УИД 77RS0021-02-2022-008563-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2022 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Карповой А.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5748/2022 по иску ФИО1 к ГУП адрес «Центр управления городским имуществом», Департаменту адрес по конкурентной политике о признании недействительными торгов о проведении аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» (ГУП «ЦУГИ»), Департаменту адрес по конкурентной политике о признании недействительными торгов о проведении аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения по адресу: адрес, общей площадью 61,9 кв.м., признании недействительным договора купли-продажи № ГП 16899902 от 20 декабря 2021 года, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Свои требования истец мотивировал тем, что 21 октября 2021 года Департаментом адрес по конкурентной политике были организованы торги (номер извещения 178fz21102100131) по продаже имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУП «ЦУГИ» и расположенного по адресу: адрес, общей площадью 61,9 кв.м. (кадастровый номер ...), в форме аукциона в электронной форме. Информация была размещена в сети «Интернет», что подтверждает ссылка на Аукцион: https://178fz.roseltorg.ru/? ga=2.216334357.2046346852.1644410115- 1606597073.1631257616#соm/procedure/view/procedure/377404.

В соответствии с лотовой документации по аукциону, победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену имущества (п. 11.5 Лотовой документации). В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 02 декабря 2021 года, истец был признан его победителем, так как предложил наибольшую цену лота – сумма.

20 декабря 2021 года между ГУП «ЦУГИ» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № ГП 16899902; одновременно с Договором сторонами также был подписан акт приема-передачи квартиры. Покупная цена за квартиру была оплачена покупателем в полном объеме – часть покупной цены в размере сумма была списана в качестве задатка с лицевого счета покупателя на сайте электронной торговой площадки, а оплата остальной части покупной цены подтверждается платежным поручением на сумму сумма.

17 января 2022 года Управление Росреестра по Москве уведомило ГУП «ЦУГИ» и ФИО1 о приостановлении государственной регистрации, поскольку представленный для проведения регистрационных действий Договор купли-продажи от 20 декабря 2021 года в нарушение положений п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, не содержит существенного условия об обязательствах лица, к которому переходит право собственности на объект культурного наследия, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Таким образом, истцу стало известно, что здание, расположенное по адресу: адрес, является объектом культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1905 г. помещалась редакция большевистской газеты «Вперед», что подтверждается приказом Департамента культурного наследия адрес от 19 мая 2017 года № 3112. При этом, при участии в аукционе и при заключении договора купли-продажи истец не знал о таком статусе приобретаемого им жилого помещения, потому как ни извещение, ни аукционная документация, ни оспариваемый договор не содержат сведений о том, что спорное помещение находится в доме – объекте культурного наследия.

Указанное условие является существенным; отсутствие в договоре ссылки на него свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку она могла быть совершена лишь с соблюдением соответствующих требований законодательства.

ФИО1 в суд не явился, извещен, доверил ведение дела своему представителю по доверенности фио, которая в судебном заседании заявленные требования поддержала и настояла на их удовлетворении в полном объеме.

Представители ГУП «ЦУГИ» и Департаменту адрес по конкурентной политике в судебном заседании просили суд в удовлетворении заявленных требований отказать по доводам представленных возражений на иск, указывая на то, что торги были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, истец был ознакомлен со всей документацией и отчетами, которые находились в открытом доступе.

Представитель ДГИ адрес в судебном заседании разрешение заявленного спора оставил на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Москве явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, и оценив представленные доказательства с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ст. ст. 15, 17, 19, 55 Конституции Российской Федерации, руководствуясь принципом справедливости, защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

В силу положений ст. ст. 1 и 9 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Ст. ст. 10 и 11 ГК РФ предусмотрена судебная защита гражданских прав и ее способы, при этом не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, извещение о проведении открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУП «ЦУГИ» и расположенного по адресу: адрес, общей площадью 61,9 кв.м. (кадастровый номер ...) было размещено в сети «Интернет» 21 октября 2021 года на сайте Единой электронной торговой адрес по адресу https://178fz.roseltorg.ru.

С момента размещения указанного извещения на сайте torgi.gov.ru и на сайте торговой площадки roseltorg.ru была размещена лотовая документация: проект договора купли-продажи; копия отчета об оценке имущества, являющегося предметом торгов (с приложением копии экспертного заключения на отчет об оценке) – отчет № 31-044-П/ОЗФ «Об оценке рыночной стоимости объектов жилой недвижимости (квартиры) в количестве 50 шт., расположенных в адрес» от 12 июля 2021 года; копия согласия адрес Москвы на проведение аукциона; Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; копия технической документации ГБУ МосгорБТИ.

Согласно протоколу об итогах от 02 декабря 2021 года ФИО1 был признан победителем аукциона, в связи с чем между 20 декабря 2021 года между ГУП «ЦУГИ» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № ГП16899902 жилого помещения по адресу: адрес, общей площадью 61,9 кв.м.

17 января 2022 года Управление Росреестра по Москве уведомило ГУП «ЦУГИ» и ФИО1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, поскольку представленный для проведения регистрационных действий Договор купли-продажи от 20 декабря 2021 года в нарушение положений п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, не содержит существенного условия об обязательствах лица, к которому переходит право собственности на объект культурного наследия, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

24 февраля 2022 года ФИО1 подал в адрес ГУП «ЦУГИ» уведомление об одностороннем расторжении договора купли-продажи недвижимости и требованием возврата уплаченных по договору денежных средств, ссылаясь на недействительность сделки ввиду отсутствия в договоре существенного условия в виде возникновения у него обязательства по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядка и условий их выполнения.

