Дело № 3а-354/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000040-73

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 11 августа 2022 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Горбоконь А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований), в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3842 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – здание столовой, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 18802748 руб.

В подтверждение первоначальных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Научно-практический центр «ПроАльянс».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0208054:71 являются завышенными, что приводит к увеличению размера арендной платы, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как арендатора земельного участка.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 3842 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – здание столовой, запись регистрации права <данные изъяты>

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, в точности, дополнительным соглашением от <данные изъяты> к договору аренды земельного участка от <данные изъяты>, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 31119470,02 руб.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Научно-практический центр «ПроАльянс», согласно которому определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 15030000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 2 марта 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Научно-практический центр «ПроАльянс» от <данные изъяты> выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, п. 22 ФСО № 7, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, а также несоответствия п. 11 ФСО № 7, косвенно влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 18802748 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключение эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО10 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальностям 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

В судебном заседании административным ответчиком – государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № В обоснование данного ходатайства было указано на то, что экспертом не проведен надлежащий анализ сопоставимости характеристик объекта оценки и объектов сравнения. По мнению административного ответчика, объект-аналог № 1 в действительности является земельным участком с кадастровым номером № площадью 1974 кв. м по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – магазины; объект-аналог № 2 – земельным участком с кадастровым номером № площадью 2000 кв. м по адресу: <адрес>, Подгоренское участковое лесничество, урочище «Подклетенская шелюга», часть квартала 110, части выделов 10, 11, 12, категория земель – земли лесного фонда, вид разрешенного использования – участок лесного фонда; объект-аналог № 3 – земельным участком с кадастровым номером № площадью 800 кв. м по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для проектирования и строительства административного здания. Поскольку объект оценки расположен в районе с развитой инфраструктурой, окружен жилой малоэтажной и высотной застройкой, обеспечен высокоинтенсивным пешеходным и автомобильным трафиков, а объект-аналог № 1 расположен в промышленной зоне Советского района г. Воронежа, местоположение объекта-аналога № 2 характеризуется смешанным лесным массивом, пешеходные дорожки отсутствуют, инфраструктура не развита, то требовалось применить корректировку на назначение и местоположение к данным объектам-аналогам. Кроме того, объект-аналог № 2 необходимо относить к классу земельных участков – земельные участки под объекты рекреации, поэтому эксперт неверно применяет корректирующие коэффициенты на функциональное назначение. Имеется ссылка на данные рынка недвижимости на период не ранее, чем за год до 01.01.2020, согласно которым среднее значение удельного показателя рыночной стоимости по сегменту 4 «Предпринимательство» в г. Воронеже составило 8613,192 руб./кв. м, по экспертному заключению данный показатель составит 4894 руб./кв. м, что привело к существенному занижению кадастровой стоимости.

В письменных пояснениях и в судебном заседании эксперт ФИО10 поддержала выводы, изложенные в заключение от <данные изъяты>, указав, что ответы на поставленные вопросы даны развернуто на основании проведенного исследования, противоречий не имеется, каждый поправочный коэффициент обоснован и приведена информация из источника его применения, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями и действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность.

Как видно из заключения эксперта от <данные изъяты>, определение рыночной стоимости объекта оценка было проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом из предложений к продаже земельных участков были выбраны объекты, которые на дату определения стоимости имелись на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок либо цене предложений, из общего списка были выбраны аналоги, наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, в данном случае, местоположение объекта экспертизы, удаленность от автодороги, вид разрешенного использования, общая площадь, а также вид права.

Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам на торг, площадь.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда не вызывают.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступных информационных ресурсах, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет-страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Ссылку административного ответчика – государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» на данные публичной карты с указанием на кадастровые номера соответствующих земельных участков, суд не может признать состоятельной, поскольку доказательств, бесспорно подтверждающих недостоверность информации о характеристиках объектов-аналогов в объявлениях об их продаже, не представлено.

