Решение по делу № 2-1432/2025 от 10.10.2025 - о признании права общей долевой собственности, установлении границ земельного участка, оспаривании распоряжений, установлении границ земельного участка, признании недействительными договоров.

Дело № 2-1432/2025

74RS0001-01-2024-007263-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Челябинск

Советский районный суд города Челябинска в составе:

председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Коваленко К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акмен ФИО28, ФИО2 ФИО28, ФИО3 ФИО28, ФИО4 ФИО28, ФИО5 ФИО28, ФИО6 ФИО28 к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрации города Челябинска, Козловой ФИО28, ФИО8 ФИО28 о признании права общей долевой собственности, установлении границ земельного участка, оспаривании распоряжений, установлении границ земельного участка, признании недействительными договоров,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились с иском (с учетом уточнения требований от 21.07.2025 года – л.д.55-90 т.4) к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее- Управление Росреестра по Челябинской области), Администрации города Челябинска, ФИО7, ФИО8 с требованиями:

признать права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельный участок с кадастровым номером (далее- КН) №;

признать незаконным и не подлежащим применению :

разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. в части площади земельного участка, на котором разрешается строительство многоквартирного дома в размере 7335 кв.м.;

распоряжение Администрации г. Челябинска №№-с от 21 марта 2016 г.,

распоряжение Администрации г. Челябинска № от 14 июня 2017 г. о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15 сентября 2014 г. в части исключения данных об автостоянке без одновременного увеличения земельного участка, отводимого под строительство многоквартирного дома (далее- МКД);

разрешение № от 12 декабря 2017 г. на ввод объекта в эксплуатацию в части размещения многоквартирного дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

Просили также установить границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г<адрес>, посредством исключения сведений из единого государственного реестра недвижимости сведений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами (далее- КН) № и внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости о земельном участке, образованном по внешним границами земельных участков с кадастровыми номерами № на основании координат поворотных точек:

Кадастровый номер земельного участка №. Площадь земельного участка 9149 кв.м.

Обозначение характерных Координаты, м

точек границ Х У

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

установить границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> посредством исключения сведений из единого государственного реестра недвижимости сведений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости о земельном участке, образованном по внешним границам земельных участков с кадастровыми номерами № на основании координат поворотных точек:

Кадастровый номер земельного участка №

Площадь земельного участка 8000 кв.м.

Обозначение характерных точек Х У

границ

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Признав право общедолевой собственности на данный земельный участок за собственниками многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Также просили признать недействительными:

договор от 10 декабря 2018 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Общество с ограниченной ответственностью (далее- ООО) «<данные изъяты>» и Козловой ФИО28 ;

договор от 08 июня 2020 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Козловой ФИО28 и ФИО8 ФИО28 ;

договор от 03 июля 2017 г. купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером № (проходной), заключенный между ООО «<данные изъяты>» и ФИО8., применить последствия недействительности сделок: признать отсутствующим право собственности ФИО7, ФИО8, ООО «Парк Пушкинский» на указанные объекты недвижимости.

Кроме того, просили признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на расположенное по адресу: <адрес> Проходной со следующими координатами характерных точек:

Условный номер здания проходной №

Площадь земельного участка 52 кв.м.

Обозначение характерных точек Координаты

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Указать, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними записей: об исключении сведений о праве собственности ФИО8 на земельные участки с кадастровыми номерами №, объекта недвижимости с кадастровым номером №,

о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельный участок в границах, установленных в судебном акте по настоящему делу как необходимых для эксплуатации многоквартирного жилого дома; на здание Проходной, расположенное по адресу: <адрес> со следующими координатами характерных точек:

Условный номер здания проходной №

Площадь земельного участка 52 кв.м.

Обозначение характерных точек Координаты, м

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками помещений в Жилом комплексе «<данные изъяты>», расположенном по адресу: <адрес>. Указанный жилой комплекс, элементы его придомовой территории, парковка, строение на въезде во двор (Проходная) построены застройщиком ООО «Парк Пушкинский» на двух земельных участках: с кадастровым номером № (заштрихован красным), на котором расположились многоквартирный дом, детские площадки, волейбольная площадка, Проходная, часть автостоянки и земельном участке с кадастровым номером №, который на сегодняшний день поделен на два участка, в частности, с кадастровыми номером № и кадастровым номером № (на котором расположилась часть автостоянки). При продаже помещений в многоквартирном доме застройщик обозначал оба участка как придомовую территорию. На рекламных материалах с сайта застройщика на земельном участке № была изображена автостоянка, и оба земельных участка были огорожены единым кирпичным забором. Управление МКД с 2018 по 2021 год осуществляло ООО УК «<данные изъяты>», учредителем и директором которого являлась ФИО7 В настоящее время указанная управляющая компания ликвидирована. В период с 2018 по 2021 год жильцы пользовались обоими земельными участками- № как своими собственными; ни у кого не возникало сомнений в том, что указанные объекты являются общедолевой собственностью собственников помещений в МКД. ООО УК «<данные изъяты>» осуществляла управление данной территорией как придомовой, за счет средств жильцов, таких, как мытье парковочных мест, разметка парковочных мест на автостоянке. В 2021 году собственниками помещений в МКД было принято решение отказаться от услуг ООО УК «<данные изъяты>», полномочия были переданы ТСЖ «Пушкинское», осуществляющее свои полномочия и до настоящего времени. В 2022 году неизвестное лицо огородило земельный участок с кадастровым номером № металлическим забором, тем самым был прекращен физический доступ собственников помещений в МКД для парковки их транспортных средств на данном земельном участке, а также был перекрыт сквозной проезд к МКД со стороны <адрес>. В 2021 году автопарковка использовалась, а в 2022 году уже была огорожена забором. Указанные незаконные действия привели к нарушениям прав истцов как собственников помещений в МКД в части комфортного и безопасного проживания: 1) недостаточности парковочных мест на придомовой территории МКД в нарушение требований Решения Челябинской городской Думы четвертого созыва от 09 октября 2012 года №37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» и о признании утратившими силу отдельных решение Челябинской городской Думы», которым по разделу 2- Объекты транспортной инфраструктуры: на территории жилых районов и микрорайонов необходимо предусматривать места для хранения автомобилей из расчета не менее одного машино-места на 80 кв.м. квартир. А также в нарушение рабочей документации застройщика, согласно которой в соответствии с действовавшим на тот момент СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89- утвержденная Приказом Минрегиона России от 28.12.2010 №820) было предусмотрено 98 машино-мест 2) нарушение пожарной безопасности в связи с отсутствием площадки для разворота пожарных автомобилей при условии одновременного отсутствия проезда к жилому многоквартирному дому со стороны <адрес>, той стороны дома, в которой размещены лифты и жилые подъезды. Жильцы дома в период с сентября по декабрь 2024 года узнали о том, каким именно образом были осуществлены незаконные действия в отношении спорных объектов. На территории <адрес> был образован земельный участок с кадастровым номером № площадью 9 149 кв.м., являющийся муниципальной собственностью города Челябинска Челябинской области; 25.06.2004 года земельный участок был поставлен на кадастровый учет; сведения о расположении на указанном земельном участке объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. 25.06.2004 года названный земельный участок был разделен на два земельных участка с присвоением единого адреса: <адрес> с кадастровым номером № площадью 7 335 кв.м. и с кадастровым номером № площадью 1814 кв.м. 27.05.2014 года между продавцом Торговый Дом «Уралтехкомплекс» и покупателем ООО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № со всеми строениями на нем, а также нежилого здания (склад) общей площадью 1210,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (свидетельство о государственной регистрации от 15.08.2014 г.). 18.07.2014 г. первым заместителем главы администрации г. Челябинска ФИО9 вынесено распоряжение №4939-к «О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: город <адрес> ООО Торговый дом «Уралтехкомплекс», в соответствии с которым ООО Торговый Дом «Уралтехкомплекс» подлежал продаже земельный участок с кадастровым номером №. При этом фактически договор о продаже склада, наличие которого на участке было основанием для продажи этого участка, уже заключен с ООО «<данные изъяты>» 27.05.2004 года. В августе 2014 года разработана Рабочая документация по строительству МКД, подписанная главным инженером проекта ФИО10 Земельные участки с кадастровыми номерами № на схемах задействованы для размещения автостоянки проектируемого жилого комплекса.

15.08.2014 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2014 г. и дополнительного соглашения к нему от 30.07.2014 г. зарегистрировано право собственности на ООО «Парк Пушкинский» на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7335 кв.м., нежилое здание (склад), общей площадью 1210,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №

01.09.2014 г. составлен протокол №33 заседания комиссии Администрации г. Челябинска по продаже земельных участков, на основании которого 11.09.2024 г. издано распоряжение № о продаже земельного участка с кадастровым номером №

11.09.2014 г. первым заместителем главы администрации г. Челябинска вынесено распоряжение №-к «О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: город <адрес> ООО «Парк Пушкинский», согласно которому подлежало отмене распоряжение №-к от 18.07.2014 г. о продаже земельного участка с кадастровым номером № ООО ТД «Уралтехкомплекс», а также определено, что земельный участок с кадастровым номером № подлежит продаже ООО «Парк Пушкинский» на основании заявления общества от 21.08.2014 г. и выписки из ЕГРН от 27.08.2014 г.

