Дело № 2-298/2025 (2-4800/2024)

64RS0043-01-2024-007578-95

Решение

Именем Российской Федерации

15 января 2025 года город Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего Магазенко Ю.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вдовиной В.С.,

с участием представителя истца Заики Г.Д. – ФИО1,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, администрация Волжского района муниципального образования «Город Саратов», Управление Россреестра по Саратовской области о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Данная квартира имеет жилую площадь 34,9 кв. м. Распоряжением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ №-р, <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Снос дома был запланирован до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку жилое помещение, которое расположено в аварийном доме, является собственностью истца, право выбора получения жилого помещения или выкупной стоимости за жилое помещение, признанного в установленном порядке аварийным всецело лежит на истце. Жилой дом по адресу: <адрес>, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкупную стоимость.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит обязать ответчика изъять путем выкупа в муниципальную собственность жилое помещение - квартиру, общей площадью 34,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> предоставлением выкупной стоимости жилого помещения, признанного в установленном порядке аварийным, обязать ответчика выплатить выкупную стоимость в размере 3 312 000 руб. Прекратить право собственности Заики Г.Д. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> после полного перечисления размера возмещения.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки в суд не сообщила.

Представитель истца Заики Г.Д. – ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме, просить удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки не сообщили.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заключения Межведомственной комиссии по оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом № от ДД.ММ.ГГГГ, Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (<адрес>) признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме в течении трех месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений (п.2.1), произвести снос и реконструкцию указанного дома до ДД.ММ.ГГГГ (п.2,2).

В соответствии с пунктом 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (далее - Положение), на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ, ч.1 ст.7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст.32 ЖК РФ.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке непригодным для проживания, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст.32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пп.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 ст.32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто, дом не включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2022-2026 годах», утвержденную постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, обстоятельства дела, бездействие со стороны ответчика, выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, право выбора истца способа защиты своих прав, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право требовать выкупной стоимости жилого помещения.При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения стоимости помещения истца и возможных убытков в связи с необходимостью применения специальных познаний судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Олимп-Эксперт».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ В результате проведенного исследования установлено, что размер возмещения за жилое помещение с учетом рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка, рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составит 2 612 000 руб. В результате проведенного исследования установлено, что в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, требовалось проведение первого комплексного капитального ремонта в 1932 году. Проведение первого капитального ремонта в отношении данного жилого дома до даты приватизации первой квартиры в жилом доме требовалось. В результате проведенного исследования установлено, что проведение первого капитального ремонта требовалось в отношении всего жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли истца жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> составляет: 820 000 руб. Следует отметить, что рассчитанная выше сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт представляет собой самостоятельный расчет, не зависящий от объектов-аналогов. В результате проведенного исследования, установлено, что пребывание / проживание в квартире, расположенной по адресу: <адрес> создает опасность для жизни и здоровья находящихся / проживающих в данных помещениях лиц.

Анализируя заключение эксперта, установлено, что размер возмещения за жилое помещение 2 612 000 руб. складывается из: 2 420 000 руб. - рыночная стоимость объекта; 2 000 руб. - регистрация прав для физического лица; 10 000 руб. - затраты связанные с переездом в арендуемое жилое помещение; 10 000 руб. затраты связанные с переездом в приобретенное жилое помещение; 90 000 руб. - затраты на аренду подобного объекта на период подбора нового объекта; 20 000 руб. - услуги риэлтора по подбору нового объекта по аренде, 60 000 руб. - услуги риэлтора по подбору нового объекта по покупке. Кроме того, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 820 000 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. При таких обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют. Заключение эксперта подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела.

Неясность, неполнота, наличие противоречий в заключении судебной экспертизы не установлены.

В этой связи суд полагает возможным положить в основу судебного решения выводы проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании истец не поддерживал требования о взыскании стоимости возможных убытков, из которых 10 000 руб. - затраты связанные с переездом в арендуемое жилое помещение; 90 000 руб. - затраты на аренду подобного объекта на период подбора нового объекта; 20 000 руб. - услуги риэлтора по подбору нового объекта по аренде.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании возмещения (выкупной цены) за жилое помещение, которые определены экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, наличие исключительных обстоятельств угрозы жизни и здоровью истца, суд полагает необходимым взыскать в пользу истца денежные средства в счет возмещения за спорное жилое помещение в размере, определенном в заключении судебной экспертизы в размере 3 312 000 руб., из расчета: 2 420 000 руб. - рыночная стоимость объекта; 2 000 руб. - регистрация прав для физического лица; 10 000 руб. затраты связанные с переездом в приобретенное жилое помещение; 60 000 руб. - услуги риэлтора по подбору нового объекта по покупке. 820 000 руб. - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца выкупную стоимость за жилое помещение в размере 3 312 000 руб.

Возмещение за жилое помещение (выкупная цена) подлежит взысканию с ответчика за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов».

Поскольку иные возможные убытки истец не просил взыскать, суд разрешает спор согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ исходя из заявленных требований.

После выплаты ответчиком указанного размера возмещения за жилое помещение прекратить право собственности Заики Г.Д. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

После выплаты ответчиком указанного размера возмещения за жилое помещение признать за ответчиком право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., и понесены расходы по составлению справки о выкупной стоимости размере 2 000 руб.

Данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку являлись для истца необходимыми, с целью соблюдения гражданского процессуального законодательства и определения цены искового заявления.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оказанию юридических услуг по правилам ст. 100 ГПК РФ в разумных пределах.

Истец просит взыскать с ответчика сумму представительских услуг в размере 35 000 руб., в подтверждение несения которых предоставил агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом разумности, категории дела, участие представителя в судебных заседаниях, объем выполненной работы, суд определяет сумму по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб.

Определением Волжского районного суда г. Саратова по делу по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой порчено экспертам ООО «Олимп-Эксперт».

Руководитель экспертного учреждения ходатайствовал перед судом о распределении судебных расходов в размере 70 000 руб.

Учитывая объем удовлетворения исковых требования, положения ст.ст.88, 94, 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Олимп-Эксперт» расходов по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости, удовлетворить в части.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО3 (паспорт серии №, выданный <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) выкупную стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 3 312 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы на составление справки о выкупной стоимости в размере 2 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за жилое помещение прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за жилое помещение, признать за администрацией муниципального образования «Город Саратов» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований, - отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Олимп-Эксперт» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 70 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 13 марта 2025 года.

Председательствующий Ю.Ф. Магазенко