Решение по делу № 2-112/2025 от 13.01.2025 - о взыскании суммы залога по договору найма жилого помещения, задолженности за неиспользованные дни найма, компенсации стоимости услуг мастера, судебных расходов и по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора найма и возмещении ущерба.

Дело № 2-112/2025 (№ 2-2473/2024)

УИД: 23RS0058-01-2024-000799-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2025 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Клименко И.Г.

при секретаре Апретовой М.С.

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о взыскании суммы залога по договору найма жилого помещения, задолженности за неиспользованные дни найма, компенсации стоимости услуг мастера, судебных расходов и по встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО5 о расторжении договора найма и возмещении ущерба

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском, в котором после уточнения исковых требований просит, взыскать с Ответчика ФИО6 денежные средства в размере 35 000 рублей являющиеся страховым депозитом, денежные средства в размере 32 666 рублей 67 коп. в счет компенсации (возврата) за неиспользованные дни найма, денежные средства в размере 2 731 рублей 56 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, денежные средства в размере 3 500 рублей компенсации за оплату услуг мастера, денежные средства в размере 19 000 рублей компенсации за оплату экспертного заключения, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, судебные издержки: денежные средства в размере 3 137 рублей за уплаченную государственную пошлину за подачу искового заявления, 6 000 рублей за составление искового заявления, расходы на проведенную судебную строительно-техническую оценочную экспертизу в размере 65 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 40 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор найма жилого помещения (далее Договор), принадлежащего ей на праве собственности – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям Договора ФИО4 Р.М. приняла на себя обязательства передать ФИО3 квартиру, пригодную для проживания, а также отвечающую необходимых санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям сроком на одиннадцать месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.6 Договора). В рамках данного Договора, в день его подписания, ФИО4 Р.М. кроме платы (35 000 рублей) за первый месяц проживания передана сумма в том же размере (35 000 рублей), внесенная в качестве страхового депозита, обеспечивающая оплату междугородних, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в том числе интернета, иных платных услуг по обслуживанию Объекта, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного имущества (согласно п. 6.1 Договора). ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был оплачен последующий месяц проживания (ноябрь). ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 Р.М., которую известили соседи, проживающих этажом ниже в <адрес>, ФИО3 становится известно, что у них происходит затопление (залив) квартиры, источник которого, вероятнее всего, это <адрес>, которая является предметом найма. В тот же день, ФИО4 Р.М. делает предположение, что причиной залива соседней квартиры может быть некорректное пользование системой отопления, вызывает мастера и приезжает вместе с ним. По результатам осмотра приглашенный ФИО2 Р.М. мастер пояснил, что причиной залива являются проблемы со сливом, что не имеет ничего общего с системой отопления. Из-за ничем не обоснованного вывода мастера о том, что причиной течи является слив, ФИО3 и его супруга прекратили пользоваться сантехприборами в ванной комнате, но даже эта крайняя мера никак не повлияла на течь у соседей, проживающих этажом ниже. По прошествии 3 дней с момента аварии, ФИО2 Р.М. так и не явилась больше в квартиру, устранять аварию и приводить квартиру в пригодное для проживания и отвечающее условиям Договора состояние не стала. Таким образом, не имея элементарной возможности принять душ и делая это у друзей, Истец ФИО3 со своей супругой продолжал жить в квартире, где запрещено пользоваться ванной комнатой. Несмотря на все вышеперечисленные неудобства, в нарушение условий Договора, ФИО2 Р.М. сообщила посредством мессенджера, что мастер должен быть вызван ФИО3, что она требует произвести ремонтные работы, а также оплатить ущерб собственнику <адрес>, после чего ФИО4 Р.М. перестала выходить на связь. С учетом вышеизложенного, ФИО3 был вынужден обратиться в экспертное учреждение ООО «ФИО7С.ЭКСПЕРТ», в соответствии с выводами которого причиной затопления помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно осмотру, является протечка трубы в стене жилой комнаты; данная труба в стене относится к общедомовому имуществу (экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №). Стоимость услуг экспертной организации составила 19 000 рублей, что подтверждается прилагаемыми документами. По результатам вышеуказанной экспертизы, проведенной ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что в нарушение п. 2.1.1. договора квартира перестала соответствовать необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям, ФИО3, чьей вины в произошедшем заливе не было установлено, был вынужден выехать из квартиры примерно в 18 ч. 15 мин., о чём уведомил ФИО2 Р.