Дело № 2-1955/2025
УИД 56RS0033-01-2025-003377-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 декабря 2025 года г. Орск
Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Смирновой Н.В.,
при секретаре Самбетовой Ж.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО5 к администрации г.Орска, Комитету по управлению имуществом г. Орска о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, об изменении статуса жилого помещения и признании права собственности,
установил:
ФИО3, ФИО5 обратились в суд с вышеназванным иском указав, что являются собственниками жилых помещений в одноэтажном жилом доме по адресу: <адрес>. Однако указанное жилое помещение фактически представляет собой двухквартирный жилой дом, а определенный помещению статус жилого дома не соответствует действительности. В 2008 году возникла необходимость в возведении пристроя с целью установки аппарата газового водонагревателя и в последующем размещении кухни. После проведенных строительных работ изменилась внутренняя конфигурация квртириы, не затрагивающая соседние жилые помещения, а также образовался пристрой А3 общей площадью 9,1 кв.м. и общая площадь дома составила 96,3 кв.м. Просят суд с учетом заявления об уточнении исковых требований: сохранить жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый № в реконструированном состоянии с пристроенным помещением литера А3 площадью 9,1 кв.м., общей площадью 96,3 кв.м. в целях кадастрового учета общей площадью 114 кв.м.; изменить назначение индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 96,3 кв.м., кадастровый №, признав его многоквартирным жилым домом, состоящим из двух квартир; признать за ФИО5 право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 58,5 кв.м., в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, состоящей из коридора площадью 6,9 кв.м., жилой комнаты площадью 12,5 кв.м., жилой комнаты площадью 7,5 кв.м., коридора площадью 1,2 кв.м., санузла площадью 3 кв.м., кухни площадью 9,4 кв.м., жилой комнаты площадью 18 кв.м.; признать за ФИО3 право собственности на 1/8 долю в праве собственности на двухкомнатную <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 37,8 кв.м., состоящей из кухни площадью 9,1 кв.м., туалета площадью 0,9 кв.м., жилой комнаты площадью 13,7 кв.м., жилой комнаты, площадью 14,1 кв.м., в силу приобретательной давности.
Истцы ФИО3 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ранее в судебном заседании представитель истцов ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации г.Орска, комитета по управлению имуществом г. Орска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя комитета по управлению имуществом г. Орска поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 07.10.2005 следует, что ФИО5 является собственником 2/3 доли одноэтажного жилого дома литер <данные изъяты>, полезной площадью 91,8 кв.м., жилой 51,8 кв.м. по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРПН от 20.11.2024 следует, что ФИО3 является собственником 7/8 долей одноэтажного жилого дома площадью 32,3 кв.м. по адресу: <адрес>.
Как следует из представленных документов, 1/8 доли одноэтажного жилого дома площадью 32,3 кв.м. по адресу: <адрес> принадлежала ФИО4, умершей в 1994, свидетельство о праве на наследство не выдавалось.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту от 14.01.2025 <адрес> в <адрес> состоит из двух обособленных помещений, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или несколько комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
Из представленного в материалы дела заключения ООО <данные изъяты> от 09.01.2025 следует, что жилой <адрес> в <адрес> возможно отнести к многоквартирному дому, состоящему из двух квартир. Каждая часть дома соответствует признакам квартиры, представляющей собой часть здания – жилого многоквартирного дома. Для данного многоквартирного дома есть техническая возможность формирования единого земельного участка с постановкой на кадастровый учет в соответствии с той площадью, которая используется под индивидуальный жилой дом. Каждая часть здания представляет собой индивидуально - определенные жилые помещения, которые состоят их жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких квартирах. Каждые части жилого дома имеют свое инженерно-техническое обеспечение и общие коммуникации (вводы в здание жилого дома). С целью установления статуса жилого дома как многоквартирный жилой дом, обособленные жилые помещения – «части» жилого дома, каждое их которых имеет свои уникальные характеристики, возможно признать квартирами, а именно: квартиру общей площадью 58,5 кв.м., квартиру общей площадью 37,8 кв.м.
