КОПИЯ
70RS0004-01-2022-001722-51
Дело № 2-3464/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 ноября 2022 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Порубовой О.Н.
при секретаре Ивановой К.С.
с участием:
представителя истца ФИО1 (доверенность от 18.07.2022 на срок 1 год),
представителя ответчика ФИО2 ФИО3 (доверенность от 11.10.2022 на срок 2 года),
представителя ответчика ФИО4 ФИО5 (доверенность от 14.11.2022 на срок 3 года),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска к ФИО4, ФИО2 о сносе строения,
установил:
Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось с иском к ФИО4, ФИО2 о возложении обязанности освободить земельный участок по адресу: <адрес>) с кадастровым номером №, площадью 55 кв.м. путем сноса строения с кадастровым номером № площадью 52 кв.м. по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; о возложении обязанности по освобождению земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 27 кв.м., путем сноса строения по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указано, что между департаментом недвижимости и ООО «Пассат» заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> сроком до 21.08.2006 (с учетом дополнительного соглашения) для размещения магазина розничной торговли (временное сооружение). В рамках анализа документов установлено, что на земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером № площадью 52 кв.м. Однако на момент предоставления земельного участка для его эксплуатации статус строения был определен как временный, право собственности на который не подлежит государственной регистрации. Застройщики за получением разрешительной документации на объект не обращались. Ответчикам никогда не предоставлялся земельный участок для возведения объекта капитального строительства. Более того, строение с кадастровым номером № выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №, занимая территорию земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Учитывая, что ответчиками возведен объект недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, и основания для сохранения возведенного ими объекта отсутствуют, истец считает необходимым обязать ответчиков осуществить снос самовольной постройки.
В судебном заседании представитель истца требования поддержала.
Ответчик ФИО4, ФИО2, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили письменные возражения на исковое заявление.
Представители ответчиков в суде иск не признали, поддержали позицию, изложенную письменно. Полагали, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорного объекта недвижимости и не могли быть ответчиками по иску, доказательства того, что спорный объект является капитальным строением не представлены, расположение земельного участка в зоне Т-4 не должно нарушать права ответчиков, поскольку зона изменилась после возведения объекта, спорный объект был реконструирован и на это разрешение не требовалось, здание не представлен угрозы для третьих лиц, ответчики вносят арендную плату за землю, истцом пропущен срок исковой давности.
Исходя из положений статей 167, ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.
Изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что с ООО «Пассат» заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-11474, по которому в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 55 кв.м., для размещения магазина розничной торговли, срок договора аренды с 01.01.2000 по 21.08.2003.
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> считается заключенным на срок до 21.08.2006 для эксплуатации временного магазина.
Как следует из материалов дела на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером № размещено строение с кадастровым номером № площадью 52 кв.м., права на которое были зарегистрированы 04.02.2016 за ООО «Пассат», после чего право собственности на данное строение перешло по договору купли-продажи от 06.04.2016 ФИО7, от нее на основании договора купли-продажи от 21.11.2018 права перешли к ФИО2, от нее на основании договора купли-продажи от 28.07.2020 к ФИО4 ФИО4 Приобрела у ФИО2 1/2 долю в праве собственности на указанное строение. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 10.01.2022.
Таким образом, в настоящее время долевыми собственниками строения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> являются ФИО2 и ФИО4, что подтверждается выписками из ЕГРН от 10.01.2022 и от 01.10.2020.
Сведения о заключении с ФИО2 и ФИО4 договора аренды земельного участка по адресу: <адрес>) с кадастровым номером № в материалах дела отсутствуют.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г.No 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В случае, если продавец объекта недвижимости являлся арендатором земельного участка, покупатель принимает тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного участка.
Следовательно, с момента перехода прав на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание и который необходим для использования этого здания, на том же праве, что и у предыдущего собственника, то есть фактически к ответчикам перешло право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка № ТО-21-11474 для размещения временного магазина (магазина розничной торговли).
Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 29.12.2020 следует, что разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № не выдавались, запросы на получение указанных разрешений в департамент не поступали.
Топографической съемкой МБУ «Архитектурно-планировочное управление», актом обследования земельного участка МБУ «Томский городской цент инвентаризации и учета» от 06.07.2022 подтверждается, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200011:35, выходит на 21 кв.м. за границу земельного участка с кадастровым номером № на территорию земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, распоряжение которым осуществляется муниципальным образованием «Город Томск».
Согласно с п.2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, п.6 ст. 2 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.
В соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).
В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Из анализа указанных норм права следует, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных правил, и установил в пункте 2 этой же статьи последствия, то есть, санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, при условии, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Доказательств тому, что спорный объект соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах ответчиками в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, отсутствие разрешения на строительство, как указывалось выше, не является самостоятельным основанием для сноса самовольной постройки.
Деление земель по целевому назначению на категории (согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства) является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон как зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.
Решением Думы г. Томска от 27.11.2007 N 687 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск" (далее - Правила), в которых градостроительный регламент определяется как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, если постройка возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), то она считается действующим законодательством созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Как установлено судом, спорное строение расположено на земельном участке с кадастровым номером №, для которого установлен вид разрешенного использования – для размещения временного магазина, категория земель - земли населенных пунктов.
Кроме того, спорное сооружение выходит на 21 кв.м. за границу земельного участка с кадастровым номером № на территорию земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.
Ответчиками не представлено доказательств тому, что спорный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Таким образом, спорное строение с кадастровым номером 70:№ неправомерно возведено на участке с кадастровым номером № и на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка (для размещения временного магазина) не предполагает возведение капитального объекта строительства на данном земельном участке.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о возведении капитального объекта строительства истцу было известно с момента заключения договора аренды земельного участка, когда истец применял ставки арендной платы в соответствии с размещенным объектом капитального строительства.
Между тем иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения; поэтому к такому иску подлежат применению правила ст. 208 ГК РФ.
В соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, по смыслу статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Поскольку истец не лишен права владения земельными участками, на которых расположен спорный объект недвижимости, к рассматриваемым требованиям не подлежит применению срок исковой давности.
Согласно ч.1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Суд полагает разумным установить срок для исполнения решения суда в течение 2 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. При этом в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок истец вправе совершить снос самовольного строения за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку заявленные требования были признаны судом обоснованными, в соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчиков в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей, по 150 руб. с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска удовлетворить.
Возложить на ФИО4 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) обязанность по освобождению земельного участка по адресу: <адрес>) с кадастровым номером № площадью 55 кв.м. путем сноса строения с кадастровым номером № площадью 52 кв.м. по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке, в течение 2 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
Возложить на ФИО4 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) обязанность по освобождению земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 27 кв.м., ограниченный характерными точками:
№
X
Y
1
8981,17
7297,67
2
8981,02
7300,79
3
8970,94
7300,29
4
8971,05
7298,02
5
8979,00
7298,01
6
8979,00
7295,51
7
8979,00
7295,51
8
8979,38
7297,57
путем сноса строения по адресу: <адрес> в течение 2 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
В случае неисполнения ФИО4 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) решения суда в установленный срок муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска вправе совершить снос самовольного строения с последующим взысканием с ФИО4 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) необходимых расходов.
Взыскать с ФИО4, ФИО2 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска расходы по уплате государственной пошлины в размере 150 руб. с каждой.
Решение суда может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Копия верна
Судья: О.Н. Порубова
Помощник судьи Д.А. Камсюк
Оригинал находится в деле № 2-3464/2022 в Советском районном суде г. Томска
Мотивированный текст решения изготовлен 28.11.2022.