РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
21 ноября 2022 года адрес
Лефортовский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Игониной О.Л.,
при секретаре судебного заседания фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5782/2022 (УИД 77RS0017-01-2022-002457-53) по иску ФИО1 к ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», ППК «Фонд развития территорий» об оспаривании стоимости объекта недвижимости, взыскании компенсационной выплаты,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», ППК «Фонд развития территорий» об оспаривании стоимости объекта недвижимости, взыскании компенсационной выплаты, указывая в обоснование своих требований, что 21 марта 2017 года между ним и ООО «Зодчий» заключен договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома № 3 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением в адрес (строительный адрес), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом № 3 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением и после получения разрешения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства — двухкомнатную квартиру № 89 в первой блок-секции на 9 этаже общей площадью 54,52 кв.адрес участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 15 мая 2017 года. Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет сумма и была оплачена истцом застройщику в день подписания договора, о чем выдана соответствующая справка. Согласно п. 1.4 договора ориентировочный срок окончания строительства - 30 декабря 2018 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства — не позднее 30 сентября 2019 года.
Также 21 марта 2017 года между истцом и ООО «Зодчий» заключен договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома № 3 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением в адрес (строительный адрес), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом № 3 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением и после получения разрешения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства — двухкомнатную квартиру № 32 в первой блок-секции на 4 этаже общей площадью 54,43 кв.адрес участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 12 мая 2017 года. Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства составляет сумма 21 марта 2017 года истец выплатил застройщику сумма, о чем выдана справка об оплате. Согласно п. 1.4 договора ориентировочный срок окончания строительства - 30 декабря 2018 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства — не позднее 30 сентября 2019 года.
Решением Арбитражного суда адрес от 26 апреля 2021 года ООО Строительная компания «Зодчий» признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден фио, права требования истца в отношении вышеуказанных квартир № 32 и № 89 были включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений.
В 2021 года ответчиком было принято решение о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в строительстве/долевом строительстве с застройщиком ООО «СК «Зодчий» в отношении спорного объекта.
18 марта 2022 года истцом подано заявление на выплату возмещения, на основании которого истцу были выплачено возмещение в размере сумма
По мнению истца, ответчиком было недоплачено возмещение в сумме сумма, исходя из отчета конкурсного управляющего, в связи с чем истцом в адрес ответчика 07 апреля 2022 года была направлена претензия о доплате возмещения.
Поскольку в досудебном порядке требования истца о доплате возмещения исполнены не были, истец, уточнив исковые требования, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости — помещений № 89 общей площадью 54,53 кв.м. и № 32 общей площадью 54,43 кв.м., расположенных в доме № 3 по адресу: адрес и 7, определенную оценщиком ООО «ЭсАрджи-Консалтинг» в соответствии с отчетом № 158-ФЗП/21 на дату 25 сентября 2021 г в размере сумма (кв. № 89) и сумма (кв. № 32), взыскать с ответчика компенсационную выплату по договорам участия в долевом строительстве в отношении квартир № 89 и № 32 в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ППК «Фонд развития территорий» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о дате, месте и времени извещен, представил в материалы дела письменные возражения на иск.
Ответчик ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, доказательств уважительности неявки в судебное заседание и своих возражений на иск суду не представило.
Изучив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона N 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.
Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.
В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 21 марта 2017 года между ООО «Зодчий» как застройщиком и ФИО1 как участником долевого строительства были заключены договоры о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома № 3 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением в адрес (строительный адрес) в отношении следующих объектов долевого строительства:
- квартиры № 89, расположенной в блок-секции 1, на 9 этаже, количество комнат 2, площадью (с учетом лоджии/балкона) 54,52 кв.м., стоимостью сумма,
- квартиры № 32, расположенной в блок-секции 1 на 4 этаже, количество комнат 2, площадью (с учетом лоджии/балкона) 54,43 кв.м., стоимостью сумма.
В соответствии с п. 1.1 договоров, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом № 3 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением в адрес, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:07 00 142:1777 по адресу: адрес. Застройщик привлекает участника к финансированию строительства жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передает участнику объект долевого строительства (п. 1.2 договоров). Согласно п. 1.3 договоров участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома — 30 декабря 2018 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства — не позднее 30 сентября 2019 года (п. 1.4 договоров).
Вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра по адрес.
Оплата стоимости квартиры № 89 в размере сумма подтверждается справкой ООО «Зодчий» от 09 июня 2017 года исх. № 293/17, квартиры № 32 в размере сумма - справкой ООО «Зодчий» от 09 июня 2017 года № 294/17.