М. путем отправки ей телеграммы с дублированием данной информации через мессенджер WhatsApp. В соответствии с п. 2.1.5. договора, наймодатель обязан устранить своими силами последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине нанимателя и (или) проживающих с ним лиц. В соответствии с п. 5.5. договора, наниматель несет полную ответственность за ущерб, причиненный квартире и (или) имуществу наймодателя, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или неосторожности нанимателя и (или) лиц, с ним проживающих. Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что страховой депозит, полученный наймодателем в день заключения договора, является обеспечением исполнения нанимателем обязанностей по оплате междугородных, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в т.ч. интернета, иных платных услуг по обслуживанию квартиры, а также в целях сохранности переданного нанимателю имущества, включая владельце прилегающих помещений. Единственным законным основанием для удержания страхового депозита, согласно п. 4.6. договора, является наличие на момент выезда нанимателя из квартиры любых задолженностей и (или) неоплаченных счетов, обязанность погашения, оплаты которых в соответствии с договором возложена на нанимателя. На момент выезда ДД.ММ.ГГГГ каких-либо задолженностей и неоплаченных счетов не имелось. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ Договор досрочно расторгнут, вышеуказанная квартира освобождена от проживания в связи с тем, что она перестала соответствовать условиям Договора, перестала быть пригодной для проживания, а также отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям. А ФИО2 в нарушение условий Договора и требований закона отказывалась приводить жилое помещение в пригодное для проживания состояние. ФИО2 Р.М. вопреки условиям Договора и условиям возврата страхового депозита (залога), отказалась вернуть страховой депозит в размере 35 000 рублей. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была оплачена предоплата за ноябрь 2023 года, ФИО2 проживать в не пригодной к проживанию квартире, не соответствующей условиям Договора и не отвечающей необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям, с запретом на использование сан узла, не представлялось возможным, ФИО3 вынужден был переехать, прожив в ноябре всего 2 (два дня). Соответственно ФИО2 неправомерно удерживает денежные средства за оплаченные, но неиспользованные дни найма квартиры. Последним днем проживания в квартире было ДД.ММ.ГГГГ, оплата за неиспользованные дни найма составляет 32 666 рублей 67 коп., исходя из расчета: 35 000 руб. / 30 дней = 1 666 рублей 67 коп. плата за день найма; 1 666 рублей 67 коп. х 28 дней (неиспользованные дни найма с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) = 32 666 рублей 67 коп., ФИО3 считает, что имеет право на возврат этой суммы. Разрешить вышеуказанные противоречия путем переговоров не удалось. На досудебную претензию ФИО2 не отреагировала. Согласно п. 7.4 Договора при возникновении споров Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласования – в судебном порядке. ФИО3 считает, что ФИО2 продолжает пользоваться его денежными средствами в размере 67 666 рублей 67 коп., неправомерно удерживает их и уклоняется от уплаты, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов по правилам ст. 395 ГК РФ составил на ДД.ММ.ГГГГ (день подачи искового заявления) — 2 731 рублей 56 коп. Помимо прочего, ФИО3 самостоятельно произвел оплату мастеру, которого пригласила ФИО2 7 000 рублей, между ФИО4 Р.М. и ФИО3 была договоренность оплатить эту сумму пополам, ФИО2 3 500 рублей ФИО4 Р.М. ФИО3 так и не вернула, а также он вынужден был обратиться в экспертную организацию для определения причины затопления помещения, расположенного по адресу: <адрес> оплатил 19 000 рублей за экспертное заключение. Считает, что эти денежные средства также подлежат взысканию с ФИО2. Кроме того, считает, что отказом ФИО2 приводить жилое помещение в пригодное для проживания состояние, запретом на использование сантехнических приборов в квартире, нарушены его личные неимущественные права, ему причинены нравственные и физические страдания, которые выразились в посягательстве на достоинство личности, неприкосновенность частной жизни, поскольку ему приходилось испытывать постоянные неудобства, он вынужден был просить знакомых принимать у них душ, просить, чтобы его супруга могла принять душ, они испытывали неловкость и стыд. Причиненный ему указанными неправомерными действиями моральный ущерб ФИО3 оценивает в размере 5 000 рублей.