15.09.2014 <...>» администрацией г. Челябинска было выдано разрешение № на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой по улице <адрес> на земельном участке площадью 7 335 кв.м. по адресу: <адрес>

22.09.2014 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Челябинска и ООО «Парк Пушкинский» заключен договор купли-продажи земельного участка №. с кадастровым номером №

22.10.2014 г. зарегистрировано право собственности ООО «Парк Пушкинский» на земельный участок с кадастровым номером №.

21.03.2016 г. распоряжением Администрации города Челябинска № от 21.03.2016 о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. внесены изменения в разрешение на строительство без законных оснований исключительно на основании формального заявления директора ООО «Парк Пушкинский» ФИО7 №22 от 26.02.2016 г. без предоставления каких-либо документов, в том числе, исключено строительство подземной автостоянки.

14.06.2017 г. распоряжением Администрации города Челябинска №-с от 14.06.2017 г. о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. внесены изменения в разрешение на строительство без законных оснований исключительно на основании формального заявления директора ООО «Парк Пушкинский» ФИО7 № от 07.06.2017 г. без предоставления каких-либо документов, в том числе, исключено строительство подземной автостоянки.

12.12.2017 г. заместителем главы города Челябинска по вопросам градостроительства ФИО11 выдано ООО «Парк Пушкинский» разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома <адрес>, построенному по проекту.

Из ответа Росреестра от 26.11.2024 года следует, что в январе 2018 года начала осуществляться государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме <адрес>

10.12.2018 года по договору купли-продажи между ООО «Парк Пушкинский» в лице ФИО7 и ИП ФИО7 был продан земельный участок с кадастровым номером №, а, впоследствии 08.06.2020 г. указанный земельный участок был продан от ИП ФИО7 ФИО8

08.07.2022 г. земельный участок с КН № в нарушение требований законодательства был разделен ФИО8 на два земельных участка: с КН 74:36:0408001:9247 общей площадью 665 кв.м., с КН № общей площадью 1 149 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером № находится объект недвижимости- Проходная. Это здание было построено застройщиком без наличия разрешения на строительство и в соответствии с действующим законодательством относится к объектам вспомогательного использования, предназначено для обслуживания и эксплуатации основного объекта- жилого дома №<адрес>. Проходная имеет сквозной проход с улицы во двор МКД и должна использоваться как пост охраны на въезде во двор. Объект недвижимости с КН № поставлен на кадастровый учет 10.12.2011 г. без определения характерных точек границ здания.

Обязательность и предрешенность сноса нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0408001:545 подтверждается приказом Застройщика о сносе данного здания №2 от 25.08.2014 г., а также проектной документацией от 08.2014 г. Раздел 7. Проект организации работ сносу или демонтажу объектов капитального строительства, согласно которому в качестве вида работ устанавливался снос здания проходной.

По договору купли-продажи объекта недвижимости от 03.07.2017 г.

объект с кадастровым номером № (проходной) продан от ООО «Парк Пушкинский» и ФИО8 за 76 000 рублей, при этом документы об оплате отсутствуют. В 2022 году координаты характерных точек объекта недвижимости- Проходной были внесены в сведения Росреестра под видом здания с кадастровым номером № на основании кадастровых работ, осуществленных ФИО12 (договор от 25.11.2022 г. №, дата завершения кадастровых работ 21.01.2022 г. То есть Проходная- объект вспомогательного использования МКД- была построена ООО «Парк Пушкинский»- застройщиком уже после июля 2019 года, после возведения МКД и даже после возникновения права собственности дольщиков на земельный участок (после января 2018 года), однако обманным путем оформлена в собственность ООО «Парк Пушкинский» под видом совершенно другого здания- как строение, возведенное до 1999 года. В январе 2022 года координаты характерных точек объекта вспомогательного использования МКД-Проходной были внесены в сведения Росреестра под видом здания с КН №, на которое ранее, до момента его сноса было оформлено право собственности у ООО «Парк Пушкинский» и затем с 03.07.2017 года у ФИО8 Очевиден тот факт, что органы государственной власти выдали ООО «Парк Пушкинский» разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома №64 по ул. Орджоникидзе г. Челябинска, построенному по проекту. Разрешение должно было быть выдано на участок, включающий также земельный участок с КН №, который тоже должен был перейти в собственность собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>

Право общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> на земельный участок с № должно быть зарегистрировано с января 2018 года.

Относительно требования об оспаривании разрешений на строительство, истцы указывают, что Администрация города Челябинска должна была выступить контролирующим органом и не допустить нарушения положений законодательства и прав участников долевого строительства проверки соответствия проектной документации разрешению на строительство и соответствие данных документов уже построенному объекту капитального строительства, поскольку в соответствии с проектной документацией, расположение многоквартирного дома с учетом объектов благоустройства происходило на двух земельных участках с кадастровыми номерами №. Распоряжения являются незаконными ввиду следующего: разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. не соответствует содержанию разрешения на строительство проектной документации в части указания площади земельного участка, на котором разрешается строительство многоквартирного дома в размере 7335 кв.м. несмотря на расположение объекта капитального строительства на большей площади земельного участка в соответствии с проектной документацией.

Распоряжение Администрации города Челябинска № от 21.03.2016 года, распоряжение Администрации города Челябинска № от 14.06.2017 г. о внесении изменений в разрешение на строительство № № от 15.09.2014 г. содержат изменения без достаточных оснований, в нарушение прав участников долевого строительства в части исключения данных о подземной автостоянке без одновременного увеличения земельного участка, отводимого под строительство многоквартирного дома. Внесение изменений происходило исключительно по формального заявлению директора застройщика без предоставления каких-либо подтверждающих документов и без законных оснований.

Разрешение № от 12.12.2017 г. на ввод объекта в эксплуатацию в нарушение в части размещения МКД по адресу: <адрес> на земельном участке с № не соответствует построенному объекту капитального строительства по проектной документации и фактическому расположению многоквартирного дома с автостоянкой на большей площади земельного участка, нежели участок с кадастровым номером №.

В доказательства доводов об установлении границы земельного участка под МКД большей площади истцы указывают, что строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> было запланировано на двух земельных участках: с кадастровыми номерами №. Кроме того, фактически многоквартирный дом с учетом объектов благоустройства находится на сегодняшний день в границах трех земельных участков: с кадастровыми номерами №. исходя из того, что по проекту строительства жилого дома, разработанного на основании распоряжения заместителя главы администрации города Челябинск по вопросам градостроительства от 25.04.2014 г. № и градостроительного плана земельного участка №№, в строительстве жилого дома №64 по <адрес> было задействовано два смежных земельных участка с кадастровыми номерами №, принадлежащих ООО «Парк Пушкинский» на праве собственности. На земельном участке с № была запланирована организация автостоянки для жителей и сотрудников встроенных помещений общей вместимостью 98 машино-мест, с выделением 5 машино-мест для маломобильных групп населения, в соответствии с нормативными требованиями, что следует из содержания рабочей документации, подготовленной согласно СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 г. №820 «Об утверждении свода правил «СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и подписанная главным инженером проекта ФИО10 (Раздел 2 рабочей документации по строительству МКД). В рабочей документации. В рабочей документации также указано на общее количество 98 парковочных мест, а также о том, что площадь участка благоустройства составляла 9 439 кв.м. При площади участка № в размере 7 335 кв.м., а именно «С юго-западной стороны участка запланированы автостоянка для жителей дома общей емкостью 88 машино-мест, что соответствует требованиям нормативных документов. В непосредственной близости от входа в жилую часть здания выделены места для автопарковки маломобильных групп населения. Проектом предусмотрены автостоянки с восточной стороны жилого дома общей емкостью 10 машино-мест, что соответствует требованиям нормативных документов. Площадь участка благоустройства составляла 9 439 кв.м.

На участке запроектированы автостоянки различного назначения, в том числе, автостоянка для сотрудников и автостоянка для жителей. На указанных автостоянках выделены места для парковки автомобилей маломобильных групп населения (МГН) шириной 3,6 м. каждое в количестве 10 % от общего количества мест этих автостоянок. Эти места обозначены знаками 8.17. Места транспорта МГН размещены вблизи входа в здание. Проектировщик при определении общего количества парковочных мест не учел требования Решения Челябинской городской Думы четвертого созыва от 09 октября 2012 года №37/13 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования Челябинский городской округ» и о признании утратившим силу отдельных решений Челябинской городской Думы, согласно которому должно было быть обеспечено застройщиком ООО «Парк Пушкинский» на придомовом земельном участке многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> а 177 машино-мест, что подтверждается заключением специалиста.

Застройщик своими действиями подтвердил факт необходимости предоставления для строительства МКД по адресу: <адрес> именно двух земельных участков, при этом самостоятельно изначально и впоследствии предоставил собственникам помещений в МКД для эксплуатации МКД именно два земельных участка.

Строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> должно было быть по проекту, и фактически осуществлялось на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и №.

Из пункта 3.1 Договора №10522/зем. купли-продажи земельного участка от 22.09.2014 г. следует, что на земельном участке с кадастровыми номером № расположено нежилое здание- склад, лит. Б.

Из технического паспорта здания, представленного ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области по состоянию на 29.04.1999 г. следует, что нежилое здание- склад лит. Б имеет площадь 1288 кв.м. Из поэтажного плана здания следует, что указанное нежилое здание имеет форму прямоугольника. При наложении границ земельных участков видно, что нежилое здание- склад расположен на земельном участке с кадастровым номером №

Приказом №2 от 25.08.2014 г. для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой на земельном участке по адресу: <адрес> выведены из эксплуатации и ликвидированы принадлежащие ООО «Парк Пушкинский» на праве собственности объекты капитального строительства, расположенные по адресу: <адрес> в том числе, нежилое здание- склад, общей площадью 1210, 3 кв.м. с №; приказано организовать снос объектов капитального строительства.

Факт сноса здания Б следует из листа 8 проектной документации от 08.2014 г. «Раздел 7. Проект организации работ сносу или демонтажу объектов капитального строительства» согласно которому в качестве вида работ устанавливался снос здания Б- склад. Фактически в настоящее время нежилое здание- склад снесен, его не существует. По сведениям Росреестра, статус данного объекта недвижимости погашен, здание снято с кадастрового учета 19.09.2017 г. по заявлению ООО «Парк Пушкинский» от 15.09.2017 г. на основании акта обследования от 14.09.2017 г.

Действия застройщика по сносу объекта недвижимости, находящегося на земельном участке с № в целях строительства МКД по адресу: <адрес> свидетельствует, что изначально застройщик планировал строительства МКД именно на двух земельных участках с кадастровыми номерами № и необходимой эксплуатации для МКД именно земельных участков данных площадей. Об этом также свидетельствует и то, что объекты благоустройства многоквартирного дома, в том числе, автостоянки в границах данных земельных участков. Площадь участка благоустройства составляла 9 439 кв.м., проектом была предусмотрена возможность проезда автомобилей со стороны ул. Елькина, при этом речь идет именно о грузовом транспорте, поскольку иначе грузовой и иной крупногабаритный транспорт не имеет возможности проезда к многоквартирному дому. Возможность проезда со стороны ул. Елькина предусмотрена исключительно через земельный участок с КН №.

Таким образом, проектная документация предусматривала строительство многоквартирного дома на двух земельных участках, а также предусматривала возможность проезда автомобилей со стороны <адрес>.

Заключением специалиста по вопросу определена площадь и границы земельного участка с указанием координат поворотных точек, необходимого для содержания, эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости- многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и доступа к нему, при этом специалистом сделан вывод о том, что требуются земельные участки с кадастровыми номерами №, общей площадью 9 149 кв.м.; отсутствие площадки для разворота пожарных автомобилей предполагает отсутствие тупикового проезда, в связи с чем должно быть два заезда к дому с двух разных сторон МКД.

По мнению истцов, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник, то есть застройщик, утрачивает право на распоряжение им. Строительство объекта капитального строительства на двух земельных участках запрещено законом, в связи с чем застройщик должен был принять меры для объединения земельных участков. Бездействие застройщика- ООО «Парк Пушкинский», выраженное в непринятии необходимых мер по объединению земельных участков № в момент строительства многоквартирного дома нарушает права истцов как собственников помещений в многоквартирном доме. Администрация города Челябинска не выполнила требования градостроительного законодательства в части проверки соответствия проектной документации объекту капитального строительства, что, в свою очередь, подтверждает право собственников помещений в МКД осуществить регистрацию права собственности под домом в соответствии с проектной документацией и фактической необходимостью эксплуатации земельного участка. С января 2018 года - с момента регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № в силу закона перешло в собственность собственников помещений в доме.

Оспаривание договоров купли-продажи спорных земельных участков связано со следующим: спорные объекты недвижимости- земельный участок с кадастровым номером №- в настоящее время это земельные участки № и здание Проходной с кадастровым номером №- являются общим имуществом многоквартирного дома. Так как изначально указанные объекты находились в собственности застройщика ООО «Парк Пушкинский», именно на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных под МКД, при этом формирование земельного участка также является обязанностью застройщика. Застройщик был не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под домом. Поскольку в границах спорных земельных участков, принадлежащих ответчикам, находятся земли, относящиеся к общему имуществу, в том числе, и здание Проходной, то сделки по распоряжению такими участками являются ничтожными на основании пункта 2 ст. 168 ГК РФ.

Право общедолевой собственности у собственников помещений в МКД возникло с момента регистрации прав собственности, как следствие, все сделки, заключенные после, ничтожны по причине их заключения лицом, право собственности у которого отсутствовало в совокупности с правом распоряжения земельным участком. Все спорные сделки были совершены лишь для вида с целью создать обстоятельства, существенно затрудняющие законному собственнику пользоваться принадлежащими правами на объекты недвижимости. Кроме того, все сделки были совершены заинтересованными лицами, фактически спорные объекты недвижимости из владения ответчика ФИО7 не выбывали.

Договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный между ООО «Парк Пушкинский» и ФИО7 от 10.12.2018 г., фактически совершен между одним и тем же лицом, поскольку подписан одним лицом - ФИО7, а цена указанного договора составила 450 000 руб., что явно не соразмерна рыночной цене аналогичного объекта недвижимости.

Договор купли-продажи от 08.06.2020 года земельного участка с №, заключенный между ФИО7 и ФИО8 заключен между заинтересованными сторонами (родственниками), так как ФИО7 является матерью ФИО8, проживающей за пределами г. Челябинска, что косвенно свидетельствует об отсутствии воли ФИО8 на заключение указанного договора. Цена договора размером 2 530 000 руб. не соответствует кадастровой стоимости этого земельного участка стоимостью 6 076 392,08 руб. Цена договора в размере 76 000 руб. купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером №, заключенного между ООО «Парк Пушкинский» и ФИО8, также не является рыночной, что также косвенно свидетельствует о заключении сделок между заинтересованными лицами.

В обоснование доводов о признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД истцы указывают, что на основании анализа паспорта здания от 29.04.1999 г. здание, поставленное на кадастровый учет 10.12.2011 г., возведено из шлакобетона, крыша из шифера, а строение, которое в настоящее время расположено на земельном участке с кадастровым номером №, возведено из современных материалов- кирпича, черепицы, что, в свою очередь, исключает реконструкцию старого здания, явным образом указывает на возведение нового здания под тем же кадастровым номером.

Подписанная застройщиком ООО «Парк Пушкинский» схема объекта капитального строительства «Жилой дом с нежилыми помещениями и автостоянкой по <адрес> от 17.11.2017 г. содержит изображение на земельном участке № двух строений: МКД и здание Проходной на месте запланированной к сносу Проходной с кадастровым номером №. Фотоматериалами подтверждается снос ранее выстроенной Проходной и возведение на ее месте иной Проходной. Существенные различия конструктивных особенностей зданий свидетельствуют о физическом отсутствии объекта недвижимости с КН №. При этом в ЕГРН содержатся сведения о праве собственности ФИО8 на объект недвижимого имущества с №, который фактически прекратил сове существование.

Здание площадью 38,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № -Проходная- объект вспомогательного использования построен застройщиком одновременно с облагораживанием придомовой территории, предназначен для обслуживания и эксплуатации основного объекта, то есть МКД, по адресу: <адрес> и должно находиться в долевой собственности собственников помещений в данном МКД.

Истец ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель истцов по доверенности, а также третьего лица Товарищество собственников жилья (далее- ТСЖ) «Пушкинское»-ФИО13, действующая по доверенности (л.д.97-101 т.1), в судебном заседании поддержала доводы искового заявления с учетом уточнений, а также письменные пояснения истцов.

Суду пояснила, что изначально строительство многоквартирного дома планировалось на двух участков, которые были огорожены единым забором. При этом на земельном участке № располагалась автостоянка для жителей дома. Также в рабочей документации была указана площадь двух земельных участков для строительства дома и указан один адрес дома.

Первоначальный застройщик ООО «Парк Пушкинский» должен был принять меры по объединению двух участков № на момент строительства МКД, в то время как разрешение на строительство выдано только на один участок с №. В связи с тем, что земельный участок с № (впоследствии разделенный на два участка ) также должен быть выделен для строительства МКД, разрешение на строительство, распоряжение о внесении изменений в разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в части размещения многоквартирного дома являются незаконными. Последующая передача указанного земельного участка с № а также нежилого здания с №, являющихся общей собственностью собственников многоквартирного дома,

в собственность частных лиц - ФИО7,, и ФИО8 является незаконной, следовательно, договоры по отчуждению земельного участка с № ( участки с КН №, №) и здание Проходной являются незаконными. В связи с незаконными сделками следует признать отсутствующим право ФИО7, и ФИО8 и ООО « Парк Пушкинский», и признать право общей долевой собственности на здание Проходной и на участки с КН № за собственниками многоквартирного дома в такой конфигурации, которая включает в себя площадь двух земельных участка (с КН №). В настоящее время для жителей МКД <адрес> отсутствует площадка для разворота пожарных автомобилей, имеется только один заезд к дому.