В ответ на поступившее уведомление ГУП «ЦУГИ» подготовило проект Дополнительного соглашения к договору купли-продажи № ГП16899902 от 20 декабря 2021 года.

Указанное соглашение ни ФИО1 ни его представителем по доверенности фио подписано не было. Право собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости до настоящего времени не зарегистрировано.

В силу положений ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1); торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом; выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия; форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4).

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Согласно материалам дела спорный объект недвижимости отнесен к выявленным объектам культурного наследия (регистрационный номер в ЕГРОКН 771510195200005).

Приказом Департамента культурного наследия адрес № 311 от 19 мая 2017 года утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельцы объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1905 г. помещалась редакция большевистской газеты «Вперед» по адресу: адрес.

Таким образом, на момент проведения аукциона, заключения договоров купли-продажи имел статус выявленного объекта недвижимости и подлежал охране в таком качестве в соответствии с положениями Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

К сделкам с указанным объектом недвижимости, в том числе подлежали применению нормы ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно части 7 приведенной правовой нормы в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

При этом в силу ст. 47.6 Закона об объектах культурного наследия в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 ст. 47.3 Закона.

Согласно ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором, извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Отсутствие в информационном сообщении о продаже государственного имущества, сведений об условиях договора купли-продажи объекта культурного наследия, установленных при приватизации, свидетельствует о несоблюдении организатором торгов – Департаментом адрес по конкурентной политике процедуры торгов; при этом были нарушены права участников аукциона на полную и достоверную информацию о приватизируемом имуществе, на ознакомление покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи такого имущества.

Охранное обязательство – это документ, в котором предусматриваются определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия. Охранное обязательство оформляется Департаментом культурного наследия адрес в одностороннем порядке. Если дом станет объектом культурного наследия, охранное обязательство оформляется на него целиком.

Соответственно, если дом, в котором расположена спорная квартира является объектом культурного наследия, то расположенная в нем квартира также является объектом культурного наследия и собственник (правообладатель) объекта, недвижимости расположенного в объекте культурного наследия должен соблюдать условия охранного обязательства, выданного на дом в целом.

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона об объектах культурного наследия, а при отсутствии данного охранного обязательства – требований иного охранного документа, предусмотренного п. 8 ст. 48 указанного закона.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о распоряжении находящимися в государственной или муниципальной собственности объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, должно содержать сведения об отнесении объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр, или к выявленным объектам культурного наследия, о нахождении в границах земельного участка объекта археологического наследия и об обязанности лица, к которому переходит имущественное право на указанные объекты или земельные участки, выполнять установленные настоящим Федеральным законом требования в отношении объекта культурного наследия, в том числе: при приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр, в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

Таким образом, анализ указанных положений закона свидетельствует о том, что решение о приватизации объекта культурного наследия должно в обязательном порядке содержать сведения об отнесении объекта к культурному наследию, о наличии обременений нового собственника по содержанию данного объекта, установленных законом, также как и информационное сообщение о приватизации, а сам договор о передаче объекта в собственность в порядке приватизации в отсутствие утвержденного охранного обязательства или иных охранных документов обязанность нового собственника по выполнению требований, предусмотренных п.п. 1-3 ст. 47.3 Закона об объектах культурного наследия.

Ссылку ответчиков на то, что истец был ознакомлен с отчет № 31-044-П/ОЗФ «Об оценке рыночной стоимости объектов жилой недвижимости (квартиры) в количестве 50 шт., расположенных в адрес» от 12 июля 2021 года, в котором содержится информация о том, что спорная квартира находится в многоквартирном доме, являющимся объектом культурного наследия регионального значения, суд признает несостоятельной.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а равно достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, а также с учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО1 в части признания недействительными торгов о проведении аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения, признании недействительным договора купли-продажи и взыскании денежных средств обоснованы и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Положения приведенной правовой нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга), поскольку статья 395 ГК РФ устанавливает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса»).

Таким образом, статья 395 ГК РФ предусматривает ответственность за неисполнение денежного обязательства, которое в данном случае возникает с момента вынесения решения суда, которым определен размер подлежащей взысканию суммы. Соответственно обязанность по выплате этой суммы возникает у ответчика только с даты вступления решения суда в законную силу, исходя из положений ст. 210 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме сумма подлежат взысканию с ГУП «ЦУГИ» в его пользу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными торги о проведении аукциона в электронной форме по продаже жилого помещения, находящегося в хозяйственном ведении Государственного унитарного предприятия адрес «Центр управления городским имуществом» (ГУП «ЦУГИ»), оформленные протоколом от 02 декабря 2021 года.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения № ГП 16899902 от 20 декабря 2021 года между ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в хозяйственное ведение Государственного унитарного предприятия адрес «Центр управления городским имуществом» (ГУП «ЦУГИ») жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 61,9 кв.м.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия адрес «Центр управления городским имуществом» (ГУП «ЦУГИ») в пользу ФИО1 уплаченную по договору купли-продажи жилого помещения сумму в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.И. Карпова

Мотивированное решение суда изготовлено 14 октября 2022 года