Решение по делу № 2-150/2025 от 19.05.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, о замене покупателя в договоре купли-продажи, о признании права собственности, о прекращении права собственности, о взыскании денежных средств.

Дело №2-150/2025

УИД: 52RS0040-01-2024-000855-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Навашино 29 апреля 2025 года

Навашинский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Елизарова Р.С.,

при секретаре судебного заседания Леонтьеве К.В.,

с участием представителя истца – ФИО1,

ответчиков – ФИО2, ФИО3,

третьего лица – нотариуса города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, о замене покупателя в договоре купли-продажи, о признании права собственности, о прекращении права собственности, о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, о замене покупателя в договоре купли-продажи, о признании права собственности, о прекращении права собственности, о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указала, что квартира, расположенная по адресу: *******, с кадастровым номером ***, площадью 51,1 кв.м., находится в общей долевой собственности.

ФИО5 и ее сыну ФИО6, каждому, принадлежит по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

До 21.05.2024 другими долевыми собственниками указанной квартиры были ФИО2, которой принадлежит 1/4 доли, и ФИО3 – 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В октябре 2024 года ФИО2 обратилась в Навашинский районный суд Нижегородской области о взыскании с ФИО5 и ее сына ФИО6 доли в плате за жилищно-коммунальные услуги по спорной квартире.

К исковому заявлению ФИО2 приложила договор купли-продажи от 21.05.2024, в соответствии с которым ФИО3 продал принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, ФИО2.

Переход права собственности от ФИО3 к ФИО2 зарегистрирован в ЕГРН.

Вместе с тем, вышеуказанная сделка совершена с нарушением преимущественного права покупки, о чем стороны по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21.05.2024 года не могли не знать. При таких обстоятельствах имеются основания для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Частью 1 статьи 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Из конституционных предписаний, реализуемых во взаимосвязи с конституционными принципами справедливости и уважения достоинства личности (преамбула, статья 2, статья 21 часть 1 Конституции Российской Федерации) и с учетом юридически значимых для Российской Федерации норм международного права вытекает обязанность государства в лице органов государственной и муниципальной власти оказывать содействие в обеспечении нормальных жилищных условий гражданам, лишившимся единственного жилища в результате наступления таких обстоятельств, и не имеющим возможности преодолеть сложившуюся трудную жизненную ситуацию самостоятельно.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п.п.2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления. При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст.2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

ФИО3, будучи продавцом 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, не известил в письменной форме ФИО5, являющуюся участником долевой собственности указанной квартиры, размер доли – 1/4 доли, о намерении продать свою долю в праве, тем самым нарушив право истца на преимущественное право покупки и право истца на жилище.

При этом и ФИО3, и ФИО2, достоверно было известно о том, что истец (будучи их родственником) является долевым собственником спорной квартиры, также достоверно известен адрес ее фактического места жительства.

Вместе с тем из содержания договора (п.2.1) усматривается, что только ФИО2 является долевым собственником квартиры, относительно других собственников сведений в договоре не приведено.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21.05.2024 года, оценена и продана 1/4 доля ФИО3 в праве в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом также понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом. В силу международного принципа эстоппель, который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности. Главная задача принципа эстоппель - не допустить, чтобы вследствие непоследовательности в своем поведении сторона получила выгоду в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной. Кратко принцип «эстоппель» можно определить, как запрет ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались стороной бесспорными исходя из ее действий или заверений.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, например, указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

ФИО3, ФИО2, будучи долевыми собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: *******, не приняли надлежащих мер к извещению ФИО5 - собственника доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру о предстоящем отчуждении доли, несмотря на то, что достоверно знали как её лично, так и адрес проживания истца.

ФИО5 всегда имела желание приобрести квартиру по адресу: *******, в собственность, у нее имеются денежные средства для этого, о чем сторонам по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21.05.2024 года также было известно.

И ФИО3, и ФИО2 имели возможность сообщить лично истцу о предполагаемой продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, но сознательно не сообщили. О продаже доли ФИО3 в праве общей долевой собственности ФИО2 истец узнала только в октябре 2024 года, после получения иска от ФИО2 о взыскании расходов.

