Дело № 2-549/2025

УИД 19RS0003-01-2025-000831-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Саяногорск 10 июля 2025 года

Саяногорский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Костенко А.А.,

при секретаре Клейменовой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> Республики Хакасия об урегулировании разногласий, возникших при подписании договора купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО4 обратился в суд с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> Республики Хакасия об урегулировании разногласий, возникших при подписании договора купли-продажи земельного участка, мотивируя свои требования тем, что решением Саяногорского городского суда Республики Хакасия от ДАТА удовлетворены исковые требования Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> к ФИО5 и ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения - задолженности за фактическое пользование земельным участком. Полагает, что в процессе рассмотрения дела Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> рассчитал задолженность за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером <>, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, <> с учётом вида его разрешённого использования как «хранение автотранспорта» (код 2.7.1), а не как «объект дорожного сервиса» (код 4.9.1.). Ответчик рассчитал задолженность за фактическое пользование земельным участком исходя из коэффициента в размере 1,5 % от кадастровой стоимости в десятикратном размере как за вид разрешённого использования «хранение автотранспорта». Задолженность истец оплатил, после чего на имя руководителя Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> подал заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <>. В договоре купли-продажи земельного участка от ДАТА № стоимость рассчитана согласно 35 % его кадастровой стоимости, в связи с чем ответчику направлен протокол разногласий к нему, но ответчик беспричинно оставил пункт 2.1. договора в своей редакции, произведя расчёт выкупной стоимости земельного участка с учётом 35 % от кадастровой стоимости земельного участка как объекта предпринимательской деятельности. Просил скорректировать стоимость выкупа земельного участка с кадастровым номером <> исходя из пункта 3 Постановления Правительства Республики Хакасия от ДАТА № и подпункта 2 пункта 2 решения Совета депутатов <адрес> от ДАТА № в размере 1,5 % в десятикратном размере от кадастровой стоимости этого участка в связи с наличием в собственности у ФИО1, ФИО5 нежилого здания (гараж) с кадастровым номером <>, которое позволяет осуществить приобретение участка на льготных условиях в связи с уклонением органа местного самоуправления от согласования спорного условия договора.

В дальнейшем представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 уточнила исковые требования, прося добавить в мотивировочную часть искового заявления расчёт оспариваемой суммы, разница которой составила <>.

Определением судьи от ДАТА к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечён ФИО5

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес>, извещённого о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки своих представителей суду также не сообщившего, об отложении рассмотрения дела не просившего.

В материалы дела представителем ответчика предоставлен отзыв на исковое заявление, которым считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению, поскольку спорный земельный участок не предназначен для размещения на нём индивидуального гаража, а преследуя цель льготного выкупа земельного участка истец пытается нанести убытки муниципальному бюджету (л.д. 71).

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания также извещён судом.

В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин несёт риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В этой связи, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) дело рассмотрено без участия истца, его представителя, представителей ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По правилам пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу положений части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 2 статьи 445 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно части 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО5 ДАТА обратились в Департамент Архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1296 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>А с целью использования гаража (л.д. 42).

К своему заявлению ФИО1 и ФИО5 приложили схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 43).

На основании указанного заявления ДАТА руководителем Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> издано распоряжение № «О предварительном согласовании предоставления земельного участка и о присвоении адреса», пунктом 1 которого ФИО1 и ФИО5 предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 1296 кв.м. с условным номером <> с местоположением: Российская Федерация, <адрес>А (л.д. 41).

Согласно пункту 2 названного распоряжения утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и установлен вид его разрешённого использования – хранение автотранспорта.

На основании пункта 3 этого же распоряжения присвоен адрес земельному участку – Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, <> (л.д. 41 с оборота).

В дальнейшем ДАТА истец на основании статьи 39.20 ЗК РФ обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату для хранения автотранспорта (л.д. 44).

На указанном земельном участке находится нежилое здание гаража площадью 338 кв.м., правообладателем которого на праве общей долевой собственности являются ФИО1 и ФИО5 (л.д. 14).

В свою очередь, земельный участок площадью 1296 кв.м. по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, <> с видом разрешённого использования «Хранение автотранспорта» ДАТА поставлен на кадастровый учёт и ему присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, получателем которой является ответчик (л.д. 45-48).

Договор купли-продажи земельного участка № между Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> (Продавец) и ФИО1, ФИО5 (Покупатели) заключён ДАТА, по условиям которого Продавец передаёт в общую долевую собственность ФИО1 <> доли, ФИО5 <> доли земельного участка с кадастровым номером <> площадью 1296 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, земельный участок 23А (п. 1.1. договора) (л.д. 7).

По условиям договора купли-продажи указанного земельного участка его разрешенное использование – хранение автотранспорта (п. 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи земельного участка его цена определена в размере 412 839,50 руб.

