Дело №2-191/2025
УИД 28RS0013-01-2025-000356-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 сентября 2025 года с. Поярково
Михайловский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Чубукиной О.Е.,
при секретаре судебного заседания Левендеевой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1., ФИО2 ФИО3 ФИО4 ФИО5 обратились с данным иском в суд к ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, указав на то, что по договору – купли продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ года, они приобрели в общую долевую собственность квартиру в жилом доме и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Согласно пункту 2.1. вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 400 000 (четыреста тысяч) руб., из них 21 052 (двадцать одна тысяча пятьдесят два) руб. 45 коп. - стоимость земельного участка - уплачена покупателями за счет собственных средств до подписания настоящего договора, а 378 947 (триста семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок семь) руб. 55 коп. - стоимость квартиры будет уплачена Покупателями продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал № №№, выданного ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года на основании решения государственного учреждения - Управления пенсионного фонда Российской Федерации в городе Райчихинске Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ года №№, денежные средства были перечислены в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от ДД.ММ.ГГГГ года №№, на счёт доверителя Продавцов - ФИО7 открытого в Михайловском дополнительном офисе 0139 Благовещенского отделения 8636 № №№, в течение четырех месяцев с момента подписания настоящего договора. В установленный договором срок все денежные средства были перечислены продавцу. ДД.ММ.ГГГГ года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истцов на указанные квартиру и земельный участок. В связи с чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о том, что право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога). Все обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ года были выполнены в полном объёме. Однако ответчик не может самостоятельно снять обременение, так как два других продавца умерли - ФИО8 (умер ДД.ММ.ГГГГ года), ФИО9 (умер ДД.ММ.ГГГГ года). С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру в жилом доме и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцами и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости продавцам переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве долевой собственности квартиры в жилом доме и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.
На основании изложенного, истцы просили суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры №№ в жилом доме, общей площадью 69,7 кв.м, кадастровый номер № и земельного участка, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>
В судебное заседание не явились: истец – ФИО1., о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на требованиях иска настаивает в полном объеме (л.д.63); истец – ФИО2., о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, явку представителя не обеспечила, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, на требованиях иска настаивает в полном объеме (л.д.64); истец – ФИО3., о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, явку представителя не обеспечила, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, на требованиях иска настаивает в полном объеме (л.д.61); истец – ФИО4., о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, явку представителя не обеспечил, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на требованиях иска настаивает в полном объеме (л.д.62); истец – ФИО5., о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, явку представителя не обеспечила, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, на требованиях иска настаивает в полном объеме (л.д.60); ответчик - ФИО6., о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, явку представителя не обеспечила, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, указав на согласие с требованиями иска (л.д.65); представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Амурской области, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, явку представителя не обеспечили, причины неявки не известны, письменную правовую позицию относительно заявленных требований не представили.
В силу ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, месте и времени судебного заседания.
Изучив доводы искового заявления, с учетом правовой позиции стороны истцов и ответчика ФИО6 признавшей исковые требования в полном объеме, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пунктов 1 и 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно общим положениям Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ).
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 2 статьи 20 названного закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Согласно ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года №102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона 16.07.1998 года №102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО6 ФИО9., ФИО10 в лице поверенного ФИО7 (продавцами) и ФИО1 ФИО3., ФИО2, ФИО4., ФИО5., в лице поверенного ФИО10. (покупателями) был заключен договор купли-продажи квартиры на земельном участке, согласно п.1.1. которого продавцы обязуются передать в собственность, а покупатели принять в общую долевую собственность в равных долях и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавцам по праву собственности земельный участок, площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, с размещенной на нём квартирой <адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 69,7 кв.м с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. Кадастровый номер квартиры № (л.д.12-13).
В соответствии с п. 1.2. данного Договора указанный земельный участок принадлежит ФИО10 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года серии № №№ удостоверенное ФИО11 нотариусом Михайловского нотариального округа Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ года, реестровый номер 18, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделана запись регистрации №№, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области серии №.
В силу п. 1.3. названного Договора, указанная квартира принадлежит продавцам на основании соглашения об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ года серия № №№, удостоверенного ФИО11 нотариусом Михайловского нотариального округа Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ года, реестровый номер №, договора на безвозмездную (возмездную) передачу квартиры в собственность гражданам от ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года серии № №№, удостоверенного ФИО11., нотариусом Михайловского нотариального округа Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ года, реестровый номер 18, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года сделаны записи регистрации №№, №№, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области, №, №, №.
В соответствии с п. 2.1. указанного Договора покупатели приобретают право общей долевой собственности в равных долях у продавцов на указанный земельный участок с надворными постройками и расположенную на нём квартиру за 400 000 руб. Сумма 21 052 руб. 45 коп. за земельный участок уплачена покупателями за счет собственных средств до подписания настоящего договора, 378 947 руб. 55 коп. за квартиру будет уплачена покупателями продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала на основании Государственного сертификата за материнский (семейный) капитал № №№, выданного ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года, на основании решения государственного учреждения - Управления пенсионного фонда Российской Федерации в городе Райчихинске Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ года №№, денежные средства будут перечислены в соответствии с правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от ДД.ММ.ГГГГ года №№ на счет доверителя продавцов ФИО7 открытого в Михайловском дополнительном офисе 0139 Благовещенского отделения 8636 АК СБ РФ №№, в течение 4 месяцев с момента подписания настоящего договора. Стороны договорились до окончания полного расчета вышеуказанную квартиру считать в залоге в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.