Представитель ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО14, действующая по доверенности (л.д.154 т.1), иск не признала, полагала Управление Росреестра по Челябинской области ненадлежащим ответчиком по делу, а решение суда по заявленным требованиям– неисполнимым. Поддержала письменные возражения на иск (л.д.152-154 т.2, л.д.226-227 т. 4).

Представитель ответчика Администрации города Челябинска в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО15, действующий на основании доверенности (л.д.170 т.2), в судебном заседании иск не признал по доводам, отраженным в отзыве на исковое заявление (л.д. 9-13, 136-146 т.3), указав, что доводы истцов о невыполнении застройщиком МКД- ООО «Парк Пушкинский» своих обязательств перед участниками долевого строительства носят предположительный характер, никакими достоверными доказательствами не подтверждаются. После передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства, и права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе, на земельный участок с кадастровым номером №, которое завершилось в феврале 2018 года, прошло 7 лет, за это время никто из собственников помещений в МКД не обращался в суд, поэтому подлежит применению срок исковой давности к рассматриваемым требованиям. Истцы ошибочно полагают, что для соблюдения требований СП 42.13330.2011 в части размещения необходимого количества парковочных мест на территории земельного участка застройки, необходимо было использование территории смежного земельного участка с кадастровым номером №. Из буквального толкования п. 11.19 СП 42.13330.2011 не усматриваются какие-либо требования в отношении обязательного размещения парковочных мест на земельном участке, на котором создается МКД, и в отношении которого у застройщика имеется обязательство перед участниками долевого строительства по передаче в общую долевую собственность. Редакция СП 42.13330.2016, вступившая в силу в 2017 году, к спорным правоотношениям не может быть применима. Утверждения истцов о том, что участники долевого строительства по его завершении приобрели право общей долевой собственности на территорию в границах и участка застройки и смежных участков в качестве необходимых для соблюдения обязательных требований о количестве парковочных мест, не обоснованно. Относительно доводов об отсутствии в разрешении на строительство кадастрового номера земельного участка и ошибочного указания величины площади участка, что свидетельствует, по мнению истцов, о том, что разрешение на строительство выдано на два земельных участка с кадастровыми номерами № одновременно, а указание в разрешении на строительство площади земельного участка 7335 кв.м. является технической ошибкой, является необоснованным, так как утвержденная и применяемая в спорный период форма разрешения на строительство не содержала сведений о кадастровом номере земельного участка, для строительства на котором выдавалось разрешение. Форма разрешения на строительство была утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. №698, которая применялась до 15.05.2015 г. Градостроительный план №№ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7335 кв.м. выдан 25.04.2014 г. Градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1814 кв.м. не выдавался. Таким образом, 15.09.2014 г. разрешение на строительство в соответствии с законодательством РФ не могло быть выдано ООО «Парк Пушкинский» на два земельных участка с кадастровыми номерами № одновременно. По доводам о признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД указал, что на земельном участке с КН № фактически расположено два разных отдельно стоящих объекта недвижимости- здание многоквартирного дома, кадастровый номер №, по адресу: г. <адрес> и здание нежилое с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеющие различных собственников. Поскольку указанные объекты в силу своей природы тесно связаны с землей, то для эксплуатации каждого из них необходимы определенные земельные участки со своими границами. В таком случае признание права собственности на весь участок с кадастровым номером № в тех его границах, что существует с 2004 года, исключительно за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> лишает собственника необходимого для эксплуатации здания нежилого с кадастровым номером № по адресу: <адрес> земельного участка, нарушая его права. Кроме того, земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <адрес> не сформирован, имеет вид использования- «для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой». При этом истцы в орган местного самоуправления по формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирных домов не обращались. По доводам о признании незаконной и не подлежащей применению разрешительной документации, указал, что проектная документация на строительство объекта капитального строительства соответствует всем градостроительным нормам, действующим на момент выдачи градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7335 кв.м.

Полагал, что истцы не доказали нарушение своих прав, свобод и законных интересов.

По доводам об оспаривании разрешения на строительство № от 15.09.2014 г. указал, градостроительный план № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7335 кв.м. выдан 25.04.2014 г. ; право собственности ООО «Парк Пушкинский» на него было зарегистрировано 15.08.2014 г. По состоянию на 15.09.2014 г. к заявлению о выдаче разрешения на строительство, ООО «Парк Пушкинский» мог представить только правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером №, при этом земельным участком с КН № ООО «Парк Пушкинский» не обладало, кроме того, на данный земельный участок градостроительный план не выдавался, в связи с чем в оспариваемом разрешении на строительство правомерно указана площадь только одного земельного участка - с кадастровым номером №. Строительство МКД на земельном участке с кадастровым номером № было завершено в 2017 году, 12.12.2017 года было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, что свидетельствует о прекращении действия оспариваемого разрешения на строительство. На дату выдачи разрешения на строительство 15.09.2014 года ни один из истцов в каких-либо договорных отношениях с ООО «Парк Пушкинский» не состоял.

По доводам оспаривания распоряжений Администрации г. Челябинска о внесении изменений в разрешение на строительство указал, что на дату издания распоряжения Администрации г. Челябинска №2918-с от 21.03.2016 г., все истцы, кроме ФИО6, не состояли в договорных отношениях с ООО «Парк Пушкинский», в связи с чем истцы были лишены каких-либо прав в отношении указанного в распоряжении о внесении изменений в разрешение на строительство земельного участка и объекта капитального строительства, поэтому права и интересы истцов не могли быть затронуты оспариваемым распоряжением Администрации г. Челябинска №-с от 21.03.2016 г. В договоре прямо указано, что строительство МКД осуществляется на одном конкретном земельном участке с кадастровым номером № площадью 7335 кв.м.

По доводам о признании незаконным разрешения № от 12.12.2017 г. на ввод объекта в эксплуатацию указал, что оспариваемое истцами разрешение на строительство выдано для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой по ул. Орджоникидзе; разрешение на ввод в эксплуатацию выдано на объект капитального строительства- «жилой дом с нежилыми помещениями и автостоянкой по ул. Орджоникидзе». Разрешение на строительство выдано на основании градостроительного плана № для строительства объекта капитального строительства на земельном участке площадью 7335 кв.м. с №, при этом и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также выдано на объект капитального строительства, созданный именно на земельном участке площадью 7335 кв.м. с №, то есть характеристики объектов совпадают. Построенный объект капитального строительства «жилой дом с нежилыми помещениями и автостоянкой по <адрес>» соответствует виду разрешенного использования земельного участка площадью 7335 кв.м.- «для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой».

По доводам об установлении границы земельного участка, необходимого для эксплуатации МКД, указал, что земельные участки с кадастровыми номерами № имеют законного владельца. Включение территории в границы земельного участка для эксплуатации МКД по адресу: <адрес> без согласия собственника земельных участков противоречит положениям ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Помимо прочего, на земельном участке с № расположен объект недвижимого имущества -нежилое здание с кадастровым номером №, для эксплуатации которого необходима часть территории указанного земельного участка. То есть при формировании участка для эксплуатации МКД по адресу: <адрес> должны учитываться законные интересы собственника нежилого здания с кадастровым номером № и права собственности владельцев земельных участков с кадастровыми номерами №.

В качестве возражений по требованиям об оспаривании договоров купли-продажи земельных участков указал, что истцы не указали основания недействительности сделок; срок исковой давности о признании сделок недействительными истек. При этом, датой, с которой истцам стало известно о нарушении их прав собственности на земельный участок с кадастровым номером №, является дата установки по заданию собственника земельного участка ограждения на нем- то есть конец мая - начало июня 2021 года.

Относительно требований истцов о признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД указал, что нежилое здание имеет собственника, который приобрел право собственности по установленным законом основаниям, права собственника зарегистрированы. В 2019 году собственник провел капитальный ремонт нежилого здания ввиду необходимости замены некоторых элементов здания. Доказательства сноса здания, проведенного ООО «Парк Пушкинский», и возведения им нового здания взамен снесенного, отсутствуют. Утверждения истцов о вспомогательном использовании указанного здания по отношению к МКД по адресу: <адрес> также никакими доказательствами не подтверждаются. Оснований для внесения в ЕГРН сведений об указанных объектах недвижимости не имеется.