ФИО2 Р.М. иск не признала, заявила встречное исковое заявление, которым просит суд в удовлетворении требований ФИО3 отказать полностью; расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 232 166 рублей 57 коп.; неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 268 111 рублей 67 коп.; расходы по досудебной оценке стоимости восстановительного ремонта в размере 10 000 рублей; материальный ущерб в размере 284 341 рубль; расходы по герметизации протечки и диагностике в размере 11 400 рублей; расходы за электрическую энергию в размере 10 983 рубля; почтовые расходы в размере 738 рублей 72 коп. Мотивирует исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В тот же день квартира была передана ФИО3 по передаточному акту. К договору между сторонами прилагались дополнительные условия по содержанию жилого помещения, под которыми ФИО3 поставил подпись об ознакомлении. Экземпляр данных условий был передан ФИО3, ФИО2 он его оторвал и оставил (забыл) в квартире. Среди прочего в дополнительных условиях оговорено, что ванну не разрешается двигать, а бойлер выключать после быстрого нагрева воды двумя клавишами. Такой запрет связан с тем, что при сдвиге может произойти разгерметизация стыка между самой ванной и трубой водоотведения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Р.М. поступил телефонный звонок от соседей, проживающих этажом ниже, которые сообщили о заливе их квартиры и капающей с потолка воде. В этот же день ФИО4 Р.М., ФИО3, а также третьи лица (ФИО8, ФИО9) визуально осмотрели квартиру на предмет возможной течи. Видимых следов источника залива не обнаружилось. Участниками осмотра сделано предположение о том, что течь возникла из-за смещения слива под ванной или течи трубы отопления внутри стены. В рамках этого осмотра зафиксированы очевидные следы затопления и ущерб от него. В частности, в квартире отклеились обои, вздулось напольное покрытие, обнаружено, что объем воды под паркетом затопил половину всей площади кухни-гостиной. Составлен акт залива с подписями свидетелей. Сделана видеофиксация. В <адрес> ниже этажом имеются множественные мокрые рыжие пятна на потолке коридора и комнаты, стекающая вода со светильников в ванной комнате. ФИО3 отказался свидетельствовать данный акт личной подписью, хотя принимал непосредственное участие при осмотре, что подтверждается соответствующей видеозаписью, заявив, что самостоятельно сделает экспертизу. В связи с тем, что в <адрес> в <адрес> отсутствует какая-либо форма управления, ФИО4 Р.М. заказала и оплатила услуги специалиста по диагностике причин возникновения затопления и по герметизации коммуникаций. Стоимость услуг составила 11 440 рублей, о чем составлен и оплачен договор № от ДД.ММ.ГГГГ Диагностика причин залития заключалась в том, что специалист с помощью прибора тепловизора проверял следы разгерметизации скрытых коммуникаций без нарушения целостности стен. Данная диагностика проводилась с участием обеих сторон спора. По результатам диагностики протечек в скрытых коммуникациях не обнаружено. ДД.ММ.ГГГГ посредством телефонного мессенджера ФИО4 Р.М. обратилась к ФИО3 с претензией-требованием компенсировать соседям по этажу ниже убытки, вызванные заливом, в котором просила привести арендованную квартиру в первоначальное состояние. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 Р.М. поступает сообщение от соседей, что ФИО3 покинул арендованную квартиру и вывез оттуда все свои вещи. В этот же день ФИО4 Р.М., с участием третьих лиц, используя средства видеофиксации, оказывается в собственной квартире, сданной в аренду ФИО3 ФИО3 и его вещей в квартире по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не было. Составлен акт входа в квартиру с подписями свидетелей. Согласно первоначальному исковому заявлению ФИО3 подтверждается, что он получил претензию ДД.ММ.ГГГГ и уехал из квартиры с вещами на следующий день. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 послано два письма: <адрес> по адресу регистрации: <адрес>. Вложения писем: досудебная претензия, смета предполагаемого ремонта, банковский счет ФИО4 Р.М. ФИО3 было сделано досудебное предложение: выплатить собственнику <адрес> на ремонт поврежденного потолка 20 000 рублей. Письма вернулись назад. В период с ноября 2023 по февраль 2024 г. ФИО4 Р.М. своими силами предпринимала все зависящие от нее действия для просушки жилого помещения, а именно включала отопление, накладывала электрические коврики и сушила стены тепловой пушкой, взятой в аренду ДД.ММ.ГГГГ Между тем, ФИО4 Р.