Следует учесть, что определение рыночной стоимости на ретроспективную дату не позволяет получить дополнительную информацию посредством переговоров с собственником объекта или его представителем, ввиду чего эксперт ориентируется на данные, опубликованные в объявлениях о продаже и общедоступных данных.

В судебном заседании представители административного ответчика по доверенности ФИО1 и ФИО2 подтвердили, что данная информация была получена в результате сопоставления информации об объектах-аналогах в объявлении с данными публичной карты.

Вместе с тем, объявления о продаже, используемые экспертом, не содержат указания на кадастровые номера соответствующих земельных участков.

В свою очередь, сторона административного истца, выражая согласие с заключением эксперта, настаивала на сопоставимости объекта-аналога № 2 с объектом оценки. В судебном заседании, в том числе, путем просмотра информации с сайта «Авито», была проверена и подтверждена информация о продаже объекта-аналога № 2. Так, объявление о продаже с уникальным номером <данные изъяты> содержит следующую информацию: «участок «по красной линии», с согласованным заездом. Электричество 100 кВт. Есть проект на строительство кафе. Возможная площадь застройки до 700 кв. м. Рассмотрю вариант обмена на коммерческую недвижимость (склад, производственное помещение). Собственник». Также размещены фотографии, среди которых имеется согласованная схема заезда на участок с автодороги с указанием разметки, дорожных знаков, парковки и т.п., план застройки участка, на котором обозначены кафе, веранда, открытые столики под навесом.

Эксперт ФИО10 ссылаясь в заключении на применяемый источник информации («Справочник оценщика недвижимости 2018» (Земельные участки часть 1. Под ред. ФИО3. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2018 г.)), указала суду, что и объект оценки, и объект-аналог № 2 относятся к земельным участкам под офисно-торговую застройку, поэтому вносить корректировку на функциональное назначение не требуется.

Также эксперт ФИО10 показала, что объект-аналог № 1 соответствует объекту оценки по местоположению, поскольку расположен рядом с дорогой, имеющей интенсивное движение (выезд на окружную дорогу г. Воронежа), рядом находятся жилые многоэтажные дома как советской, так и современной постройки, промышленные предприятия, поэтому корректировка не требуется.

Кроме того, эксперт ФИО10 отметила, что представленные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы скриншоты объявлений, которые, по мнению административного ответчика, необходимо использовать при расчете рыночной стоимости объекта исследования не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, так как располагаются в различных зонах города (ближе к центральной части города, расположены в жилых кварталах многоэтажной современной застройки, площадь земельных участков отличается от площади исследуемого участка), в скриншотах самих объявлений отсутствуют даты, когда земельные участки предлагались к продаже. Также при использовании данных земельных участков в качестве объектов-аналогов необходимо вводить дополнительные корректировки на местоположение, на площадь, в то время, как в заключение корректировка требовалась только для объекта-аналога № 3 и только на площадь.

Эксперт ФИО10 просила учесть, что объект исследования расположен в зоне старой застройки, окружен промышленным предприятием и в основном двухэтажными жилыми домами старой постройки, на момент определения стоимости не отличается ни развитой инфраструктурой, ни высотной застройкой, доводы административного ответчика в данной части не соответствуют действительности.

Таким образом, вопреки позиции административного ответчика, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Анализируемое экспертное заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, является мотивированным, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий и неоднозначного толкования, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Выводы, изложенные в заключении, также в ходе допроса в судебном заседании полностью подтвердила эксперт ФИО10 проводившая судебную экспертизу, ответив на заданные сторонами вопросы и опровергнув предъявляемые к экспертному заключению замечания.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, в точности, в размере, определенном заключением судебной экспертизы, подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 28 декабря 2021 г., то указанную дату следует считать датой его обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области», в свою очередь, государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» выступал в качестве органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3842 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – здание столовой, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г., в размере 18802748 (восемнадцать миллионов восемьсот две тысячи семьсот сорок восемь) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2021 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 22.08.2022.