Решение по делу № 3А-37/2025 от 10.02.2025 - об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

УИД: 59OS0000-01-2024-000806-45

№ 3а-37/2025 (3а-543/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 февраля 2025 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Спиридонова Е.В.,

при секретаре Скороходовой М.М.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Пермский облунивермаг» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

АО «Пермский облунивермаг» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 № ОРС-59/2024/001896 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:45 в размере его рыночной стоимости 692309 129 рублей по состоянию на 26.09.2024, решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 № ОРС-59/2024/001897 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:46 в размере его рыночной стоимости 523450 328 рублей по состоянию на 26.09.2024, решения ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 № ОРС-59/2024/001898 об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **:47 в размере его рыночной стоимости 1281198 979 рублей по состоянию на 26.09.2024, одновременно просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в указанных размерах.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует их рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств. Решениями ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 отказано в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости. Административный истец полагает, что отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объектов оценки, определенная в отчете рассчитана верно.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, с выводами судебной экспертизы согласилась.

Представитель административного ответчика ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости, с выводами судебной экспертизы согласилась.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, своих представителей не направили.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 4.2 постановления Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п «О реализации положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, с 01.01.2017 наделено ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Из материалов дела следует, что АО «Пермский облунивермаг» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **:45, площадью 23246,9 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, ****; нежилого помещения с кадастровым номером **:46, площадью 15271,9 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, ****; здания с кадастровым номером **:47, площадью 43661,8 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Правовой интерес административного истца к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:45 установлена в размере 1087708502,86 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **:46 в размере 714563037,86 рублей; здания с кадастровым номером **:47 в размере 2659481442,87 рублей.

15.10.2024 административный истец обратился в ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами **:45, **:46, здания с кадастровым номером **:47 в размере их рыночной стоимости по состоянию на 26.09.2024, определенной в отчете об оценке от 30.09.2024 № 452/КСЭ-24 оценщика ООО «Р-Консалтинг».

18.10.2024 ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» направил заявителю уведомления о поступлении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости и принятии их к рассмотрению.

Решениями ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 № ОРС-59/2024/001896, № ОРС-59/2024/001897, № ОРС-59/2024/001898 АО «Пермский облунивермаг» отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, в размере их рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 30.09.2024 № 452/КСЭ-24. В мотивировочной части решения указано на недостатки отчета об оценке: несоответствие отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 10 федерального стандарта оценки III, пункту 4 федерального стандарта оценки V, подпункту 2 пункта 10 федерального стандарта оценки V, подпунктам 3,4 пункта 9 федерального стандарта оценки V, подпунктам «б», «д» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ:

- бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;

- заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления;

- бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с установленным порядком Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края до истечения пяти рабочих дней со дня поступления заявлений об установлении рыночной стоимости направил АО «Пермский облунивермаг» уведомления о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению, после чего, до истечения тридцати календарных дней рассмотрел заявления и принял решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 № ОРС-59/2024/001896, № ОРС-59/2024/001897, № ОРС-59/2024/001898 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости суд находит обоснованными.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки «процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки.

Из пункта 4 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 следует, что сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Подпунктом 2 пункта 10 федерального стандарта оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 установлено, что в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Из подпунктов 3,4 пункта 9 федерального стандарта оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, следует, что основные этапы сравнительного подхода:

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости).

Согласно подпунктам «б», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам;

д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В результате судебной экспертизы эксперт ООО «Авангард» Б. пришла к выводу, что в отчете об оценке от 30.09.2024 № 452/КСЭ-24, подготовленном оценщиком ООО «Р-Консалтинг», имеются неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат оценки.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется, соответствующие возражения по экспертизе сторонами не представлены, ходатайства не заявлены.

Выводы эксперта свидетельствуют о том, что оспариваемые решения бюджетного органа являются законными, поскольку отчет об оценке от 30.09.2024 № 452/КСЭ-24, выполненный оценщиком ООО «Р-Консалтинг», содержит неточности, неполные сведения, влияющие на рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости, вследствие чего не мог быть принят государственным учреждением для установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Оспариваемые решения приняты Центром технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края, являющимся государственным бюджетным учреждением, в пределах компетенции предоставленной этому учреждению частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и пунктом 4.2 постановления Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п «О реализации положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Оценивая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с тем, что выявленные недостатки представленного административным истцом отчета об оценке повлияли на итоговый результат оценки, экспертом ООО «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 26.09.2024:

- нежилого помещения с кадастровым номером **:45 в размере 917719 964 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:46 в размере 631133 870 рублей;

- здания с кадастровым номером **:47 в размере 1796662 112 рублей.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспорено, в связи с чем суд принимает его в качестве надлежащего доказательства размера рыночной стоимости перечисленных выше объектов недвижимости.

С учетом изложенного, суд устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 26.09.2024: нежилого помещения с кадастровым номером **:45 в размере 917719 964 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером **:46 в размере 631133 870 рублей; здания с кадастровым номером **:47 в размере 1796662 112 рублей.

Заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в бюджетное учреждение 15.10.2024, на что суд указывает в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требования акционерного общества «Пермский облунивермаг» к государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 12.11.2024 № ОРС-59/2024/001896, № ОРС-59/2024/001897, № ОРС-59/2024/001898 отказать.

Установить по состоянию на 26.09.2024 кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером **:45 в размере 917719 964 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:46 в размере 631133 870 рублей;

- здания с кадастровым номером **:47 в размере 1796662 112 рублей.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости считать 15.10.2024.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись)

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-37/2025 (3а-543/2024) Пермского краевого суда.

Мотивированное решение составлено 11 февраля 2025 г.