... Дело № 2-3574/2022
16RS0046-01-2022-005265-89
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 августа 2022 года г. Казань
Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Малковой Я.В.,
при секретаре Нургалиеве Б.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов ИКМО г. Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани» о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов ИКМО г. Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани» о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности, указав в обоснование требований, что ему на основании договора купли продажи объекта недвижимости от ... г. принадлежит нежилое здание диспетчерская станция, общей площадью - 13,1 кв. м., кадастровый номер ... по адресу: ....
Нежилое здание диспетчерская станция, общей площадью - 13,1 кв. м., кадастровый номер ... по адресу: ... расположено на земельном участке с кадастровым номером ..., площадью 166 кв. м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под здание диспетчерской станции по адресу Республика Татарстан, г Казань, Вахитовский район, в районе Речного порта, принадлежащем ему на праве аренды по договору о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ...
С целью улучшения качественных характеристик нежилых зданий, предыдущим собственником, была произведена реконструкция здания, но при этом не оформлены соответствующие документы, о чем истец узнал только после покупки: выяснил, что стоит на кадастровом учете здание с площадью 13.1 кв. м, хотя по факту площадь здания 102, 7 кв. м.
При обращении за дальнейшим оформлением нежилого здания и постановкой на государственный кадастровый учет, истец узнал, что в досудебном порядке это сделать невозможно: обращался в МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» за получением ранее выданной разрешительной документацией, но получил ответ, что ранее она не выдавалась. Также подал заявление в Росреестр от ... г. о внесении изменений, но получил отказ Росреестра от ... г., так как нет документа подтверждающего проведение реконструкции, в связи с чем истцу отказали.
Согласно техническому описанию здание построено в ...., реконструировано в нежилое здание в ... г., имеет один этаж, Литера ..., общей площадью 102.7 кв. м. по адресу ....
Техническое состояние здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В здании предусмотрены необходимые помещения для обеспечения его функционального назначения. Прилегающая территория благоустроена, подъезд пожарной техники обеспечен. Здание оснащено необходимыми инженерными системами электроснабжения. Таким образом, согласно вышеперечисленным данным нежилое здание-магазин не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указывает, что самовольно возведенное на земельном участке нежилое здание соответствует целевому использованию земельного участка, истец пользуется этим земельным участком на законных основаниях, самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при строительстве не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Просит сохранить реконструированное нежилое здание диспетчерская станция, общей площадью - 102,7 кв. м., кадастровый номер ... по адресу: ... в реконструированном состоянии; признать за ним право собственности на реконструированное нежилое здание диспетчерская станция, общей площадью - 102,7 кв. м., кадастровый номер ... по адресу: ....
Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещались, причины неявки суду не сообщили.
Представитель третьего лица МКУ«Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать.
Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии сч.1 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
В силу ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Согласно ч.4 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Частью 7 ст.51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимо представить документы согласно приведенному перечню.
На основании ч.1 ст.55.24 ГрК РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 статьи 55.24 ГрК РФ), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что ... года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которого продавец обязуется продать, а покупатель – принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором нежилое здание, диспетчерская станция, общей площадью -13,1 кв.м., кадастровый номер ... по адресу: ....
.... Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ на основании указанного договора за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание, диспетчерская станция, общей площадью -13,1 кв.м., кадастровый номер ... по адресу: ...
ИП ФИО3 по договору с ФИО1 от ... ... составлено заключение эксперта по вопросу определения технического состояния вышеуказанного объекта недвижимости. Согласно заключению на объекте недвижимости, расположенном по адресу: ... с кадастровым номером ... отсутствуют системы внутреннего теплоснабжения (отопления), водоснабжения и водоотведения (канализации), вентиляции и слаботочные системы – не соответствует нормам п.4.16, 4.17, 4.18 СП 118.13330.2012.
Объект недвижимости, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером ... соответствует нормативным документам в области градостроительства, пожарной безопасности для общественных зданий.
... года истцу Управлением Росреестра по Республике Татарстан выдано уведомление об отказе в государственном кадастровом учете, с указанием на то обстоятельство, что в ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что согласно сведениям ЕГРН общая площадь объекта недвижимости с кадастровым номером ... составляет 13.1 кв.м., тогда как технический план подготовлен в результате изменения сведений о площади и уточнения местоположения здания, расположенного по адресу: ... после которой площадь будет составлять 102.7 кв.м. При этом, документ подтверждающий реконструкцию объекта недвижимости, а также документ основание для составления технического плана не представлен.
В ходе судебного заседания истец пояснил, что объект недвижимости он приобретал в таком виде, в котором он сейчас существует, при покупке истец знал, что фактическая площадь объекта отличается от той, которая указана в документах.
Вместе с тем, разрешительная документация на реконструкцию указанного объекта в текущем состоянии отсутствует.
Согласно абз.1 ч.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Поскольку реконструкция спорного объекта недвижимости произведена без соответствующей разрешительной документации, то данное строение в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.
С ... г. вступила в силу новая редакция пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
... года между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани и МУП «Метроэлектротранс» заключен договор аренды земельного участка площадью 166 кв.м., с кадастровым номером ... расположенному по адресу: .... Договор заключен сроком на 49 лет до ....
... года по договору о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, права и обязанности в отношении земельного участка площадью 166 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенному по адресу: ... переданы ФИО1 сроком по ... года.
Таким образом, спорная самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем ни истцу, ни продавцу ФИО2 на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования,
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пояснений истца, реконструкцию нежилого здания без соответствующего разрешения произвела ФИО2, которая в силу положений ст. 222 ГК РФ не вправе была ее продавать ФИО1
В силу ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, поскольку по договору купли-продажи от .... истцу фактически была передана самовольная постройка, а объект недвижимости площадью 13,1 кв.м. не существовал в момент заключения договора, то данный договор в силу положений силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, ФИО1 является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям.
Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года) отмечено, что законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
При этом суду также надлежит установить, имелись ли у лица, осуществившего самовольное строительство, препятствия к получению разрешения на возведение такого строения.
Далее, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года) подчеркнуто, что отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдачетакого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Таким образом, по смыслу приведенных законоположений, с учетом практики их применения, включая определение Верховного Суда РФ от 25.09.2018 N 308-ЭС18-14002 по делу N А32-43848/2017, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном законом порядке, в неравное положение по сравнению с застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
В соответствии с целями обеспечения правопорядка в указанной сфере суд считает, что исковые требования направлены именно на упрощенный порядок легализации, при котором суд лишен будет возможности в полном объеме оценить безопасность реконструкции и соблюдение прав третьих лиц, имея в виду недопустимость как вторжения суда в сферу компетенции исполнительной власти при осуществлении властных полномочий, строго регламентированных нормами административного законодательства, так и невозможность подмены административных процедур судейским усмотрением, степень свободы которого в этой части существенно ограничена.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат отклонению.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к МКУ «Администрация Вахитовского и Приволжского районов ИКМО г. Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г. Казани» о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РТ в течение месяца через Вахитовский районный суд г. Казани.
...
...
Судья Я.В. Малкова
Решение31.08.2022