику, а участник обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства - квартиру с условным номером 163, количество комнат – 2, этаж – 2, подъезд – 9, общей проектной площадью 56,82 кв.м.

Цена объекта по договору 5 303 400,00 руб. была оплачена истцом в полном объеме. Согласно п. 6.1 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта участнику долевого строительства – в течение трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Жилой дом в установленном порядке был введен в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком было подготовлено сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца почтовым отправлением (РПО <данные изъяты>) по адресу, <адрес> направлено сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче.

Доводы истца о том, что уведомление о необходимости принять объект долевого строительства не было направлено в адрес ФИО1, судом отклоняются, так как информация о сроках принятия объекта - в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения была отображена в указанном уведомлении.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вышеуказанное уведомление было получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы истца о том, что в его адрес было направлено только сообщение о завершении строительства, а о готовности объекта к передаче истец не уведомлялся, также подлежат отклонению. Копия направленного истцу сообщения, содержащая сведения о необходимости принятия объекта долевого строительства в указанный в нем срок, приобщена к материалам дела. Иного сообщения, содержащего другую информацию, которое было получено ФИО1, стороной истца не представлено.

Истец не выполнил обязанность по приемке объекта долевого строительства в установленный срок, что подтверждается отсутствием информации и доказательств уважительных причин для пропуска срока на принятие объекта.

Согласно ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в силу приведенных положений закона застройщик правомерно воспользовался правом на составление одностороннего акта, поскольку в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец не принял объект долевого строительства, а также не представил доказательств уважительных причин пропуска для принятия объекта долевого строительства срока, что свидетельствует об уклонении истца от приемки объекта.

Таким образом, суд считает установленным, что ответчик, как застройщик, исполнил свою обязанность и уведомил надлежащим образом истца, как участника долевого строительства, о завершении строительства, готовности объекта долевого строительства к передаче, необходимости принять объект долевого строительства. К составлению ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке акта приема-передачи привело бездействия истца, не совершившего в установленный срок необходимых действий для принятия квартиры - объекта долевого строительства.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не были представлены доказательства, подтверждающие наличие в квартире таких недостатков, которые препятствовали бы использованию квартиры по назначению, а также факт несоответствия квартиры условиям договора или требованиям закона.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку акт, составленный ответчиком в одностороннем порядке, не противоречит положениям ст. 8 указанного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, а истцом не доказано наличие существенных недостатков объекта долевого строительства, которые могут повлечь за собой нарушение прав истца на получение квартиры соответствующего качества и подписания акта приема-передачи.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от ДД.ММ.ГГГГ NN 2625-О, ч. 6 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу ч. 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же Федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 того же Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, между тем, выявленные в ходе осмотра квартиры недостатки не свидетельствовали о непригодности объекта долевого строительства к его использованию по назначению; участник долевого строительства не лишен права требовать устранения недостатков, но их наличие не является безусловным основанием для отказа от подписания передаточного акта, не препятствует истцу принять объект и зарегистрировать на него в установленном законом порядке право собственности.

Объект долевого строительства был построен в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а потому обязательства застройщика выполнены надлежащим образом, объект правомерно передан участнику в одностороннем порядке.

Право истца на отказ от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства возникает только тогда, когда в квартире есть недостатки, делающие ее непригодной для проживания, что материалами дела не подтверждено и не установлено в ходе рассмотрения спора.

Доводы истца о том, что площадь объекта долевого строительства не соответствует площади, указанной в договоре, а именно: в оспариваемом акте 56,8 кв.м., тогда как в договоре – 56,82 кв.м, не являются основанием для признания недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи ключей, а ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии основания для признания недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «СЗ ПКС <данные изъяты>» о признании недействительным одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ к договору №) участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.Б. Жихорева