Данные обстоятельства отсутствия надлежащего извещения участника долевой собственности квартиры - ФИО5 о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение не только нарушают гарантированные Конституцией РФ права истца на жильё, но и свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами, совершением ими действий в обход закона.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 21.05.2024 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен с нарушением требований п.3 ст.250 ГК РФ, в связи с чем истец полагает для защиты своих прав избрать следующий способ: произвести перевод на ФИО5 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/4 доли ФИО3 в праве в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, заключенного 21.05.2024 года между ФИО3 и ФИО2, с выплатой ФИО5 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек, уплаченных ФИО2 за приобретенную ей 1/4 долю в праве общей долевой собственности у ФИО3, путем перечисления денежных средств, с депозитного счета Управления Судебного департамента.

На основании изложенного, истец просит суд:

- Перевести на ФИО5, ../../....г. г.р., права и обязанности покупателя 1/4 доли у ФИО3, ../../....г. г.р., в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, по договору купли-продажи от 21.05.2024 года, заключенному между ФИО3, ../../....г. г.р., и ФИО2, ../../....г. г.р.

- Произвести замену покупателя в договоре купли-продажи от 21.05.2024 года, заключенному между ФИО3, ../../....г. г.р., и ФИО2, ../../....г. г.р. в отношении 1/4 доли в праве обшей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, с ФИО2, ../../....г. г.р., на ФИО5, ../../....г. г.р.

- Признать за ФИО5, ../../....г. г.р., право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***. расположенную по адресу: *******.

- Прекратить право собственности ФИО2 на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: ******* (основание регистрации соответствующего права - договор купли-продажи от 21.05.2024 года, заключенный между ФИО3 ../../....г. г.р., и ФИО2, ../../....г. г.р.), с исключением соответствующих сведений из ЕГРН.

- Взыскать с ФИО5, ../../....г. г.р., в пользу ФИО2, ../../....г. г.р., в счет оплаты 1/4 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: *******, отчужденную по договор купли - продажи от ../../....г., заключенному между ФИО3, ../../....г. г.р., и ФИО2, ../../....г. г.р., денежные средства в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек, путем перечисления денежных средств в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек, внесенных ФИО5 и хранящихся на счете Управления Судебного департамента в пользу ФИО2.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены нотариус города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4, Управление Росреестра по Нижегородской области, ФИО6

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, дал пояснения по существу иска, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Из письменной правовой позиции стороны истца, приобщенной к материалам дела, следует, что в соответствии со ст.250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности. Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов. Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности, при условии извещения всех участников долевой собственности.

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что если один из участников долевой собственности хочет продать свою долю, он должен предложить ее другим участникам на тех же условиях, на которых он собирается продать ее третьему лицу. Это правило подразумевает, что даже если покупатель - другой участник, продавец обязан уведомить остальных участников. Законодателем предусмотрено право других участников на приобретение доли, что подразумевает необходимость уведомления всех участников долевой собственности.

Статьей 246 ГК РФ установлено, что участники долевой собственности должны действовать в интересах друг друга и учитывать права и законные интересы других участников. Это также является основанием для обязательства уведомления всех участников долевой собственности, в противном случае невозможно трактовать действия участника долевой собственности как учитывающие права и законные интересы других участников.

Схожие положения содержатся в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение. Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями - сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.

Нарушение указанного порядка извещения всех участников долевой собственности при продаже доли в праве является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО5 в полном объёме.

В судебном заседании ответчики возражали относительно удовлетворения исковых требований, дали пояснения относительно исковых требований, в удовлетворении иска просили отказать в полном объеме.

Из письменных возражений стороны ответчиков, приобщенных к материалам дела, следует, что в обоснование своих требований истец указывает, что ФИО3 продал принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *******, ФИО2 с нарушением преимущественного права.

В своем исковом заявление истец подтверждает, что на момент совершения сделки купли - продажи от 21.05.2024 г. ФИО3 и ФИО2 принадлежали по 1/4 доли в общедолевой собственности на спорную квартиру.

Так же истец в своём исковом заявлении ссылается на ст.250 ГК РФ в соответствии с которой, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Из данной статьи следует, что ФИО2 не может являться посторонним лицом, о чем следуя из искового заявления истцу известно. В контексте ст.250 ГК РФ «постороннее лицо» — это лицо, не являющееся участником долевой собственности на конкретный объект.