Техническая возможность эксплуатации одноэтажного индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> качестве двух квартир в многоквартирном жилом доме обеспечена. Изменение его первого статуса на многоквартирный жилой дом и разделение на две жилые квартиры возможно и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Указанные обстоятельства администрацией г. Орска не оспариваются.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО3 и ФИО5 принадлежит не жилой дом, а <адрес> № в <адрес> в <адрес>.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (пункт 3 части 11 данной статьи).
Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 обращались в администрацию г.Орска за выдачей разрешения на реконструкцию квартиры. Однако, решением комитета по управлению имуществом г. Орска принято решение об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома.
Таким образом, установлено, что реконструкция дома произведена без соответствующего разрешения.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с приведенными выше нормами законодательства, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций жилого дома по <адрес>, составленному ООО «<данные изъяты>» от 25.02.2025, обследуемые конструкции фундаментов, наружных стен, перегородок, покрытия, кровли и полов находятся в работоспособном техническом состоянии; пространственная жесткость и прочность конструкций строения в целом обеспечиваются. Условия эксплуатации жилого дома оцениваются как хорошие, неблагоприятные условия, влияющие на возможность дальнейшей эксплуатации объекта отсутствуют; выполненные строительные работы в квартире №№ не противоречат требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», не влияют на снижение несущей способности конструкций здания. На момент обследования конструкции строения находятся в работоспособном техническом состоянии, эксплуатация строения в качестве жилого дома по адресу: <адрес>, возможна. Сохранение постройки после выполненной реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Экспертным заключением ФБУЗ «<данные изъяты> №.ФБУЗ.06.01-10.2025-0244 от 06.10.2025 установлено, что условия проживания по адресу: <адрес> соответствуют пп. 124, 127, 128, 130 Раздела VIII СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и поведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»; Раздела V СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Удовлетворяя требования иска о сохранении <адрес> в <адрес> в реконструированном виде, суд принимает во внимание, что существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при проведении работ по реконструкции спорной квартиры не допущено. Данные обстоятельства объективно подтверждены и заключениями экспертов.
Рассматривая требования ФИО3 о признании права собственности на 1/8 долю в спорном доме суд приходит к следующему.
Возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
В силу п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течении пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 16 вышеназванного совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абз. 1 п. 19 этого же постановления N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.
Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания.
Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 несет бремя содержания жилого помещения.
В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от других лиц к истцу не предъявлялись, права на спорное имущество никто не заявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не возникало.
При этом с момента приобретения имущества истец пользуется спорным имуществом, несет бремя его содержания.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года N 48-П "По делу о проверке конституционности п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В" высказана позиция, что принцип добросовестности означает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Этот принцип относится к основным началам гражданского законодательства, а положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с его основными началами, закрепленными в ст. 1 названного Кодекса (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Следовательно, суд приходит к выводу о добросовестности владения ФИО3 спорным имуществом, а также тот факт, что ФИО3 продолжительное время несла бремя содержания указанной квартиры.
При изложенных обстоятельствах, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск ФИО3, ФИО5 - удовлетворить.
Сохранить жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый № в реконструированном состоянии с пристроенным помещением литера А3 площадью 9,1 кв.м., общей площадью 96,3 кв.м. в целях кадастрового учета общей площадью 114 кв.м.
Изменить назначение индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 96,3 кв.м., кадастровый №, признав его многоквартирным жилым домом, состоящим из двух квартир.
Признать за ФИО5 (паспорт <данные изъяты>) право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 58,5 кв.м., в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, состоящей из коридора площадью 6,9 кв.м., жилой комнаты площадью 12,5 кв.м., жилой комнаты площадью 7,5 кв.м., коридора площадью 1,2 кв.м., санузла площадью 3 кв.м., кухни площадью 9,4 кв.м., жилой комнаты площадью 18 кв.м.
Признать за ФИО3 (СНИЛС № право собственности на 1/8 долю в праве собственности на двухкомнатную <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 37,8 кв.м., состоящей из кухни площадью 9,1 кв.м., туалета площадью 0,9 кв.м., жилой комнаты площадью 13,7 кв.м., жилой комнаты, площадью 14,1 кв.м., в силу приобретательной давности.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г.Орска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 25 декабря 2025 года
Судья /подпись/ Н.В. Смирнова