М., получив от ФИО3 арендную плату за ноябрь 2023 г. и удерживая обеспечительный платеж по договору найма, не инициировала никаких судебных споров и взысканий по возмещению ущерба от затопления. Поводом для подачи встречного искового заявления явился факт возюуждения гражданского судопроизводства по инициативе ФИО3 Согласно п. 1 ст. 687 наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В силу п. 5.3. договора найма расторжение договора в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из Сторон другой Стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа не позднее чем за тридцать календарных дней до даты расторжения договора. Утверждение ФИО3 о том, что договор является расторгнутым с того момента, как он без заблаговременного письменного уведомления покинул квартиру, не имеют под собой правовой основы. Более того, условия, указанные в договоре, являются даже более мягкими по отношению к нанимателю, чем предусмотренные п. 1 ст. 687 ГК РФ. Таким образом, ФИО4 Р.М. считает, что требования ФИО3 о взыскании неправомерно удерживаемых денежных средств не подлежат удовлетворению. В связи с тем, что требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, о взыскании компенсации морального вреда и расходов на подготовку экспертного заключения являются производными к основным требованиям – они также не подлежат удовлетворению. В то же время п. 2 ст. 687 ГК РФ установлено, что Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В связи с тем, что в настоящем деле имеется совокупность обоих обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК РФ, ФИО4 Р.М. просит суд расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Одновременно с этим требует взыскать с ФИО3 арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 35 000 рублей в месяц, а всего 232 166 рублей 57 коп. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Пунктом 5.6. договора найма предусмотрено, что при просрочке платежей по договору наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Таким образом ФИО4 Р.М. считает, что с ФИО3 подлежит взысканию неустойка в размере 268 111 рублей 67 коп. Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В соответствии с п. 2 этой же статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Пунктом 3.1.3. договора найма установлено, что наниматель обязан содержать объект в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии. В п. 3.1.4. договора указано, что наниматель обязан бережно относиться к имуществу наймодателя, находящемуся на объекте. Согласно п. 5.5. договора найма наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный объекту и/или имуществу наймодателя за вред, причиненный владельцам прилегающих помещений, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности нанимателя или лиц, с ним проживающих. В п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Пунктом 2 той же статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. Требования о взыскании ущерба состоят из следующего: - ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Р.М. оплатила услуги оценщика за выезд в квартиру для оценки стоимости восстановительного ремонта в размере 5 000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ изготовлено и передано заключение о стоимости ущерба, причиненного залитием квартиры стоимостью 5 000 рублей; размер возмещения вреда определен оценочным заключением и составляет 284 341 рубль; стоимость диагностики протечки с тепловизором и герметизация слива ванны в размере 11 400 рублей; почтовые расходы на отправку претензий ФИО5 в размере 738 рублей 72 коп.; стоимость потребленной электрической энергии на просушку квартиры с ноября 2023 г. по февраль 2024 г. в размере 10 983 рубля. Общий размер убытков 317 462 рубля 72 коп. Также ФИО6 ходатайствовала перед судом о назначении судебной строительно-технической оценочной экспертизы.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заключение судебной экспертизы, заключение дополнительной судебной экспертизы, считает исковое заявление ФИО5 к ФИО6 о взыскании суммы залога по договору найма жилого помещения, задолженности за неиспользованные дни найма, компенсации стоимости услуг мастера и экспертного заключения и встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО5 о расторжении договора найма и возмещении ущерба частично подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 23-23/050-23/050/801/2015-8759/1, выданному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, ЖСК «Лесной», <адрес>, пом. 63-68 принадлежит ФИО4 Р.М. на праве собственности на основании Апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ, Дело №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (т. 2 л.д. 8).