В исковом заявлении истец подтверждает свою осведомленность, что сделка купли- продажи 1/4 доли в общедолевой собственности на спорную квартиру от 21.05.2024 между ФИО3 и ФИО2 была нотариально заверенной.

Нотариус, действуя в рамках ст.55-56 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", проверил соблюдение процедуры уведомления совладельцев и правомерность сделки. Его заключение является официальным подтверждением отсутствия нарушений.

В исковом заявлении истец ссылается на п.3 ст.250 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ссылаясь на данный пункт статьи ст.250 ГК РФ, истец тем самым подтверждает, что была осведомлена о вышедшем сроке исковой давности, так как на момент подачи искового заявления прошло более трех месяцев после сделки купли - продажи спорной квартиры от 21.05.2024 г.

В силу пункта 1 и 2 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 70 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В судебном заседании третье лицо - нотариус города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4 возражала относительно удовлетворения исковых требований, дала пояснения относительно исковых требований, в удовлетворении иска просила отказать в полном объеме.

Из письменного отзыва третьего лица - нотариуса города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4, приобщенного к материалам дела, следует, что ФИО5 обратилась с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенному мною 21 мая 2024 года за реестровым номером ***.

Предметом указанного договора является 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *******, с кадастровым номером ***.

Согласно тексту указанного договора (п.2), сторонами договора было закреплено взаимное заверение следующего содержания:

«2. Стороны, подписывая Договор в порядке ст.431.2 ГК РФ, заверяют, а именно:

2.1. Сторонам известно положение ст.250 Гражданского кодекса РФ о том, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Сторонам нотариусом разъяснены правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки, установленные частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На дату удостоверения настоящего Договора, нотариусом на основании Выписки из ЕГРН на КВАРТИРУ и представленных Сторонами документов установлено, что участником общей долевой собственности в КВАРТИРЕ является Покупатель - ФИО2 (доля в праве 1/4).

Согласование заключения Договора на указанных в нем условиях или согласование отдельных его условий с третьими лицами и/или органами и/или организациями не требуется, лиц, имеющих право на неотделимые улучшения в КВАРТИРЕ, не имеется, права третьих лиц настоящим Договором не нарушаются.»

Нотариусом до удостоверения договора был проведен комплекс проверочных мероприятий, необходимых согласно:

- положениям Гражданского кодекса РФ,

- Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости"

- Приказу Минюста России от 30.08.2017 N 156 (ред. от 30.01.2025) "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утв. решением Правления ФНП от 28.08.2017 N 10/17, приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156,

- Методическим рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.08.2017 N03/16),

а именно в числе прочего установлен списочный состав участников долевой собственности на Квартиру на дату удостоверения договора.

Согласно материалам сформированного номенклатурного дела, нотариусом посредством электронного взаимодействия с Росреестром на дату удостоверения договора была получена выписка из ЕГРН в отношении Квартиры (приложение 1), согласно которой были установлены:

- факт принадлежности отчуждаемой доли в праве на праве общей долевой собственности ФИО3,

- факт отсутствия зарегистрированных ограничений, обременений указанной доли в праве на Квартиру,

- состав участников долевой собственности на Квартиру, в числе которых была ФИО2 (покупатель по Договору), владеющая на праве собственности 1/4 доли в праве собственности на Квартиру.

По совокупности проведенных проверочных мероприятий и правовой экспертизы представленных документов, нотариусом правомерно был удостоверен Договор между участниками долевой собственности на Квартиру, без извещения остальных участников долевой собственности на Квартиру, ввиду того обстоятельства, что доля в праве собственности продавалась не постороннему лица, а участнику долевой собственности.

В связи с изложенным, считает доводы, изложенные в исковом заявлении незаконными, необоснованными, а исковые требования, не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Довод истца о том, что продавцом не была исполнена возложенная на него обязанность по извещению истца и остальных участников долевой собственности до удостоверения договора является ошибочным и противоречащим законодательству в силу следующего.

