Решение по делу № 2-2162/2025 от 16.06.2025 - о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном виде, признании права собственности на жилой дом.

Дело № 2-2162/2025

55RS0003-01-2025-002247-19

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

29 мая 2025 года

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Тынысовой А.Т.,

при секретаре судебного заседания Комаровой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном виде, признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с названным заявлением. В обоснование заявленных требований указали, что ФИО1 принадлежит 2/3 доли, ФИО2 принадлежит 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, площадью 33.4 кв.м., расположенный по адресу: ххх. Данное жилое помещение представляет собой блокированный жилой дом. Ранее данный жилой дом являлся жилым помещением в составе одного большого жилого дома. Впоследствии большой жилой дом был признан блокированным, состоящим из четырех отдельных жилых блоков (домов блокированной застройки). ФИО1, муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области и ФИО3 принадлежат иные дома блокированной застройки, ранее в совокупности со спорным жилым дом составлявшие один большой жилой дом. Большой жилой дом (все дома блокированной застройки в настоящее время) расположен на земельном участке с кадастровым №. Из указанного земельного участка был образован под спорным жилым домом земельный участок с кадастровым №, площадью 367 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, установлено относительно жилого дома с почтовым адресом: ххх. Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 19.11.2024 № 1494 была утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым №, образованного из земельного участка с кадастровым №. Также было согласовано предоставление образованного земельного участка ФИО1 и ФИО2 Однако распоряжением департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 22.01.2025 № 68 ФИО1 и ФИО2 было отказано в предоставлении в общую долевую собственность названного земельного участка с кадастровым № в связи с несоответствием характеристик расположенного на нем дома блокированной застройки характеристикам объекта, указанным в правоустанавливающем документе. К настоящему времени жилой дом был реконструирован. Площадь его в настоящее время составляет 89,7 кв.м. По заказу истцов кадастровым инженером Ч.О.Ю. был подготовлен технический план реконструированного жилого дома, в котором зафиксирована его фактическая конфигурация и площадь. В целях подтверждения соответствия жилого дома предъявляемым к жилым помещениям требованиям истцы получили Заключение ООО ххх согласно выводам которого жилой автономный блок, расположенный по адресу: г. ххх, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, проживающих в нем и на смежных земельных участках. Споров и претензий к истцам по вопросу реконструкции жилого дома и расположения его на земельном участке не имеется. В данном случае реконструкция не только не затронула конструктивные элементы жилого дома, но и укрепила дом, сделала его состояние безопасным по сравнению с прежним. Таким образом, принадлежащее истцам жилое помещение с учетом его реконструкции нельзя определить как самовольную постройку, поскольку была произведена реконструкция жилого помещения, находящегося в собственности. Реконструкция жилого дома не затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности. Помещения дома находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к эксплуатации. При этом права и законные интересы других лиц не нарушаются. Отсутствие зарегистрированного права на жилое помещение в реконструированном состоянии с учетом реконструкции существенно нарушает права истцов как собственников, поскольку они не могут в настоящее время в полной мере осуществить все правомочия собственников в отношении спорного жилого помещения, зарегистрировать свои права на него, распорядиться им по своему усмотрению, а также создаются препятствия в оформлении земельного участка под жилым домом. Таким образом, принадлежащий истцам жилой дом с учетом его реконструкции нельзя определить как самовольную постройку, поскольку была произведена реконструкция жилого дома, находящегося в собственности, и земельный участок ранее был предоставлен для строительства жилого дома. Так как истцы являются пользователями земельного участка, то все права собственников земли принадлежат и им, за исключением права распоряжения. Площадь жилого дома, сведения о которой содержатся в ЕГРН, не совпадает с фактической площадью его в настоящее время.

Просит сохранить жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: г. ххх, в реконструированном состоянии общей площадью 89,7 кв.м., признать право ФИО1 на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: г. ххх, общей площадью 89,7 кв.м., признать право ФИО2 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх ххх, общей площадью 89,7 кв.м., указать в решении, что оно будет являться основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о жилом доме с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх, общей площадью 89,7 кв.м, и государственной регистрации прав на него.