Судом из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 Р.М. был заключен договор найма жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (пом. 63-68).

Судом выяснено, что ДД.ММ.ГГГГ в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, ЖСК «Лесной», <адрес> (пом. 63-68) произошло затопление (залив) <адрес>, расположенной этажом ниже, а также имелись следы залива и в <адрес>, являющейся предметом найма. Согласно Акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе представителя агентства «ИнвестСочи» ФИО8, собственника жилого помещения №, (пом. 63-68) ФИО4 Р.М., собственника жилого помещения № (39-44) ФИО9 в результате осмотра сантехнического оборудования в <адрес> установлено, что комиссией сделаны предположения о причинах залития – предположение о смещении слива в ванной комнате и предположение о течи трубы батареи отопления внутри стены.

Истцом и Ответчиком были вызваны специалисты для определения причины произошедшей протечки. Со слов ФИО6, вызванный ей мастер, пояснил, что причиной залива являются проблемы со сливом в ванной, приглашенный ФИО5 специалист из ООО «ФИО7С.ЭКСПЕРТ» сделал вывод о том, что причиной затопления помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно осмотру, является протечка трубы в стене жилой комнаты (досудебное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №).

При таких обстоятельствах суд счел необходимым удовлетворить ходатайство ФИО6 о назначении судебной строительно-технической оценочной экспертизы.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом установлено, что при смещении и протечке слива в ванной скрытое проникновение воды из помещения № (санузел) в помещение № (кухня-гостиная) возможно. ФИО2, количество воды из протекающего слива (сифона) ванной, проникающей из помещения № (санузел) в помещение № (кухня-гостиная), недостаточно для столь масштабного залива помещения №, зафиксированного видеоматериалами, представленными в материалы гражданского дела №, Актом от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе представителя агентства «ИнвестСочи» ФИО8, собственника жилого помещения № (№) ФИО6, собственника жилого помещения № (№) ФИО9, Актом от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе ФИО8, ФИО4 Р.М., ФИО12, Актом осмотра № от 01.04.2024г., составленного специалистом ООО «ЦНЭ» ФИО10 Кроме того, согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом также установлено, что протечка скрытого трубопровода в стенке помещения № (кухня-гостиная) <адрес> жилого <адрес> и последующее скрытое проникновение воды под напольное покрытие в виде паркета возможно. Представленные видеоматериалы содержат кадры, указывающие на протечку трубопровода отопления и поступления в помещение № (кухня-гостиная) <адрес> жилого <адрес> воды в количестве, достаточном для:

- пропитывания межэтажного перекрытия с просачиванием воды в нижерасположенную квартиру;

- скопления воды под напольным покрытием в помещении № (кухня-гостиная) с растеканием по помещению под паркетом;

- переувлажнения (замокания) штукатурного слоя стен и капиллярного подъема влаги вверх на высоту до 50 см.

ФИО6 не согласившись с выводами судебной экспертизы просила назначить дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу. Однако препятствовала судебному эксперту в ее проведении.

