К делу № 2-673/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Крымск «06» июля 2022 года
Крымский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Литвиненко Т.А.,
при секретаре Щербатовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Крымский район к ФИО2, о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования Крымский район обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании сделки недействительной с применением последствий ее недействительности.
В обоснование заявленных требований представитель органа местного самоуправления указывает, что 03.08.2017 между ФИО2 и администрацией МО Крымский район заключен договор аренды № 4500013219 от 03.08.2017 г. земельного участка с кадастровым номером 23:15:0000000:1239, площадью 4000 кв.м разрешенное использование отдельно стоящие жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества). 08.08.2017 Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Администрацией муниципального образования Крымский район на основании договора купли-продажи от 14.02.2019 № 185 ответчику был предоставлен в собственность за плату указанный земельный участок, под жилым домом, принадлежащим ему на праве собственности. Истец считает, что вышеуказанный договор купли-продажи от 14.02.2019 №185 является недействительным по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, на предоставленном в собственность ответчику земельном участке расположен жилой дом общей площадью 86,6 кв.м. С заявлением о предоставлении земельного участка под объектом в собственность ФИО2, не представлены доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади 4000 кв.м для эксплуатации жилого дома общей площадью 86,6 кв.м. Из чего следует, что ответчику в собственность предоставлен земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, необходимый для ее эксплуатации. Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное нормами земельного законодательства, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность. Решением Совета муниципального образования Крымский район от 23.11.2016 № 115 в правила землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района от 12.07.2011 № 77 (с изменениями, внесенными решением Совета Нижнебаканского сельского поселения Крымского района от 26.12.2013 № 176) внесены изменения, согласно которых для видов разрешенного использования объектов капитального строительства - отдельно стоящие жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества) максимальная площадь земельных участков установлена в размере - 2000 кв.м. На дату обращения ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 4000 кв.м, в собственность под жилым домом, действовали правила землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (в редакции, утвержденной решением Совета муниципального образования Крымский район от 23.11.2016 № 115) согласно которых, для данного вида разрешенного использования земельных участков, была установлена максимальная площадь земельных участков в размере - 2000 кв.м. Из вышеизложенного следует, что договор купли-продажи земельного участка площадью 4000 кв.м от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками недействительности (ничтожности), как противоречащий требованиям земельного законодательства. В связи с чем, просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:15:0000000:1239, площадью 4000 кв.м, по адресу: , от ДД.ММ.ГГГГ №. Применить последствия недействительности путем исключения из единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:15:0000000:1239, площадью 4000 кв.м. по адресу: .
В судебное заседании представитель истца- администрации муниципального образования , ФИО4 действующая на основании доверенности- № от ДД.ММ.ГГГГ не явилась. От нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Так же, просила исковые требования удовлетворить на основании доводов, изложенных в исковом заявлении.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. В письменном заявлении просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, и отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, по основаниям, изложенным им в письменном отзыве. В обоснование своих возражений относительно предмета спора, указал, что земельный участок был предоставлен ему в аренду с установленными границами и площадью, которая в момент осуществления кадастрового учета, соответствовала максимально допустимым параметрам площади, указанным в Правилах землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района, для земельных участков с видом разрешенного использования- личное подсобное хозяйство. На данном земельном участке им был возведен объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, в соответствии с выданным в установленном порядке разрешением на строительство. В последствии, между ним, и органом местного самоуправления- администрацией МО Крымский район был заключен договор купли-продажи земельного участка, выкупная стоимость была уплачена в срок, и в полном размере, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке. При заключении договора аренды земельного участка от 03.08.2017 г., так, и при совершении сделки купли-продажи от 14.02.2019 г. данного земельного участка, он действовал добросовестно и открыто. При обращении в органы местного самоуправления, им предоставлялись подлинные документы, подтверждающие фактическую застройку земельного участка. По результатам рассмотрения его заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату, администрацией муниципального образования Крымский район было принято положительное решение, и отказ, на основании ст. 39.16 ЗК РФ не последовал.
Представитель третьего лица- Межмуниципального отдела по Абинскому и Крымскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Крымский сектор), ФИО3 действующая на основании доверенности № 229 от 01.12.2021 г. в судебное заседание не явилась. В адрес суда от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьего лица.
Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования администрации муниципального образования Крымский район не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
На основании постановления администрации муниципального образования Крымский район № 755 от 25.05.2017 г. «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>», протокола № 1 заседания комиссии по проведению аукциона от 29.06.2017г., между администрацией муниципального образования Крымский район и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенный по результатам аукциона № 4500013219 от 03.08.2017 г., в соответствии с условиями которого, ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок, с кадастровым номером 23:15:0000000:1239, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование отдельно стоящие жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества), площадью 4000 кв.м, сроком на 20 лет
В соответствии с условиями договора купли-продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности на котором расположены здания, строения, сооружения от ДД.ММ.ГГГГ, данный земельный участок был предоставлен ФИО1 в собственность ст. 39.1, пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ, - под жилым домом, принадлежащем ответчику на праве собственности (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что, если иное не установлено данной правовой нормой или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Основания невозможности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьей 39.16 ЗК РФ.
В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. При этом, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Размеры образуемых земельных участков определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории (ст. 30 ГрК РФ). Что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из буквального толкования положений Земельного кодекса (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством РФ не установлено. (согласно разъяснений Департамента недвижимости Минэкономразвития России (Письмо от 3 июля 2015 № Д23и -3084).
Ст. 39.16 ЗК РФ, содержит исчерпывающий перечень оснований, для отказа в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, и в него не включены доводы, представленные истцом в обоснование заявленных требований.
Ни одна из норм ЗК РФ, регулирующих правоотношения, в части предоставления земельного участка, путем выкупа правообладателем, не содержит каких-либо требований о «соразмерности» и «обоснованности испрашиваемой площади».
Согласно п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером 23:15:0000000:1239, площадью 4000 кв.м. по адресу: относится к категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования отдельно- стоящие жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества).
В соответствии со ст. 4 ЗК РФ, для ведения личного подсобного хозяйства может использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ.
Доводы о том, что параметры жилого дома, возведенного ФИО2 на предоставленном в аренду земельном участке, не соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК РФ представителем истца не заявлены, и доказательства данного факта не представлены.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Также приведенные нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках.
В ходе рассмотрения дела, судом достоверно установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику в аренду, а, в последствии и в собственность, использован им по целевому назначению, а именно, для возведения индивидуального жилого дома.
Решением Совета Нижнебаканского сельского поселения Крымского района № 176 от 26.12.2013 г. «О внесении изменений в правила землепользования и застройки территории Нижнебаканского сельского поселения " (л.д. 14-16) устанавливались основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. В зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж-1Б) была предусмотрена возможность использования земельных участков: отдельно стоящие усадебные дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества) с минимальными параметрами площади 1000 кв.м., максимальными 5000 кв.м.
Согласно выписки из ЕГРН, содержащей сведения об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 21), кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:15:0000000:1239 был осуществлен 18.10.2016 г.
Доводы представителя истца о недействительности сделки купли-продажи земельного участка, в виду того, что на дату обращения ФИО2 с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 4000 кв.м, в собственность под жилым домом, действовали правила землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (в редакции, утвержденной решением Совета муниципального образования Крымский район от 23.11.2016 № 115) согласно которых, для данного вида разрешенного использования земельных участков, была установлена максимальная площадь земельных участков в размере - 2000 кв.м. являются необоснованными, поскольку на дату вступления в силу данного правового акта границы, конфигурация и площадь земельного участка были утверждены, и зарегистрированы в ЕГРН. При этом, ст. 39.16 ЗК РФ, не предусмотрено основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов по причине изменения положений правил землепользования и застройки муниципального образования в части нормирования предельных размеров земельных участков.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п.4 ст. 167 ГК ПФ).
Понятия "основы правопорядка" и "нравственность", как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 08.06.2004 N 226-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "Уфимский нефтеперерабатывающий завод" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 11 статьи 7 Закона Российской Федерации "О налоговых органах Российской Федерации.)
Согласно Решения Совета муниципального образования Крымский район от 02.06.2021г. № 92 приняты изменения Правил землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района (действующая редакция). Предельные параметры площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) в настоящее время, составляют от 1000 кв.м. до 5000 кв.м., и земельный участок, предоставленный в собственность ответчику соответствует указанным параметрам.
В данном случае, требование о применении последствий недействительности сделки имеет признаки формальности, и его удовлетворение будет противоречить основам правопорядка, поскольку не приведет к восстановлению какого-либо нарушенного права истца, либо защите публичных интересов.
При таких обстоятельствах, установленных в судебном заседании, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Крымский район к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности- отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Крымский районный суд Краснодарского края.
Судья: подпись. Копия верна