Представитель ответчика ФИО8- ФИО16, действующий по доверенности (л.д.169т.2 ) в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.242-250 т.2), указав, что строительство МКД осуществлялось только на земельном участке с №, на который ООО «Парк Пушкинский» и было выдано разрешение на строительство. При регистрации права собственности на помещение в <адрес> каждый из истцов должен был понимать, что на праве общей долевой собственности им принадлежит только земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО17 суду пояснила, что квартиру в № они с супругом приобрели в 2017 году, а проживать начали в 2019 году. При покупке квартиры в указанном доме им разъяснили, что у № имеется два выезда: с <адрес>, а также имеется большая придомовая парковка. Однако в настоящее время проезд со стороны <адрес> в настоящее время закрыт; там расположен уже другой земельный участок, не принадлежащий жителям дома, это огороженная территория, парковаться там не разрешено. Изначально, когда они стали проживать в квартире <адрес> с 2019 года парковать машины на этом участке можно было, никаких претензий ни от кого не поступало. Ранее у жителей дома были пульты, которыми они могли открывать вход со стороны <адрес>. До 2021 года находился ночной консьерж, охранник, который охранял территорию, огороженную забором.

Свидетель ФИО18 суду пояснил, что с 2019 года является собственником квартиры в № дарения. С 1997 года он проживает в указанном районе по <адрес>. Ранее по <адрес> располагалось здание, похожее на сельский дом. Потом по <адрес> стали возводить №. На момент приобретения им квартиры в № здания еще было на месте, потом в какой-то момент домика не стало, здание было снесено до основания, все было заасфальтировано, на этом месте появился другой дом, это было в период времени в 2019-2020 годы. На момент заезда в приобретенную квартиру в № около дома имелась большая парковка. Снесенное здание никогда не было доступно для прохода, проход через указанное здание он не использовал.

Свидетель ФИО19 суду пояснил, что в № постоянно проживает его мама, он приезжает несколько раз в месяц. Ранее около дома располагалась автопарковка со стороны ул. Елькина. Рядом располагалось заброшенное здание, которое потом снесли и построили здание, которое стоит там до настоящего времени. По всему периметру участка имеется забор и высота одинаковая.

Выслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав и оценив представленные в суд доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Как установлено судом и следует из землеустроительного дела (л.д.1-51 т.4), ранее земельный участок по адресу: <адрес> с КН № площадью 435390 кв.м. являлся государственной собственностью (л.д.5-8 т.4 - кадастровый план земельного участка).

На основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 25 мая 2002 года ЗАО «Уралпромтехснаб» приобрел у Челябинское региональное отделение Российского фонда федерального имущества следующее имущество, расположенное по адресу: <адрес>

отдельно стоящее административное нежилое здание литера А,А1 общей площадью 530 кв.м.,

здание склада нежилое пристроенное одноэтажное литера Б общей площадью 1212,8 кв.м.,

здание проходной нежилое площадью 31,0 кв.м. (л.д.29-33 т.4).

На основании передаточного акта от 27 мая 2002 года к протоколу арестованное имущество от 20 мая 2002 года ЗАОЛ «Уралпромтехснаб» приняло в собственность указанное имущество от Российского фонда федерального имущества (л.д.35-37 т.4).

Закрытое акционерное общество «Уралпромтехснаб», согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 02.08.2002 г., является собственником нежилого пристроенного здания (склад) общей площадью 1212,80 кв.м., нежилого здания (проходная) общей площадью 31 кв.м., нежилого здания административное общей площадью 537,80 кв.м. по <адрес> (л.д.23-28 т.4).

Впоследствии по заданию директора ЗАО «Уралпромтехснаб» от 10 июня 2004 года выполнено межевание земельного участка по адресу: <адрес> площадью 9149 кв.м., из которой площадь выкупаемой части составила 7335 кв.м., площадь, передаваемая в аренду без права выкупа, составила 1814 кв.м. (л.д.9 т.4).

25 апреля 2014 года ООО ТД «Уралтехкомплекс» выдан градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7335 кв.м. на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой (л.д.59-64 т.1).

27 мая 2014 года между продавцом Торговый Дом «Уралтехкомплекс» и покупателем ООО «Парк Пушкинский» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № со всеми строениями на нем, а также нежилого здания (склад), общей площадью 1210,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (свидетельство о государственной регистрации от 15.08.2014 г.) (л.д.233-234 т.4).

26 июня 2014 года ООО ТД «Уралтехкомплекс» обратилось в Администрацию города Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка с №, расположенного по адресу: г<адрес> для эксплуатации нежилого здания (склад) с № (л.д. 127-128 т.4).

По результатам рассмотрения заявления Администрацией города Челябинска принято решение о продаже о продаже вышеуказанного земельного участка (протокол №26 от 11.07.2014 г. – л.д. 121-122 т.4) на основании распоряжения Первого заместителя Главы г.Челябинска от 18.07.2014 г. №4339 – к «О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: <адрес> Обществу с отграниченной ответственностью Торговому Дому «Уралтехкомплекс» (л.д.119 т.4).

На основании распоряжения Администрации г.Челябинска № от 18 июля 2014 года первого заместителя Главы администрации г. Челябинска ФИО9 вынесено распоряжение №№ «О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: <адрес> ООО Торговый дом «Уралтехкомплекс», в соответствии с которым ООО Торговый Дом «Уралтехкомплекс» подлежал продаже земельный участок с кадастровым номером №. При этом фактически договор о продаже склада, наличие которого на участке было основанием для продажи этого участка, уже заключен с ООО «Парк Пушкинский» 27 мая 2004 года (л.д.130 т.4).

В августе 2014 года разработана Рабочая документация по строительству МКД, подписанная главным инженером проекта ФИО10 (л.д.175-181 т.2).

15 августа 2014 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2014 г. и дополнительного соглашения к нему от 30.07.2014 г. зарегистрировано право собственности на ООО «Парк Пушкинский» на земельный участок с КН № общей площадью 7335 кв.м., нежилое здание (склад), общей площадью 1210,3 кв.м. с КН №, расположенный на земельном участке с КН №.

01 сентября 2014 г. составлен протокол №33 заседания комиссии Администрации г. Челябинска по продаже земельных участков, на основании которого 11.09.2024 г. издано распоряжение № о продаже земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408001:99.

11 сентября 2014 г. первым заместителем главы администрации г. Челябинска издано распоряжение №5836-к «О продаже земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: <адрес> ООО «Парк Пушкинский», согласно которому подлежало отмене распоряжение №4939-к от 18.07.2014 г. о продаже земельного участка с кадастровым номером № ООО ТД «Уралтехкомплекс», а также определено, что земельный участок с кадастровым номером № подлежит продаже ООО «Парк Пушкинский» на основании заявления общества от 21.08.2014 г. и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.08.2014 г.

15 сентября 2014 г. администрация г. Челябинска выдала ООО «Парк Пушкинский» разрешение № на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой по улице <адрес> на земельном участке площадью 7 335 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 70 т.1).

Основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью «Парк Пушкинский» (далее- ООО «Парк Пушкинский») как заказчика строительства многоквартирного жилого дома №- МКД) по адресу: <адрес>, созданного 23.04.2014., являлось строительство жилых и нежилых зданий.

22 сентября 2014 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Челябинска и ООО «Парк Пушкинский» заключен договор купли-продажи земельного участка №10522/тем. - земельного участка с кадастровым номером №.

22 октября 2014 г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Парк Пушкинский» на земельный участок с кадастровым номером №.

21 марта 2016 г. распоряжением Администрации города Челябинска №2918-с от 21.03.2016 о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. внесены изменения в разрешение на строительство : строка «общая площадь объекта капитального строительства 20206,93 кв.м., в т.ч. нежилые помещения – 1028,21 кв.м., автостоянка 2595 кв.м.» изложена с следующей редакции: «общая площадь объекта капительного строительства 20206,93 кв.м., в том числе нежилые помещения – 1028,21 кв.м.». Строка «строительный объем 77964,41 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями, 10333,17 куб.м.- автостоянка» изложена в следующей редакции : «строительный объем 77964,41 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями»; строка «в т.ч. подземной части 4510,1 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями, 10333,17 куб.м.- автостоянка» изложена в следующей редакции: «в том числе подземной части 4510,1 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями» (л.д.57 т.1).

14 июня 2017 г. распоряжением Администрации города Челябинска №7007-с от 14.06.2017 г. о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. внесены изменения в разрешение на строительство, а именно: Строка «общая площадь объекта общая площадь объекта капитального строительства 20206,93 кв.м., в т.ч. нежилые помещения – 1028,21 кв.м., автостоянка 2595 кв.м.» изложена с следующей редакции: «общая площадь объекта капительного строительства 21582,57 кв.м., в том числе нежилые помещения – 2134,26 кв.м.». Строка «строительный объем 77964,41 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями, 10333,17 куб.м.- автостоянка» изложена в следующей редакции : «строительный объем 77964,41 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями»; строка «в т.ч. подземной части 4510,1 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями, 10333,17 куб.м.- автостоянка» изложена в следующей редакции: «в том числе подземной части 4510,1 куб.м. – жилой дом с нежилыми помещениями» (л.д.58 т.1).

12 декабря 2017 г. заместителем главы города Челябинска по вопросам градостроительства ФИО11 выдано ООО «Парк Пушкинский» разрешение №№ на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома №<адрес>, построенному по проекту (л.д.68-69 т.1).

