Дело № 2-2244/2022
УИД 70RS0002-01-2022-004901-29
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Перминова И.В.,
при секретаре Зависинском В.А.,
помощнике судьи Пастуховой М.И.,
с участием представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4 и ее представителя ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО4 о взыскании суммы задатка,
установил:
ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просит взыскать сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 18.03.2022 в двойном размере в сумме 200 000 рублей, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.
В обоснование заявленного требования указано, что 18.03.2022 между ФИО6 и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно п. 1.1. предварительного договора, ФИО4 обязалась заключить с ФИО6 как с покупателем основной договор купли-продажи недвижимого имущества и подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности в срок до 08.04.2022 включительно. Сумма в размере 100 000 рублей оплачена истцом по предварительному договору. В срок, указный в предварительном договоре, основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине продавца. Согласно п. 4.3 предварительного договора, в случае, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение трех банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.1. предварительного договора. Считает, что основной договор не был заключен по вине ФИО4, отказавшейся от исполнения предварительного договора без уважительных причин, в связи с чем, переданная по условиям предварительного договора денежная сумма является задатком, обеспечивающим возникшее из него обязательство сторон заключить основной договор, в связи с чем полагает, что с ФИО4 подлежит взысканию задаток по предварительному договору в сумме 100 000 рублей в двойном размере, всего 200 000 рублей.
Истец ФИО6 извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, об отложении дела не просила.
Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности 70 АА 1685155 от 26.03.2022 сроком на один год, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что ФИО6 свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от 18.03.2022 исполнила, передала ФИО4 задаток в размере 100000 руб., записалась на 08.04.2022 в 09 час. 30 мин. на прием в МФЦ по адресу: <адрес обезличен>, для заключения основного договора купли-продажи, о чем 07.04.2022 предупредила дочь ответчика ФИО1, с которой велись переговоры по сделке, пришла в установленное договор время и место для заключения договора. Однако ответчик в установленные договором дату и время в МФЦ не явилась, чем уклонилась от заключения основного договора купли-продажи, задаток не вернула. ФИО6 была заинтересована в приобретении квартиры ответчика. При этом истец имела намерения приобрести квартиру за счет собственных денежных средств, без привлечения кредитных денежных средств. В банки за получением кредита на приобретение квартиры ответчика, истец не обращалась, с сотрудниками банков об осмотре и оценке квартиры ответчика не договаривалась.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что переговоры по сделке купли-продажи квартиры велись истцом через дочь ФИО1 Подтвердила получение от истца задатка в размере 100000 руб., которые она (ответчик) потратила на погашение задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг продаваемой квартиры (70000 руб.) и на задаток в счет приобретаемой ее сыну квартиры (30000 руб.). 08.04.2022 не явилась на сделку, поскольку истец ее предупредила о времени и месте заключение основного договора и необходимости явки в МФЦ. ФИО1 ей сообщила, что 08.07.2022 в утреннее время ей необходимо ожидать сотрудников из банка для оценки квартиры, о чем в свою очередь ФИО1 сообщила ФИО6 Ей (ответчику) сотрудники банка не звонили, истец ее об этом не предупреждала. Она (ответчик) была заинтересована в продаже квартиры, о чем свидетельствует договор купли-продажи квартиры от 01.09.2022.
Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании устного ходатайства, в судебном заседании исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в доводах ответчика. Дополнительно пояснила, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине отсутствия интереса к квартире со стороны ФИО6 Считает, что ФИО6 действовала недобросовестно, так как не предупредила ФИО4 о времени и месте заключения основного договора купли-продажи квартиры и о записи в МФЦ на 08.04.2022 в 09 час. 30 мин. При этом в тот же день в 10 час. 03 мин. истец отказалась от заключения сделки. Указывает на то, что ответчик понесла убытки, так как в последующем продала квартиру дешевле, чем намеревалась продать истцу.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допроси свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно п. 4 этой же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429).
Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
По смыслу указанной правовой нормы также, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и не может влечь возложение на нее негативных последствий на основании п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что 18.03.2022 между ФИО6 (Покупатель) и ФИО4 (Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности в срок до 06 апреля 2022 г. (включительно) на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1).
Стороны договорились встретиться для подписания основного договора не позднее 10-00 часов 08 апреля 2022 г. по адресу: <адрес обезличен>, МФЦ (п.1.2 договора).
Неявка одной из Сторон для подписания основного договора трактуется как отказ от совершения сделки. К ответственной стороне применяются положения раздела 4 настоящего договора (п. 1.3 договора).
В соответствии с основным договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимого имущества - 2-комнатная квартира, назначение: жилое, расположенная на 3-м этаже по адресу: <адрес обезличен> (п. 2.1 договора).
Указанный Объект недвижимости принадлежит Продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону №<номер обезличен>, зарегистрированному в реестре №<номер обезличен> (п. 2.2 договора).
Стоимость Объекта недвижимости составляет 3 300 000 (Три миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек, является окончательной и пересмотру в одностороннем порядке не подлежит (п. 2.3 договора).
Обеспечением исполнения обязательств сторон по настоящему договору является задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 4.1 договора).
В случае, если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение трех банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.1. настоящего договора (п.4.3 договора).
Стороны не несут ответственности по настоящему договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, а именно: стихийных бедствий, военных действий, массовых общественных беспорядков, действий или бездействия государственных органов в месте нахождения сторон, если указанные обстоятельства препятствуют исполнению договора, а также изменений в законодательстве РФ, постановлениях и инструкциях местных законодательных и исполнительных органов власти, произошедших в период действия договора и приведших к невозможности его исполнения, а также в случае невозможности исполнения настоящего договора в связи с установлением факта совершения предыдущей (их) сделки купли-продажи Объекта недвижимости с нарушением законодательства РФ (п. 4.4 договора).