Действительно, частью 1 ст.246 ГК РФ предусмотрено, что «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников», что подразумевает распоряжение целостным объектом недвижимого имущества, либо долей, находящейся в собственности 2 и более лиц.

Кроме того, в оспариваемом случае имуществом по смыслу части 1 ст.246 ГК РФ - являлась 1/4 доля в праве на Квартиру, принадлежащая ФИО3 единолично, и, в отсутствии других участников долевой собственности на отчуждаемое имущество (1/4 доля в праве), им было принято самостоятельное, единоличное решение о распоряжении долей по своему усмотрению с соблюдением требований, установленных ст.250 ГК РФ.

Действия отдельного участника долевой собственности при распоряжении принадлежащей ему долей регламентированы частью 2 ст.246 ГК РФ: «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.»

Согласно ст.250 ГК РФ «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса», законодательно разведены понятия «постороннего лица» и «остальных участников долевой собственности», что намеренно игнорируется истцом, ввиду ненадлежащего толкования последним норм права.

Правила статьи 250 о необходимости извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее продавец, не могли и не могут быть применены ввиду того обстоятельства, что ФИО2 не являлась на момент удостоверения Договора посторонним лицом, а относилась к числу участников долевой собственности.

Правила об извещении всех участников долевой собственности при сделке, совершаемой между участниками долевой собственности, не могут быть применены ввиду отсутствия постороннего лица, наличие которого создает право преимущественной покупки для остальных участников долевой собственности.

Данное утверждение о том, что участники долевой собственности должны извещаться только в случае продажи доли неучастнику долевой собственности находит свое подтверждение также в ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой;

«При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.»

Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.08.2017 N03/16) установлен пошаговый порядок о действиях нотариуса, которые он должен совершить при продаже доли в праве постороннему лицу.

Если бы законодатель имел целью сохранить за участниками долевой собственности право на покупку отчуждаемой доли в праве, независимо от того продается она участнику или неучастнику долевой собственности, термин «постороннего лица» вообще бы отсутствовал в тексте ст.250 ГК РФ.

Таким образом на всех уровнях иерархии нормативных актов прослеживается однозначный вывод о необходимости извещения участников долевой собственности о продаже доли в праве только в случае намерения продать долю в праве лицу, не являющемуся участников долевой.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно части 2 ст.35 ГПК РФ – «Лица, участвующие в деле, несут, процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве».

Суд, с учетом мнения представителя истца, ответчиков, третьего лица, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчиков, третьего лица, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ «1. Государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

2. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом»

Согласно ст.46 Конституции РФ «1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод».

В силу ст. 17 Конституции РФ, в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. При этом осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Частью 1 статьи 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Из конституционных предписаний, реализуемых во взаимосвязи с конституционными принципами справедливости и уважения достоинства личности (преамбула, статья 2, статья 21 часть 1 Конституции Российской Федерации) и с учетом юридически значимых для Российской Федерации норм международного права вытекает обязанность государства в лице органов государственной и муниципальной власти оказывать содействие в обеспечении нормальных жилищных условий гражданам, лишившимся единственного жилища в результате наступления таких обстоятельств, и не имеющим возможности преодолеть сложившуюся трудную жизненную ситуацию самостоятельно.

Нарушенное право, в свою очередь, подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ «Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом».

Как указано в ст.8 ГК РФ «1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом».

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии со ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Согласно ч.2 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Судом установлено, что истцу ФИО5 принадлежит на праве собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: *******, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.01.2013 года ***

Ответчикам ФИО2, ФИО3 на праве собственности принадлежало по 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: *******, даны факт сторонами не оспаривался.

Третьему лицу ФИО6 принадлежит на праве собственности 1/4 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: *******, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 17.01.2013 года ***

21.05.2024 года между ответчиком ФИО2 и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи доли в квартире, расположенной по адресу: *******, согласно которому ответчик ФИО3 продал свою долю (1/4) в праве общей долевой собственности другому собственнику доли в праве общей долевой собственности – ответчику ФИО2

Данный договор был удостоверен нотариусом города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4, зарегистрирован в реестре под ***.