Согласно ответу Управление Росреестра от 26.11.2024 года, в январе 2018 года начала осуществляться государственная регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме <адрес> (л.д. 74 -75 т.1).

По договору купли-продажи от 03 июля 2017 года ООО «Парк Пушкинский» (Продавец» продало ФИО8 следующее имущество: нежилое здание (проходная) общей площадью 31,2 кв.м. с № по <адрес> ; переход права зарегистрирован 10 июля 2017 года (л.д.33-34 т.3).

По договору купли-продажи от 10 декабря 2018 года по договору купли-продажи между ООО «Парк Пушкинский» в лице ФИО7 и ИП ФИО7, последней продан земельный участок с № площадью 1814 кв.м. по адресу: <адрес>; переход права зарегистрирован 27 декабря 2018 года (л.д.35-36 т.3).

По договору купли-продажи от 08 июня 2020 года указанный земельный участок был продан ИП ФИО7 ФИО8; переход права зарегистрирован 30 июня 2020 года (л.д.38-39 т.3).

08 июля 2022 г. земельный участок с кадастровым номером № разделен ФИО8 на два земельных участка- с кадастровым номером № общей площадью 665 кв.м., с кадастровым номером № общей площадью 1 149 кв.м.

Согласно письму Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в Челябинской области от 26.11.2024 г., по сведениям ЕГРН, МКД расположен на земельном участке с № Земельный участок площадью 7335 кв.м. сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в 2004 году, вид разрешенного использования -для строительства жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой. По сведениям Управление по архитектурно-градостроительному проектированию г.Челябинска, в отношении территории, на которой расположен земельный участок с №, отсутствует утвержденная документация по планировке территории. По сведениям ЕГРН, в том числе, публичных кадастровых карт, на земельном участке с №, помимо МКД, расположено нежилое здание (проходная) с №, находящееся в собственности физического лица (л.д.159 т.2).

При разрешении настоящего дела в обоснование требований истцы, являясь собственниками помещений в МКД <адрес> полагают, что при выдаче разрешения на строительство МКД должны были учитываться два земельных участка: с №. которые являются общим имуществом собственников МКД, а потому разрешение на строительство, которые выдано на строительство только на одном земельном участке с №, и последующая передача в собственность частного лица участка с № (впоследствии разделенного на два участка с № №), и здание Проходной (№) является незаконными. Истцы полагают нарушенным свое право собственности на общее имущество.

Рассматривая требования о признании незаконным разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, установление границ земельного участка, необходимого для эксплуатации в границах, указанных истцами согласно представленному заключению ООО «Негосударственное экспертное учреждение «Эсконс» №25040302 от 14.07.2025 (л.д.139-151 т.4), суд учитывает следующее.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, гражданской обороны, охраны окружающей среды, экологической безопасности и инженерно-технических требований.

Разрешение на строительство, как указано в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании статьи 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1149 +- 12 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером №, площадью 665 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, образованы из земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации зданий и сооружений базы снабжения, принадлежит на праве собственности ФИО8 с 08.07.2022 года на основании договора купли-продажи от 08.06.2020 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.30-33 т. 3).

27 мая 2014 года ООО «Парк Пушкинский» приобрело по договору купли- продажи у ООО ТД «Уралтехкомплекс» указанный земельный участок с расположенными на нем нежилыми зданиями: нежилое здание (проходная), кадастровый номер №, площадью 31,2 кв. м. и нежилое здание (административное), площадью 535,1 кв.м., кадастровый номер №, и - в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 30.07.2014 к договору купли-продажи - нежилое здание (склад), кадастровый номер: №, площадью 1210,3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №. Право собственности ООО «Парк Пушкинский» на три здания и один земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано 15.08.2014 г.

Земельный участок с кадастровым номером № в указанный период времени находился в собственности муниципального образования город Челябинск и был предоставлен в аренду ООО ТД «Уралтехкомплекс».

Из указанных документов следует, что многоквартирный дом возводился застройщиком ООО «Парк Пушкинский» на земельном участке с № на основании разрешения на строительство № от 15.09.2014 г. и градостроительного плана № от 25.04.2014 г.

Суд учитывает, что на момент получения разрешения на строительство МКД у ООО «Парк Пушкинский» в собственности имелся только земельный участок с кадастровым номером № площадью 7335 кв.м., который планировался для строительства МКД № <адрес>.

При этом иного земельного участка, кроме участка с №, на момент получения разрешения на строительство МКД ООО «Парк Пушкинский» в собственности не имел.

Анализ указанных документов позволяет суду сделать вывод о том, что строительство № осуществлялось только на одном земельном участке с кадастровым номером № площадью 7335 кв.м., на который и было выдано ООО «Парк Пушкинский» разрешение на строительство МКД.

Суд принимает во внимание, что земельный участок с № приобретен ООО «Парк Пушкинский» после получения разрешения на строительство <адрес> - на основании договора от 22.09.2014 (право собственности на земельный участок зарегистрировано 22.10.2014 г.) для целей, не связанных со строительством указанного МКД.

Согласно проектной документации и разрешения на строительство <адрес>, строительство этого жилого дома велось исключительно на земельном участке с КН № площадью 7335 кв.м.

Земельный участок с № под строительство МКД никогда не отводился и не предоставлялся; градостроительный план на данный земельный участок не выдавался.

Таким образом, суд находит необоснованными доводы истцов, что разрешение должно было быть выдано на участок, включающий также земельный участок с кадастровым номером №, который должен, по мнению истцов, перейти в собственность собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>

При разрешении требований истцов:

о признании незаконным разрешения на строительство № от 15.09.2014 г. в части площади земельного участка, на котором разрешается строительство многоквартирного дома в размере 7335 кв.м.;

признании незаконным распоряжения Администрации г. Челябинска №2918-с от 21.03.2016 г.,

признании незаконным распоряжения Администрации г. Челябинска №7007-с от 14.06.2017 г. о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. в части исключения данных об автостоянке без одновременного увеличения земельного участка, отводимого под строительство многоквартирного дома;

признании незаконным разрешения № от 12.12.2017 г. на ввод объекта в эксплуатацию в части размещения многоквартирного дома по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером №, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований и исходит при этом из следующего.

Оспариваемое разрешение на строительство № выдано 15.09.2014 года на основании градостроительного плана земельного участка № от 25.04.2014 г. на момент выдачи разрешения на строительство на земельный участок с кадастровым номером № ООО «Парк Пушкинский», не принадлежал.

Спорный земельный участок с кадастровым номером № под строительство и эксплуатацию МКД никогда не отводился и не предоставлялся.

12.12.2017 года ООО «Парк Пушкинский» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию <адрес>.

11.01.2018 года была осуществлена первая регистрация права собственности на помещение в построенном <адрес>.

Таким образом, имеющимися в материалах дела доказательствами и фактическими обстоятельствами подтверждено, что строительство дома № осуществлялось только на одном земельном участке с кадастровым номером № площадью 7335 кв.м., на который и было выдано ООО «Парк Пушкинский» разрешение на строительство МКД.

30.07.2014 года ООО «Парк Пушкинский» по договору купли-продажи приобрело у ООО ТД «Уралтехкомплекс» нежилое здание-склад площадью 1210,3 кв.м., которое расположено на спорном земельном участке с кадастровым номером №.

В период времени с августа по сентябрь 2014 года ООО «Парк Пушкинский» как собственник нежилого здания - склада, обратилось в Администрацию г. Челябинска с заявлением о приобретении земельного участка под указанным нежилым зданием с кадастровым номером № на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

22.10.2014 года ООО «Парк Пушкинский» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1814 кв.м., который впоследствии был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами №.

В связи с чем доводы истцов о том, что земельные участки с кадастровыми номерами № были запланированы под строительство жилого комплекса «Парк Пушкинский», материалами дела не подтверждаются, являются несостоятельными.

Суд принимает во внимание, что разрешение на строительство, распоряжение о внесении изменений в разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию вынесены компетентным лицом в пределах своих полномочий, на оснований представленных документов, оснований для их отмены не имеется.

Указание истцов о включении земельного участка с КН №) в земельный участок, необходимого для эксплуатации <адрес> и передаче его в собственность собственников жилых помещений в МКД суд находит необоснованным.

Имеющимися в материалах дела доказательствами и фактическими обстоятельствами дела подтверждено, что строительство дома осуществлялось только на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7335 кв.м., и именно на данный земельный участок ООО «Парк Пушкинский» было выдано разрешение на строительство МКД, расположенного по адресу: <адрес>.

Суд принимает во внимание, что Администрация города Челябинска не предоставляла ООО «Парк Пушкинский» какие-либо земельные участки для строительства МКД.

ООО «Парк Пушкинский», являясь собственником земельного участка с № площадью 7335 кв.м., самостоятельно определило использование этого земельного участка - для строительства МКД и получило соответствующее разрешение на строительство МКД.

Кроме того, по дополнительному соглашению от 30 июля 2014 г. к договору купли-продажи от 30.05.2014 <...>» приобрело по у ООО ТД «Уралтехкомплекс» нежилое здание - склад площадью 1210,3 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано 15 августа 2014 г.