Заслушав в судебном заседании пояснения судебного эксперта АНО «ЦЕНТР ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО11, суд приходит к выводу о том, что залив <адрес> (пом. 63-68) и <адрес> (№) ДД.ММ.ГГГГ произошел не по вине ФИО3 Из пояснений судебного эксперта следует, что ванная в ванной комнате ФИО4 Р.М. установлена и расположена не верно и не закреплена к стене, что могло приводить к смещению ванной и многократному капельному подтеканию слива, а также, что причиной залива от ДД.ММ.ГГГГ, произошедшего в <адрес> (пом. 63-68) по <адрес> в <адрес> является течь трубопровода отопления в стене помещения № (кухня-гостиная).

На основании ч. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно ч. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования ФИО6 в части взыскания расходов на досудебную оценку стоимости восстановительного ремонта, материального ущерба, расходов по герметизации протечки и диагностике, а также расходов за электрическую энергию и почтовые расходы не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Судом установлено и не оспаривается сторонами спора, что с момента затопления, произошедшего 30 октября 2023 г. квартира перестала соответствовать необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям, в ней нельзя использовать ванную и пользоваться системой отопления, квартира находится в аварийном состоянии.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, ФИО5 вынужден был освободить указанную квартиру 02 ноября 2023 г. и в дальнейшем не имел к ней доступа, что сторонами спора не оспаривалось.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что договор найма жилого помещения от 30 апреля 2023 г., заключенный между ФИО6 и ФИО5 надлежит считать расторгнутым со 02 ноября 2023 г. В связи с этим, требования ФИО6 о взыскании с ФИО5 задолженности по арендной плате за период с 01 декабря 2023 г. по 20 июня 2024 г., а также неустойки за просрочку внесения арендной платы не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

На основании п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 6.1. договора найма от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что страховой депозит, полученный наймодателем в день заключения договора, является обеспечением исполнения нанимателем обязанностей по оплате междугородных, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в т.ч. интернета, иных платных услуг по обслуживанию квартиры, а также в целях сохранности переданного нанимателю имущества, включая владельцев прилегающих помещений.

Судом установлено, что ФИО5 при подписании договора найма жилого помещения от 30 апреля 2023 г. был передан ФИО6 обеспечительный платеж в размере 35 000 рублей, что не оспаривалось Ответчиком по первоначальному иску, указанные денежные средства она получила, а также 21 октября 2023 года ФИО6 получила оплату за последующий месяц проживания (ноябрь 2023 г.).

Основанием для удержания страхового депозита, согласно п. 4.6. договора найма от 30 апреля 2023 г., является наличие на момент выезда нанимателя из квартиры любых задолженностей и (или) неоплаченных счетов, обязанность погашения, оплаты которых в соответствии с договором возложена на нанимателя. Суд выяснил, что на момент выезда ФИО5 из квартиры 02 ноября 2023 г. каких-либо задолженностей и неоплаченных счетов не имелось.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования ФИО5 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

По смыслу ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, оплачиваются стороной, заявившей соответствующую просьбу, то есть расходы на проведение экспертизы несет та сторона, по чьей инициативе назначена экспертиза.

В связи с этим, требования ФИО5 о компенсации понесенных судебных расходов подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые и встречные исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО5

- денежные средства в размере 35 000 рублей являющиеся страховым депозитом,

- денежные средства в размере 32 666 рублей 67 копеек в счет компенсации (возврата) за неиспользованные дни найма

- денежные средства в размере 2731 рублей 56 копеек проценты за пользование чужими денежными средствами,

- денежные средства в размере 3500 рублей компенсацию за оплату услуг мастера,

- 3000 рублей компенсацию морального вреда,

- судебные расходы:

- по уплате государственной пошлины в размере 3137 рублей,

- за составление искового заявления в размере 6000 рублей,

- по уплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 65 000 рублей,

- по уплате юридических услуг в размере 35 000 рублей.

Расторгнуть договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части исковых и встречных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 27 января 2025 года.

Судья Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано: Судья Клименко И.Г.