Согласно имеющимся в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года регистрационным записям, государственная регистрация права общей долевой собственности на квартиру <адрес>, произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ года, №гос.рег. № а также государственная регистрация права общей долевой собственности на землю произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ года, №гос.рег. №.
Кроме того, Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Амурской области ДД.ММ.ГГГГ года одновременно с регистрацией права общей долевой собственности в равных долях произведена регистрация ипотеки в силу закона в отношении квартиры № гос.рег. №, что также подтверждается выписками из ЕГРН, на земельный участок и жилой дом представленными по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.23-40).
Из материалов дела следует, что продавец ФИО10., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ года серия № №№, выданным отделением ЗАГС по Михайловскому району управления ЗАГС Амурской области (л.д.21), продавец ФИО9., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ года серия № № №, выданным отделением ЗАГС по Михайловскому району управления ЗАГС Амурской области (л.д. 22), а также следует из полученной информации от отделения ЗАГС по Михайловскому району управления ЗАГС Амурской области от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.59).
Согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ года №№ нотариуса по Михайловскому нотариальному округу Амурской области ФИО12., наследственные дела: к имуществу ФИО9., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживавшего по адресу: <адрес> умершего ДД.ММ.ГГГГ года, к имуществу ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживавшего по адресу: <адрес> умершего ДД.ММ.ГГГГ года, нотариусом не заводились (л.д.66).
Кроме того, из полученного ответа от ДД.ММ.ГГГГ года Отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по Амурской области (далее - ОСФР по Амурской области) на судебный запрос ДД.ММ.ГГГГ года (вх. №№) следует, что по сведениям, имеющимся в государственной информационной системе «Единая централизованная цифровая платформа в социальной сфере», ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии № №№ от ДД.ММ.ГГГГ года. По заявлению, поданному ФИО2., денежные средства материнского (семейного) капитала были использованы на оплату приобретаемого жилого помещения (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года), находящегося по адресу: <адрес>. В связи с невозможностью представить платежное поручение за ДД.ММ.ГГГГ год (срок хранения 5 лет), ОСФР по Амурской области сообщают, что платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ года №№ денежные средства в сумме 378 947 руб. 55 коп. перечислены на счет №№, открытый в Дальневосточный банк ОАО «Сбербанк России» г. Хабаровск на имя ФИО7 (доверителя продавцов) (л.д.74, 76).
Материалами дела нашло свое подтверждение, и стороной продавца – ответчиком по делу ФИО6 в ходе судебного разбирательства не отрицалось, что все обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года со стороны покупателей исполнены, денежные средства в полном объеме получены продавцами по условиям договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ФИО6 как продавец никаких претензий к стороне покупателей не имеет, более того согласно представленного суду заявления от ДД.ММ.ГГГГ года (вх.№№) ответчик ФИО6 согласна с требования иска (л.д.65).
Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается, что денежные средства за отчужденное в пользу заявителя и иных сособственников имущество (земельный участок с надворными постройками и расположенная на нем квартира), обеспеченное залогом (ипотекой в силу закона) в сумме 400 000 руб. перечислены продавцу вышеуказанного объекта недвижимости в полном объеме, следовательно, истцами надлежащим образом исполнены условия Договора купли-продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой с использованием средств материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ года в части уплаты приобретенного имущества. При этом по условиям указанного Договора ипотека обеспечивала исполнение Покупателями обязательств по оплате стоимости квартиры на земельном участке, что следует из п.2.1.указанного Договора.
При этом, согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, произведено ограничение прав (обременение объекта недвижимости) в виде ипотеки в силу закона (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ года, номер государственной регистрации №№) в отношении объекта недвижимого имущества (помещения) - квартиры, назначение: жилое, общей площадью 69,7 кв.м, этаж №01, адрес местоположения объекта: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д.47-58).
При таких обстоятельствах, учитывая, что залоговые обязательства являлись мерой обеспечения исполнения заявителями обязанности по оплате приобретаемого ими имущества, а поскольку такая обязанность истцами как покупателями исполнена в полном объеме, следовательно, залоговое обязательство подлежит прекращению, а регистрационная запись об ипотеке ввиду отсутствия письменного заявления прекращении залогового обязательства со стороны продавца – ответчика ФИО6 принимая во внимание также и установленный факт смерти иных продавцов - ФИО9., ФИО10 подлежит погашению по решению суда.
Более того, в письменном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ года ответчик ФИО6 указала на признание ею требований ФИО1., ФИО2 ФИО3., ФИО4., ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, - в полном объеме (л.д. 65).
Руководствуясь приведенным правовым регулированием, анализируя представленные в судебном заседании доказательства в их совокупности, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования иска ФИО1 ФИО2 ФИО3 ФИО5., ФИО5 к ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, - обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требования о прекращении залогового обязательства, следовательно, настоящее решение является основаниям для погашения регистрационной записи об ипотеке Управлением Росреестра по Амурской области.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4ФИО5 к ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, - удовлетворить.
Признать прекращенным ограничение прав (обременение объекта недвижимости) в виде ипотеки в силу закона (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ года, номер государственной регистрации №№) в отношении объекта недвижимого имущества (помещения) - квартиры, назначение: жилое, общей площадью 69,7 кв.м, этаж №01, адрес местоположения объекта: <адрес> с кадастровым номером №.
Настоящее решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке в силу закона в отношении объекта недвижимого имущества (помещения) - квартиры, назначение: жилое, общей площадью 69,7 кв.м, этаж №01, адрес местоположения объекта: <адрес> с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Михайловский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья О.Е. Чубукина
Решение суда принято в окончательной форме 17 сентября 2025 года.