Вышеуказанный предварительный договор купли-продажи подписан сторонами.
Согласно расписке от 18.03.2022 ФИО4 получила денежную сумму в размере 100 000 рублей от ФИО6, которые являются задатком за продаваемый мной объект недвижимости – 2-комнатная квартира, назначение: жилое, расположенная на 3-м этаже по адресу: <адрес обезличен>.
Факт получения 100000 руб. в качестве задатка ответчиком ФИО4 не оспаривался.
В предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости между сторонами не был заключен.
Как следует из представленного в материалы дела талона П-128, истец Н.Е.ЮБ. во исполнение п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от 18.03.2022 осуществила запись на 08.04.2022 в 09-30 час. на услугу регистрации и кадастровый учет недвижимости по адресу: <адрес обезличен> МФЦ.
Вместе с тем, ответчик ФИО4 установленное в п. 1.2 договора время и место для подписания основного договора не явилась, от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости уклонилась без указания на то причин, сумму задатка вернуть отказалась, что явилось основанием для обращения ФИО6 в суд.
Заявленные ФИО6 требования считает подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказано отсутствие вины в своих действиях, в результате которых основной договор не был заключен.
Ответчиком не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о виновных действиях (бездействиях) покупателя при неисполнении договора купли-продажи. Обстоятельства, свидетельствующие об освобождении ответчика от возврата полученных денежных средств, по делу не установлены.
Напротив, суд находит установленным добросовестное поведение истца ФИО6 при исполнении своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от 18.03.2022, которая в полном объеме передала сумму задатка, обеспечила в установленное п. 1.2 предварительного договора запись в МФЦ для заключения основного договору купли-продажи квартиры.
Довод ответчика о ее неосведомленности относительно времени и места заключения основного договора купли-продажи квартиры, суд считает необоснованным и опровергнутым п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от 18.03.2022, с которым ответчик была ознакомлена и согласилась с его условиями, а потому обязана была и выполнить и явиться не позднее 10 час. 00 часов 08.04.2022 по адресу: <адрес обезличен>, в МФЦ.
К показаниям свидетеля ФИО1 относительно полученного 07.04.2022 от ФИО6 сообщения о необходимости в утреннее время 08.04.2022 обеспечить ФИО4 доступ в квартиру адресу: <адрес обезличен>, для ее оценки сотрудниками банка, суд относится критически, поскольку какие-либо доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, в материалы дела не представлены, стороной истца данный факт отрицается.
Более того, как следует из пояснений ответчика и показаний свидетеля, сотрудники банка им не звонили, ФИО6 о наименовании банка не сообщала, предварительный договор купли-продажи от 18.03.2022 условий о приобретении ФИО6 квартиры за счет кредитных средств не содержит. При этом подтвердили факт звонков истца накануне установленной договором даты заключения основного договора купли-продажи, о чем ответчик представила детализацию звонков и нотариальный протокол осмотра доказательств от 12.12.2022, что также свидетельствует о добросовестном поведении истца и ее заинтересованности в заключении основного договора.
Позицию ответчика ФИО4 относительно неосведомленности о времени и месте заключения основного договора купли-продажи квартиры адресу: <адрес обезличен>, и показания свидетеля ФИО1, являющейся дочерью ответчика, а также поступившее от ФИО1 в адрес ФИО6 08.04.2022 сообщение по мессенджеру «telegram.org», зафиксированной в нотариальном протоколе осмотра доказательств от 12.12.2022, суд расценивает как попытку ответчика уклониться от последствий неисполнения условий предварительного договора купли-продажи от 18.03.2022 и возврата истцу суммы задатка, которую ответчик потратила на погашение задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, оказанных в отношении данной квартиры, и задаток на приобретение ФИО2 жилой комнаты по адресу: <адрес обезличен>.
Довод ответчика и ее представителя о том, что ФИО6 до 08.04.2022 неоднократно переносила дату заключения основного договора купли-продажи квартиры по личным причинам, не свидетельствует об уклонении истца от заключения основного договора купли-продажи квартиры, так как предварительным договором купли-продажи от 18.03.2022 установлена дата, время и место заключения основного договора купли-продажи квартиры, куда истец прибыла и обеспечила условия для его заключения.
Тот факт, что ответчик продала квартиру 01.09.2022 за меньшую стоимость, не свидетельствует о недобросовестности истца и ее уклонении от заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Исходя из того, что обязательства ответчика по заключению основного договора купли-продажи в оговоренные в предварительном договоре сроки исполнены не были, то есть сделка не состоялась ввиду действий ФИО4, суд считает возможным взыскать с ФИО4 двойную сумму задатка, предусмотренную условиями предварительного договора купли-продажи от 18.03.2022, а именно 200 000 рублей, а потому исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса; в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
На основании ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче иска в соответствии с подп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации истцом ФИО6 уплачена государственная пошлина в размере 5 200 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 19.05.2022 на сумму 2600 руб. и чеком-ордером от 02.11.2022 на сумму 2600 руб.
Поскольку исковые требования ФИО6 к ФИО4 удовлетворены, принимая во внимание положения ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что с ФИО4 в пользу ФИО6 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые ФИО6 к ФИО4 о взыскании суммы задатка удовлетворить.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО6 сумму задатка в размере 200000 рублей.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Томска.
Председательствующий И.В. Перминов
Мотивированный текст решения суда изготовлен 21.12.2022.