Названный договор подписан с протоколом разногласий от ДАТА и протоколом урегулирования разногласий от ДАТА в части, касающейся цены земельного участка, рассчитанной исходя из вида разрешённого использования «хранение автотранспорта», но без учёта расчёта стоимости в размере 1,5 % от кадастровой стоимости в десятикратном размере.

Тем самым, на стадии заключения договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно условия договора о цене земельного участка, которое является предметом настоящего спора.

Как следует из положений части 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьёй 39 ЗК РФ, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

При этом, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По правилам части 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Так, пунктом 1 постановления Правительства Республики Хакасия от ДАТА № «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Хакасия, и земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами» в соответствии со статьёй 39.4 ЗК РФ и пункта 4 статьи 3 Закона Республики Хакасия от ДАТА №-ЗРХ «О разграничении полномочий органов государственной власти Республики Хакасия в сфере земельных отношений» утверждён одноимённый Порядок (далее по тексту - Порядок).

Согласно пункту 2 Порядка при заключении договора купли-продажи цена земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3-6 настоящего Порядка.

Пунктом 6 Порядка определено, что до ДАТА цена земельных участков определяется в размере 35 процентов их кадастровой стоимости при заключении договоров купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, с собственниками таких зданий, сооружений либо помещений в них общественно-делового, производственного или коммерческого назначения, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением линейных объектов.

Кроме того, абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от ДАТА № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной либо муниципальной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Данная правовая позиция отражена в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДАТА.

Таким образом, в силу приведенных выше законоположений при урегулировании возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка цену выкупаемого истцом земельного участка с кадастровым № следует определять исходя из его кадастровой стоимости на момент обращения истца в уполномоченный орган в лице ответчика с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность за плату без торгов. При этом кадастровая стоимость учитывается на основании сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Из материалов дела следует, что на момент обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ ДАТА по сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка составляла 1 179 541,44 руб. (л.д. 27, 45).

В этой связи установленная вышеуказанным постановлением Правительства Республики Хакасия от ДАТА № цена продажи земельного участка в размере 35 процентов его кадастровой стоимости составит 412 839,50 руб., как и предусмотрено пунктом 2.1. договора купли-продажи от ДАТА № (л.д. 7 с оборота).

Согласно доводам истца при расчёте цены земельного участка необходимо учитывать вид его разрешённого использования – для хранения автотранспорта. Поскольку на земельном участке расположен индивидуальный гараж, то ответчику следовало руководствоваться абзацем 2 пункта 3 названного Порядка, согласно которому цена земельных участков определяется в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади (на начало текущего календарного года) при заключении договора купли-продажи гражданами, являющимися собственниками жилых домов и гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках.

Также приводя свои доводы в обоснование несогласия с выкупной ценой земельного участка, истец ссылается на подпункт 2 пункта 2 решения Совета депутатов <адрес> от ДАТА № «О земельном налоге на территории муниципального образования <адрес>», в соответствии с которым ставка земельного налога в отношении прочих земельных участков установлена в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости.

Между тем, названный муниципальный правовой акт регулирует иные правоотношения, а именно вопросы установления местных налогов и сборов.

Тем самым, доводы истца о том, что при расчёте цены необходимо руководствоваться ставкой земельного налога основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих спорные отношения, в силу чего подлежат отклонению как необоснованные.

Принимая во внимание, что в силу вышеупомянутых законоположений обязанность ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости возникла с момента обращения ФИО1 в Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> с соответствующим заявлением, при заключении договора купли-продажи выкупную цену земельного участка следует определять исходя из кадастровой стоимости на момент такого обращения истца в уполномоченный орган, законных оснований для расчета выкупной цены исходя из ставки земельного налога не имеется.

Оспаривая правильность определения ответчиком цены земельного участка при его выкупе, истец указывал также на то, что на земельном участке расположен индивидуальный гараж.

В то же время, ответчиком в материалы дела предоставлены сведения о том, что земельный участок используется для коммерческих целей, а его площадной характер несоизмерим для индивидуального использования, поскольку площадь гаража составляет 338 кв.м. при площади выкупаемого земельного участка 1296 кв.м. (л.д. 71).

В том числе, представителем ответчика в материалы дела предоставлен акт осмотра земельного участка, которым установлено в том числе, складирование на земельном участке металлоконструкций, железобетонных плит, строительных материалов, разобранного автотранспорта (л.д. 72).

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, на основании норм права, подлежащих применению в данном случае, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о расчёте выкупной стоимости спорного земельного участка без учёта его кадастровой стоимости и при неизменности вида разрешённого использования «хранение автотранспорта» следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт <> № выдан МВД по <адрес> ДАТА) к Департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости <адрес> Республики Хакасия (<>) об урегулировании разногласий, возникших при подписании договора купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Саяногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Костенко

Мотивированное решение изготовлено 24.07.2025