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что ответчик ФИО3 продал свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу - другому собственнику доли в праве общей долевой собственности ФИО2 без уведомления других собственников долей в праве общей долевой собственности в квартире, а именно, без уведомления истца ФИО5, чем нарушил ее права, а также нормы законодательства, предусмотренные ст.250 ГК РФ.

В опровержение доводов истца, сторона ответчиков в ходе судебного разбирательства пояснила, что доля в праве общей долевой собственности была продана ФИО3 другому собственнику доли в праве общей долевой собственности ФИО2, которая не является посторонним лицом, законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника доли в праве общей долевой собственности уведомлять других собственников долей в праве общей долевой собственности, при продаже своей доли другому собственнику доли.

В опровержении доводов истца, третье лицо - нотариус города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4 в ходе судебного разбирательства пояснила, что при удостоверении вышеуказанного договора купли – продажи, ею был проведен комплекс проверочных мероприятий, по совокупности проведенных проверочных мероприятий и правовой экспертизы представленных документов, ею было принято правомерное решение об удостоверении данного договора между участниками долевой собственности, без извещения остальных участников долевой собственности, ввиду того обстоятельства, что доля в праве собственности продавалась не постороннему лицу, а участнику долевой собственности.

По смыслу п.1 ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки доли возникает у сособственников только при ее продаже постороннему лицу.

Согласно ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

При удостоверении нотариусом города областного значения Навашино Нижегородской области ФИО4 вышеуказанного договора купли – продажи, ею был проведен комплекс проверочных мероприятий, по совокупности проведенных проверочных мероприятий и правовой экспертизы представленных документов, ею было принято решение об удостоверении данного договора между участниками долевой собственности, без извещения остальных участников долевой собственности, ввиду того обстоятельства, что доля в праве собственности продавалась не постороннему лицу, а участнику долевой собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что преимущественное право покупки доли возникает у сособственников только при ее продаже постороннему лицу - лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности.

Согласно ч.3 ст.250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, с учетом того, что истец ФИО5 узнала о существовании вышеуказанного договора купли-продажи только в октябре 2024 года (поступление в суд искового заявления ФИО2, ФИО12 к ФИО5, ФИО6 о взыскании расходов на погребение, расходов по оплате коммунальных услуг (договор был приложен к иску) – гражданское дело №2-58/2025, направление копии иска с приложениями в адрес ФИО5), а настоящее исковое заявление поступило в суд 13.12.2024 года, положения ч.3 ст.250 ГК РФ в данном случае не применимы, доводы стороны ответчиков в данной части подлежат отклонению.

Кроме того, по общему правилу специальным способом защиты права преимущественной покупки в соответствии с гражданским законодательством, является иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке. Такой способ защиты допустим лишь против лица, который этим правом не обладает.

В соответствии с п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Стороной истца документов, подтверждающих перевод денежных средств на банковский счет Управления Судебного Департамента в Нижегородской области, в материалы дела не предоставлено.

Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу части 1 статьи 56 Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в п.10 Постановления от 31 октября 1995 г. №8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия", при рассмотрении гражданских дел следует исходить из представленных истцом и ответчиком доказательств. Вместе с тем суд может предложить сторонам представить дополнительные доказательства. В случае необходимости, с учетом состояния здоровья, возраста и иных обстоятельств, затрудняющих сторонам возможность представления доказательств, без которых нельзя правильно рассмотреть дело, суд по ходатайству сторон принимает меры к истребованию таких доказательств.

Принцип состязательности - один из основополагающих принципов процессуального права - создает благоприятные условия для выяснения всех имеющих существенное значение для дела обстоятельств и вынесения судом обоснованного решения.

В силу принципа состязательности стороны, другие участвующие в деле лица, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

В соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Конституционный Суд РФ в своих судебных постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, проанализировав представленные документы, суд считает, что материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик ФИО3 обязан был уведомить других собственников долей в праве общей долевой собственности в квартире, при продаже своей доли другому собственнику доли – ФИО2

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, о замене покупателя в договоре купли-продажи, о признании права собственности, о прекращении права собственности, о взыскании денежных средств – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Навашинский районный суд Нижегородской области.

Судья Р.С. Елизаров

Решение в окончательной форме изготовлено 19 мая 2025 года.

Судья Р.С. Елизаров