В августе-сентябре 2014 года ООО «Парк Пушкинский» как собственник нежилого здания - склада, площадью 1210,3 кв.м. обратилось с заявлением в Администрацию города Челябинска о приобретении земельного участка с кадастровым номером № в собственность ООО «Парк Пушкинский», на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

22 октября 2014 г. - после получения разрешения на строительство МКД ООО «Парк Пушкинский» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1814 кв.м., который впоследствии был разделен на два земельных участка: с №.

Указанный земельный участок приобретен в собственность ООО «Парк Пушкинский» для эксплуатации нежилого здания – склада площадью 1210,3 кв.м, принадлежащего обществу на праве собственности, а не для строительства МКД.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что все правоустанавливающие документы законно выданы на объект - МКД, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7335 kв.m.

Суд находит необоснованными доводы истцов о том, что в августе 2014 года была разработана рабочая документация МКД, разделом 2 которой было запланировано благоустройство не только на земельном участке с КН №, но и на земельном участке с №, а следовательно, в строительстве жилого дома было задействовано два земельных участка с КН № ввиду следующего.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка с №, проектирование строительства МКД планировалось вести в соответствии с СНиП 2.01.07-89*, актуализированной редакцией которого является СП 42.13330.2011 (на день выдачи градостроительного плана).

На момент разработки проектной документации для строительства МКД на земельном участке с № земельный участок № не являлся собственностью ООО «Парк Пушкинский», и целевое назначение второго участка не позволяло возводить на нем МКД.

Согласно пункту 11.19 СНиП 2.01.07-89*, актуализированной редакцией которого является СП 42.13330.2011 на селитебных территориях (территория, предназначенная для размещения жилого фонда, общественных зданий и сооружений, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон, для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования) и на прилегающих к ним производственных территориях следует предусматривать гаражи и открытые стоянки для постоянного хранения не менее 90 % расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей при пешеходной доступности не более 800 м., а в районах реконструкции или неблагоприятной гидрогеологической обстановкой - не более 1500 м.

Открытые стоянки для временного хранения легковых автомобилей следует предусматривать из расчета не менее чем для 70 % расчетного парка индивидуальных легковых автомобилей, в том числе, %

жилые районы -25

промышленные и коммунально-складские зоны (районы) - 25

общегородские и специализированные центры - 5

зоны массового кратковременного отдыха - 15.

Следовательно, СНиП 2.01.07-89*, актуализированной редакцией которого является СП 42.13330.2011 не обязывает все парковочные места размещать на земельном участке, предоставленном для строительства МКД.

Возможно размещение остальных парковочных мест на любых иных близлежащих селитебных территориях, не предоставленных для строительства, например, на любом другом земельном участке в пешеходной доступности 800 метров или 1500 метров.

При выдаче разрешения на строительство управление по архитектурноградостроительному проектированию города Челябинска имело полномочия и возможность самостоятельной проверки размещение парковочных мест в пешеходной доступности 800 метров или 1500 м от объекта по СП 42.13330- 2011.

Поскольку на земельный участок с № застройщиком не предоставлены какие-либо документы, подтверждающие его принадлежность ООО «Парк Пушкинский», так как в спорный период времени земельный участок с № находился в аренде у ООО «Уралтехкомплекс», то при выдаче разрешения на строительство МКД и при проверке размещения парковочных мест данный участок административным органом к вниманию не принимался.

В разрешении на строительство не указано, сколько парковочных мест должно располагаться на земельном участке с №

Поскольку земельный участок с № не является селитебной территорией, на нем не могли размещаться парковочные места, а в соответствии с СП 42.13330.2011 парковочные места для постоянного хранения автомобилей, размещаются в пешеходной доступности не более 800 метров, а в районах реконструкции или с неблагоприятной гидрогеологической обстановкой - не более 1500 м от МКД, и это никак не влияет на выдачу разрешения.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № имелась возможность для размещения такого количества парковочных мест, которое являлось обязательным в соответствующий период в соответствии с расчетом.

Тот факт, что площадь участка благоустройства указана в рабочей документации и пояснительной записке к ней в большем размере, равном 9 439 кв.м., а площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 335 кв.м., сам по себе не свидетельствует, что в рабочей документации и пояснительной записке к ней речь идет о благоустройстве именно нескольких земельных участков, и не указывает, что благоустройство МКД подразумевает благоустройство и облагораживание земельного участка с кадастровым номером №.

Кроме того, 25.04.2014 года ООО ТД «Уралтехкомплекс» выдан градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером № площадью 7335 кв.м. на строительство жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой.

Доводы иска о том, что разработанная в августе 2014 года рабочая документация по строительству МКД предусматривала на схемах задействование земельных участков с кадастровыми номерами № и № для размещения автостоянки (л.д.131-137 т.4), несостоятельны, так как имеющиеся в материалах дела схемы не содержат условных обозначений, которые позволяли бы определить, что для строительства МКД предоставляются оба земельных участка.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Указание истцов, что ООО «Парк Пушкинский» планировало использовать земельный участок с № под строительство многоквартирного дома, поскольку в проектной документации земельный участок № использован проектировщиком для обозначения возможной организации парковочных мест, а значит, земельный участок с кадастровым номером № является общей долевой собственностью собственников МКД, доказательствами не подтверждено.

Земельный участок с № в соответствии с проектом организации строительства Рабочей документации «Жилой дом с нежилыми помещениями и автостоянкой <адрес> Проект организации строительства, шифр 563-06-14-ПОС, ООО «ЮК-Студия», 2014 год использовался ООО «Парк Пушкинский» только для организации строительства. Раздел рабочей документации «проект организации строительства» разрабатывается только на период проведения работ по строительству объекта капитального строительства в части организации проездов строительной техники, площадок складирования строительных материалов, организации хозяйственнобытовых помещений для персонала и др., и не может быть применен после окончания строительных работ к завершенному объекту капитального строительства.

Таким образом, доводы истцов о том, что ООО «Парк Пушкинский» должен был объединить земельные участки с КН № допустимыми доказательствами не подтверждены.

Относительно доводов истцов о приобретении участниками долевого строительства по завершении строительства дома права общей долевой собственности на чужой земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности иному лицу и не предоставленный для строительства МКД, суд учитывает, что доказательств, подтверждающих наличие оснований возникновение права собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером №, не имеется, в связи с чем требования:

об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации <адрес>, посредством исключения сведений из единого государственного реестра недвижимости сведений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №

признав право общей долевой собственности на данный земельный участок за собственниками МКД, а в случае отсутствия оснований для удовлетворения данного требования, установить границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома не подлежат удовлетворению.

Суд находит необоснованными доводы истцов о том, что изменения в разрешение на строительство внесены без законных оснований исключительно на основании формального заявления директора ООО «Парк Пушкинский» ФИО7, так как заявления о внесении изменений в разрешение на строительство поданы органами юридического лица- застройщика в пределах их полномочий. Законным основанием для внесения изменений в разрешение на строительство является подача заинтересованным лицом соответствующего заявления.

Ссылка истцов на заключение специалиста № от 14 июля 2025 года, в котом указано на необходимость обеспечения 177 машино-мест, для эксплуатации МКД требуются также земельные участки с КН №, на отсутствие разворота (л.д.139-157 т.4), принимая во внимание отсутствие у жильцов МКД каких-либо законных права на признание за ними права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0408001:99, а также земельные участки с кадастровыми номерами №, принадлежащие в настоящее время ФИО8, не может служить основанием для удовлетворения иска.

Каких-либо доказательств того, что собственник земельного участка с кадастровым номером № ФИО8 разделила указанный земельный участок на два участка в нарушение требований законодательства, материалы дела не содержат.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительными сделок с земельным участком с кадастровым номером №, который впоследствии был разделен на два земельных участка: с КН №, а также здание проходной, суд учитывает следующее.

В обоснование договоры купли-продажи спорного земельного участка и проходной истцы указывают, что спорные объекты недвижимости- земельный участок с кадастровым номером № ( в настоящее время это земельные участки №) и здание Проходной с кадастровым номером №- являются общим имуществом многоквартирного дома.

Рассматривая данное требование, суд исходит из нижеследующего.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Из свидетельства о государственной регистрации права № от 15.08.2014 года следует, что нежилое здание проходной, общей площадью 31,20 кв.м. с кадастровым номером №, расположено по адресу: <адрес>, принадлежит ООО «Парк Пушкинский» на основании договора купли-продажи от 27.05.2014 года, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 27.05.2014 г. от 30.07.2014 года.

Объект недвижимого имущества - одноэтажное нежилое здание «Проходная» с кадастровым номером № расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>.

С 10 июля 2017 года на основании договора купли-продажи принадлежит на праве собственности ФИО8 Правообладатель ООО «Парк Пушкинский» - с 15.08.2014 по 10.07.2017 г., ООО ТД «Уралтехкомплекс» - с 29.06.2006 года по 15.08.2014 г., ФИО20- с 03.04.2006 г. по 29.06.2006 г., ЗАО «Уралпромтехснаб» - с 01.08.2002 г. по 03.04.2006 года. (выписка из ЕГРН- л.д. 12-17 т. 2).