Истец ФИО4 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истцов ФИО5, действующая на основании доверенности в деле, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации города Омска ФИО6, действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом. Представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала по заявленным требованиям ФИО1, ФИО2

Иные лица, участвующие в деле в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дали разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

При этом, Верховный суд Российской Федерации в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации № 10/Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью (п. 26 Постановления Пленума).

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.04.2025, жилой дом, расположенный по адресу: ххх, имеет общую площадь 33,4 кв.м., присвоен кадастровый №, правообладателями числятся: ФИО1 – 2/3 доли; ФИО2 – 1/3 доли. При этом право собственности указанных лиц зарегистрировано на объект площадью 33,1 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.02.2025, земельный участок, расположенный по адресу: ххх, имеет площадь 444+/-7 кв.м., имеет разрешенное использование: блокированная жилая застройка, участку присвоен кадастровый №, правообладатель ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка № от 27.01.2025.

При этом в судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: ххх, на основании постановления от 15.02.2008, соглашения от 08.05.2007, свидетельство о праве на наследство по завещанию от 08.05.2007.

ФИО2 является собственником 1/3 долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: ххх, на основании постановления от 15.02.2008, соглашения от 08.05.2007.

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 19.11.2024 № была утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым №, образованного из земельного участка с кадастровым №. Также было согласовано предоставление образованного земельного участка ФИО1 и ФИО2

Распоряжением департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 22.01.2025 № ФИО1 и ФИО2 отказано в предоставлении в общую долевую собственность названного земельного участка с кадастровым № связи с несоответствием характеристик расположенного на нем дома блокированной застройки характеристикам объекта, указанным в правоустанавливающем документе.

В связи с тем, что по состоянию на 19.02.2025, жилой дом, расположенный по адресу: ххх, имеет общую площадь 89,7 кв.м., год постройки 1957, однако право собственности зарегистрировано на 33,4 кв.м. за правообладателями, истцы вынуждены были обратиться в суд с указанным иском.

В соответствии с частью 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из содержания ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу абзаца шестого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования - для жилой застройки (индивидуальной). В связи с чем, реконструкцию истцом жилого дома, расположенного на спорном участке следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и абзаца 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истцами ФИО1, ФИО2 была произведена реконструкция объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования – для блокированной жилой застройки.

Согласно экспертного заключения ООО «ххх» от 03 апреля 2025, жилой дом по адресу: ххх, имеет площадь 89,7 кв.м. является пригодным для проживания, после реконструкции и перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не создает угрозу уничтожения или повреждения имущества иных лиц, с сохранением и эксплуатацией названного строения, соответствует установленным и действующим на территории Российской Федерации строительным, градостроительным и санитарным нормам и правилам.

В связи с тем, что истцы не имеют возможности узаконить произведенную реконструкцию занимаемого ими жилого помещения путем согласования с органом местного самоуправления, суд приходит к мнению о том, что истцами избран верный способ защиты права в судебном порядке.

Оценив в совокупности представленные доказательства, и принимая во внимание, что домовладение, расположенное по адресу: ххх, не создает угрозу жизни или здоровью граждан, полагает возможным исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить в полном объеме, и сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: ххх, общей площадью 89,7 кв.м., с кадастровым №, в реконструированном виде и признать за ФИО1 право собственности на 2/3 доли, за ФИО2 право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх, общей площадью 89,7 кв.м.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Сохранить жилой дом по адресу: ххх, общей площадью 89,7 кв.м., с кадастровым №, в реконструированном виде.

Признать за ФИО1, ххх года рождения, право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх, общей площадью 89,7 кв.м.

Признать за ФИО2, ххх года рождения, право собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх, общей площадью 89,7 кв.м.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Т. Тынысова

Решение принято в окончательной форме 16 июня 2025 года