Решением Арбитражного суда адрес от 05 мая 2021 года ООО Строительная компания «Зодчий» (прежнее наименование ООО «Зодчий») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство с применением правил, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2022 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно уведомлениям конкурсного управляющего ООО СК «Зодчий» от 08 июля 2021 года признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства требования фио о передаче жилого помещения — квартиры № 89, оплаченной в размере сумма (в реестр требований участников строительства включены убытки в форме реального ущерба в сумме сумма), и квартиры № 32, оплаченной в размере сумма (в реестр требований участников строительства включены убытки в форме реального ущерба в сумме сумма).
Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» 28 декабря 2021 года принято решение о выплате возмещения гражданам — участникам долевого строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, 7, жилой дом № 3, строительство которого осуществляло ООО СК «Зодчий».
23 марта 2022 года на основании заявления истца ответчиком истцу было выплачено возмещение за квартиру № 89 площадью 54,52 кв.м. в размере сумма, и за квартиру № 32 площадью 54,43 кв.м. в размере сумма
Как указывает в письменных возражениях ответчик, при принятии решения о выплате возмещения Фонд привлек для расчета рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: адрес, адрес, 7, ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», которым был составлен соответствующий отчет об оценке № 158-ФЗП/21 от 30 сентября 2021 года.
Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке № 158-ФЗП/21 от 30 сентября 2021 года, составленному ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», рыночная стоимость 1 кв.м. площади спорных квартир составила сумма (л.д. 88-145).
По мнению истца, ответчиком было недоплачено возмещение в сумме сумма, исходя из отчета конкурсного управляющего, так как величина рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная на основании отчета ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг», является недостоверной, в связи с чем истцом в адрес ответчика 07 апреля 2022 года была направлена претензия о доплате возмещения, которая ответчиком исполнена не была, что послужило причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости — помещений № 89 общей площадью 54,53 кв.м. и № 32 общей площадью 54,43 кв.м., расположенных в доме № 3 по адресу: адрес и 7, определенной оценщиком ООО «ЭсАрджи-Консалтинг» в соответствии с отчетом № 158-ФЗП/21 на дату 25 сентября 2021 г в размере сумма (кв. № 89) и сумма (кв. № 32), взыскании с ответчика компенсационной выплаты по договорам участия в долевом строительстве в отношении квартир № 89 и № 32 в размере сумма удовлетворению не подлежат ввиду следующего.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ), выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее - Правила).
В соответствии с п. 8 Правил, выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.
Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства (далее - Методика).
В соответствии с п. 2 Методики, выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном ч. 2 ст. 13 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно п. 3 Методики при определении размера подлежащего выплате возмещения учитывается, что рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.
Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра учитываемого при расчете компенсационной выплаты определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
ППК «Фонд развития территорий», при принятии решения о выплате возмещения, в том числе истцу ФИО1, привлек для расчета рыночной стоимости ООО «ЭсАрДжи – Консалтинг», которым был составлен соответствующий отчет об оценке № 158-ФЗПП/21 от 30 сентября 2021 года.
Данный отчет соответствует требованиям Закона №135-ФЗ, ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также методике, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 №1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений».
Итоговая величина стоимости 1 кв.м., отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Между тем, надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих недостоверность рыночной стоимости объекта оценки при его определении в отчете об оценке № 158-ФЗПП/21 от 30 сентября 2021 года, составленный ООО «ЭсАрДжи – Консалтинг», истцом не представлено.
Кроме того, законодательством, в том числе частью 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ, не предусмотрено использование отчета оценщика, не привлеченного Фондом, для целей определения рыночной стоимости квартиры, при этом удовлетворение заявленных истцом требований поставило бы истца в неравное положение относительно других участников строительства.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу что ППК «Фонд развития территорий» исполнил возложенную на него обязанность по выплате компенсации, размер которой определен в установленном законом порядке на основании отчета № 158-ФЗПП/21 от 30 сентября 2021 года, привлеченного Фондом оценщика ООО «ЭсАрДжи – Консалтинг» и не опровергнутого истцом, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствуют, в иске надлежит отказать.
Также, принимая во внимание, что на правоотношения между истцом и ответчиком требования Закона "О защите прав потребителей" не распространяются, поскольку мероприятия по завершению строительства объекта долевого строительства осуществлялись Фондом за счет бюджетного финансирования, то есть безвозмездно по отношению к истцу, с целью защиты его прав и прав других участников строительства, пострадавших в результате банкротства застройщика, суд, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств нарушения ответчиком личных неимущественных прав истца, не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков компенсации морального вреда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» (ИНН <***>), ППК «Фонд развития территорий» (ИНН <***>) об оспаривании стоимости объекта недвижимости, взыскании компенсационной выплаты– отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: О.Л. Игонина