По договору купли-продажи от 03 июля 2017 года, заключенному между ООО «Парк Пушкинский» и ФИО8, из которого следует, что Продавец - ООО «Парк Пушкинский» обязуется передать в собственность Покупателя - ФИО8 нежилое здание (проходная) общей площадью 31,2 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0408001:545, расположенное по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Орджоникидзе, д. 62, а Покупатель обязуется принять в собственность указанное недвижимое имущество и уплатить Продавцу установленную за него цену в размере 76 000 руб. (л.д.34 т. 3).

Как следует из договора купли-продажи от 10 декабря 2018 года, заключенному между ООО «Парк Пушкинский» - Продавец и Индивидуальным предпринимателем ФИО7- Покупателем, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество - земельный участок, категории земель-земли населенных пунктов, площадью 1814 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г<адрес> а покупатель обязуется принять в собственность указанное недвижимое имущество и уплатить Продавцу установленную цену в размере 450 000 руб.

Из договора купли-продажи от 08.06.2020 года заключенному между ИП ФИО7 (Продавец) и ФИО8 (Покупатель) следует, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество - земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов площадью 1814 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> а Покупатель обязуется принять в собственность указанное недвижимое имущество и уплатить Продавцу установленную цену в размере 2 530 000 руб. (л.д.38-40 т. 3).

Приказом №2 директора ООО «Парк Пушкинский» ФИО7 от 25.08.2014 г. для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями и автостоянкой на земельном участке по адресу: г. <адрес> приказано: вывести из эксплуатации и ликвидировать принадлежащие ООО «Парк Пушкинский» на праве собственности объекты капитального строительства, расположенные по адресу: г. <адрес>; нежилое здание (проходная), общей площадью 31,2 кв.м. с кадастровым номером №; находящееся на указанном земельном участке нежилое административное здание общей площадью 535,1 кв.м. с кадастровым номером №; находящееся по адресу: <адрес>, нежилое здание (склад) общей площадью 1210,3 кв.м. с кадастровым номером №; организовать снос объектов капитального строительства, указанных выше объектов (л.д.99 т.3).

Доводы истцов о том, что одновременно со строительством жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № без наличия разрешения на строительство было построено нежилое здание (проходная), которая в соответствии с действующим законодательством относится к объектам вспомогательного использования и предназначено для обслуживания и эксплуатации основного объекта - жилого дома № 64 по улице Орджоникидзе города Челябинска - как пост охраны на въезде во двор являются несостоятельными по следующим основаниям.

Указанное нежилое здание (проходная) с кадастровым номером 74:36:0408001:545, площадью 31,2 кв. м. располагалось на земельном участке с кадастровым номером № еще до возведения МКД - до 15 сентября 2014 года.

При этом нежилое здание (проходная) не возводилось ООО «Парк Пушкинский», а приобретено ООО «Парк Пушкинский» по договору купли-продажи от 27 мая 2014 года у ООО ТД «Уралтехкомплекс» одновременно с нежилым зданием (административное), кадастровый номер: №, площадью 535,1 кв.м., и земельный участок, на котором расположены вышеуказанные здания, с №, площадью 7335 кв.м.

В соответствии с договором купли-продажи от 03 июля 2017 ООО «Парк Пушкинский» продал ФИО8 нежилое здание (проходная), общей площадью 31,2 кв.м., с кадастровым номером №, адрес: г. <адрес>

Право собственности ФИО8 на указанный объект зарегистрировано 10 июля 2017 года, указанный объект расположен на земельном участке с №, что следует из выписки из ЕГРН (л.д.22-29 т.3).

Принимая во внимание наличие правоустанавливающих документов у настоящего собственника на здание проходной как самостоятельного объекта недвижимости, и учитывая, что указанное здание не использовалось в качестве вспомогательного для МКД, суд полагает, что само по себе его переустройство (перепоанировка, реконструкция) не нарушает права истцов как собственников помещений в МКД,

На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку оспариваемые сделки, в силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) являются оспоримыми, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной, при разрешении дела подлежала применению часть 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), по правилам которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной по сделке, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Из материалов дела усматривается, что с настоящим иском истцы обратились в суд 27 декабря 2024 года.

Представитель ответчиков ФИО7, ФИО8 просили применить срок исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из вышеизложенного следует, что собственникам МКД по состоянию на 2021 год было известно о принадлежности земельных участков с кадастровыми номерами № и объекта недвижимого имущества – проходной с кадастровым номером №, в связи с чем суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности.

Принимая во внимание отсутствие оснований для признания недействительными сделок, суд полагает не подлежащими удовлетворению требования о признании недействительными:

договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между Общество с ограниченной ответственностью (далее- ООО) «Парк Пушкинский» и Козловой ФИО28 ФИО28 от 10 декабря 2018 г.;

договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между ФИО7 и ФИО8 от 08 июня 2020 г.;

договора купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером № (проходной), заключенного между ООО «Парк Пушкинский» и ФИО8 от 03 июля 2017 г., применении последствия недействительности сделок: признании отсутствующим право собственности ФИО7, ФИО8, ООО «Парк Пушкинский» на указанные объекты недвижимости.

Также не имеется оснований для признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г<адрес> на расположенное по адресу: г. <адрес> здание Проходной № со следующими координатами характерных точек:

Обозначение характерных точек Координаты

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

ввиду отсутствия предусмотренных оснований для возникновения такого права у истцов.

Принимая во внимание законные основания для возникновения права собственности, у суда не имеется оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО8 на объект недвижимости с № общей площадью 38,4 кв.м., по <адрес>.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Акмен ФИО28, ФИО2 ФИО28, ФИО3 ФИО28, ФИО4 ФИО28, ФИО5 ФИО28, ФИО6 ФИО28 о

признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельный участок с кадастровым номером (далее- КН) №;

признании незаконным и не подлежащим применению разрешение на строительство № от 15.09.2014 г. в части площади земельного участка, на котором разрешается строительство многоквартирного дома в размере 7335 кв.м.;

признании незаконным распоряжения Администрации г. Челябинска №2918-с от 21 марта 2016 г., признании незаконным распоряжения Администрации г. Челябинска №7007-с от 14 июня 2017 г. о внесении изменений в разрешение на строительство № от 15 сентября 2014 г. в части исключения данных об автостоянке без одновременного увеличения земельного участка, отводимого под строительство многоквартирного дома (далее- МКД);

признании незаконным разрешение № от 12 декабря 2017 г. на ввод объекта в эксплуатацию в части размещения многоквартирного дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №;

установлении границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г<адрес>, посредством исключения сведений из единого государственного реестра недвижимости сведений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости о земельном участке, образованном по внешним границами земельных участков с кадастровыми номерами № на основании координат поворотных точек:

Кадастровый номер земельного участка №. Площадь земельного участка 9149 кв.м.

Обозначение характерных Координаты, м

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

признав право общей долевой собственности на данный земельный участок за собственниками многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, а в случае отсутствия оснований для удовлетворения данного требования,

установлении границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> посредством исключения сведений из единого государственного реестра недвижимости сведений в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости о земельном участке, образованном по внешним границам земельных участков с кадастровыми номерами № на основании координат поворотных точек:

Кадастровый номер земельного участка №

Площадь земельного участка 8000 кв.м.

Обозначение характерных точек Х У

границ

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Признав право общедолевой собственности на данный земельный участок за собственниками многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

о признании недействительными:

договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Общество с ограниченной ответственностью (далее- ООО) «Парк Пушкинский» и Козловой ФИО28 ФИО28 от 10 декабря 2018 г.;

договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Козловой ФИО28 и ФИО8 ФИО28 от 08 июня 2020 г.;

договора купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером № (проходной), заключенный между ООО «Парк Пушкинский» и ФИО8 от 03 июля 2017 г., применить последствия недействительности сделок: признать отсутствующим право собственности ФИО7, ФИО8, ООО «Парк Пушкинский» на указанные объекты недвижимости;

признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на расположенное по адресу: г<адрес> здание Проходной со следующими координатами характерных точек:

Условный номер здания проходной №

Площадь земельного участка 52 кв.м.

Обозначение характерных точек Координаты

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО8 на объект недвижимости с кадастровым номером № общей площадью 38,4 кв.м., местоположением: <адрес> <адрес>.

указав, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними записей: об исключении сведений о праве собственности ФИО8 на земельные участки с кадастровыми номерами №, объекта недвижимости с кадастровым номером №,

о праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельный участок в границах, установленных в судебном акте по настоящему делу как необходимых для эксплуатации многоквартирного жилого дома; на здание Проходной, расположенное по адресу: <адрес> со следующими координатами характерных точек:

Условный номер здания проходной №

Площадь земельного участка 52 кв.м.

Обозначение характерных точек Координаты, м

Границ

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В. Хабарова

Мотивированное решение изготовлено 10 октября 2025 года.

Председательствующий: Л.В. Хабарова